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Junio de 2011
INDAABIN, NORMATIVA DE CARÁCTER TÉCNICO EN MATERIA
DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES
LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES, 2004
Contiene 7 títulos y 152artículos.
El Título Sexto regula el avalúo delos bienes nacionales.
Se integra de 7 artículos (142 al 148)
Publicada en el Diario oficial de la Federaciónel 20 de mayo de 2004
Artículo 142. Le otorga atribuciones a la Secretaría para emitir normativaen materia de valuación y justipreciación de rentas
NORMAS conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos yjustipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de BienesNacionales. (publicado el 27 de septiembre de 2006 en el DOF)
Artículo 143. Le da facultades alINDAABIN para dictaminar valoresen función de 6 actos jurídicos.(adquisición, enajenación,indemnización, arrendamiento,concesión y diligencias judiciales)
Artículo 144. Le da facultades alINDAABIN para dictaminar valoresen función de 5 actos jurídicos.(adquisición, enajenación,indemnización, aseguramientocontra daños y reexpresión deestados financieros).
Artículos 143 y 144. Le dan atribuciones al INDAABIN, a las instituciones decrédito y a los especialistas en materia de valuación con cédula profesionalexpedida por autoridad competente, para determinar valores en función deocho actos jurídicos.
FRACCIONES DEL ARTÍCULO 143
ACTO JURIDICO FRACCIONES DEL ARTÍCULO 144
I, III y XVII Adquisición
II, III, IV, V, VI y XIV Enajenación
Aseguramiento contra daños
X y XIII Concesión
XI, XII y XVII Arrendamiento
Reexpresión de Edos. FinancierosVII, VIII, XI y XV Indemnización
XVI Diligencias Judiciales
I y VIIIII, III, IV, VII y IX
V
VI
XI y XII
X y XIII
Artículo 145. Es base de la “Finalidad” de losdictámenes al establecer valor máximo cuandola APF adquiera y valor mínimo cuando la APFenajene.
Trabajo valuatorio Valor comercial
Certificado Valor máximo o valor mínimo
Dictamen valuatorio = Trabajo valuatorio + Certificado
Artículo 148. Específica la vigencia legal de losdictámenes valuatorios y de justipreciaciones derentas.
Los Dictámenes Valuatorios tienen vigencia legal de un año ,con excepción de los trabajos valuatorios a nivel deconsultoría que solicita la APF, los concluidos con base enValor de Realización Ordenada, los solicitados por la SRApara el Uso de Indemnización (expropiación) y Tabuladoresde BDT.
El 2 de septiembre del 2004, se crea el Instituto de Administración yAvalúos de Bienes Nacionales, como órgano desconcentrado de laSecretaría de la Función Pública (SFP); siendo el órgano técnicoespecializado en materia de avalúos de la APF.
Para ejercer las atribuciones que a la SFP le confieren la Ley Generalde Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientosjurídicos de carácter federal, en materia de avalúos, justipreciaciones derentas; …
… de inventario, registro y catastro de inmuebles federales y de lospertenecientes a entidades paraestatales, así como de administración,vigilancia, control, protección, adquisición, enajenación y afectación deinmuebles federales competencia de la propia Secretaría.
ÓRGANO TÉCNICO ESPECIALIZADO EN MATERIA DE AVALÚOS, PARA ATENDER REQUERIMIENTOS DE LA APF,
ADEMÁS DE OTRAS INSTITUCIONES PÚBLICAS.
PLANTAS DE ENERGÍA ELÉCTRICA
AEROPUERTOS
AERONAVES
DESARROLLOS TURÍSTICOS
CONJUNTOS PETROQUÍMICOS
ALMACENES
MONUMENTOS HISTÓRICOS
EMBARCACIONES MARÍTIMAS
PRESAS
AUTOPISTAS
PUER
TOS
MAR
ÍTIM
OS
INGENIOS AZUCAREROS
LOCA
LES
COM
ERCI
ALES
PLATAFORMASPETROLERAS
HOTELES
DERECHO DE VÍA
RESCATE DE CONCESIONES
En este sentido el INDAABIN se convierte en la Instituciónreguladora de las normas técnicas para la valuación de bienesnacionales que deben regir el marco de actuación:
INDAABIN
ESPECIALISTASen materia de valuación concédula profesional expedidapor autoridad competente.
