AJB052680.pdf

PROPUESTA DE MERCASA

INVITACIN PARA LA REFORMA

INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL

MAIGNON DE BADALONA

DICIEMBRE 2013

Ayuntamiento

de Badalona

PROPUESTA A LA INVITACIN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON 2

INDICE

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA Y FINANCIERA .......................... 3

1. CONSIDERACIONES PREVIAS ........................................................................ 4 ANTECEDENTES ............................................................................................ 4

EQUIPO PROMOTOR ...................................................................................... 4

BADALONA ................................................................................................... 4

2. NEGOCIO ACTUAL ........................................................................................... 6

3. NEGOCIO FUTURO. PROPUESTA DE MERCASA .............................................. 8 PLANTA BAJA. PUESTOS DE MERCADO ............................................................ 8

PLANTA ALTA. ZONA DE RESTAURACIN MERCADO GOURMET ..................... 10

PLANTA STANO. ZONA AUXILIAR ................................................................ 11

PROPUESTA DEL NUEVO NEGOCIO ............................................................... 11

4. PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA SOCIAL Y ECONMICA DE LA OBRA EN SU REA DE INFLUENCIA .................................... 12

PREVISIN SOBRE LA DEMANDA .................................................................. 12

INCIDENCIA SOCIAL Y ECONMICA DE LA OBRA EN SU REA DE INFLUENCIA . 13

5. GESTIN DEL NUEVO MERCADO .................................................................. 16

6. ESTUDIO ECONMICO FINANCIERO ........................................................... 17 VIABILIDAD ECONMICA ............................................................................. 17

FINANCIACIN ............................................................................................ 23

ANTEPROYECTO ................................................................................... 26

1. MEMORIA ....................................................................................................... 27 DESCRIPCIN DEL ESTADO ACTUAL DEL MERCADO ....................................... 27

DESCRIPCIN DEL ESTADO REFORMADO DEL MERCADO. PROPUESTA DE

MERCASA ................................................................................................... 37

2. PRESUPUESTO ............................................................................................... 54

3. CALENDARIO DE EJECUCIN OBRA ............................................................. 55

4. PLANOS .......................................................................................................... 56


ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA Y

FINANCIERA


1. CONSIDERACIONES PREVIAS

ANTECEDENTES

Este estudio se elabora para atender a la invitacin pblica para la presentacin de

un estudio de viabilidad econmica y financiera y el correspondiente anteproyecto

para la reforma integral del Mercado municipal Maignon de Badalona, publicado en

el Boletn Oficial de la Provincia de Barcelona el 14 de noviembre de 2013.

Actualmente este Mercado est cerrado, a la espera de su intervencin. Los

operadores del Mercado se trasladaron a un Mercado Provisional muy prximo.

EQUIPO PROMOTOR

El Ayuntamiento de la ciudad de Badalona es el titular de este inmueble.

Este Ayuntamiento, motivado por el deterioro del edificio y el deseo de

recuperacin de un inmueble con un gran valor arquitectnico y comercial, inicia los

pasos para la construccin y explotacin en rgimen de concesin de obra pblica

de este Mercado con la invitacin pblica para la presentacin de un estudio de

viabilidad econmica y financiera y el correspondiente anteproyecto para la reforma

integral de este Mercado.

BADALONA

Badalona, municipio de la provincia de Barcelona, se encuentra situado al norte de

la comarca del barcelons. Dicha comarca est constituida por los municipios de

Barcelona, Badalona, LHospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramanet y San

Adri de Bess.

Badalona cuenta con una superficie de 20,95 Km. La poblacin total es de

220.997 habitantes y la densidad de poblacin de 10.548,17 hab/km, este nivel

de densidad se encuentra muy por encima de la media provincial (718,42

hab/km) y, si la comparamos con la media nacional, esta diferencia es an mucho


mayor (93,42 hab/Km), indicativo de que se trata de uno de los ncleos urbanos

ms poblados del pas.

La ciudad se encuentra situada a 10 km. de distancia del centro de Barcelona. Por

su cercana al centro de la capital barcelonesa forma parte del rea Metropolitana

de Barcelona, rea que concentra el 63% del PIB de Catalua y el 13% del PIB del

total nacional.

Como en la mayora de los municipios cercanos, la actividad econmica ms

importante es la industria, con empresas que desarrollan sus actividades dentro de

un amplio abanico de sectores (microelectrnica, industria del envasado, textil,

moldes industriales, etc.). La importancia del sector industrial en la ciudad se pone

de manifiesto en diversos aspectos como puede ser la creacin del Badalona Centro

Internacional de Negocios, encargado de facilitar el contacto de las empresas

locales con los mercados internacionales, especialmente el europeo y el americano.

Adems, Badalona ha querido potenciar otros sectores como servicios y turismo,

habiendo llegado estos a poder ser considerados, junto con la industria, como

principales fuentes econmicas de la ciudad.

En cuanto a la evolucin de la poblacin, desde el ao 2000 hasta el ltimo dato

disponible de 2012 se ha producido un crecimiento de un 5,7%, pasando de

208.994 habitantes a 220.977 habitantes, porcentaje que, aunque inferior, est

cercano a la media regional que se sita en el 7,51%. Ambos porcentajes son

claramente inferiores a la media de incremento de la poblacin nacional en ese

mismo periodo de tiempo, que se sita en el 14,8%.

Segn los datos disponibles del Instituto de Estadstica de Catalua para el ao

2009, la Renta Disponible Bruta per cpita es de 14.700 euros, inferior a la de la

Comarca (18.300 ) en una 19,6 % y la de la provincia (17.400 ) en una 15,5 %.


2. NEGOCIO ACTUAL

El cntrico barrio de Progrs, donde se ubica el Mercado, cuenta con un total de

11.059 habitantes.

En la ciudad de Badalona hay una gran cultura de Mercado tradicional, con un total

de 6 Mercados.

El Mercado de Maignon est situado en el centro de Badalona. Se trata de un

edificio histrico construido en el ao 1889 y que se mantuvo en funcionamiento

hasta finales del ao 2010, momento en el que las 24 paradas que operaban en el

mismo fueron trasladadas a una carpa provisional de 752 m situada delante del

propio edificio del Mercado.

