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PORQUE ESTADOS UNIDOS, PORQUE AHORA!
By
Robert Koch, AIA
Fugleberg Koch
I. Introducción
Las inversiones internacionales, sobre todo en el sector inmobiliario, requieren una
evaluación de la condición nacional como requisito previo para considerar cualquier
intención específica de inversión inmobiliaria. La calidad de los activos inmobiliarios
está ligado a la ubicación, y la ubicación está ligada a los factores del clima político,
cultural, financiero y comercial de la nación que ocupa.
Por esta razón, la primera consideración de calificación para la inversión internacional
deben considerar los beneficios y los retos que residen en el área de inversiones. Controla
la seguridad, la liquidez, el potencial de rendimiento, y el valor del activo, tanto como
cualquier análisis de flujo de efectivo podría proyectar.
Hay momentos para comprar y tiempos para vender, que sirven mejor a los
inversionistas. Hay dos cuestiones distintas que deben estar en equilibrio con la entrada o
salida para asegurar una buena inversión. Ellos son:
• Condiciones actuales
• Confianza Futura
Condiciones actuales definen la calidad del precio de mercado, que oscilan entre los
compradores a un mercado de vendedores.
Confianza futura se define por sólidos fundamentos proyectados, con el crecimiento y la
seguridad que garantizan un potencial de expansión a medida que pasa el tiempo.
El mercado del comprador se caracteriza por más oferta que demanda. Es un momento en
que selectivamente las inversiones a menudo pueden ser adquiridas en o por debajo de los
valores de reemplazo. Cuando los precios son impulsados por la reducción de las crisis en
el ámbito económico, en adquisiciones estratégicas y estudiadas, puede no requerir el
crecimiento del mercado para lograr los beneficios. Una restauración del equilibrio del
mercado por sí solo (entre un comprador y vendedor de mercado) podría adelantar
rendimientos mejorados.
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Un mercado de vendedores se define generalmente por menos oferta que demanda. Estos
mercados se caracterizan a menudo por la apreciación superior, como resultado de una
respuesta competitiva a un número creciente de consumidores con una competencia
limitada.
No es raro que este tipo de entornos pueden sobrecalentarse, fomentando que los precios
suban rápidamente sin respeto a los costos reales. La especulación a menudo se vuelve
más largo alcance, y en última instancia puede conducir a un colapso rápido del mercado.
La profundidad de esta crisis por lo general refleja el grado de especulación que precedió
al evento y la velocidad del cambio de un mercado de vendedores a compradores. Se
puede verse afectada por una disminución simultánea en los fundamentos subyacentes de
los mercados de capitales o la inseguridad política en general, en caso de que ocurran.
La futura confianza se mide mediante la evaluación de las cualidades fundamentales que
sustentan el entorno económico en el que se realiza la inversión. Estas normas son
independientes de la inversión en activos fuertes, pero sirven para crear un ambiente que
promueve la garantía de crecimiento y rentabilidad para el inversionista.
Las medidas que promuevan la confianza a futuro incluyen:
A. Crecimiento
B. Seguridad
C. Empresa
D. Recursos
E. Geografía
F. Invitación / incentivos
G. Consideraciones en la Moneda
El entorno óptimo para la inversión es un futuro donde la confianza es alta y existe un
mercado de compradores. Tanto la fuerza de la posición del comprador y la probable
recuperación con un crecimiento continuo puede componer para producir resultados
excepcionales y más sustancial.
El entorno óptimo para la salida de inversión es aquel en el futuro donde la confianza es
alta y existe un mercado de vendedores. Dichos mercados pueden invitar pocas ganas de
vender a partir de las apariencias, parece el valor potencial de crecimiento tiene más que
ir. Recuerde, si bien algunas ganancias anticipadas se pueden dejar sobre la mesa, una
ganancia segura y razonable, con seguridad puede ser el mejor camino a seguir.
Reversión puede resultar de espera para el retorno más alto que nunca ocurre, lo que lleva
a la disminución de las condiciones del mercado o algo peor.
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En un mercado de compradores, donde baja a moderada la confianza a futuro existe,
puede haber oportunidad momentánea para el inversionista. Debe ser juzgado por
oportunidad a corto plazo, lo que elimina la incertidumbre del tiempo y los cambios del
mercado a partir de la ecuación de inversión.
Un mercado de vendedores, en las zonas donde la baja a moderada confianza a futuro
existe, se debe dejar de lado la consideración. Hay poca probabilidad, la inversión,
aunque con paciencia y habilidad operacional excepcional, se elevará por encima de la
condición nacional y han demostrado ser una buena inversión.
Consideremos a continuación las medidas básicas en este sentido la confianza futura que
utilizan para validar la ubicación de la inversión previa a la consideración de la propia
inversión. Juntos se debe pintar una imagen de una oportunidad razonable de riesgo
aceptable.
El escenario perfecto de inversión casi nunca existe, y cuando lo hace, tenga cuidado,
usted probablemente a perdido algo fundamental para su juicio. La oportunidad perfecta
cerca de inversión es probablemente la mejor. Se basa en las cualidades de la oportunidad
y el desafío. Programe una cierta capacidad financiera para manejar los riesgos que
pueden moderar cada uno. Esto todavía puede asegurar el éxito de la inversión final,
incluso cuando ocurre lo inesperado.
II. Medidas de Confianza a Futuro
A. Crecimiento
Crecimiento de la inversión se puede encontrar en tres áreas distintas:
• Aumento de la población
• La expansión geográfica
• Aumento de la cuota de mercado / demanda
Población
Aumento de la población total de los países vincula directamente con la tasa de
nacimientos y la inmigración (legal e ilegal). Internas, aumenta la población del sector
esto puede ser resultado de oleadas de grupos de crianza en su lugar, y / o aumento
excepcional de la población en segmentos culturales de la población general.
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La población de EE.UU. es de 300 millones, y prevé un aumento de hasta 40 millones en
los próximos doce años, y hasta 400 millones en 2040. Esa población representa el
cambio.
Más de 30% de aumento o en exceso de 1% por año a nivel nacional. No todas las áreas
geográficas dentro de los EE.UU. va a crecer por igual. Veinte mercados en los EE.UU.
va a capturar el 60% de ese crecimiento, lo que sugiere incrementos porcentuales anuales
en estos mercados de% 2% al 3 por año para cumplir con la demanda de proyección.
El proceso de envejecimiento está cambiando a grandes grupos de personas de una etapa
de vida a otra. Las personas nacidas después de la guerra ( Correos de consumo de los
veteranos de la Segunda Guerra Mundial) se están convirtiendo en la jubilación a razón
de 3 a 7 millones de dólares por año durante los próximos cinco años. Eco-Activistas (los
nietos de las Personas que nacieron después de la Segunda Guerra) están entrando a la
fuerza laboral en números masivos con nuevas visiones, expectativas diferentes y estilos
de vida cambiantes a considerar. Cada mercado secundario se ve en aumento de la
demanda, incluso sin cambios en la población general, ya que se buscan nuevos
productos específicos para sus necesidades y deseos.
Etnias y mercados sub culturales representan los mayores aumentos proyectados.
Productos sensibles a los orígenes y sabores únicos también podrán disfrutar de un
potencial de crecimiento preferido. Las concentraciones de estos mercados emergentes se
suelen localizar en torno a las ciudades de entrada donde las concentraciones cada vez
mayores de las influencias extranjeras ocurrir.
Diversidad geográfica
La superficie de los EE.UU. es enorme y dentro de sus fronteras existen territorios
(estados) el tamaño de muchos países y las economías de todo el mundo. Las empresas
que se inician en un lugar y tienen éxito a menudo crecen mediante la adición de nuevos
estados o regiones para su plan de negocio. Técnicas nacionales marca y franquicia
permiten dicha inversión con seguridad mejorada basada en el desempeño establecido en
otros mercados.
La expansión de la inversión por lo tanto se puede lograr a través del servicio y la
penetración de productos que llegan a los sectores vecinos para nuevos mercados. Todo
el crecimiento permite que se mantenga dentro de la nación, y por lo tanto se rige sólo
por la necesidad de licencias de negocios locales relacionados con la empresa.
Bienes raíces como un activo fijo en un lugar fijo no se puede mover de un mercado a
otro. Sin embargo, en ciertos lugares de destino que puede atraer el interés y la demanda
de grandes distancias. En una economía global cada vez es más fácil viajar por el mundo,
el atractivo de los lugares selectos pueden encontrar grandes mercados a distancia,
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impulsado por los deseos personales para el estilo de vida junto con los objetivos de
negocio o inversión.
Participación de mercado
Nuevos productos y servicios están continuamente llegando al mercado. Mejora de la
entrega, la oferta distintiva y una mayor imagen de marca / mercadeo, todos pueden
generar un aumento de la cuota de mercado dentro de un área. La competencia se
desarrolla en los EE.UU., y el estándar para la supervivencia requiere continua evolución
del producto y del proceso. Como las nuevas ideas lleguen al mercado y se aceptó la
oportunidad de duplicar ese éxito y al exceso de realizar la competencia local esté estará
disponible. Los consumidores estadounidenses se sienten atraídos por el "mejor trampa
para ratones". Nuevo y mejor con el tiempo casi siempre superan al viejo y cansado.
Una vez creada sin embargo, el reto actual es mantener y mejorar su posición. Las
inversiones inmobiliarias tanto, deben considerar las atribuciones que permitan el
cuidado adecuado, las futuras mejoras y excelencia operacional si los valores han de ser
preservados y mejorados.
B. Seguridad
La seguridad viene en varias formas. Esta medida considera que las inversiones, los
negocios y la protección personal de los daños incontrolables. La promesa de protección
se basa en:
• La estabilidad política
• La seguridad pública
• Opciones de salida
Estabilidad política
La estabilidad política establece estándares consistentes, protección regulada, y remedios
legales a los conflictos. Las leyes y los límites del gobierno puede asegurar o
comprometer inversiones. Gobierno disciplinado y responsable, la participación del
público, se puede manejar el cambio sin dañar el equilibrio entre lo viejo y lo nuevo. El
registro de la historia política tanto sirve para dotar de confianza en relación con una
posible intervención política en las iniciativas de inversión privada.
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Los EE.UU. se basa en las libertades individuales, los derechos de propiedad y el imperio
de la ley. Mientras que los representantes de la población puede cambiar tantas veces
como elecciones requeridas dictar las normas de gobierno que están en curso. Derechos
de hoy son los derechos del mañana. Un pacto entre el gobierno y el individuo es sagrada
y los derechos y protecciones que transmiten no están sujetos a capricho.
Las agencias estatales y federales reguladoras sirven para asegurar estándares uniformes
de comportamiento y entrega, ofrecen protección a la propiedad intelectual, y actuar sin
prejuicios para controlar el comportamiento indisciplinado e ilegal.
Seguridad Pública
La seguridad pública reside en los proveedores de servicios que sirven para proteger. De
vida locales los equipos de seguridad y emergencia, a estado, la defensa nacional y las
autoridades de gestión de crisis, hay un sistema en el lugar que ofrece una atención
sensible a las cuestiones legítimas que podrían amenazar los elementos humanos y de
propiedad personal de una sociedad.
La infraestructura de EE.UU. ocupa un lugar destacado en la protección y la capacidad de
gestión de crisis para los individuos como para las empresas. Desde los sistemas de
seguros fuertes subsidios nacionales que resultan de crisis natural, el mecanismo para
prestar apoyo en contra de lo imprevisto está en su lugar y en funcionamiento, incluso en
tiempos difíciles.