INSTITUCIONES DE CRÉDITO
VALUADOR DE BIENES NACIONALES
CORREDORES PÚBLICOS (artículo 132 de la LGBN)
Para dar cumplimiento a lo que establece la Ley se esquematizó lanormativa a través del “Octágono de Control”, en cuanto a “normas,procedimientos, criterios y metodologías de carácter técnico”.
Una NormaOcho Metodologías25 Criterios53 Procedimientos de carácter técnicoDos Procedimientos en apego al Art. 147 de la LGBNUn Glosario de Términos en Valuación de Bienes Nacionales
ART. 147
VRVO
REF
ENCO
DJ AD
IN
AS
ARR
NORMAS
REF-BMREF-BIIN-DP
IN-BDT
IN-BM
IN-UE
IN-BI
EN-BM
EN-UE
EN-BI
AD-BM
AD-UE
AD-BI
AS-BI AS-BM
DJ-BDT
DJ-DP
DJ-BM
DJ-UE
DJ-BI
METODOLOGÍAS
MEH OAAJGMEM
SEMEH OAAJGMEM
ARR-BI
ARR-BM
ARR-UE
GTVBN
RAMDP LC
MEH MEM AJG OA PIV
UE
TRTU TT TRC TZM AIOTSTVA TGF TCPIV TD TCH TCC
UIM
APT I RCO TD UI
IAOP
SE
BDT
CO-BI
CO-UE
MEH PIVAROAAJGMEM SE
UE APTUI I TD
TGFTRTU TT TRC AM IH
AR TC TDRES VRO TCH TCCPIV
IA TVA
MEMAJGOA
SE BDT
LC DPRAM
AR SE MEH
RCO I APT UI UEAMRC IDTGA
IA RAQCUS IH
MEH SE PIVVPOAAJGMEM
UE APTUI I TD
VP
TRTU TT TRC AMS RCTGA ID
RCPIVTD VRO RES TGFTCH TCC
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TUTRTTTCP TRCIHRAQTCH TCC
UE
CAS
UI
ECSTUI
ARRPD
ARREDR
CAS
MEH SE MEM
ARRTUARRTRTCARREDUCAS
UE
CLAVE DESCRIPCIÓNAI ACTUALIZACIÓN POR ÍNDICESAJG ALHAJAS, JOYAS Y GEMASAM AVALÚO MAESTROAMS AVALÚO MASIVOAPT ACCIONES PARTES SOCIALES Y TÍTULOS DE
CRÉDITOAR AVALÚO RETROSPECTIVOARREDR ARENDAMIENTO EDIFICACIONES RURALESARREDU ARRENDAMIENTO EDIFICACIONES URBANASARRPD ARRENDAMIENTO DE POSTES Y DUCTOSARRTR ARRENDAMIENTO TERRENO RURALARRTU ARRENDAMIENTO TERRENO URBANOBDT BIENES DISTINTOS A LA TIERRACAS CÁLCULO DE ÁREAS Y SUPERFICIESCIR CRITERIOS DE INCREMENTO O REDUCCIÓN
CUS CONSTRUCCIÓN URBANA ( PARA ASEGURAMIENTO )
EA ESPEJOS DE AGUAECST ESPACIOS COMERCIALES DE SISTEMA DE
TIENDASI INTANGIBLES
MetodologíasCLAVE DESCRIPCIÓNAD ADQUISICIÓNARR ARRENDAMIENTOAS ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOSCO CONCESIÓN
DJ DILIGENCIAS JUDICIALESEN ENAJENCACIÓNREF REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROSIN INDEMNIZACIÓN
Criterios TécnicosCLAVE DESCRIPCIÓNBDT BIENES DISTINTOS A LA TIERRABI BIENES INMUEBLESBM BIENES MUEBLESDP DAÑOS Y PERJUICIOSUE UNIDAD ECONÓMICA
Procedimientos Técnicos
CLAVE DESCRIPCIÓNGTVBN GLOSARIO DE TÉRMINOS DE VALUACIÓN DE
BIENES NACIONALES
Normas
CLAVE DESCRIPCIÓNTCC TERRENO CON CONSTRUCCIÓN COMERCIALTCH TERRENO CON CONSTRUCCIÓN HABITACIONALTCP TEMPLOS PARA EL CULTO PÚBLICO
(NACIONALIZADO)TD TASA DE DESCUENTOTGA TERRENOS GANADOS AL AGUATGF TERRENOS DE GRAN FONDOTR TERRENO RURALTRC TERRENO RURAL CON CONSTRUCCIÓNTT TERRENO EN TRANSICIÓNTU TERRENO URBANOTVA TERRENO CON VESTIGIOS ARQUEOLÓGICOSTZM TERRENOS EN ZONAS MINERASUE UNIDAD ECONÓMICAUI UNIDAD INSTALADAUIM UNIDAD INMUEBLE MAYORVP VALOR EN PAQUETEVR VALOR DE REGULARIZACIÓNVO VALOR DE OPORTUNIDAD