Interior y exterior del estado actual del Mercado de Maignon


Entrada principal del Mercado Adorno de la fachada

Exterior del Mercado


3. NEGOCIO FUTURO. PROPUESTA DE MERCASA

La propuesta de MERCASA recoge el conocimiento y experiencia de esta al conjunto

de la cadena alimentaria en diferentes estructuras comerciales, tanto mayorista

como minoristas, planteando el mximo aprovechamiento de la superficie actual.

El nuevo proyecto cuenta con dos nuevas plantas respecto del edificio original:

- Planta alta: Incrementa la superficie del Mercado en 697 m2 y se destinar a

venta y degustacin de productos

- Planta stano: Esta planta est bajo rasante y se destinar a instalaciones y

almacenes. La superficie es de 337 m2

La planta baja tendr la misma superficie y el mismo uso que en la actualidad.

PLANTA BAJA. PUESTOS DE MERCADO

La planta a pie de calle se destinar al Mercado, con un total de 40 puestos, de los

cuales 25 puestos estn en el interior del Mercado y los 15 restantes son puestos

exteriores.

La superficie construida de la planta baja es de 1.035,88 m, que se reducen a

981,17 m de superficie til.

En el siguiente cuadro se muestra las superficies de los locales interiores y

exteriores:

SUPERFICIES PLANTA BAJA1 M

SUPERFICIE CONSTRUIDA 1.035,88

SUPERFICIE UTIL 981,17

SBA LOCALES INTERIORES 381,79

SBA LOCALES EXTERIORES 134,77

1 Los datos sobre superficies estn extrados del anteproyecto, por lo que tienen carcter provisional.

Estos quedarn definidos con carcter definitivo en el Proyecto de Obra.


En la nueva propuesta cambia la distribucin de los puestos de Mercado,

eliminando las bancadas centrales que creaban calles, por dos isletas centrales, que

permiten una mejor visibilidad de la totalidad del Mercado, as como en las

circulaciones.

Plano de la situacin actual de la planta baja:

Plano de la propuesta de MERCASA para la planta baja:


De la totalidad de los puestos de Mercado, veinticuatro2 de los puestos interiores

sern ocupados por los actuales comerciantes. El resto de los puestos, uno interior

y quince exteriores, sern los que reporten ingresos por arrendamientos a

MERCASA, permitiendo as recuperar la inversin aportada por esta a la

recuperacin de este edificio.

PLANTA ALTA. ZONA DE RESTAURACIN MERCADO GOURMET

Este nuevo espacio se destinar a ocio, con diez nuevos puestos, cuyos usos sern

venta y degustacin de productos, creando un Mercado Gourmet que contempla

una zona de uso comn que invita al esparcimiento, simulando una plaza pblica.

La superficie de esta planta es de 697 m2, de los cuales 206,29 m2 son de SBA.

El acceso a esta segunda planta se hace mediante escaleras mecnicas, y se

reserva una zona central abierta que comunica visual y espacialmente ambas

plantas, mejorando la imagen y generando sinergias entre ambas.

Plano de la propuesta de MERCASA para la planta alta:

2 La ubicacin de los operadores actuales no es definitiva, y est sujeta a modificaciones segn criterios

comerciales y a acuerdos con los comerciantes.


Esta nueva superficie comercial ser explotada por MERCASA como

contraprestacin de la inversin aportada para la recuperacin del edificio.

PLANTA STANO. ZONA AUXILIAR

Se ha previsto de un espacio bajo rasante destinado a instalaciones y zona de

almacenaje y cmaras, con una superficie de 337 m2.

Plano de la propuesta de MERCASA para la planta stano:

PROPUESTA DEL NUEVO NEGOCIO

La propuesta de MERCASA para el Mercado municipal Maignon consiste en la

remodelacin integral del edificio y la ampliacin de este, como se explica

anteriormente.

La inversin necesaria para acometer este nuevo proyecto ser asumida por el

colectivo de operadores actuales, con cargo a las rentas de sus concesiones, y por

MERCASA, que explotar el resto del equipamiento comercial durante el periodo de

la concesin.


4. PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA

SOCIAL Y ECONMICA DE LA OBRA EN SU REA DE INFLUENCIA

PREVISIN SOBRE LA DEMANDA

Respecto a la demanda, diferenciamos entre la demanda del negocio del gestor y la

demanda de los negocios de los operadores:

DEMANDA DEL NEGOCIO DEL GESTOR

Para el gestor la demanda de su producto ser la ocupacin de los locales que

integran este equipamiento comercial, estimada en un 90% para el primer ejercicio

y del 95% para el resto del horizonte temporal de este proyecto, en funcin de la

experiencia de gestin de equipamientos comerciales similares y de la sinergia que

que se consigue con un equipamiento cuyo punto de partida cuenta con un elevado

nmero de operadores, como es el caso de este Mercado, con 24 operadores.

DEMANDA DE LAS VENTAS DE LOS OPERADORES

La ciudad de Badalona cuenta con una poblacin de 220.997 habitantes (INE

2012), de los cuales 11.072 (5%) viven en el barrio del Progreso, barrio donde se

emplaza el Mercado objeto de este estudio. A esta poblacin hay que aadir los

visitantes ocasionales y turistas, ya que este barrio est en la zona comercial del

centro de la ciudad y cercano a la zona de playa, principal atractivo turstico de la

ciudad.

En la oferta comercial de alimentacin de Badalona destacan los formatos de

tamao reducido con predominio de una oferta comercial tradicional y de trato

personalizado.

La demanda estimada en funcin de la poblacin del barrio, la tipologa de comercio

y la experiencia en la remodelacin de Mercados Minoristas de MERCASA es de

2.500 visitas al da con un tique medio de 20 euros, lo que supondra unos ingresos

anuales de 15 millones de euros.