Opciones de salida
Toda inversión debe considerar opciones alternativas de salida. La posibilidad de vender
libremente a una audiencia mundial asegura el mayor mercado para la liquidación cuando
sea necesario. Estándares de Estados Unidos relacionadas con la transferencia de la
propiedad son mínimamente regulado. Gran atractivo en todo el mundo a la inversión en
los EE.UU. ofrece sonido de comercialización en condiciones normales de mercado.
Toma pública de la propiedad privada es muy controlada y poco frecuentes. Cuando
existen, están sujetos a fuertes protecciones a la propiedad y la justicia valoración que
favorezcan el dueño de la propiedad en relación con el interés público.
C. Empresa
El negocio de las empresas es la base de la productividad nacional y la fuente última de la
realización nacional. Sin perjuicio de las principales empresas participantes, el hombre de
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la pequeña empresa y su empresa forman la columna vertebral de la economía
estadounidense. Más personas empleadas, más se sirven, y más son leales a las empresas
independientes del país que a las empresas más importantes que aparecen a la sombra.
Que es lo que entonces dirige esta economía?
La investigación y la invención
La protección de la propiedad intelectual impulsa la búsqueda de descubrimiento.
Mientras que la capacidad educativa y el apoyo a la infraestructura tecnológica de la
ganancia y objetivo privado sigue siendo el motivo impulsor para el progreso empresarial
e industrial.
Las industrias del siglo 21 se dice que son la robótica, la ingeniería biológica, e
información / gestión de la comunicación. En esta plataforma, los EE.UU. posee el
liderazgo internacional en los primeros lugares de todos los sectores. Futuristas
sugerencias del lugar convincente para el futuro será la plena integración de estos
sectores separados en un reino sin fisuras de nuevas aplicaciones. Esta visión está en
marcha, y ya está produciendo un nuevo mundo de la ciencia y de la industria para el
futuro de toda la humanidad.
Liderazgo en la Industria
Los nuevos productos están siempre conectados para la industria de EE.UU.. Basados en
la investigación y la invención, ninguna empresa puede durar mucho tiempo sin mejoras
continuas en el diseño, la fabricación, el rendimiento o la apelación de la próxima
generación de oferta.
Los mercados competitivos dentro de los EE.UU. exigen este compromiso. Su posición
competitiva en la economía mundial, se convierte en el resultado efectivo. A medida que
aumenta el comercio mundial y las preocupaciones de distancia se encogen con la mejora
de la comunicación y los viajes, la economía mundial lo está provocando. La economía
mundial está a punto de servir a aquellos dispuestos a invertir en ella sin tener en cuenta
las fronteras nacionales.
Capacidad de producción
Producción no utilizada no es "producción". La maquinaria de la industria en los EE.UU.
está listo para la acción cuando la recuperación económica está a la mano. El
comportamiento de la productividad total de los EE.UU. se encuentra en los niveles más
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altos a nivel mundial. Como los mercados se expanden por bienes y servicios, la
capacidad ociosa se volverá a poner a trabajar sin pérdida de tiempo o de inversión pre-
requisito para activar los motores del comercio.
Comando Tecnológico
Negocios de mañana serán más avanzados, más informados, más productivos y más
eficientes que los actuales. Este será el resultado de una infraestructura de calidad
combinado con la tecnología de comunicación a todo nivel. Una nueva generación de
técnicos capacitados lidera la evolución de una economía mecanizados para la economía
de la tecnología de gestión. Combinado con la robótica, toda la industria en última
instancia va a cambiar y los EE.UU. seguirá marcando el ritmo como el líder mundial.
D. Recursos
Toda economía nacional se basa en los recursos de esa nación y la demanda de su
producto a un consumidor mundial. Así, se puede evaluar considerando lo siguiente.
Educada y Mano de Obra calificada
El sistema nacional de educación, la calidad de sus profesores, los sistemas y los
graduados ofrece el elemento clave para la inversión para tener éxito. El crecimiento de
los sistemas educativos avanzados de los EE.UU. ha disminuido por los acontecimientos
actuales del mercado. La Ley de Recuperación Económica ha propuesto fuerte subsidio al
sistema de educación pública, sentando las bases para un nuevo enfoque en la ciencia y
las matemáticas como elementos básicos. Así, la prioridad de la educación para los
EE.UU. sigue siendo elevado y está destinada a mejorar.
Las naciones que al mismo tiempo atraen a una buena educación a los extranjeros para
participar en la educación y los negocios por lo general disfrutan de acceso a la mano de
obra más preferido y disponible en todo el mundo. Los EE.UU. sigue siendo un destino
para la educación superior de todas las partes del mundo, la inspección invitando a los
miembros más brillantes y más global del futuro de fuerzas de trabajo en todo el mundo.
Recursos Naturales
Mineral y la riqueza del medio ambiente son sin duda esencial para el motor de la
industria dentro de cualquier nación. También sirven para asegurar la supervivencia
independiente cuando estos recursos son desafiados. La riqueza mineral de la mayoría de
los productos naturales es fácilmente disponible en los EE.UU.. Minería ambientalmente
sensible y proceso, junto con el reciclaje progresivo están empezando a permitir que las
fuentes internas, para ser competitivos con las alternativas no reguladas internacionales.
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La producción de alimentos es fundamental para todas las naciones, y los cinturones
agrícolas de los EE.UU. son conocidos por su alta capacidad de producción. Agro
negocios seguirá manteniendo su capacidad EE.UU. dependen de los productos
alimenticios básicos a precios accesibles para las generaciones venideras.
Agua para muchas partes del mundo es otra consideración y recurso clave. Importante
para la agricultura, la existencia humana, e incluso la recreación, es un activo esencial a
menudo pasado por alto. Junto a los medios aéreos de calidad y estrictos controles
reglamentarios que protegen tanto a los activos, los EE.UU. conducen al mundo y se
centran en medidas de sostenibilidad que protegen estos recursos esenciales para las
futuras generaciones por venir.
Disponibilidad de Energía
Durante gran parte del mundo, los combustibles fósiles alimentan la expansión
económica. El mundo ha aprendido de la naturaleza finita de este producto y la necesidad
de variar en dependencia de otras fuentes en el futuro. La demanda de energía sostenible
también han llevado a la acción mundial para moderar la huella de carbono de la
humanidad.
Las fuentes alternativas de energía son esenciales para el futuro. Nuclear, hidroeléctrica,
solar, eólica, geotérmica y de las fuentes de corriente oceánica que todos están bajo
adelanto de subvención o suplantar la economía de combustible fósil.
A lo largo de los EE.UU., la disponibilidad de energía viene en muchas formas. Una red
interconectada permite la generación de un área a servir a miles de kilómetros de
distancia. La mejora de esta red, junto con el avance rápido se centran en la generación de
energía solar y eólica, se financian las prioridades dentro de la Ley de Recuperación
Económica Nacional. El futuro de la independencia energética junto con la oferta
accesible y sostenible son los objetivos. Independencia energética se prevé lograr en la
próxima década, preparando el escenario para una nueva inversión interna actualmente
viajando al extranjero.
Infraestructura
La entrega de los materiales, personas, información y de servicios públicos es esencial
para una economía móvil y en crecimiento. Carreteras, sistemas de transporte, redes de
comunicación y servicios públicos de generación / distribución debe ser confiable y bien
mantenido. Las medidas nacionales destinadas a mejorar la economía han dirigido
importantes inversiones en la actualización, y una revisión de la infraestructura de
EE.UU., a pesar de que los estándares mundiales que mantiene una posición de liderazgo.
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Al hacer trabajos para el corto plazo, estas acciones son inversiones puras en el futuro de
la eficacia nacional y la autosuficiencia.
E. Geografía
El mundo contiene espectaculares entornos que varían ampliamente. Del mar a la cima de
la montaña, de la congelación de los ajustes de verano todo el año, la calidad de la
ubicación aporta valor a los juicios de inversión. La sociedad se está moviendo hacia el
sol en muchas partes del mundo en busca de la calidad de vida que mejoran la condición
humana.
Dentro de los EE.UU., que la migración también existe. Los aumentos en el sur con
poblaciones estables y decrecientes en el norte testimonio de un reposicionamiento de los
centros económicos del país. Ciudades tradicionales de puerta de enlace del norte con
valiosos recursos indígenas siempre prevalece, pero el crecimiento en gran parte se
centrará en áreas donde el estilo de vida, costo de vida, y el transporte / conectividad y
rango sean superiores.
Los principales estados productores se prevé California, Texas y Florida. Ese rango
destaca los factores de la geografía responsables de muchas decisiones.
Otras áreas no obstante, debe ser pasado por alto. Las áreas de crecimiento significativo
se puede encontrar en muchas áreas de competencia potencialmente menos que lidiar.
Mercados más pequeños pueden permitir la entrada rápida y la dominación de ciertos
inversionistas que buscan mayores colocaciones en mercados más pequeños.
F. Invitación / incentivos
Naciones Unidas, con políticas abiertas que invitan a la inversión extranjera y
proporcionar un campo de juego de nivel entre las empresas locales y externos, a menudo
trabajar para eliminar los obstáculos impuestos a colaboradores externos en el entorno
empresarial nacional. En combinación con incentivos a la inversión, un paquete de
inversión total puede surgir con muchos niveles de mejora pública.
Dentro de los EE.UU., ciertos sectores geográficos y de actividad se consideran
importantes para el interés público. Incentivos locales, estatales y nacionales se emplean
para atraer inversión destinada a estas aplicaciones. Se ofrecen incentivos, como la
reducción de impuestos y medidas de protección del mercado que ayudan a recuperar el
desembolso de capital inicial o dar tiempo para la estabilización de ocurrir.
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En las aplicaciones seleccionadas, la mejora del crédito con garantía del gobierno o
fiscales los instrumentos de financiación exentas se despliegan para servir como
incentivos. Combinados, pueden ser utilizados para mejorar o activar promesa financiera
en las áreas de necesidad pública.
Abatimiento de Impuesto
Los EE.UU. utiliza los impuestos a los costos de los hombros de los servicios públicos y
el gobierno. Propiedad Vacaciones fiscales, créditos fiscales sobre los ingresos futuros, y
exentas de impuestos públicas con capacidad de financiación de los bonos son las tres
áreas principales donde los gobiernos financieramente alienta a los objetivos deseados.
En ciertos casos, los arrendamientos de tierras benévolas, venta de tierras, e incluso
concesiones de tierras también pueden entrar en juego para promover determinados
lugares por delante de otros.
Mejora de crédito
El Gobierno Federal de los EE.UU. ofrece apoyo financiero para la empresa
seleccionadas mediante el empleo de una garantía federal para permitir que los préstamos
de negocios e inmobiliarios para dichos programas. La Asociación de Pequeños Negocios
(SBA) y los programas de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ofrecen una variedad de
garantías de créditos a ser financiados por el banco o las agencias federales que límite de
riesgo al prestamista y traer términos preferidos para la línea de crédito.
Protección de Mercado
Uso de la tierra gobierna la capacidad de colocar cualquier empresa dentro de una
jurisdicción definida. La asignación de usos del suelo a través de referéndum local de
zonificación para usos determinados que persigue la autoridad pública puede ser
estructurado para permitir un período que podría limitar el uso competitivo de la tierra
que se produzcan durante un período determinado de tiempo.
Las políticas de inmigración
Con ciertas inversiones financieras relacionadas con las nuevas empresas que generen
empleo, el Gobierno Federal de los EE.UU. (con credencial carácter propio) ofrece
inversión de Visa para personas extranjeras. Visas, los cuales permiten el estatuto
permanente y puede conducir a la condición de ciudadano futuro si es elegido por el
inversionista.
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G. Consideraciones de la Moneda
El tipo de cambio de moneda internacional en constante cambio puede proporcionar
ventanas de oportunidad para la transferencia de fondos entre los países. Compra y venta
de divisas para la misma moneda puede complementar el retorno de la inversión cuando
las secuencias con altas y bajas en las tasas de cambio. Monedas que libremente cotizan
en las bolsas mundiales como el dólar de EE.UU. aseguran el estado líquido de las
ganancias al moverse cuando se desee a otros destinos fuera del país de inversión.
III. ¿Qué tipo de opciones de inversión existen?
Con cada condición del mercado hay varias opciones de inversión inmobiliaria que mejor
funcionan. Algunos vienen en forma de tierras, algunos en edificios, y, finalmente
otros , de negocios en operación. Tenga en cuenta las siguientes opciones:
Adquisiciones recomendados
El estado económico actual de la economía de los EE.UU. ha puesto a disponibilidad
créditos a largo plazo y bajos intereses. Con la mayoría de las propiedades en los EE.UU.
financiados por préstamos hipotecarios, los términos y condiciones de esos créditos caido
efectivamente en incumplimiento del estado del préstamo provocando un pago bajo en
préstamos o el pago requerido de liquidación del préstamo. Con la imposibilidad de
reemplazar estos créditos con nuevos préstamos, los prestamistas y los bancos juntos se
enfrentan a una crisis regulatoria.
Esta condición lleva a un "mercado de compradores" que ofrece dinero en efectivo sin
condiciones de crédito pueden realizar una negociación con frecuencia por "debajo del
costo" de adquisición de cualquiera de los bienes o el "papel" (instrumento de préstamo)
de la mejor forma que le sirva al comprador.
A menudo se refiere como "activos en dificultades de remate", su estado en remate por lo
general se pueden clasificar por uno o más de las siguientes cuatro causas:
• La propiedad en dificultades de Remate - Un producto inmobiliario cuya actuación
en el mercado está por debajo de la intención proyectada y cuyo flujo de efectivo es
insuficiente para atender las demandas de crédito del activo.
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• El propietario en dificultades de remate - la liquidez del propietario del inmueble, por
razones ajenas a la propiedad en cuestión, pueden provocar a él propietario dejar de pagar
la hipoteca.
• El prestamista que tiene que recuperar la inversión mediante el remate - Un
prestamista (o de vez en cuando un participante de acciones) cuyo rendimiento de
préstamo exige la venta del crédito o el remate del prestador original, suele tratar de
liquidar el activo (Propiedad) a favor de una restauración financiera.
• Las Condiciones de Remate - En raras circunstancias, las propiedades se pierden por
incumplimientos fiscales de impuestos y pueden ser adquiridos por la deficiencia de
procedimiento de ejecución hipotecaria del gobierno.
La propiedad en dificultades de remate, probablemente requeriría una paciencia
extrema o reposicionamiento. La condición predeterminada así se le solicite en la
evaluación de un mercado pobre, mal sitio, mal momento, o una mala ejecución. En
general, esta opción debe abordarse con suma cautela, ya que la superación de las
deficiencias son críticas y podrían ser un desafío de enormes proporciones.
El propietario en dificultades de remate, busca una venta para eliminar las demandas
de crédito que desafina la estabilidad de operación. La venta del activo podría considerar
el abandono de la equidad para estar libre del flujo de efectivo negativo que está ligado a
el préstamo. Cuando el propietario tiene varias propiedades, la venta de algunos puede
ser crítico para la retención del resto. Antes de la morosidad hipotecaria, la mayoría de
los propietarios que tratan de negociar una "escritura en lugar de ejecución hipotecaria"
con el prestamista para proteger las reservas, o declararse en bancarrota de la
reorganización para evitar la ejecución hipotecaria, mientras se busca de una solución
financiera.
El propietario en dificultades de remate por lo tanto suele tratar de evitar una venta por
menos de la deuda pendiente. Esa cantidad es por lo tanto un eficaz potencial a una
transacción de negocios.
El prestamista que tiene que recuperar la inversión mediante el remate, representa
en la actualidad el vendedor más atractivo. Tales "adquisiciones buitre" buscan el
prestamista que está a menudo en el control de la propiedad, que ya ha eliminado el
propietario original y el interés de la equidad, y esta potencialmente dispuestos a
considerar una "venta corta" (una venta del activo en menos cantidad que la obligación
del préstamo ) para liquidar la propiedad rápidamente.
Los bancos y otros prestamistas generalmente no desean poseer el activo que han
prestado sucesivamente. Aquellos regulados por la Carta Federal, son efectivamente
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animados a liquidar la propiedad, asumir las pérdidas y seguir adelante. Bajo ciertas
condiciones actuales del banco también podría buscar el tiempo para permitir la
recuperación parcial a través del rescate del Banco y disposiciones de la Ley de
Recuperación Económica Nacional. En efecto, el rescate Bancario son indirectamente a
los fondos de la compra con descuento a favor del comprador en algunos "venta corta"
transacciones.
Bajo estas condiciones actuales, una fuerte liquidez del comprador a menudo puede dar
lugar a la fijación de precios muy favorable, a menudo con muchas propiedades de
candidatas a elegir.
La adecuada valoración previa a la adquisición del activo cualquiera es siempre esencial
a las opciones mencionadas. La calidad del activo y el precio de compra junto con la
probabilidad de recuperación futura determinará la fuerza esperada de la oportunidad de
inversión.
Las Condiciones de Remate, aunque es raro, representa una opción de inversión perenne
en todos los mercados, lo bueno y lo malo. Las propiedades caen por impuestos
predeterminados, debido a los problemas financieros,
la muerte sin un testamento, el abandono, y otros eventos similares. Estos valores por
defecto como resultado de la venta en "certificados tributarios" para la propiedad de parte
de la autoridad gubernamental. Estos certificados devengan excelente intereses y
disfrutan de una seguridad principalmente.
Si después de tres años, los certificados no se han pagado (con intereses), la propiedad es
tomada por la autoridad gubernamental y vendidos en la escalinata del tribunal al mejor
postor. El certificado de impuesto es el primero en ser devuelto con intereses. Las
hipotecas de alto riesgo (s) seguirán en caso que la oferta sea permitida. El propietario
sólo recibe los fondos restantes si la puja más alta supera la suma de las obligaciones
registradas. En caso de no presentar ofertas sobre alcance en los certificados tributarios,
el propietario del certificado se otorga título de propiedad limpio para los pagos de
impuestos realizados más los intereses devengados. Es evidente que esto puede
proporcionar un rendimiento excepcional, si tal acción final se lleva a cabo.
Nuevos Desarrollos
En cada mercado a la baja hay condiciones de mercado a la alta. En los EE.UU. hay
centros económicos que han resistido la crisis actual o que ya están en la recuperación.
Estos lugares son capaces de avanzar con eficacia a pesar de que en la actualidad puede
estar confinados por las limitaciones de crédito y de liquidez.
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Estas oportunidades son generalmente de naturaleza geográfica. También pueden ser
definidos por sectores de mercado. Oportunidades que combinan demandas en el sector
de mercado y ubicaciones geográficas a menudo puede justificar el nuevo desarrollo,
incluso en condiciones económicas menos favorables. Ventajas de costos en la actualidad
por la tierra y la construcción contribuyen al margen potencial de nuevos desarrollos que
podrían obtener. Los precios actuales de la construcción están alrededor de en un 15%
por debajo de los costos anteriores apenas poco de hace un año.
La falta de productos en desarrollo resultados de las restricciones financieras actuales,
ofrece pocas probabilidades de que la nueva competencia que se adelantó por un período
de tiempo. Esto ofrece una protección eficaz durante la absorción inicial y la
estabilización de los nuevos desarrollos con prontitud al servicio de los sectores de
mercado considerados valiosos.
En los EE.UU., un número de comunidades y sectores del mercado muestran fuertes
promesas actualmente. Por ejemplo, el alquiler de viviendas en ciertas localidades se
mantiene en una fuerte demanda. Con 18 a 24 meses se requieren para pasar de la visión
a la realización operativa, cualquier proyecto iniciado durante este período de inactividad
va a ingresar en el mercado dentro de una economía nacional más fuerte.
Capital de Riesgo
Muchas empresas prosperan en tiempos difíciles. Son impulsados por demandas que no
son tan sensibles a o se ven mejoradas por las economías lentas. Cuidado Infantil, venta
al por menor, franquicias y operaciones de bebidas, son ejemplos de este tipo de
empresas.
Mercados lentos dan mayores demandas sobre sus productos y menores costos de
expansión (terrenos y edificios) permiten costos eficientes y más rentables como
resultado de inversión.
Tales empresas comerciales son basados en bienes raíces pero valorado en el sector
inmobiliario y la entidad encargada del funcionamiento interno.
Las oportunidades surgen ya sea de "Construir para adaptarse" Los programas de
arrendamiento junto con los arrendamientos garantizados corporativamente para financiar
la inversión, o de los derechos de franquicia que se traducen en negocios de propiedad
inmobiliaria. Este último también se puede utilizar para avanzar la inversión con relación
a el estatus de visa si en su caso es aprobado.
Los mercados de capitales que necesitan alivio, también contienen ciertos respaldos para
bienes raíces, originalmente formado como hipotecas. La adquisición de tales hipotecas
bajo una base de descuento tiene el efecto neto de aumentar el rendimiento del
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instrumento por encima de las tasas que fueron formados originalmente. Con activos de
calidad y créditos maduros que tienen un historial de rendimiento, la adquisición de esos
créditos también pueden ofrecer altos rendimientos con riesgos manejables.
IV. ¿Qué lugares deben tener en cuenta?
La geografía de los EE.UU. es expansivo. De costa a costa, de norte a sur, la variedad es
tan grande como el propio continente. Cada estado y la región está cerca de un país en sí
mismo con economías manejadas con cierta independencia de la condición nacional.
No todos los lugares son iguales. Unos pocos han demostrado tener un crecimiento
orientado a largo plazo y se han posesionado con éxito para los próximos años.
En los EE.UU. hay 20 zonas de actividad de tal manera que se proyectan para capturar
más del 60% del crecimiento de la nación (100 millones) en los próximos treinta años.
Muchos de ellos también ofrecen otras cualidades que invitan a la inspección. Si bien
todos son prósperos centros de negocios con una excelente conectividad a la nación y la
población mundial, ciertos lugares en el "cinturón del sol" también puede ofrecer calidad
suficientes que llenan las visitas de negocios con oportunidades para el placer personal y
la relajación.
Cada área está construida sobre plataformas y de industria de negocios que son únicos.
Su combinación de enfoque de negocio dicta las demandas y oportunidades que pueden
existir.
Una selección de lugares para la inversión, por lo tanto debería considerar:
• El área potencial de crecimiento,
• La calidad ambiental de vida,
• El clima de negocios - invitación y la comprensión de los inversionistas, y
• La comodidad de transporte para apoyar las visitas.
VI. ¿Qué segmentos de las Inversiones en Bienes y Raíces podrían considerarse?
Cada sector inmobiliario se eleva y cae en diferentes momentos y en diferentes
condiciones. Mientras que el ciclo de cada sector se puede efectuar por comunes
denominadores económicos, a menudo responden en diferentes grados de urgencia y en
diferentes grados de alcance.
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Los generadores de la demanda proviene de diversas áreas. Pueden ser:
• Los patrones migratorios de la población general
• Oportunidades de trabajo ligada a los recursos regionales
• Envejecimiento de la población y su impacto en la demanda de los cambios de los
consumidores.
• Las fuerzas ambientales y reglamentarias sobre la oferta de productos
• Las concentraciones de inmigración en lugares de puerta de enlace
• Re-definición de la unidad familiar
• Modificación de los estilos de vida
Ejemplos de estos cambios en la demanda y sus ofertas resultantes incluyen:
• El entorno económico actual está provocando que más familias dependan de varios
trabajos para apoyar las necesidades del hogar. A su vez esto está elevando la
dependencia de tiempo en servicios eficientes y sistemas de apoyo a la familia.
• La ampliación de costos en los servicios médicos de los hospitales de servicio completo.
• El envejecimiento de la población que nació después de la segunda guerra mundial está
cambiando mayores necesidades a lugares, servicios y alojamientos adecuados a su
limitada accesibilidad y las necesidades de estilo de vida.
• El aumento de las poblaciones minoritarias están cambiando las prioridades culturales
del gusto, la ubicación, el nivel de vida.
• crecientes, móviles y proliferación técnica de jóvenes poblaciones adultas están
redefiniendo la familia, el trabajo, la recreación y alejado de los patrones tradicionales.
• La legislación ambiental que provocó el estado obsoleto de gran parte del inventario
construido.
Los sectores empresariales mejor posicionados para aprovechar estas condiciones
rápidamente cambiantes incluyen:
• Salida de origen de una farmacia de la industria médica a las clínicas que prestan
servicios médicos específicos.
• Conveniencia minorista ofrecen rápida y sencilla necesidad comercial
• Cuidado infantil para los hogares con ingresos dobles
• Educación privada para una "nueva habilidad" en el ambiente de trabajo
• Restaurantes con un buen precio para Familia
• Eficiencia energética y ambientalmente responsable de productos sustitutos
• La vivienda dirigidos a grupos especiales atendidas por inventario.
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V. ¿Qué parámetros de inversión son los más adecuados para usted?
El inversionista debe considerar varias preguntas para guiar la decisión de inversión.
Constituyen objetivos básicos que pueden servir para medir la idoneidad de la opción a la
mano. Estas preguntas pueden dirigir el foco de la búsqueda de inversión y limitar la
energía perdida, siguiendo elecciones menos apropiadas.
Considere las siguientes preguntas para definir los parámetros preferidos de inversión:
• ¿Cuánto debo estar dispuesto a invertir?
En casi todos los mercados y en cada nivel hay opciones de inversión. A pesar del
entorno económico actual y las opciones únicas que avanza, la posibilidad de comprar o
vender en los EE.UU. siempre está ahí. El alcance de la inversión es un reflejo de la
capacidad personal y la comodidad de las preocupaciones del inversionista.
La escala de la inversión debe considerar la logística y la distancia impuesta por la
inversión inmobiliaria internacional. Ciertos gastos personales en viajes y un Consultor
acompañara casi todas las transacciones. Como un gasto fijo y ha añadido, deben tenerse
en cuenta y sólo será ocupado, si el resultado así lo merece.
• ¿Qué parámetros de tiempo son cómodos?
El tiempo se refiere a los objetivos calendarizados que harían mejor servicio al comienzo
de una inspección seria. Impulsado por comodidad personal y con base en las opiniones
informadas sobre el destino de inversión, esta elección deberá reflejar el tiempo que el
inversor considere apropiado. No es necesario aplicar una falsa urgencia a menos que o
hasta que el inversionista encuentra la oportunidad favorable o una acción inmediata
actual .
• ¿Cuál es el término preferido del período de inversión?
¿Qué tiempo es visto como preferido? ¿Debe ser corto o una inversión a largo plazo? Si
es a largo plazo, ¿qué longitud inversión de tiempo sería más cómodo? Todas estas
cuestiones merecen una consideración en el marco de la cuestión de la urgencia o la
paciencia asignado a la inversión.
• ¿Qué riesgo / de parámetros de recompensa son aceptables?
Los riesgos y beneficios inherentes a moverse en direcciones complementarias, a mayor
es el riesgo, mayor es la recompensa de éxito. Mayor riesgo apropiadamente debería
resultar en mayores recompensas, y en inversiones más seguras por el contrario es
probable que ofrezca un rendimiento moderado. Los parámetros de riesgo para el
inversionista a decidir en base a la exposición y regresando un equilibrio adecuado.
Comprender los riesgos reales, incluso aquellos que no hemos tomado en cuenta.
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Afirmar la verdadera recompensa, no sólo aquellos representados. Algunas recompensas
serán de carácter financiero, mientras que otros podrían ser personal. Mezclándolos para
encontrar la fórmula final que motiva la transacción o establece la ayuda.
• ¿Qué tipo de retorno de la inversión se busca?
Las inversiones pueden producir retornos de reconocimiento, puesta en valor, o mejoras,
o los ingresos de operación.
o Si la intención es comprar y vender solamente, entonces la ganancia neta será el
resultado de las operaciones de compra y venta que respondan a las mejoras en el
mercado. Los beneficios de estas inversiones que duran seis meses o más son
potencialmente sujetos a menores provisiones de impuesto sobre la renta (ganancias de
capital).
o Si la intención es avanzar en valor a través de mejoras de ayuda social y / o la
propiedad, la inversión requiere de tiempo y capital adicional para lograr una mejor
condición. La asistencia a los desarrollo a través de consultores independientes pueden
ser necesarias para alcanzar los resultados y asegurando una mejor venta de la propiedad.
o Si la intención es promover las mejoras de la tierra con una empresa de operación,
sistemas de negocio tendrá que ser puesto en el lugar y personal capacitado para activar
la operación. Los ingresos en curso o de negocios final y los resultados de bienes raíces
por lo general son también un reflejo del desempeño operativo de la empresa.
Cada una de estas opciones pueden ser combinadas o secuenciados de forma
independiente. Una decisión de proceder con una puede ser más tarde complementado
con una decisión de avanzar a otro. Tales enfoques escalonados permiten riesgo medido
con cada paso y una salida con flexibilidad en consecuencia.