CLAVE DESCRIPCIÓNIA INMUEBLES ARTÍSTICOSID INMUEBLE DAÑADOIH INMUEBLE HISTÓRICOSLC LUCRO CESANTEMEH MAQUINARIA Y EQUIPO, Y HERRAMIENTAMEM MOBILIARIO, EQUIPO Y MENAJEOA OBRAS DE ARTE Y OBJETOS DECORATIVOSOP OCUPACIÓN PREVIAOTS OCUPACIÓN TEMPORAL Y SERVIDUMBREPIV PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALORPTO PUERTOSRAM RIESGOS AMBIENTALESRAQ RUINAS ARQUEOLÓGICASRC REGULARIZACIÓN CORETTRCO RESCATE DE CONCESIONESREF REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROSRES RESIDUALSE SEMOVIENTESTC TASA DE CAPITALIZACIÓN
Procedimientos TécnicosProcedimientos Técnicos
Adquisición
Enajenación
Indemnización
Reexpresión de Estados Financieros
Arrendamiento
Concesión
Aseguramiento Contra Daños
Diligencias Judiciales
Procedimientos Técnicos
Metodologías
Criterios Técnicos
IN-BIIN-UEIN-BMIN-BDTIN-DP
Ejemplos:
BM -MEHBM -MEM
BM -PIVIN-IN-IN-
APLICACIÓN DE LA NORMATIVA EN MATERIA DE AVALÚOS:
Norma para la elaboración de avalúos y justipreciaciones de rentas
Proceso Valuatorio
… PROCESO VALUATORIO
ENFOQUEDE
COSTOS
ENFOQUE DE INGRESOS
VIII
ELABORACIÓN
DEL TRABAJO
VALUATORIO Y
CERTIFICADO
VSELECCIÓN DEL PROCEDIMIENTO
TÉCNICO
VICÁLCULO DE INDICADORES
DE VALOR
VIIPONDERACIÓN Y
OBTENCIÓNDEL
VALOR CONCLUSIVO
ENFOQUECOMPARATIVO DE MERCADO
SE TOMÓ EN CUENTA EL:
Son las disposiciones generales para la realización de avalúos yjustipreciaciones de renta, a fin de que la práctica valuatoriagubernamental, se realice con homogeneidad, transparencia ycalidad.
Son las disposiciones de trabajo que sirven de guía a losValuadores de Bienes Nacionales para efectuar su trabajovaluatorio, que establecen los conceptos legales y técnicosnecesarios así como los alcances y ámbito de aplicación delproceso valuatorio.
Es el modelo descriptivo que incluye actividades concretas yordenadas a desarrollar de manera sistemática y lógica,contemplando los diversos enfoques como los de Mercado,Ingresos y Costos, a fin de estimar el valor de un bien inmueble,mueble o unidad económica, dando cumplimiento al Uso,Propósito y Finalidad del avalúo.
Artículo 3, fracción II, del Reglamento del INDAABIN.
Artículo 5, fracción V, del Reglamento del INDAABIN.
Artículo 5, fracción V, del Reglamento del INDAABIN.
NORMAS:
METODOLOGÍAS Y CRITERIOS DE CARÁCTER TÉCNICO:
PROCEDIMIENTO TÉCNICO:
EN LA VALUACIÓN DE BIENES NACIONALES, QUE ENTENDEMOS POR:
Se generó la estructura del contenido de lasmetodologías y procedimientos técnicos, los cualesquedaron plasmados en las:
“Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo losAvalúos y Justipreciaciones de Rentas a que serefiere la Ley General de Bienes Nacionales”.
Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre de 2006.
• EMISOR Y FUNDAMENTO JURÍDICO
• DENOMINACIÓN
1. INTRODUCCIÓN
2. OBJETO
3. ÁMBITO DE APLICACIÓN
4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA
5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA5.1 Uso del avalúo5.2 Propósito del avalúo5.3 Finalidad del dictamen5.4 Alcance de valuación5.5 Fecha y escenarios de valor
6.CRITERIOS TÉCNICOS6.1 Clave y Denominación6.1.1 Proceso valuatorio
6.1.1.1 Identificación del avalúo6.1.1.2 Inspección del bien a valuar6.1.1.3 Recopilación de información6.1.1.4 Selección del procedimiento técnico6.1.1.5 Cálculo de valores6.1.1.6 Obtención del valor conclusivo6.1.1.7 Elaboración del documento valuatorio correspondiente
6.1.2 Dictaminación6.1.3 Fundamento legal con apego al Art. 143 ó 144 de la ley6.1.4 Vigencia del dictamen6.1.5 Documentación Procedente
7. INTERPRETACIÓN
8. TRANSITORIOS
9. ANEXOS9.1 Procedimientos técnicos aplicables
Cuadro D):
Contenido de metodologías y criterios de carácter técnico para la valuación de bienes nacionales.
• EMISOR Y FUNDAMENTO JURÍDICO
• DENOMINACIÓN Y CLAVE DEL PROCEDIMIENTO
1. INTRODUCCIÓN
1.1 Generalidades
1.2 Criterios técnicos en que aplica
1.3 Premisas a la valuación
2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO
2.1 Identificación del Avalúo (Objetivos y Alcances)2.1.1 Definición del bien por valuar
2.2 Parámetros del avalúo
2.3 Valor que se dictamina
2.4 Inspección Física
2.5 Obtención y Clasificación de Datos (Investigación de Mercado)
2.6 Método de Valuación (Enfoques: Comparativo, Costos e Ingresos)
2.7 Ponderación de Indicadores de Valor
2.8 Estimación Final del Valor
3. EJERCICIO ILUSTRATIVO
4. TRANSITORIOS
Cuadro E):
Contenido de los procedimientos de carácter técnico para la valuación de bienes nacionales.
PARA LAELABORACIÓN DELDICTAMENVALUATORIO SEUTILIZAN LOSFORMATOS TIPOQUE EMITE ELINDAABIN.
Terreno Urbano
Terreno Urbano con construcción
Terreno Rural
Terreno Rural con construcción
Justipreciación de Rentas
Maquinaria y Equipo
SECRETARÍA DE LA FUNCIÓN PÚBLICA
LA VIGILANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LANORMATIVA CORRESPONDE EN EL ÁMBITO DESUS RESPECTIVAS COMPETENCIAS A:
ÓRGANOS INTERNOS DE CONTROL DE LASDEPENDENCIAS, LA PGR, LAS UNIDADESADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LAREPÚBLICA Y LAS ENTIDADES.
Por primera vez se cuenta con una normatividad enmateria de avalúos de bienes nacionales, publicadaen el Diario Oficial de la Federación.
A la fecha se han publicado: Una Norma, un Acuerdo,cinco metodologías y criterios, 19 procedimientos decarácter técnico, y un procedimiento administrativo.
Además se han emitido dos procedimientos para darrespuesta a lo establecido en el artículo 147 de laLGBN.
RESÚMEN:
Su observancia es de carácter obligatorio una vezpublicado en el DOF.
Lo anterior redunda con toda seguridad, en laemisión de dictámenes valuatorios que solicitan a losValuadores de Bienes Nacionales las diferentesInstituciones Públicas, siempre elaborados bajo lasmismas reglas, en beneficio del ciudadano a quiennos debemos, al brindarle calidad, confianza, certezajurídica, técnica y transparencia.