Considerando el emplazamiento del edificio, paralelo a la calle comercial por

excelencia de la ciudad, un gran hbito de compra en los Mercados Municipales en

esta ciudad (6 Mercados) y en particular en este barrio, con una gran afluencia al

Mercado provisional, la alta ocupacin del Mercado, con 24 operadores de partida,

y las sinergias comerciales que proporcionarn el Mercado de frescos y el Mercado

Gourmet mutuamente, se prev se supere con creces esta cifra de visitas, aunque

por seguir una hiptesis prudente consideramos 2.500 visitas diarias.

INCIDENCIA SOCIAL Y ECONMICA DE LA OBRA EN SU REA DE INFLUENCIA

La recuperacin de este inmueble tendr efectos positivos tanto en su rea de

influencia como en la ciudad de Badalona, desde un punto de vista social y

econmico.

Actualmente el edificio originario del Mercado se encuentra cerrado con un

avanzado estado de deterioro, lo que determin el traslado de los operadores del

Mercado a un Mercado provisional prximo a este, ubicado en una plaza pblica.

Deterioro de equipamiento e instalaciones


Con la remodelacin del Mercado se conseguir la recuperacin de un espacio

pblico para la ciudadana, la plaa de les Puntaires.

Imagen exterior del Mercado provisional

Se ofrecer a la ciudadana un espacio comercial en el que se fomenta la

convivencia social, la compra de proximidad y un tejido comercial local formado por

operadores independientes.

Se regenerar el comercio del barrio gracias a la recuperacin del edificio y a la

nueva locomotora del Mercado, zona de restauracin gourmet, que dotar al

Mercado de un mayor atractivo comercial y lo complementar, orientndolo a un

nuevo pblico objetivo: Un sector de la poblacin ms joven y el turismo de esta

ciudad.

Con ese nuevo espacio que se crea en el Mercado (nueva planta destinada a

Mercado Gourmet) se crea un espacio de zonas comunes que hace las veces de

plaza pblica en el centro de la sala de ventas, que mejorar la visibilidad de la

totalidad del edificio, y que a su vez alojar actividades con carcter dual, tanto de

venta como degustacin, as como de esparcimiento.

Se har una puesta en valor de la venta de productos frescos, en un edificio con

gran inters arquitectnico, remodelado y de carcter permanente. Tambin se


conseguir una mayor seguridad arquitectnica frente a la situacin actual, y con

mayores prestaciones en cuanto a la higiene y a la seguridad alimentaria.

Se generarn nuevos puestos de trabajo tanto por las obras necesarias a acometer

en la remodelacin del Mercado como con las nuevas unidades de negocio que se

crearn tanto en el Mercado como en las inmediaciones, ya que con esta

remodelacin se regenerar el comercio de su entorno generando sinergias

positivas.

Con la propuesta de Mercasa el Ayuntamiento ofrecer a la ciudadana de Badalona

un servicio pblico de abastecimiento de productos de alimentacin sin que le

suponga gasto para las arcas pblicas, ya que este equipamiento comercial ser

sustentado por los propios operadores, entre los que se incluye MERCASA, que

tambin asumirn la inversin de la remodelacin con cargo a sus concesiones.


5. GESTIN DEL NUEVO MERCADO

Tras la remodelacin del Mercado Maignon ser necesario un modelo de gestin

profesionalizado cuyo cometido sea el perfecto funcionamiento de este nuevo

equipamiento, para que los operadores puedan dedicarse en exclusiva a su negocio

sin que esto menoscabe la actividad del Mercado.

MERCASA optar a ser el gestor de este Mercado, tras su larga experiencia en la

gestin de Centros Comerciales y en la formacin de gerencias de Mercados

Minoristas. Adems de su conocimiento en esta materia, le mueve el inters de que

este equipamiento sea gestionado de la forma ms eficaz posible, ya que MERCASA

asume un 61,04% de la inversin que recuperar a travs de la explotacin de

varios locales de este nuevo equipamiento comercial.

Para el desarrollo de la gestin del nuevo Mercado Maignon asignar una persona

encargada de la gerencia, que tendr que reunir un perfil tanto comercial como

administrativo. Esta persona contar con el soporte de MERCASA a travs de sus

reas Comercial, Econmico Financiera, Tcnica y Jurdica.

La gerencia mantendr una estrecha relacin con la asociacin de comerciantes del

Mercado, as como con las del barrio y/o ciudad, con el objetivo de que la actividad

del Mercado considere los intereses de los distintos grupos de influencia.

El gasto de esta gerencia profesionalizada ser asumido en parte por los

operadores, repercutido a travs de los gastos comunes necesarios para el buen

funcionamiento del Mercado. MERCASA asumir gran parte de este gasto, tanto por

ser concesionario de 622 m2 de superficie bruta alquilable, como por ser gestor de

este equipamiento comercial. Este captulo de gastos de desarrolla ms adelante.


6. ESTUDIO ECONMICO FINANCIERO

Con el objeto de obtener la rentabilidad del proyecto, desarrollamos la viabilidad

econmico-financiera del futuro Mercado municipal Maignon, determinando la

inversin necesaria para acometer la remodelacin integral del edificio, los ingresos

estimados por arrendamiento, as como los gastos derivados de la gestin de este

equipamiento. Se completa con una propuesta de financiacin para acometer este

proyecto.

VIABILIDAD ECONMICA

INVERSIN

La cuantificacin de la inversin viene determinada por la rehabilitacin y

ampliacin del Mercado. Este presupuesto ha sido estimado por el Departamento

Tcnico de MERCASA, y asciende a 4,04 millones de euros, de los cuales,

MERCASA asumir el 61,04% (2.466.150 ).

El resto de la inversin la asume un colectivo de los operadores actuales que

continuarn en el nuevo Mercado. La cifra asciende a 1.573.850 3 (38,96% de la

inversin), y corresponde a 5.000 euros por m2. La inversin que asumen los

operadores actuales ser su aportacin al proyecto, quedando exentos de pagar

rentas por alquiler durante el resto de su concesin, no as gastos comunes.

INGRESOS

Hay que distinguir dos tipos de ingresos: Los ingresos por arrendamientos, fruto de

la actividad principal y los ingresos por gastos comunes, que realmente no son

ingresos para MERCASA, ya que el gestor realiza un servicio de intermediacin,

gestionando las necesidades de los operadores y posteriormente

repercutindoselas.

3 Para determinar el importe de la inversin se ha considerado veintitrs puestos de Mercado en la planta

baja y el local destinado a cafetera en la planta alta, zona destinada a degustacin. La distribucin

definitiva se definir en el Proyecto de Obra con la aceptacin de los comerciantes y del Ayuntamiento.


INGRESOS POR ARRENDAMIENTO (CIFRA DE NEGOCIO)

Se hace una diferenciacin de rentas en funcin del tipo de actividad que se va a

desarrollar:

- Puestos de mercado (Planta Baja): El Mercado se ubica en la planta a pie de

calle, facilitando el acceso. Del total de puestos, 17 supondrn rentas para

MERCASA (estimacin de la SBA 216,2 m) y el resto sern ocupados por

concesionarios actuales, que asumirn el 38,96% de la inversin. Las rentas

estimadas para MERCASA son de 77.832 /ao a plena capacidad. La

desocupacin estimada es de un 10% para el primer ejercicio y del 5% parar el

resto de la vida de la concesin

- Zona de restauracin (Planta Alta): Esta nueva planta se destina a restauracin

y alimentacin degustacin, y da cabida a 10 nuevos operadores. Las rentas

estimadas son de 115.158 /ao a plena capacidad. La desocupacin estimada

es de un 10% para el primer ejercicio y del 5% para el resto de la vida de la

concesin

- Zonas complementarias: Se han previsto unos ingresos adicionales de

aproximadamente 18.200 /ao, procedentes de las terrazas, espacios

destinados a mquinas de entretenimiento infantil y a stand permanentes y

temporales

El colectivo de operadores actuales que formarn parte del nuevo Mercado est

integrado por 24 comerciantes. Estos aportarn una nica cantidad en concepto de

imputacin de la inversin, que ser en compensacin de las rentas de sus

concesiones. Dicha cantidad asciende a 1.573.950 y corresponde a 5.000 /m2

sobre una SBA de 314,79 m2.

OTROS INGRESOS DE EXPLOTACIN (INGRESOS POR GASTOS COMUNES)

Estos ingresos proceden de la repercusin de gastos comunes y de gastos de

personal a los operadores que ocupen las nuevas instalaciones del futuro Mercado

Maignon. La repercusin de gastos se aplicar a todos los operadores, en funcin

de un coeficiente de participacin. Los gastos comunes correspondientes a los

locales desocupados los asumir MERCASA.

Los gastos que se repercuten a los operadores se explican con detalle en el

siguiente apartado.


GASTOS

En el captulo de gastos hay que distinguir dos grandes grupos, los que asumen los

arrendatarios (operadores) y los que asume el gestor (MERCASA).

1. GASTOS DE EXPLOTACIN OPERADORES

Son los gastos que se repercuten a los arrendatarios de las instalaciones.

Estos gastos son:

- Gasto de personal: Se repercute el 40% del gasto de personal necesario para

gestionar el nuevo Mercado. Las necesidades de personal se cubrirn con un

gerente, que tendr que tener tanto habilidades comerciales como

administrativas. Tambin se han previsto unos gastos de representacin de

3.000 /ao. El coste total de personal, incluidos salarios y los gastos de

seguridad social asciende a 37.275 /ao, del los cuales los operadores

asumirn 14.910 /ao

- Contratas: Para garantizar un perfecto funcionamiento de las instalaciones es

necesario la contratacin de determinados servicios como seguridad y

vigilancia, limpieza, mantenimiento, desratizacin y desinfeccin y

mantenimiento de ascensores. Todo eso asciende a 154.000 /ao,

repercutindose en su totalidad a los operadores

- Suministros: Se estima un total de 61.000 /ao para las partidas de

electricidad, telefona y agua de las zonas comunes. Repercusin del 100 % a

los operadores

- Impuestos: Los impuestos repercutibles son el IBI, vados y tasa de basuras.

Suman un total de 16.000 /ao. Repercusin del 100 % a los operadores

- Marketing: La necesidad de promocionar continuamente los espacios

comerciales para conseguir una cierta notoriedad y una diferenciacin de la

competencia nos lleva a prever un presupuesto de publicidad y animacin de

28.000 /ao. Repercusin del 100 % a los operadores

Estos gastos suman un total de 273.910 /ao, de los cuales MERCASA asumir los

gastos correspondientes a la desocupacin, prevista en un 10% para el primer

ejercicio y de un 5% para el resto del horizonte temporal proyectado.


GASTOS DE EXPLOTACIN MERCASA

Son los gastos que asume el gestor.

Estos gastos son:

- Gastos de personal: MERCASA asumira el 60% del gasto de personal necesario

para gestionar el nuevo Mercado. El gasto total previsto es de 37.275 /ao,

del los cuales MERCASA asumira 22.365 /ao

- Seguros: La ley exige la cobertura de dos plizas, responsabilidad civil y multi

riesgo. Ambas suman 8.000 /ao

- Gastos de comercializacin: Este gasto solo se considera para el primer

ejercicio, que ser necesario un mayor esfuerzo comercializador para conseguir

el mayor nmero de operadores de un equipamiento comercial de esta

envergadura. Se ha previsto 30.000 euros

- Tributos: Se ha estimado una cantidad de 4.000 /ao

- Servicios exteriores: Es necesaria la contratacin de servicios exteriores. Las

necesidades a cubrir con esta partida son la elaboracin y actualizacin del Plan

de Autoproteccin, as como su implantacin y realizacin de simulacro, en

cumplimiento con el RD 171/2004, de 30 de enero, de prevencin de riesgos

laborales y en materia de coordinacin de actividades empresariales y RD

393/2007, de 23 de marzo, de Norma Bsica de Autoproteccin de los centros,

establecimientos y dependencias dedicadas a actividades que puedan dar

origen a situaciones de emergencia. Tambin se cubrir con esta partida

servicios de mantenimiento. La cantidad estimada es de 3.000 /ao

- Gastos estructurales de MERCASA: Habr que considerar la imputacin de los

gastos generales de MERCASA. Este gasto es un 15 % sobre el margen bruto.


RENTABILIDAD PARA MERCASA

Para analizar la viabilidad de este proyecto, determinamos la Tasa Interna de

Rentabilidad (TIR).

Para el clculo de la TIR, se parte de varias hiptesis:

o IPC 2%: Aunque el IPC actual es inferior, el periodo temporal de esta

inversin es amplio e implica fluctuaciones en el ndice de Precios al

Consumo, por lo que se elige una cifra que represente una media de estas

fluctuaciones. Este porcentaje tambin est en consonancia con las

proyecciones de macro magnitudes facilitadas por SEPI.

o Se estima una desocupacin del 10% para el primer ejercicio y del 5% para

el resto de la concesin

o Periodo temporal de la inversin de 35 aos

o La inversin total es de 4,04 millones de euros, de los cuales MERCASA

asumir el 61,04%, y el 38,96% restante lo asumirn el colectivo de

concesionarios actuales que formarn parte del nuevo equipamiento

comercial

Se presenta a continuacin la tabla con el resultado, utilizado como flujos de caja

para el clculo de la TIR, para los seis primeros ejercicios:


INVERSIN AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 6

INGRESOS Volumen de negocio

191.891 205.571 209.683 213.876 218.154 222.517

Otros Ingresos Explotacin

250.355 269.549 274.940 280.438 286.047 291.768

TOTAL INGRESOS 442.246 475.120 484.622 494.315 504.201 514.285

GASTOS Gastos Explotacin Mercasa

67.365 38.112 38.875 39.652 40.445 41.254

Gastos Explotacin Operadores 273.910 279.388 284.976 290.675 296.489 302.419

Amortizacin

70.461 70.461 70.461 70.461 70.461 70.461

TOTAL GASTOS 411.736 387.962 394.312 400.789 407.395 414.134

RESULTADO OPERATIVO BRUTO 30.509 87.158 90.310 93.526 96.806 100.151

IMPUTACIN G. ESTRUCTURALES MERCASA 4.576 13.074 13.547 14.029 14.521 15.023

RESULTADO OPERTATIVO NETO 25.933 74.084 76.764 79.497 82.285 85.128

RESULTADO OPERTATIVO NETO SIN AMORTIZACIONES

-2.466.150 96.394 144.546 147.225 149.958 152.746 155.590


La rentabilidad obtenida es de 6,22 % para un periodo de 35 aos. Si

comparamos esta inversin con la deuda pblica4, se puede considerar factible.

FINANCIACIN

La inversin necesaria para acometer la remodelacin del Mercado municipal

Maignon asciende a 4,04 millones de euros, de los cuales el colectivo de

operadores actuales que continuarn en el nuevo Mercado (24 operadores)

asumirn el 38,96% de esta inversin (1.573.850 ) y el 61,04% restante

(2.466.150 ) los asumir MERCASA.

La aportacin del colectivo de operadores se calcula a razn de 5.000 /m2 y

depender de la superficie de cada puesto. La mayora de los puestos tienen una

superficie que oscila entre los 12 y 12,80 m2, con la excepcin de dos puestos cuya

superficie asciende a 19,24 m2. La aportacin de cada operador depender de la

superficie de su puesto. Estas superficies son estimativas, y quedarn

determinadas definitivamente en el proyecto.

Si se da la situacin de que alguno de los operadores actuales no pudiese conseguir

la financiacin necesaria, MERCASA podra asumir su concesin y convertirse en

arrendador de este operador.

Las fuentes de financiacin de los operadores dependern de la situacin personal

de cada uno de ellos. Aun as hemos realizado un breve estudio del tipo de inters

bancario para el perfil de los operadores del Mercado a travs de las lneas de

financiacin del Instituto de Crdito Oficial (ICO) que a continuacin mostramos:

4 Mercado de deuda pblica (Fuente: Banco de Espaa. 11 de noviembre de 2013):

Obligaciones Estado: Fecha emisin 30 octubre de 2013. Vencimiento 30 aos. Tipo medio 5,21.


CARACTERSTICAS DE LA LINEA ICO COMERCIO MINORISTA5:

- Beneficiarios: Autnomos y PYMES que desarrollen su actividad dentro del

sector del comercio al por menor

- Importe mximo: 50.000 euros

- Plazo amortizacin: 1, 2, 3, 5, 7 y 10 aos (carencia 1 ao)

- Tipo de inters: Fijo, en funcin del plazo de la operacin

PLAZO AMORTIZACIN T.A.E.

1 ao 3,298% 2 aos 6,257% 3 aos 6,284% 5 aos 7,095% 7 aos 8,752%

10 aos 8,785%

Con los datos anteriores hemos realizado una simulacin del importe de la cuota

mensual que tendran que asumir los titulares de un prstamo de estas

caractersticas en funcin del principal y del plazo de amortizacin que se muestra

en la siguiente tabla:

5 Lneas ICO 2013. (Fuente: Instituto de Crdito Oficial)


AOS PRESTAMO IMPORTE PRESTAMO CUOTA MENSUAL

5 30.000 595 7 30.000 475 10 30.000 377 5 50.000 992 7 50.000 792 10 50.000 628

Se trata de una simulacin, pero sirve a modo orientativo para determinar en qu

rango se establecer la cuota mensual de un prstamo bajo la Lnea ICO Comercio

Minoristas.

MERCASA como empresa pblica que es, es una empresa solvente con fondos

propios suficientes para no necesitar financiacin externa para afrontar este

proyecto, por lo que no procede la entrega de informe de instituciones financieras o

de cualquier otro medio de financiacin externa.


ANTEPROYECTO


1. MEMORIA

DESCRIPCIN DEL ESTADO ACTUAL DEL MERCADO

CONSIDERACIONES PRELIMINARES

El proyecto original del Mercado data del ao 1889, obra del Arquitecto Pere

Falqus i Urpi. Se puede considerar un precedente del modernismo, por la

combinacin de hierro, ladrillo y vidrio.

El edificio se encuentra catalogado como edifico singular con un nivel de proteccin

grado de conservacin total.

Su emplazamiento es una de sus principales fortalezas, ubicado en la zona

comercial y peatonal de la ciudad.

Actualmente este Mercado cuenta con un importante nmero de operadores (24

paradistas) emplazados en un Mercado provisional muy prximo, ya que el

Mercado tuvo que ser cerrado a finales de 2010 por su avanzado estado de

deterioro.

SOPORTE FSICO

DESCRIPCIN DEL EDIFICIO

El Mercado es un edificio exento de planta rectangular ajustado a las alineaciones

de las calles. Con unas dimensiones aproximadas en planta de 46,40 x 22,20 m, el

edificio est configurado como un prisma rectangular, rematado por una cubierta

singular concebida como bveda de can apoyada en cerchas ligeras de acero.

El Mercado Maignon o Plaa Vella, se distribuye en una planta destinada a comercio

minorista. El Mercado presenta accesos por sus cuatros fachadas, encontrndose

las entradas principales en los testeros de las calles Carrer D'Arns y Carrer de Lle

y cuatro secundarias en cada una de las fachadas longitudinales en las calles Carrer

Mercat Maignon y Passatge Mercat Maignon. La fachada ms comercial est situada


en la calle principal, Carrer Mercat Maignon, que enlaza con la zona urbana

comercial y de mayor afluencia de peatones.

Por otro lado, dispone de una pequea planta alta ubicada en el testero que vierte

su fachada a Carrer D'Arnus, donde se ubican las oficinas y aseos, accedindose

por una escalera en dicha cruja.

Planta alta. Estado actual

El edificio se encuentra modulado en nueve crujas iguales, en las que se marca el

ritmo de pilares machones en fachada, y que a su vez modulan los puestos

adosados a las fachadas longitudinales. Sobre estos pilares nacen cerchas

metlicas que vuelan sobre el espacio interior, creando una gran zona, acrecentada

por la entrada de luz de las cristaleras laterales creadas a partir del techo de los

puestos de fachada y situadas entre las cerchas. Todo ello queda rematado con las

grandes vidrieras de colores ubicadas en los testeros del edificio.

El espacio interior se distribuye en cuatro pasillos longitudinales, que configura los

puestos de Mercado. A su vez estos cuatro pasillos estn cruzados ortogonalmente

por otros cuatro pasillos que unen los accesos ubicados en las fachadas

longitudinales. Este cruce de circulaciones configura los diferentes puestos en

forma de bancadas, de dimensiones muy pequeas.


Planta del Mercado. Estado actual

Seccin estado actual

Anteriormente el Mercado estaba considerado como un espacio abierto

prolongndose la actividad al exterior, establecindose puestos adosados a las

fachadas exteriores.


Actividad comercial exterior

La actividad de Mercado se encuentra paralizada en el edificio objeto de estudio,

habindose desplazado los comerciantes a un mercado provisional, hasta su

prxima rehabilitacin.

Al encontrarse cerrado el Mercado, el estado de conservacin interior es muy

deficiente, con un avanzado estado de deterioro de los puestos, presentando

alguna patologa estructural en el apoyo de las cerchas en los machones as como

el estado de las instalaciones que es prcticamente inexistente. Por tanto, en su

interior necesita una rehabilitacin integral para recuperar el singular espacio

definido por la piel y envolvente del edificio.

Alzado fachada lateral

Las fachadas exteriores del edificio presentan una configuracin tpica con un

basamento realizado en ladrillo visto, marcando en las fachadas longitudinales la


configuracin de los machones interiores que sobresalen en el exterior,

determinando el ritmo de la modulacin. La fachada se desarrolla simtricamente

con la apertura de los cuatro accesos, y en los mdulos restantes con la apertura

de huecos elevados con rejillas de ventilacin. Sobre el ladrillo una gran cornisa

marca el nacimiento de la arquitectura de hierro y vidrio, elevndose los huecos por

mdulos de grandes dimensiones, extendindose de machn a machn de la

modulacin. Los machones de ladrillo sobresalen, creando el juego de vaco y lleno

de la fachada que configura un juego formal de gran belleza. El machn se remata

con una pieza especial que se eleva sobre el nivel de cornisa, reafirmando la

modulacin.

Las fachadas principales o testeros presentan las mismas condiciones de

configuracin, remarcando la puerta principal y jugando con los mismos elementos

de las fachadas laterales, recalcando la entrada principal con una gran vidriera de

colores.

El estado de conservacin del edificio en sus fachadas e imagen exterior acusa el

paso del tiempo, encontrndose con humedades las zonas enfoscadas, con una

patologa estructural en el apoyo de las cerchas de la cubierta en los machones de

fachada. El estado del ladrillo tambin refleja las consecuencias del paso del

tiempo, pero se puede realizar una limpieza y restauracin de elementos puntuales.

Diversos restos de instalaciones surcan la fachada, siendo necesaria su eliminacin.

De igual forma al instalarse puestos en el exterior del edificio adosados a la fachada

quedan restos de toldos y elementos de cerrajera.

Las zonas retranqueadas presentan el crecimiento de hierbas y races, por lo que

habr que proceder a sanearlo y ejecutar las nuevas impermeabilizaciones.


Alzado fachada principal

Las carpinteras exteriores presentan signos de oxidacin, as como la cerrajera de

las cancelas de las puertas, que se encuentran muy envejecidas siendo muy

recomendable su recuperacin por su peculiar y bello diseo.

En trminos generales y al encontrarse el edificio abandonado, se puede concluir

que, debido a las condiciones del edificio, resulta necesaria una rehabilitacin

integral del mismo.

Interior del Mercado. Estado actual


ELEMENTOS Y MATERIALES CONSTRUCTIVOS

El Mercado est construido con muros de carga de fbrica de ladrillo reforzado con

grandes machones adosados y perpendiculares a la fachada, marcndose en el

exterior.

Sobre los machones se elevan ligeras cerchas metlicas de fachada a fachada,

dejando libre de pilares o soportes el interior del edificio. Sobre las cerchas con

forma circular formando bveda aligerada, se apoyan correas que configuran el

tablero de cerramiento de cubierta. No se observa ningn elemento de aislamiento

trmico.

La cubierta, debido a las goteras y humedades existentes ha sido impermeabilizada

con tela asfltica, no siendo la idea original del proyecto en su concepcin.

Los huecos estn resueltos con carpintera metlica pintada.

Aunque no se disponga de documentacin tcnica que lo avale, todo hace indicar

que la cimentacin est ejecutada mediante zapata superficial corrida, que a su vez

recoge los machones estructurales.

En la inspeccin visual del edificio solo se detectan patologas de tipo estructural

reseables en el apoyo de las cerchas en los machones, en los que alguno de ellos

aparece el machn reventado en su cabeza y con diversas grietas y fisuras.

Los dos accesos principales a la planta baja estn configurados por puertas de

cerrajera de la poca. Las puertas de las fachadas laterales tambin son de

cerrajera, si bien no son de la belleza e importancia de las principales, siendo su

estado de conservacin deficiente.

Los acabados de los paramentos interiores de planta baja, en trminos generales,

estn en muy malas condiciones de conservacin. Las paredes estn enfoscadas y

pintadas en blanco o revestidas con azulejos en el interior y exterior de los puestos.

Su solado es de terrazo y solera.

En la planta alta se ubican las oficinas y los aseos, y su estado de conservacin

tambin es muy deficiente.


Desde el punto de vista constructivo, lo ms relevante es la configuracin general

del edificio, destacando las fachadas de ladrillo y vidrio as como la composicin

estructural, con los grandes machones y sus cerchas metlicas que dejan difano

todo el espacio interior.

INSTALACIONES

Las instalaciones del edificio exigen ser profundamente renovadas y actualizadas

siguiendo las condiciones impuestas por la legislacin vigente, prestando especial

atencin a las normas de tipo higinico-sanitaria, ya que se han detectado

deficiencias a este respecto.

La instalacin elctrica exterior es area y su acometida en el edificio se realiza a

travs del hueco del cuarto de contadores, de una forma un tanto precaria. Toda la

instalacin elctrica del edificio necesita una renovacin profunda.

Se puede concluir que las instalaciones del edificio son prcticamente inexistentes.

OTROS ASPECTOS

Es necesario replantearse la dotacin de unos vestuarios, la renovacin del sistema

de almacenaje y conservacin de alimentos, adems de conseguir una regulacin

de las actividades de descarga en el exterior.

Desde una perspectiva funcional y para el desarrollo de las actividades comerciales

del Mercado, entendemos que es importante replantearse las circulaciones en el

interior de la sala de ventas. Deben existir reas de actividad comercial

diferenciadas, dotar de personalidad propia los distintos mbitos y jerarquizar las

circulaciones de compradores.


SOPORTE COMERCIAL

ACCESIBILIDAD Y FLUJOS COMERCIALES DEL MERCADO ACTUAL

La distribucin de puestos de Mercado en el edificio actual se caracteriza por estar

muy constreida con una tipologa constructiva de puestos muy poco permeable, lo

cual no beneficia la actividad que se desarrolla en su interior.

La configuracin de la sala de ventas en cuanto a recorridos pblicos y la

accesibilidad no es adecuada, crendose importantes puntos de sombra comercial.

La distribucin de los puestos en su interior bloqueando los accesos impide una

visualizacin completa de la sala de ventas y no invita a la circulacin.

La sala de ventas del edificio actual del Mercado dispone de cuatro accesos en cada

una de las fachadas laterales y un acceso principal en cada una de las fachadas de

testeros o principales. La afluencia al Mercado se realizaba, tericamente, por estos

cuatro accesos, aunque ninguno de ellos es totalmente accesible. Los accesos

laterales presentan un desnivel, aunque este es de poca entidad y se podra

subsanar sin dificultad.

La carga y descarga se realiza por Passatge de Maignon, por lo que habr que

tenerlo en cuenta en la nueva propuesta.

El edificio se encuentra enclavado en una de las zonas ms comerciales de la

ciudad, en el casco histrico cerca de la calle del Mar, eje comercial badalons que

termina en la Rambla de la ciudad, un paseo repleto de bares y restaurantes con

una presencia de palmeras a lo largo de la va.

MERCADO PROVISIONAL

Actualmente los comerciantes realizan su actividad en un Mercado provisional

construido al efecto y ubicado en las inmediaciones del edificio del Mercado de

Maignon, para no perder la inercia de los flujos comerciales.


Ubicacin Mercado Provisional

El Mercado provisional dispone de 23 puestos y la distribucin programtica se

distribuye de la siguiente manera:

Planta Mercado Provisional


DESCRIPCIN DEL ESTADO REFORMADO DEL MERCADO. PROPUESTA DE MERCASA

OBJETO DE LA ACTUACIN

El origen de los Mercados se remonta al origen mismo o nacimiento de las

ciudades.

Los Mercados, en su concepcin ms primitiva, cumplan una clara misin de

abastecimiento de la poblacin urbana que, hasta finales del siglo XIX, se

organizaban al aire libre, con una agrupacin de puestos que ofertaban toda clase

de productos, mayoritariamente alimentos, instalados siempre en los lugares ms

cntricos de cada ciudad y con una periodicidad diaria o semanal.

Con estas agrupaciones de puestos nace el concepto de gora o de plaza de

abastos, como antiguamente se deca. Una plaza de encuentro, una plaza donde se

realizan las distintas operaciones comerciales, llena de actividad y que puede ser

tanto de paso como de estancia, completamente integrada en la ciudad. En

definitiva un Mercado abierto, como se dice tradicionalmente LA PLAZA.

El crecimiento de todas las ciudades europeas, a partir de las ltimas dcadas del

siglo XIX (en el inicio de la Revolucin Industrial), oblig a las administraciones

locales a tomar conciencia del abastecimiento de una poblacin que aumentaba a

gran velocidad, muy por encima de la capacidad de oferta de productos y servicios

locales.

