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MIEMBROS DE LA CORPORACION COLOMBIANA Avenida (Carrera) 15 No. 119-43 Of. 507
DE LONJAS Y AGREMIACIONES INMOBILIARIAS e-mail: [email protected]
“CORFELONJAS” Bogotá D.C. Colombia
A V A L U O C O M E R C I A L C O R P O R A T I V O
PREDIO SMN- 1- 093
CLASE DE INMUEBLE: RURAL – LOTE DE TERRENO CON CONSTRUCCIONES
DIRECCION: EL OASIS VEREDA: RIOFRIO MUNICIPIO: RIVERA DEPARTAMENTO: HUILA SOLICITANTE: El siguiente avalúo comercial
corporativo se realiza en desarrollo del contrato de prestación de servicios N° DJ 217 - 2016 del día 01 del mes de Julio de 2016. Celebrado entre ALIADAS PARA EL PROGRESO SAS y LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTA D.C.
BOGOTA D.C., NOVIEMBRE 27 DE 2017.
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TABLA DE CONTENIDO
1. INFORMACIÓN GENERAL 1.1. Solicitante 1.2. Tipo de inmueble. 1.3. Tipo de avalúo. 1.4. Marco Normativo. 1.5. Departamento. 1.6. Municipio. 1.7. Vereda o Corregimiento. 1.8. Dirección del inmueble. 1.9 Abscisado de área Requerida. 1.10 Uso Actual Del Inmueble. 1.11. Uso Por Norma. 1.12. Información Catastral. 1.13. Fecha visita al predio. 1.14. Fecha del informe de avalúo. 2. DOCUMENTOS
3. INFORMACIÓN JURÍDICA 3.1. Propietario 3.2. Título de adquisición 3.3. Matricula inmobiliaria 3.4. Observaciones jurídicas
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 4.1. Delimitación del sector 4.2. Actividad predominante 4.3. Topografía 4.4. Características climáticas 4.5. Condiciones agrologicas 4.6. Servicios públicos 4.7. Servicios comunales 4.8. Vías de acceso y transporte
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5. REGLAMENTACION URBANISTICA
6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE O PREDIO 6.1. Ubicación 6.2. Área del terreno 6.3. Linderos 6.4. Vías de acceso al predio 6.5. Servicios públicos 6.6. Unidades fisiográficas 6.7. Áreas construidas 6.8. Características constructivas 6.9. Anexos, otras construcciones 6.10. Cultivos y especies
7. MÉTODOS VALUATORIOS
8. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA INDIRECTA 8.1. Relación de ofertas obtenidas 8.2. Depuración del mercado
9. INVESTIGACIÓN DIRECTA 9.1. Procesamiento estadístico (investigación directa)
10. CALCULOS VALOR TERRENO 10.1. Procesamientos estadísticos (método de comparación) 10.2. Análisis de los datos obtenidos descriptivamente
11. CALCULOS VALOR CONSTRUCCION 11.1. Costos de reposición 11.2. Depreciación (fitto y corvinni)
12. CALCULO VALOR ANEXOS 12.1. Depreciación (fitto y corvinni)
13. CALCULOS VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES 13.1. Soportes de valores de cultivos y especies
14. CONSIDERACIONES GENERALES
15. RESULTADO DE AVALÚO 16. DOCUMENTOS O INFORMACION ANEXA
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1. INFORMACION GENERAL 1.1. SOLICITANTE: El siguiente avalúo comercial corporativo se realiza en
desarrollo del contrato N° DJ 217 - 2016 del día 01 del mes de Julio de 2016 de prestación de servicios Celebrado entre ALIADAS PARA EL PROGRESO SAS y LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTA D.C.
1.2. TIPO DE INMUEBLE: Lote de terreno con construcciones. 1.3. TIPO DE AVALÚO: Avaluó comercial corporativo. 1.4. MARCO JURIDICO: En la realización de este estudio hemos tenido en cuenta los
parámetros establecidos en la Ley 388 de 1997, Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008 del IGAC y demás normatividad legal vigente en materia de avalúos.
1.5. DEPARTAMENTO: Huila. 1.6. MUNICIPIO: Rivera. 1.7. VEREDA O CORREGIMIENTO: Riofrio. 1.8. DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: EL OASIS.
1.9. ABSCISADO DE ÁREA REQUERIDA: Abscisa inicial 9+505,07 Km y abscisa final 9+522,48 Km.
1.10. USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Al momento de la inspección del inmueble se encontró que el predio tiene un uso en pastos naturales.
1.11. USO POR NORMA: Del área requerida: Suburbano (Vivienda unifamiliar y familiar tipo campestre, comercial, actividad industrial de bajo impacto; forman parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores viales Neiva Campo alegre, en un ancho de 100 mts contados a partir de borde de vía. El área restante de uso agrícola y pecuario).
1.12. INFORMACIÓN CATASTRAL:
VIGENCIA DE LA ACTUALIZACION
ZONA HOMOGENEA FISICA
ZONA HOMOGENEA GEOECONOMICA
AREA DE TERRENO EN HAS
1993 11 09 15 Ha 1404.0 m²
Fuente: Consulta catastral IGAC.
1.13. FECHA DE VISITA AL PREDIO: 14 de Octubre de 2017.Solamente a esta fecha son válidas las consideraciones presentadas.
1.14. FECHA DE INFORME DE AVALUO: 27 de Noviembre de 2017.
Cedula. Catastral actual 41-615-00-00-00-00-0002-0003-0-00-00-0000
Área de terreno 15 Ha 1404.0 m² de la totalidad del predio
Área de construcción 0.0 m² de la totalidad del predio
Avalúo Catastral Año 2017 $ 363.370.000
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2. DOCUMENTOS
2.1. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS - Ficha Predial del predio SMN - 1 – 093. - Certificado Uso del Suelo.
2.2. DOCUMENTOS CONSULTADOS - Consulta Catastral del predio.
3. INFORMACIÓN JURÍDICA 3.1. PROPIETARIO: JAVIER OSORIO MANRIQUE C.C. 7.686.389. 3.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública No. 3506 de fecha 30 de
diciembre de 2009 de la Notaria 3 del Circulo de Neiva; aclarada mediante la Escritura Pública Nº: 2144 de fecha 23 de agosto de 2010 de la Notaria 3 del Circulo de Neiva
3.3. MATRICULA INMOBILIARIA: 200 – 184547. 3.4. OBSERVACIONES JURÍDICAS: De conformidad con el folio de matrícula
inmobiliaria que obra en el expediente, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de 200-184547, se puede determinar que sobre el inmueble objeto del presente estudio No recae ningún gravamen, limitación o afectación al dominio.
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 4.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: El predio está ubicado en la vereda Riofrio, que se
ubica geográficamente occidente del perímetro urbano del municipio de Rivera, limita al sur con la vereda el Albadan y Bajo pedregal de Rivera, al occidente el municipio de Palermo, al norte con la vereda Arenoso y al oriente con la vereda Los Medios. 1
1 Página oficial del municipio, http://www.Rivera-huila.gov.co.
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LOCALIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE RIVERA – HUILA
Vereda Riofrio
Fuente: Google maps, Consulta: 15 de Octubre de 2017,
4.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Económicamente el sector depende principalmente de la ganadería (ganado de doble propósito) y la agricultura, el desarrollo de la explotación agrícola (tierras laboradas de producción de cacao, café y arroz por sus características planas), también la actividad avícola se presenta en varias fincas del sector.2
4.3. TOPOGRAFÍA: La superficie del predio objeto de avalúo es de topografía plana a
ligeramente inclinada del 0 al 7%.
4.4. CARACTERISTICAS CLIMATICAS: El sector donde se ubica el predio objeto de estudio, se ubica en un piso térmico cálido seco. Las temperatura promedio del municipio de Rivera es de 25 ºC y una altura promedio de 700 m.s.n.m. 3
4.5. Condiciones agrologicas: El área requerida se encuentra en las Unidades
Cartográficas:
2 Ibíd. 3 Ibíd.
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PXAb la cual cuenta con un valor potencial de 444 , y las siguientes características5:
TIPO DE SUELOS
CLASIFICACIÓN AGROLOGICA
PISO CLIMA
LITOLOGIA TAXONOMIA CARACTERISTICAS
SUELOS EROSIÓN
PXAb IIIsec Cálido
muy seco
Depósitos superficiales,
clsticos de Grano Mixto
(Heteromtricos)
Typic Haplustedpts,
Fluventic Haplustolls,
Typic Ustifluvents.
Moderadamente Profundos
Media-Baja
4.6. SERVICIOS PÚBLICOS: Algunas de las fincas ubicadas en éste sector cuentan
con servicios públicos básicos.
4.7. SERVICIOS COMUNALES: Los servicios de educación, así como los servicios básicos de salud, asistencias técnicas y financieras se encuentran en la cabecera urbana del municipio de Rivera.
4.8. VÍAS DE ACCESO Y TRANSPORTE: El sector se ubica al Occidente del
perímetro urbano del municipio, por lo cual es de fácil acceso tanto vehicular como peatonal, al predio se puede acceder en servicio particular, publico individual (taxi) y/o mototaxi y público colectivo (rutas intermunicipales y veredales), a cualquier hora prestados desde el centro del municipio, cuenta con una frecuencia de transporte aproximada de 7 minutos.
5. REGLAMENTACION URBANISTICA 5.1. NORMA URBANISTICA APLICADA: De conformidad con el Esquema de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Rivera – Huila, aprobado mediante Acuerdo municipal 026 de 1999 y el certificado de uso del suelo expedido por la Secretaria de Planeación e Infraestructura del municipio de Rivera, el predio objeto de avalúo se encuentra dentro del plano No. 3 “Mapa clasificación y uso del suelo”, ubicado en la zona cuyo uso del suelo es SECTOR SUBURBANO, AGRICOLA Y PECUARIO, No obstante lo anterior se aclara que la franja objeto de avalúo comercial se encuentra en el SUBURBANO validado con el plano usos de suelo
4 Instituto Geográfico Agustín Codazzi – Subdirección de Catastro. Estudio Zonas Homogéneas Físicas para el
Municipio de Rivera Huila, Vigencia 1994. 5 Instituto Geográfico Agustín Codazzi – Subdirección de Agrología. Estudio General de suelos del Departamento del
Huila. Clasificación de las tierras por su capacidad de uso, , Bogotá D.C. , 1994 .
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rural del Municipio de Rivera creado mediante el acuerdo 026 del 1999 (Ver anexo 16.2 – Certificación uso del suelo).
Fuente: Acuerdo 026 de 1999., Plano N° 03 “Mapa clasificación y uso del suelo”
6. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE 6.1. UBICACIÓN: Se trata de un predio ubicado en la vereda Riofrio, el cual se
encuentra aproximadamente a 5 kilometros del perímetro urbano del Municipio de Rivera - Huila.
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Ubicación del predio (PREDIO DE MAYOR EXTENSION)
Fuente de Imagen: Google Earth, Consulta: 30 de Octubre de 2017.
6.2. AREA DEL TERRENO: El predio objeto de avalúo presenta las siguientes
dimensiones respecto a su terreno:
ÁREA TOTAL TERRENO: 6 Ha 0384,00 m2
ÁREA REQUERIDA: 0 Ha 540,47 m2
ÁREA REMANENTE: 0 Ha 0000.00 m2
ÁREA SOBRANTE: 5 Ha 9844,52 m2
ÁREA TOTAL REQUERIDA: 0 Ha 540,47 m2
Fuente: Ficha predial SMN - 1 – 093.
6.3. LINDEROS: Los linderos específicos del predio y del área de adquisición se relacionan a continuación: LINDEROS LONGITUD COLINDANTES
NORTE 26,61 (1-2) Con predio de Mary Rosemary Antia
SUR 34,79 (8-9) Con predio de Inversiones Hunel LTDA.
ORIENTE 6,72 (2-8) Con predio del mismo propietario
OCCIDENTE 15,42 (9-1) Con Vía que de Neiva Conduce a Campoalegre
Fuente: Ficha predial SMN - 1 – 093.
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6.4. VIAS DE ACCESO AL PREDIO: El predio objeto de avalúo se encuentra con frente sobre la vía intermunicipal que conduce de Campoalegre a Neiva, la cual se encuentra pavimentada y en buen estado de conservación, el predio se ubica a una distancia aproximada de 5 kilómetros del perímetro urbano del municipio de Rivera.
6.5. SERVICIOS PÚBLICOS: El predio cuenta con servicios de acueducto veredal y energía eléctrica.
6.6. UNIDADES FISIOGRAFICAS: La franja del área requerida presenta las siguientes
unidades fisiográficas:
Unidad Fisiográfica 1 (U.F.1): Área: 0 Ha 540,47 m2 Correspondiente a suelos con valor potencial de 44 puntos y unidad climática CS, con pendiente entre el 0% y 7%, el uso actual corresponde a pastos, cuenta con disponibilidad de aguas escasas, la norma de uso del suelo corresponde a sector Suburbano.
6.6. ÁREAS CONSTRUIDAS: La franja objeto de adquisición predial no presenta construcciones principales.
6.7. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS: La franja objeto de adquisición predial no presenta construcciones principales.
6.8. ANEXOS, OTRAS CONSTRUCCIONES: La franja objeto de adquisición predial
presenta tres construcción tipificada como anexo.
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CONSTRUCCION USO MEDIDA EDAD
APROXIMADA AÑOS
ESTADO DE CONSERVACION
VIDA UTIL
(AÑOS)
M1 Cerca frontal en piedra Lindero 10,90 m 10 Bueno regular 70
M2 Portón en tubo metálico de 1 pulgada y ángulo metálico de ¾ de pulgada. Hoja doble
Lindero 1 Un 10 Bueno regular 50
M3 Casillero para correo, soporte en tubo metálico de 1,75 pulgadas, con altura de 1,40 m. Caja metálica
Lindero 1 Un 10 Bueno regular 50
M4 Placa Huella para acceso vehicular en concreto y piedra.
Lindero 74,43 m² 10 Bueno regular 70
M5 Cerco divisorio en postes de madera con tres (3) hilos de alambre de púas, con separación postes de 2,50 m.
Lindero 34,79 m 10 Bueno regular 50
M6 Cerca divisoria en piedra fija con concreto. Con altura media de 1,80 m; ancho medio de 0,40 m.
Lindero 29,61 m 10 Bueno regular 50
6.9.1 Características constructivas:
ÍTEM CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS
M1 M2 M3 M4
CIMENTACIÓN No aplica No aplica No aplica No aplica
ESTRUCTURA Piedra Metálica Metálica Concreto y piedra
ENTREPISO No presenta No presenta No presenta No presenta
FACHADA No aplica No aplica No aplica No aplica
CUBIERTA No aplica No aplica No aplica No aplica
CIELO RASO No aplica No aplica No aplica No aplica
PISOS No aplica No aplica No aplica No aplica
COCINA No aplica No aplica No aplica No aplica
BAÑOS No aplica No aplica No aplica No aplica
ACABADOS BAÑO No aplica No aplica
No aplica
No aplica
ACABADOS MUROS No aplica No aplica
No aplica
No aplica
OTROS No aplica. No aplica. No aplica. No aplica.
VETUSTEZ 10 años aprox. 10 años aprox. 10 años aprox. 10 años aprox.
ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno regular Bueno regular
Bueno regular
Bueno regular
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CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS
M5 M6
No aplica No aplica
Madera Piedra
No presenta No presenta
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica No aplica
No aplica. No aplica.
10 años aprox. 10 años aprox.
Bueno regular Bueno regular
Fuente: Ficha predial SMN - 1 – 093.
6.10. CULTIVOS ESPECIES: La franja objeto de adquisición predial presenta las
siguientes especies:
CULTIVO/ESPECIE CANTIDAD
E1 Palma DAP 0-10 cm 4 Un
E2 Plátano DAP 0-10 cm 4 Un
E3 Guásimo DAP 40-50 cm 1 Un
E4 Mataratón DAP 0-10 cm 1 Un
Fuente: Ficha predial SMN - 1 – 093.
7. MÉTODO DE AVALÚO
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de Septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
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7.1. MÉTODO COMPARACIÓN DE MERCADO
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
7.2. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Ya que no se trata de una edificación nueva, el punto de partida será determinar el valor de reposición, o de construirlo nuevo y aplicar un factor de depreciación física y la depreciación por estado de conservación, para eso se utilizaron las ecuaciones consignadas en la Resolución IGAC 620 de 2008, las cuales relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini, para así hallar el valor actual de la construcción
8. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA INDIRECTA
8.1. RELACIÓN DE OFERTAS OBTENIDAS :
Unidad fisiográfica 1 Para determinar el valor por ha de terreno bajo el régimen normativo SUBURBANO se encontró las siguientes ofertas.
IT EMT EL
C ON T A C T ON OM B R E C ON T A C T O F UEN T E
UB IC A C IÓN -
M UN IC IP IO
SEC T OR -
VER ED A
D IR EC C ION -
N OM B R EVA LOR OF ER T A
A R EA
T ER R EN O
(H A )
A R EA
C ON ST R UID A
(M 2)
1 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Finca 350.000.000$ 0,7000 150,00
2 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Lote 100.000.000$ 0,2500
3 3222001760 Cristian Martinez Internet Rivera Riverita Lote 65.000.000$ 0,1500
4
3132865738
3142324832
Javier Pallares
Omar Cuellar Campo Rivera El Albadan Lote 145.000.000$ 0,2800
ESTUDIO DE MERCADO
8.2. DEPURACIÓN DEL MERCADO :
Unidad fisiográfica 1
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Método de Comparación o de Mercado: Para determinar el valor de hectárea de terreno se realizó la investigación de mercado de inmuebles similares al del objeto del avalúo, se encontraron cuatro ofertas representativas en la zona, las cuales se presentan a continuación:
VALOR (ha) VALOR TOTAL
1 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Finca 350.000.000$ 343.000.000$ 408.571.429$ 57.000.000$
2 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Lote 100.000.000$ 98.500.000$ 394.000.000$ -$
3 3222001760 Cristian Martinez Internet Rivera Riverita Lote 65.000.000$ 63.700.000$ 424.666.667$ -$
43132865738
3142324832
Javier Pallares
Omar CuellarCampo Rivera El Albadan Lote 145.000.000$ 130.500.000$ 466.071.429$ -$
$ 423.327.380,95
31.127.055,21 LIMITE SUPERIOR $ 454.454.436,16
7,35% LIMITE INFERIOR $ 392.200.325,75
$423.327.000VALOR ADOPTADO / HA
ESTUDIO DE MERCADO MUNICIPIO DE RIVERA
ITEM TEL CONTACTO N OM B R E C ON T A C T O FUENTEUB IC A C IÓN -
M UN IC IP IOSEC T OR - VER ED A D IR EC C ION - N OM B R E VALOR OFERTA VALOR AJUSTADO
TERRENO CONSTRUCCIONES
MEDIA ARITMETICA
DESVIACION ESTÁNDAR
COEFICIENTE DE VARIACION
9. INVESTIGACIÓN DIRECTA 9.1. PROCESAMIENTO ESTADÍSTICO ENCUESTAS :
De acuerdo con el artículo 9 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron ofertas de alguna manera comparables, se pueden adoptar valores, por lo que no es necesario realizar la investigación directa.
10. CALCULOS VALOR TERRENO 10.1. PROCESAMIENTOS ESTADÍSTICOS (MÉTODO DE COMPARACIÓN)
Unidad fisiográfica 1
ITEM SECTOR - VEREDADIRECCION -
NOMBRE
VALOR
TERRENO/HA
1 El Albadan Finca 408.571.429$
2 El Albadan Lote 394.000.000$
3 Riverita Lote 424.666.667$
4 El Albadan Lote 466.071.429$
423.327.381$
31.127.055
7,35
454.454.436$
392.200.326$
MERCADO
PROMEDIO
DESVIACION ESTÁNDAR
COEF DE VARIACION
LIMITE SUPERIOR
LIMITE INFERIOR
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De acuerdo al estudio de mercado realizado se adopta el valor promedio encontrado en la zona teniendo en cuenta que el predio objeto de avalúo se comporta de manera similar a los puntos de investigación del mercado, por lo cual se adopta el siguiente valor de terreno:
UNIDAD FISIOGRAFICA UNIDAD VALOR
U.F.1 Hectárea (Ha) $ 423.327.000
10.2. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS DESCRIPTIVAMENTE
Oferta 1: Finca de 7000 m² de topografía plana y con frente sobre la vía principal que conduce de Neiva a Campoalegre, servicios de energía eléctrica y acueducto con dos casas construidas en material, regular estado de conservación y un salón de juegos.
Oferta 2: Se trata de un lote a 70 metros de la vía principal que cuenta con los servicios de energía eléctrica y acueducto en la zona de albadan.
Oferta 3: Se trata de un lote que cuenta con los servicios públicos de agua y luz de 1500 metros cuadrados a 30 metros de la vía principal. Oferta 4: Lote ubicado sobre la vía principal que de Neiva conduce a campoalegre cuenta con los servicios de energía eléctrica y acueducto y una extensión aproximada de 2800 m².
11. CALCULOS VALOR CONSTRUCCIONES
11.1. COSTOS DE REPOSICIÓN Para la determinación del costo de la construcción se realizó mediante la metodología de costo de reposición teniendo en cuenta el tipo los materiales y la tipología constructiva, aplicando depreciación según tablas de Fitto y Corvini, lo que produce como resultado el valor final adoptado. Para este ejercicio se tuvieron en cuenta los costos descritos en la revista Construdata.
11.2. DEPRECIACIÓN FITTO Y CORVINNI La franja objeto de adquisición predial no presenta construcciones principales.
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12. CALCULOS VALOR ANEXOS. 12.1. COSTOS DE REPOSICIÓN
Para la determinación del costo de la construcción se realizó mediante la metodología de costo de reposición teniendo en cuenta el tipo los materiales y la tipología constructiva, aplicando depreciación según tablas de Fitto y Corvini, lo que produce como resultado el valor final adoptado. Para este ejercicio se tuvieron en cuenta los costos descritos en la revista Construdata.
12.2. DEPRECIACIÓN FITTO Y CORVINNI Se presentan los siguientes cálculos de depreciación para las construcciones:
ÍTEM EDAD VIDA ÚTILEDAD EN % DE
VIDA
ESTADO DE
CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN
VALOR
REPOSICIÓN
VALOR
DEPRECIADO
VALOR
FINAL
VALOR
ADOPTADO
M1 Cerca frontal en piedra 10 70 14,29% 2,5 15,59% $ 100.000 $15.590 $84.410 $ 84.000
M2 Portón en tubo metálico de 1
pulgada y ángulo metálico de ¾ de
pulgada. Hoja doble
10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 1.002.405 $191.548 $810.857 $ 811.000
M3 Casillero para correo, soporte en
tubo metálico de 1,75 pulgadas, con
altura de 1,40 m. Caja metálica
10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 114.193 $21.821 $92.372 $ 92.000
M4 Placa Huella para acceso
vehicular en concreto y piedra.10 70 14,29% 2,5 15,59% $ 109.000 $16.993 $92.007 $ 92.000
M5 Cerco divisorio en postes de
madera con tres (3) hilos de alambre
de púas, con separación postes de
2,50 m.
10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 11.653 $2.227 $9.426 $ 9.000
M6 Cerca divisoria en piedra fija con
concreto. Con altura media de 1,80
m; ancho medio de 0,40 m.
10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 199.000 $38.027 $160.973 $ 161.000
13. CALCULOS VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES 13.1. SOPORTES DE VALORES DE CULTIVOS Y ESPECIES En el área a intervenir se encuentran los siguientes cultivos y/o especies objeto de avalúo
CULTIVO/ESPECIE PRECIO
E1 Palma DAP 0-10 cm $ 26.056
E2 Plátano DAP 0-10 cm $ 32.768
E3 Guásimo DAP 40-50 cm $ 71.990
E4 Mataratón DAP 0-10 cm $ 939
Los valores de los cultivos y/o especies se obtuvieron por medio de presupuestos puntuales para la instalación y el sostenimiento de los cultivos. La elaboración de los presupuestos se soportó en las publicaciones del DANE como los boletines mensuales de insumos y factores asociados a la producción agropecuaria y las fichas técnicas de cada cultivo; en cuanto a los valores de los insumos fueron tomados del promedio de los datos que reporta el Sistema de información de precios del sector
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agropecuario SIPSA para el departamento del Huila, archivo generado en el mes de febrero de 2017 y que agrupa los datos del mismo mes.
1 4 . CONSIDERACIONES GENERALES.
El predio objeto de avalúo se encuentra con frente a la vía principal que conduce del municipio de Neiva a Campoalegre.
El predio presenta una topografía definida como plana a ligeramente inclinada.
El desarrollo económico del sector se basa principalmente en la ganadería y la agricultutra.
De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble avaluado, no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
El valor definido en este estudio es el más probable en un contexto normal del mercado inmobiliario, es decir donde se presenta interés de compra y venta de un bien inmueble, sin presiones externas y manteniendo las condiciones típicas de transacciones comerciales por cada una de las partes interesadas.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otro género, asumimos que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se derivan de éste.
Aclaramos que el avaluador no tiene ningún interés financiero, presente ni cercano ni de otra índole en la propiedad avaluada en este informe y no tiene interés personal o sesgo alguno en relación con personas que puedan estar interesadas en esta propiedad en la fecha.
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15. RESULTADO DE AVALUO
TOTAL AVALUO: TREINTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL
QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE ($36.636.539, oo).
Bogotá, D.C., 27 de Noviembre de 2017. Cordialmente,
DIEGO MONROY RODRIGUEZ FELIX ZAMORA Representante Legal Perito Avaluador
R.N.A. 01045965 Matricula R.N.A.P. 0385-10 Matricula RNAP F-01-96 RNA 04016511
OMAR PINZON RODRIGUEZ Perito Avaluador Matricula R.N.A.P. 0285-14
DESCRIPCIÓN UNIDAD DIMENSIÓNVALOR
UNITARIOSUB TOTAL
TERRENO
TERRENO U.F.1 Ha 0,054047 $ 423.327.000 $ 22.879.554
$ 22.879.554
CONSTRUCCIONES ANEXAS
M1. CERCA FRONTAL EN PIEDRA M 10,90 $ 84.000 $ 915.600
M2. PORTON M 1 $ 811.000 $ 811.000
M3. CASILLERO PARA CORREO M 1 $ 92.000 $ 92.000
M4. PLACA HUELLA. M 74,43 $ 88.000 $ 6.549.840
M5 CERCO DIVISORIO M 34,79 $ 9.000 $ 313.110
M6 CERCO DIVISORIO M 29,61 $ 161.000 $ 4.767.210
$ 13.448.760
CULTIVOS Y ESPECIES
E1 PALMA DAP 0-10 cm UN 4 $ 26.056 $ 104.224
E2 PLATANO DAP 0-10 cm UN 4 $ 32.768 $ 131.072
E3 GUASIMO DAP 40-50 cm UN 1 $ 71.990 $ 71.990
E4 MATARATON DAP 0-10 cm UN 1 $ 939 $ 939
TOTAL CULTIVOS Y ESPECIES $ 308.225
TOTAL MEJORAS $ 13.756.985
TOTAL AVALUO $ 36.636.539
TOTAL TERRENO
TOTAL CONSTRUCCIONES
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16. DOCUMENTOS ANEXOS 16.1. ANEXO FOTOGRÁFICO
ENTORNO
VISTA GENERAL PREDIO
16.1.1. CONSTRUCCIONES
CERCA FRONTAL PORTON EN TUBO METALICO
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CASILLERO BUZON PLACA HUELLA
CERCO DIVISORIO CERCO DIVISORIO PIEDRA
16.1.2. CULTIVOS Y ESPECIES
PALMA PLATANO
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GUASIMO MATARATON
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16.2. CERTIFICADO USO DE SUELO
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16.3. PRESUPUESTO CONSTRUCCIONES
DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Piedra rajon m3 1 32,000$ 32,000$
Formaleta m2 2 6,000$ 12,000$
Herramienta menor % 1.5 17,000$ 25,500$
Mano de obra m2 1 30,000$ 30,000$
99,500$
100,000$
CERCA FRONTAL EN PIEDRA
VALOR UNITARIO ML DE CERCA
VALOR ADOPTADO
ITEM DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
1 Anticorrosivo gl 0.5 $ 35,690 $ 17,845
2 Bisagra aluminio un 4 $ 9,900 $ 39,600
3 Tubo redondo galvanizado de 1 pulgadas un 12 $ 6,437 $ 77,244
4 Poste de Madera un 14.0 $ 15,500 $ 217,000
5 Soldadura electrica kg 1.0 $ 10,286 $ 10,286
6 Laca gl 1 $ 30,800 $ 30,800
7 Pasador un 1 $ 15,600 $ 15,600
8 Ornamentador hora 2 $ 21,218 $ 42,436
9 Transporte dia 1 $ 150,000 $ 150,000
10 Estructura en concreto un 2 $ 200,797 $ 401,594
TOTAL COSTO $ 496,228 $ 1,002,405
$ 1,002,405
PORTON METALICO
VALOR TOTAL PORTON
ITEM DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
1 Anticorrosivo gl 0.2 $ 35,690 $ 7,138
2 Estructura metalica Buzon un 1 $ 45,000 $ 45,000
3 Tubo redondo galvanizado de 1.75´ pulgadas un 1 $ 35,000 $ 35,000
4 Soldadura electrica kg 1.0 $ 10,286 $ 10,286
5 Laca gl 0.2 $ 30,800 $ 6,160
6 Ornamentador hora 0.5 $ 21,218 $ 10,609
$ 114,193
CASILLERO PARA CORREO
VALOR TOTAL PORTON
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DESCRIPCION DE
LA ACTIVIDADUND CANT
VALOR
UNITARIOVALOR TOTAL
Piedra rajon m3 1 32,000$ 32,000$ Comcreto 3000
PSIm3
0.5 35,831$ 17,916$
Formaleta m2 2 6,000$ 12,000$
Herramienta menor % 1 17,000$ 17,000$
Mano de obra m2 1 30,000$ 30,000$
108,916$
109,000$
PLACA HUELLA
VALOR UNITARIO ML
VALOR ADOPTADO
DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTALAlambre de Puas ml 3 536$ 1,607$ Alambre Calibre ml 0 1,250$ -$ Postes de madera (Rollizo 8cm*2m) ml 0.40 12,500$ 5,000$ Poste en concreto ml 0.00 15,000$ -$ Aisladores + grapas ml 1 646$ 646$
Mano de obra -Poste instalado dia 1 4,400$ 4,400$
11,653$ VALOR TOTAL CERCADO
CERCO DIVISORIO EN POSTES DE MADERA CADA 2.5 M 3 HILOS DE PUA
DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTALPiedra rajon m3 1.5 32,000$ 48,000$ Concreto PSI 3000 m3 2 35,881$ 71,762$ Formaleta m2 4 6,000$ 24,000$ Herramienta menor % 1.5 17,000$ 25,500$ Mano de obra m2 1 30,000$ 30,000$
199,262$ 199,000$
CERCA DIVISORIA EN PIEDRA
VALOR UNITARIO ML DE CERCAVALOR ADOPTADO
16.4. PRESUPUESTO CULTIVOS Y ESPECIES
Valor
Adoptado
4,230,407$ 3,201,180$ 143 26,056$ Palmas
Costos
Instalación por
Ha
Costos
Sostenimiento
por Ha
Cultivo
Densidad
Cultivo
Planta/Ha
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Valor
adaptado
Plátano Monocultivo 3 9,228,580$ 5,663,110$ 1,600 32,768
Densidad
Cultivo
Planta/Ha
Cultivo
Tiempo de
Recuperación
cultivo en años
Costos
Instalación por
Ha
Costos
Sostenimiento
por Ha
TIPO DE MADERA ESPECIE
ALTURA
COMERCIAL
(m)
VOLUMEN
ARBOL EN
PIE (m3)
VOLUMEN
ASERRADO
(m3)
NUMERO DE
PIEZAS
VALOR
ADOPTADO
2 GUASIMO 2 0.393 0.196 6.54498 71,990$ 0.50
DAP
(m)
TIPO DE MADERA ESPECIE
ALTURA
COMERCIAL
(m)
VOLUMEN
ARBOL EN
PIE (m3)
VOLUMEN
ASERRADO
(m3)
NUMERO DE
PIEZAS
VALOR
ADOPTADO
4 MATARRATON 2 0.016 0.008 0.26180 939$ 0.10
DAP
(m)