…
Minuta
PROCESO DE EMISIÓN DE DICTÁMENES VALUATORIOS SIMPLIFICADO
REVISIÓN TÉCNICA
DEL TRABAJOVALUATORIO
ELABORACIÓN DELDICTAMEN
ENTREGA DELDICTAMEN AL PROMOVENTE
REVISIÓN Y FIRMADEL DICTAMEN
Padrón Nacionalde Peritos valuadores
CUERPOCOLEGIADO DE
AVALÚOS (Colegios)
Comité de Evaluación y Asignación
(participa el OIC)
SOLICITUD
RECEPCIÓN EIDENTIFICACIÓNDEL TRABAJO ASIGNACIÓN
AL PERITO
INSPECCIÓNDEL BIEN A VALUAR
PER I TO
TRABAJO VALUATORIO
Evaluación
Normas
INDAABINREGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD FEDERALS I N B I103,000
63%3%
34%35,000
INMUEBLES EN USO Y DESTINO,SUSCEPTIBLES DE VALUACIÓN
PARA REGISTRO EN CONTABILIDAD
GUBERNAMENTAL
LEY GENERAL DE CONTABILIDAD
GUBERNAMENTAL( S H C P ) DOF 31-12-2008
REGISTRO
INVENTARIO al 31 diciembre 2011
VALORES al 31 diciembre 2012
INDAABININSTITUCIÓN CON ATRIBUCIÓN
PARA EMITIR AVALÚOS DEL GOBIERNO FEDERAL
PROPONE AVALÚO PARAMÉTRICO ESTIMADO
(estimación de valor )
AVALÚO PARAMÉTRICO(estimación de valor)
REGISTRO CONTABLELey General de Contabilidad
Gubernamental:--Inventario
-- Valoración-- Registro Contable
Firma de Bases de Colaboración-DEPENDENCIA
- -- INDAABIN
Acceso al Sistema Informático del
- INDAABIN-(Avalúos
Paramétricos)
Productos:
VALUACIÓN MEDIANTE EL SISTEMA PARAMÉTRICO
PARA FINES DE REGISTRO EN LA CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL Y ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS
ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS
Pendiente de Normas que emita la SHCP:
--Inventario -- Valoración (construcción
con o sin cimentación, instalaciones especiales
según negociación de póliza)
-- Dictamen Valuatorio para REGISTRO EN
CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL
-- Dictamen Valuatorio para
ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS
Responsable Inmobiliario
Captura en el Sistema (inventario y paramétrico)
Datos del Inmueble
(RFI)
SINBI
Verifica (modifica) datos principales
Recibe y Revisa
registro con captura de parámetros
INDAABINDGA
Sistema Paramétrico
realiza el cálculo de estimación
de valor
Se emite el Dictamen
Valuatorio conValor
Paramétrico Estimado
Sistema de Inventario
Nacional de Bienes Inmuebles
Registro Federal Inmobiliario
PROCESO DEL SISTEMA PARAMÉTRICO DE AVALÚOS
DEPENDENCIA
DATOS DEL SISTEMA DE INVENTARIO
NACIONAL DE BIENES
INMUEBLES
DATOS DEL RESPONSABLE INMOBILIARIO
VALOR PARAMÉTRICO
PARA REGISTRO CONTABLE
BIENES INMUEBLES NACIONALES Propuesta Técnica para su registro Contable 32
•Responsable Inmobiliario
•Nombre de Inmueble
• Propietario del Inmueble
• Ubicación del Inmueble
• Superficie del Terreno
• Edad de la construcción
•Tipo de construcción
• Topografía y configuración
• Uso del suelo autorizado
• Habitantes en la población
• Estado de conservación
• Clasificación del uso y
calidad de construcción
• Áreas Complementarias
•Costo de reposición
•Costo de reemplazo
•Valor razonable
PROGRAMA DE AVALÚOS MEDIANTE EL SISTEMA PARAMÉTRICO
BENEFICIOS
BAJO COSTO
ACTUALIZACIÓN DEL INVENTARIO
SISTEMA INFORMÁTICO INDAABIN AVALÚOS PARAMÉTRICOS BAJO CRITERIOS HOMÓLOGOS PARA TODA LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL
DEPURACIÓN DEL INVENTARIO NACIONAL DE BIENES INMUEBLES DEL REGISTRO PÚBLICO FEDERAL
CUMPLIMIENTO DE LAS LEYES, NORMAS Y ACUERDOS APLICABLES
COSTO “SIMBÓLICO” EN COMPARACIÓN DEL COSTO REAL DE UN AVALÚO REALIZADO BAJO PROCESO NORMAL
REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL
ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS