Date post: | 28-Jan-2016 |
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ACI | Pág 1
SENTANDO LAS BASES DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA
UN NUEVO ENTORNOMIÉRCOLES, 6 DE NOVIEMBRE DE 2013
MADRID
ACI | Pág 2
EN BLANCO
ACI | Pág 3
CARTA DEL PRESIDENTE
La Asociación que tengo el honor de presidir fue fundada a principios de 2013 por las empresas Aguirre Newman, CBRE, Jones Lang LaSalle y Knight Frank. Emplean directamente en España a más de 1.200 profesionales y a nivel internacional a más de 80.000; representan un porcentaje cercano al 80% de la facturación del sector en nuestro país y gestionan más de siete millones de metros cuadrados en inmuebles en el segmento inmobiliario terciario. Son las primeras, pero el ánimo de la Asociación es el de crecer e integrar a más consultoras que compartan nuestros valores y objetivos.
La Asociación nace en un momento en el que el sector inmobiliario está sumergido en un profundo cambio con nuevos jugadores, nuevos roles y nuevos retos. En este sentido, creemos que para acompañar esta evolución, el sector necesita progresar sobre unos cimientos basados en la profesionalidad y la transparencia.
Para la Asociación, profesionalidad comienza por poner a disposición de la Administración Pública y de las empresas las herramientas, el conocimiento y el saber hacer acumulado por nuestros socios durante años. Aprovecharlos contribuirá a dotar al mercado de estabilidad, lo que redundará en el beneficio de los ciudadanos.
Del mismo modo, la transparencia implica seguridad jurídica y estabilidad normativa. Por otra parte, un mercado transparente facilitará el acceso a la información, elemento esencial en la toma de decisiones.
El propósito de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias es el de crear valor para nuestro mercado inmobiliario y, por extensión, para España.
Ricardo Martí-Fluxá
Presidente de ACI
ACI | Pág 4
FINES Y OBJETIVOS DE LA ACI
NUESTROS FINES•Profesionalizar la actividad inmobiliaria en España para dotarla de transparencia,
estabilidad, liquidez y fiabilidad en beneficio de todos los ciudadanos
•Defender y gestionar los intereses profesionales de las empresas consultoras
inmobiliarias y de sus asociados, fomentar la solidaridad empresarial de los mismos
(todo ello sin perjuicio de la necesaria observancia de las normas existentes en materia
de defensa de la competencia)
•Servir a la comunidad y colaborar con las administraciones públicas en la resolución
de los problemas que afectan al adecuado desarrollo de su actividad, todo ello con el
objetivo de promover el interés general
CÓMO LOS LLEVAMOS A CABO•Diálogo con todos los actores del mercado
•Colaboración con la Administración Pública
•Elaboración de estadísticas que faciliten la toma de decisiones
•Clarificación de conceptos técnicos inmobiliarios
•Planes de formación específicos
•Creación de un marchamo de calidad que sirva de referencia a los fondos
internacionales que están viendo en España un destino para sus inversiones
ACI | Pág 5
• Documentos ACIPublicamos mensualmente en nuestra página web un artículo de interés para la industria
inmobiliaria. Con esta serie de Documentos ACI pretendemos aportar un instrumento más de apoyo para el entendimiento del sector inmobiliario en general y de sus cambios en particular (sostenibilidad, compromiso y transparencia, externalización de servicios inmobiliarios en la empresa privada, unificación de criterios ACI)
• Código deontológicoDesde ACI, y en conjunción con nuestros asociados, hemos redactado un código de
conducta para el correcto desarrollo y desempeño de la actividad relacionada con la consultoría inmobiliaria. Consideramos que este código de buenas prácticas constituye la base fundamental de la profesionalización y transparencia que perseguimos
• Unificación de criterios y homologación de las prácticas dentro de la consultoría inmobiliaria
Somos conscientes de que existe una gran disparidad de criterios a la hora de referirse al sector inmobiliario. Es por ello que la ACI quiere contribuir a la unificación de estos criterios y a la consecución de un modo de actuación homologado, entendiendo que la falta de ello perjudica la transparencia que un sector como este debería tener
• Documentos específicos para colaborar con las administraciones públicasUno de los objetivos de la ACI es colaborar en todo lo posible con las administraciones
públicas, asesorándolas e intentando ofrecerles otros puntos de vista para que las decisiones que tomen tengan en cuenta a todos los actores del sector. La Asociación ha tenido ya la ocasión de presentar a la Administración Pública una serie de documentos orientativos sobre diversos temas
QUÉ HEMOS HECHO HASTA AHORA
ACI | Pág 6
PREVISIONES inmobiliarias para España en 20141. Logístico e industrial
2. Retail 3. Oficinas 4. Residencial
ACI | Pág 7
1. LOGÍSTICO E INDUSTRIAL
ACI | Pág 8
EN BLANCO
ACI | Pág 9
LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: RESUMEN EJECUTIVO
STOCK• PURGANDO EXCESOS
DERIVADOS DEL CICLO ANTERIOR
• SÓLO DESARROLLO PROYECTOS LLAVE EN MANO
CONTRATACIÓN
• CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES
• ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO
• ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTCA
DESOCUPACIÓN
• ELEVADO NIVEL DE DESOCUPACIÓN• CENTRADO EN ZONAS 2/3 CORONA
•DESCENSO 1RA CORONA•ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADO
SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN
RENTAS (€/M²/MES)
• IMPORTANTE AJUSTE EN PRECIOS DE ALQUILER DESDE
MÁXIMOS (>40%)
•ESTABILIZACIÓN 1RA CORONA•AJUSTES EN EL RESTO DE MERCADOS
INVERSIÓN• BAJA ACTIVIDAD 2010-2013
• CAMBIO DE TENDENCIA: INTERÉS POR CAPITALES NACIONALES E
INTERNACIONALES
•PREFERENCIA DE PRODUCTO PRIME•PREVISIÓN DE CIERRES PRÓXIMOS•ANÁLISIS DE OPERACIONES CON MAYOR RIESGO Y GESTIÓN
ACI | Pág 10
MADRID
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000Total Stock Vacancy
TOTAL STOCK: 6.000.000 m²
DISPONIBILE: 990.866 m²V.R.=16.5%
La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que la misma se centra en procesos de reubicación donde el demandante libera un espacio en ocasiones mayor que el que va a ocupar
La disponibilidad se mantendrá en niveles de 900.000 m² en Madrid y 600.000 m² en el mercado de Barcelona
BARCELONA
(m²)
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000 Total Stock Vacancy
TOTAL STOCK: 6.000.000 m²DISPONIBILE: 990.866 m²
V.R.=16.5%
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000Total Stock Vacancy
•DESCENSO VACANCY 1ra CORONA•ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADOS
LA SUPERFICIE DISPONIBLE SE CONCENTRA EN LA 3ª CORONA(+40KM) Y EN EL CORREDOR DEL HENARES (A-2)
ALTOS NIVELES DE DISPONIBILIDAD EN EL CAMP DE TARRAGONA – 3ª CORONA
(m²)
LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: STOCK Y DISPONIBILIDAD
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
ACI | Pág 11
MADRID
BARCELONA
(m²)
370.201
174.800
265.108237.160
254.602
196.008
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 1H
366.037
199.263
268.295
355.053374.709
109.081
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 1H
(m²)
LA CONTRATACIÓN SE HA CONCENTRADO EN LA 1ª CORONA (45%) (UBICACIÓN–BAJOS PRECIOS) Y EN LAS ÁREAS DEL CORREDOR DEL HENARES (27%) (AHORRO
DE COSTES).
LA ABSORCIÓN SE HA REGISTRADO EN LA 1ª CORONA METROPOLITANA Y EN LAS ZONAS MÁS
PERIFÉRICAS: (33%) TARRAGONA + GIRONA
CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES
ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO
ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTICA
LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: TAKE UP - ABSORCIÓN
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
ACI | Pág 12
1,80
2,80
3,80
4,80
5,80
6,80
7,80
8,80
2007 2008 2009 2010 2011 2012
BARCELONÉS BAIX LLOBREGAT VALLÈS OCCIDENTAL VALLÈS ORIENTAL
ALT PENEDÉS ANOIA BAGES CAMP DE TARRAGONA
MADRID
BARCELONA
1,20
2,20
3,20
4,20
5,20
6,20
7,20
8,20
9,20
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Barajas Alcalá Coslada Torija Cabanillas
Tarancon Borox Getafe Rivas
(€/m²/mes)
-37%
-35%
(€/m²/mes)
ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE SALIDA
PRECIOS DE LA 1ª CORONA ESTABLES
AJUSTE DEL RESTO DE MERCADOS (5%-10%)
DESCENSO DE LOS MÁRGENES DE NEGOCIACIÓN HASTA EL 15%
LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: RENTAS
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
ACI | Pág 13
8,00% 8,00%
7,00%
6,50%6,00%
6,50%6,75%
7,50%7,75% 7,75%
8,50% 8,75%8,50% 8,50%
7,50%
7,00%
6,50%
7,00%
7,75%
8,50% 8,50%8,75%
9,50%9,75%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
VOLUMEN DE INVERSIÓN
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2007 2008 2009 2010 2011 2012 1H 2013
(M €)
EVOLUCIÓN RENTABILIDAD INICIAL
PRIME SECUNDARIO
INCREMENTO DE LA ACTIVIDAD
APARECE MERCADO PARA PRODUCTO SECUNDARIO DE MAYOR RIESGO CON ALTO POTENCIAL DE ARRENDAMIENTO
PRINCIPAL INTERÉS POR ACTIVOS CON CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN Y BIEN
LOCALIZADOS
RENTABILIDAD INICIAL DEL 8,75% CON INQUILINOS SOLVENTES - CONTRATOS DE
LARGA DURACIÓN Y BUENA UBICACIÓN (PRIME)
LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: INVERSIÓN
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
ACI | Pág 14
EN BLANCO
ACI | Pág 15
2. RETAIL
ACI | Pág 16
EN BLANCO
ACI | Pág 17
Ventas retail • Tras el amago de mejoría alrededor de 2010, posterior al empeoramiento previo, las ventas minoristas volvieron a la senda descendente
• Actualmente (último trimestre de 2013), las ventas se anotan sus primeros incrementos interanuales en los últimos tres años, comenzando el cambio de tendencia que proseguirá en 2014
• En los últimos tiempos, y especialmente en periodos especialmente débiles en ventas, las grandes cadenas han resistido más que otros modos de distribución
RETAIL
SITUACION ACTUAL
ACI | Pág 18
Los proyectos de centros comerciales se redujeron casi a la
mitad desde 2008
• Los países más azotados por la crisis (España, Portugal, Italia e Irlanda) son donde más se ha reducido el pipeline de proyectos de centros comerciales
• Suecia y Bélgica han reducido considerablemente sus proyectos, pero por una sobreoferta que ya acusaban antes de la crisis
• Por el contrario, en Hungría y Austria –países aún con alto potencial– ha aumentado en los últimos años la entrega de nuevos proyectos
RETAIL: CONSTRUCCIÓN DE CENTROS COMERCIALES
SITUACION ACTUAL
ACI | Pág 19
SBA por cada 1.000 habitantes por región • Galicia y Asturias, junto con la
Comunidad Valenciana y Murcia son las zonas más saturadas de superficie de centros comerciales en España
• Aragón, acusó la incorporación de Puerto Venecia en 2011 y muestra síntomas de saturación que probablemente se verán equilibrados con el posible cierre de algún competidor
• Andalucía está equilibrada, aunque las altas tasas de desempleo y el bajo consumo en la región, desincentivan la llegada de nuevos centros comerciales al mercado
RETAIL: EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES
ESPAÑOLSITUACION ACTUAL
ACI | Pág 20
La demanda de inversion se ve ahora reflejada en los volúmenes
de inversión
• Progresivo descenso en los volúmenes de inversión de retail desde 2009 como consecuencia de la crisis, con apenas transacciones de centros comerciales y alta actividad en high street
• Dificultad en la refinanciación de los activos, y alto interés por parte de nuevos inversores en España, procedentes de Latinoamérica, de R.U. y Alemania
• En 2013 notamos un importante incremento en número de operaciones y volúmenes de inversión, tanto en producto secundario como en centros considerados prime y/o regionales dominantes
RETAIL: HISTÓRICO DEL VOLUMEN DEL MERCADO
ESPAÑOLSITUACION ACTUAL
ACI | Pág 21
Año frenético en locales y grandes centros comerciales • Hasta el 3ºT 2013, se refleja una leve
recuperación en número de transacciones y volúmenes de inversión de centros comerciales, respecto a 2012
• La operación de rotación del porfolio de sucursales bancarias del Banco Sabadell suponen más de la mitad del volumen transado hasta el 3ºT del presente ejercicio
• Gran interés por parte de inversores privados en tomar posiciones en locales comerciales de las zonas más demandadas, como activo refugio y muy defensivos en tiempos de incertidumbre
RETAIL: VOLUMEN TOTAL
SITUACION ACTUAL
ACI | Pág 22
Gasto en consumo final de los hogares
• La caída en el consumo privado fue generalizada al comienzo de la crisis, con especial incidencia en Reino Unido aunque su recuperación tuvo similar intensidad en 2010
• En 2009 España ya había sufrido un descenso mayor a la media, que volvió a tener lugar tras 2010, tras las crisis de deuda en varios países europeos y la consiguiente recaída en la económica nacional
• Ya en 2013, en el último tramo del año, los indicadores son levemente positivos, y en 2014 se consolidará la recuperación hasta niveles más convergentes al resto de los socios de la UE
RETAIL: previsiones
PREVISIONES
ACI | Pág 23
Oferta futura H2 2013-2015
• Acusado descenso en la incorporación de nuevos proyectos desde 2009, como contraposición a los óptimos años precedentes
• Mercado aletargado como consecuencia de la crisis económica, y las dificultades de acceso a financiación
• A corto plazo, no se prevé mejora en la actividad promotora de nuevos centros comerciales, aunque los propietarios especializados están acometiendo importantes ampliaciones y mejoras
RETAIL: EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES
ESPAÑOLPREVISIONES
ACI | Pág 24
EN BLANCO
ACI | Pág 25
3. OFICINAS
ACI | Pág 26
EN BLANCO
ACI | Pág 27
STOCK
CONTRATACIÓN
DESOCUPACIÓN
RENTAS (€/M²/MES)
INVERSIÓN
• ESTABLE• ESTABILIDAD POR BAJOS NIVELES DE
CONSTRUCCIÓN
• VOLUMEN DE TRANSACCIONES EN MÍNIMOS
• INCREMENTO LIGERO AUNQUE CONSTANTE
• ESTABLE O EN LIGERO AUMENTO• ESTABILIDAD Y LIGERA DISMINUCIÓN
A MEDIO PLAZO
• CRECIENTE INTERÉS DE LOS INVERSORES INTERNACIONALES
SITUACION ACTUAL PREVISIONES
• ALCANZANDO MÍNIMOS• ESTABILIZACIÓN Y AUMENTO
PAULATINO
• ESCASEZ DE PRODUCTO DE CALIDAD. LOS QUE SALGAN AL MERCADO ALCANZARÁN RENTABILIDADES POR DEBAJO DE LO ESPERADO.
OFICINAS: RESUMEN EJECUTIVO
ACI | Pág 28
En Madrid, la oferta futura del año 2014 presenta algo de actividad, con algunos
proyectos especulativos y la finalización de la sede del BBVA. Por su parte, el 2015 sigue
presentando una atonía generalizada de movimiento ya que tan sólo se espera que se
termine un proyecto
La tasa de disponibilidad de Barcelona no comenzará a disminuir hasta mediados de
2014 cuando la oferta nueva de oficinas será totalmente nula. A partir del año próximo no hay prevista la entrega de ningún proyecto de
oficinas en el mercado de oficinas
CRECIMIENTO DEL STOCK A MENOR RITMO QUE TRIMESTRES ANTERIORES
TASA DE DISPONIBILIDAD ESTABLE
PREVISIONES
CRECIMIENTO DEL STOCK A UN RITMO MUY LENTO
LA TASA DE DISPONIBILIDAD HA REPUNTADO LIGERAMENTE DEBIDO A LA ESCASA CONTRATACIÓN Y A LA ENTREGA DE
24.000 M² VACÍOS EN PORTA FIRAL
La disponibilidad global del mercado sigue su tendencia alcista aunque contenida, alcanzando en Madrid el 12% mientras que en Barcelona ha repuntado ligeramente hasta el 14,17%
La oferta futura se mantiene en mínimos, estabilizando el stock a corto y medio plazo. En Barcelona, en centro ciudad ha vuelto el fenómeno de reconversión a hotel
SITUACION ACTUAL
OFICINAS: STOCK Y DISPONIBILIDAD
ACI | Pág 29
Las cifras de contratación globales del año 2013 serán similares a las del año anterior, de algo más de 300,000 m² en Madrid mientras que otros 200.000 m² en Barcelona
Los submercados de mejor comportamiento en Madrid han sido periferia y CBD, mientras que la zona con menor contratación en el tercer trimestre de 2013 ha sido la satélite. Por su parte, el volumen de contratación en Barcelona ha estado muy repartido entre las zonas
A medio plazo, estas cifras irán aumentando paulatinamente a lo largo de los años a medida
que la situación macroeconómica vaya mejorando
LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS Y HIGH-TECH DEL ÚLTIMO TRIMESTRE HA SIDO ESCASA, COMO ES HABITUAL DURANTE
LOS MESES ESTIVALES
LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS ENTRE JULIO Y SEPTIEMBRE DE 2013 HA SIDO UN 47% MENOR QUE LA CONTRATACIÓN DEL MISMO TRIMESTRE DEL AÑO ANTERIOR Y CASI UN 21%
MENOS QUE EL SEGUNDO TRIMESTRE DEL AÑO
Mientras que en Barcelona las transacciones grandes inclinarán la balanza entre los
submercados, en Madrid se agudizará la tendencia de baja contratación en zonas y
productos de baja calidad o con comunicaciones deficientes
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
OFICINAS: TAKE UP
ACI | Pág 30
Madrid: las rentas prime se siguen manteniendo en 24,25 €/m²/mes por cuarto trimestre consecutivo. Para otros productos, la gran cantidad de oficinas disponibles han obligado a los propietarios a ajustar más aun los precios
Barcelona: las rentas prime alcanzaron los 17,50 €/m²/mes durante el tercer trimestre de 2013. Parece que están tocando fondo aunque todavía con pequeños ajustes. Las nuevas áreas de negocio son las que resisten mejor, seguramente porque en estas zonas la contratación se mantiene más fuerte, se encuentran los inmuebles de mayor calidad y con superficies más eficientes
Para 2014 y 2015 se espera una estabilización o incluso un ligero incremento de dichas rentas.
El incremento más sustancial vendrá en los años posteriores, muy influenciados por la mejora en
los indicadores macroeconómicos
Las estabilización de las rentas prime será la tónica de los próximos dos años, esperando una
recuperación más patente a medio plazo a medid a que la contratación recupere su vigor
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
OFICINAS: RENTAS
ACI | Pág 31
MADRID:1.Interés por parte de los inversores2.Escasez de oferta3.Tendencia a la baja de las rentabilidades
BARCELONA:1.Aparición de value added funds y compradores core2.Pocos productos disponibles, tan sólo algún porfolio de la Generalitat3.Operaciones no tradicionales4.Mantenimiento de rentabilidades aunque posibles sorpresas a corto plazo
Se estabilizan las rentabilidades a corto plazo mientras que disminuyen a medio plazo. No se
espera que alcancen los mínimos históricos como norma. Para determinado producto prime
y pequeño volumen podrían ser incluso más agresivas
Descenso de las rentabilidades a medio plazo a medida que vaya saliendo al mercado producto
de gran calidad, excelente nivel de mantenimiento y buenos contratos
PREVISIONESSITUACION ACTUAL
OFICINAS: INVERSIÓN
ACI | Pág 32
EN BLANCO
ACI | Pág 33
4. RESIDENCIAL
ACI | Pág 34
EN BLANCO
ACI | Pág 35
Más de 285 promociones de obra nueva
SECTOR RESIDENCIAL: ESTADO ACTUAL
El segmento residencial sigue tirando del sector inmobiliario representando más del 60% del volumen de negocio. En Madrid capital, los niveles de absorción son saludables debido al escaso stock de obra nueva en comercialización.
Madrid está cada vez más en el radar de los compradores internacionales potenciales procedentes de Estados Unidos, Latinoamérica, Europa y Asia.
Más de 2.200 viviendas disponibles en 20 distritos
ACI | Pág 36
M40
M30
Más de 105 promociones en comercialización
Más de 95 promociones en comercialización
Más de 85 promociones en comercialización
2.189 €/m²
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Evolución de transacciones en el municipio de Madrid
Vivienda protegida
Vivienda libre
Repercusión media
2.987 €/m²Repercusión media
4.476 €/m²Repercusión media
SECTOR RESIDENCIAL: ESTADO ACTUAL
ACI | Pág 37
560 MM € en comercialización
M40
M30
Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología
Precios medios unitarios por tipología
SECTOR RESIDENCIAL: INTERIOR M30
ACI | Pág 38
Precios unitarios40% de diferenciacon respecto al interior de m30
M40
M30
Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología
Precios medios unitarios por tipología
SECTOR RESIDENCIAL: ENTRE M30 Y M40
ACI | Pág 39
Precios unitarios
59% de diferenciacon respecto al interior de m30
M40
M30
Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología
Precios medios unitarios por tipología
SECTOR RESIDENCIAL: EXTERIOR DE M40
ACI | Pág 40
www.consultorasinmobiliarias.es