• ¿Qué tipo de devolución y / o salida se desea?
o Algunos activos inmobiliarios se compran y se venden todo completo.
o Algunos activos inmobiliarios se compran todo, subdivididas y vendidas de forma
incremental.
o Algunos activos inmobiliarios se pueden comprar y ser arrendado a través de diversas
formulaciones.
o Algunos activos inmobiliarios pueden ser invertidos en empresas de negocios.
o Todos los activos inmobiliarios están sujetos a cuotas simple y puede ser transmitido a
otra generación, con resultados administrados.
Con cada elección existe una opción de salida. Como cada decisión de inversión requiere
un examen de las estrategias de entrada, también requieren una exploración de las
estrategias de salida que consideren los peores y mejores escenarios. Todos los planes de
inversión en bienes raíces requiere que ambas evaluaciones se produzca antes de la
entrada de inversión.
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El tiempo es esencial para un rendimiento óptimo en la salida. La capacidad de retener la
propiedad cómodamente hasta las condiciones del mercado son óptimos promotores del
retorno más alto y mejor de la inversión. Activos fuertes como el inmobiliario protegen y
mejoran el valor con el tiempo. Correctamente programado, bien situados
geográficamente y con derechos propios, siempre estarán al mando con preferidos
retornos para el inversionista prudente y bien guiado.
• ¿Es el crédito o apalancamiento aceptable para la adquisición y opciones
operativas para tener en cuenta?
Las creencias religiosas, culturales, convenciones y adversidades riesgosas puede alentar
las inversiones en efectivo como resultado. Adquisiciones iniciales de efectivo puede
fortalecer términos de negociación eficaz y eliminar transacciones de urgencia que
continúen hacia delante. Transacciones apalancadas con una gestión adecuada puede
mejorar la rentabilidad sobre el patrimonio (RSP) y los rendimientos.
Con suficiente capital, el crédito está disponible para productos de bienes raíces en las
Hipotecas en los EE.UU.. exigirá la suscripción de garantías personales en la mayoría de
los casos. Con inversiones de negocios, pueden drásticamente limitar el capital de
inversión requerido.
La inversión de Visas selectivamente se pueden fundar con dinero en efectivo y / o línea
de crédito.
Con una gestión adecuada de la deuda puede ser una manera de controlar el uso de los
fondos tomados en préstamo de crédito con las autoridades funcionando a valorar y
aprobar distribuciones en nombre del inversionista en cuanto el avance del proyecto para
el nuevo desarrollo que se lleva a cabo. Al terminar la construcción la línea de crédito
puede ser retenido o financiados con crédito o sustitución en efectivo (por lo general en
mejores condiciones) a opción del inversionista.
Cuando el crédito se despliega, el efectivo reserva, llevar a la línea de crédito y se debe
dejar a un lado para asegurar la comodidad por las cortas demoras o dificultades que
puedan surgir.
VI. ¿Qué tipo de inversiones deben tener en cuenta?
Hay una gran variedad de productos inmobiliarios, vale la pena considerar en el mercado
actual. En respuesta a las preguntas anteriores, podrían incluir:
• Adquisición de terrenos, con o sin derechos
• Adquisición de tierras y desarrollo para dar derecho, mejorar y / o sitios subdivididos
• Seleccione adquisiciones con mejoras en la propiedad
• Objetivos nuevos en las iniciativas de desarrollo
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• Las operaciones selectivas de nuevos negocios dentro de los activos inmobiliarios
• Bienes raíces calificados que ofrecen una buena rentabilidad sin ser propietario
VII. ¿Qué forma debe tomar la Inversión?
La compra de productos de bienes raíces pueden ser acomodados con una variedad de
propiedades y los acuerdos de inversión. La elección final debe considerar el riesgo, la
fiscalidad, la transferibilidad, y las preocupaciones asociadas definidas de común acuerdo
con cada opción de inversión. Su consejero legal ofrecería las ventajas de cada uno y
asesorar sobre el mecanismo más apropiado emplear. Podrían incluir lo siguiente:
• Propiedad Personal
• Sociedad Limitada
• Sociedad general
• Inversión acuerdo
• riesgo corporativo
Todas las formas, excepto la primera puede ser configuradas en "responsabilidad
limitada" disposiciones de ley para restringir la exposición personal a riesgos calificados.
VIII. Otras sensibilidades
Además de la inversión en activos, las consideraciones de impuestos, la inflación, y la
repatriación de fondos de toda la necesidad de revisión y orientación. Cada inversionista
y cada inversión resultará en parámetros que varían en base a estas preocupaciones.
Consejeros personales con asesores legales y financieros pueden ayudarlo en la
preparación de acuerdos de inversión y vehículos de inversión que mejor sirvan a los
intereses de la empresa y el total de los participantes.
Ninguna inversión debe llevarse a cabo sin la verificación independiente de las
alegaciones presentadas y las relaciones de inversión incorporados en la transacción. La
selección de todos los consultores deben estar basadas en la confianza personal.
Inversiones adecuadas siempre responderán positivamente a la cautela a una revisión
profesional.
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IX. Resumen
Los bienes raíces son tradicionalmente una de las inversiones más seguras. Pues bien
identificado, mejorado y mantenido puede dar lugar a ganancias a corto plazo o ingresos
a largo plazo. Cómo y cuando el clima de inversión internacional parece que vale la pena,
proceda a seleccionar relaciones, opciones de inversión y acuerdos de transacción con
cuidado. El éxito siempre se produce cuando todas las partes disfrutan de metas y
objetivos comunes de inversión.
Recuerde la regla dorada: "Él que tiene el oro, escribe las reglas." Como inversionistas
tiene el derecho y la responsabilidad de establecer normas de atención en su inversión y
espera que la calidad de soporte y representación con los que usted se asocia.
Con una planificación cuidadosa y considerada, cualquier mercado puede ofrecer la
promesa y el rendimiento cuando este dirigida por profesionales con una visión
compartida y una historia de conducta empresarial respetada.
Para Información y Consultoría en América Latina Por favor Contacte al Arq. Juan Castaños
At: www.juancastanos.org
e-mail: juancastanos01@gmail.com