As surgieron los primeros Mercados, los Mercados de Hierro. Eran grandes

superficies comerciales que se aprovecharon del descubrimiento del hierro como

material especialmente til para la construccin de amplios espacios difanos y

cubiertos, capaces de albergar una completa y variada oferta comercial.

Es a partir de aqu cuando nace una tradicin en la construccin de verdaderos

edificios singulares, destinados a Mercados, de todo tipo de estilos arquitectnicos

que entroncan con las races y caractersticas de las ciudades en que se enclavan.

Los Mercados vienen desarrollando su actividad normalmente en edificios

singulares, de indudable valor histrico-artstico. Con el paso del tiempo se ha


venido constatando con preocupacin, una situacin de progresivo deterioro fsico

de los edificios, al tiempo que una posible inadecuacin fsica y funcional de sus

instalaciones como Mercados, sobrevenida tanto por el mismo paso del tiempo,

como por una profunda transformacin producida en el sector de la distribucin

comercial-alimentaria.

En esta situacin es necesario realizar la elaboracin de un estudio que defina las

lneas de actuacin para una rehabilitacin fsica del edificio y analice la funcin de

Mercado que en l se realiza.

Se trata pues, de proceder a un exhaustivo anlisis de la situacin actual del

Mercado, tanto en su aspecto fsico como en el comercial, para deducir del mismo

las necesidades de cambio que puedan responder a las exigencias de una demanda

que ha experimentado una profunda transformacin en sus hbitos de

comportamiento y en la aparicin de otros formatos comerciales.

Es decir, se trata de establecer con el mayor rigor posible las lneas generales de

actuacin que deberan perseguir una doble finalidad:

- La rehabilitacin del edificio contenedor, garantizando la calidad

arquitectnica de los proyectos a los efectos de preservar el Patrimonio

Arquitectnico

- La remodelacin fsica, funcional y de gestin de la actividad de Mercado,

que le posibilite el desarrollo de un papel adecuado en la distribucin moderna

Del anlisis del estado actual del Mercado de Maignon, as como de los

condicionantes del entorno, se propone una estrategia de intervencin en el

edificio, con alternativas de implantacin programtica en las que se estudian las

posibilidades que presenta la remodelacin del edificio actual.

Con estas tres prioridades se ha realizado el diseo de acondicionamiento para el

nuevo Mercado Municipal:

- Dotar a la ciudad de un equipamiento comercial que, cumpliendo las

exigencias Tcnico-Sanitarias, cubra las necesidades de la sociedad actual en

materia de la compra cotidiana de producto fresco perecedero


- Viabilizar econmicamente los negocios establecidos en el Mercado,

asegurando as su continuidad en el tiempo

- Enriquecer y ordenar el entorno urbano donde se asienta la actividad de

Mercado, potencindolo como activo de modelos de ciudad habitable

Para poder garantizar la viabilidad comercial del Mercado, su mezcla comercial

debe ser complementada y ordenada, de forma que pueda convertirse en un

Centro Especializado en Productos de la Compra Cotidiana, debido a que la

configuracin de la superficie comercial disponible actual no es adecuada para

garantizar este punto, se ha llevado a cabo una redistribucin y rediseo de la

planta baja, e incluso, la adecuacin de la planta alta para que albergue una

actividad comercial o de ocio-restauracin, complementaria a la de Mercado de

abastos.

A la solucin de rehabilitacin, acondicionamiento y transformacin, se llega al

Mercado tras reflexionar buscando una mejor organizacin formal y espacial de los

puestos, de forma que se potencien las vinculaciones, sinergias y servicios del

conjunto del Mercado.

Por ello, el diseo de esta propuesta nace con la intencin de dotar de un carcter

unitario a toda la actuacin, es decir, que la configuracin general del edificio, los

espacios exteriores, accesos y espacios interiores, integren un conjunto que en sus

trazas bsicas y estructura formal, potencien las posibilidades espaciales y

volumtricas actuales del Mercado como un edificio singular.

En definitiva se trata de crear un espacio nico, comunicado visualmente, y

respetando al mximo la envolvente del edificio, creando una estructura comercial

moderna y eficiente, pero con el concepto primitivo y tradicional de Mercado.


PROPUESTAS DE INTERVENCIN

La intervencin en el edificio actual se basa en un respeto absoluto de la retcula

estructural de hormign armado, as como de la singularidad de la cubierta. Se

pretende resaltar la potencia estructural del edificio, desnudndola de los

revestimientos que la ocultan.

La estrategia de actuacin en el edificio pretende solventar las deficiencias

detectadas, relacionadas con la percepcin espacial, habitabilidad, funcionalidad y

de dotacin de instalaciones y servicios. Las distintas alternativas presentadas en

este estudio se basan en la necesidad de llevar a cabo una transformacin de la

sala de venta y la consiguiente modificacin de su entorno, adems de ordenar la

actividad logstica que influye de forma directa en la vida urbana, en funcin de

unos antecedentes que determinan el diseo final de las soluciones arquitectnicas

propuestas. Estos antecedentes son:

- La singularidad del emplazamiento del edificio

- Los condicionantes y exigencias programticas y funcionales del edificio

- La adecuacin del objeto arquitectnico con la normativa de mbito nacional,

regional y local, en criterios de seguridad en caso de incendio, seguridad

alimentaria, condiciones higinico-sanitarias, utilizacin, ahorro energtico,

accesibilidad y condiciones estticas, fundamentalmente

Estas caractersticas que se dan, llevan a pensar la necesidad de un diseo que:

- Mantenga y refuerce la vinculacin del Mercado con la vida urbana,

convirtindose en un referente de la actividad comercial de la ciudad de

Badalona

- Potencie el concepto tradicional de Mercado como lugar de encuentro colectivo

y eje vertebrador de la vida social de la localidad, adaptada a las exigencias

actuales demandadas en establecimientos de estas caractersticas

- Permita dar protagonismo a la actividad comercial tradicional, sin dejar de lado

las actividades comerciales que complementan la oferta comercial actual,

ofreciendo una infraestructura logstica


Siendo respetuosos con la actual estructura comercial, y desde un punto de vista

en el que prime la viabilidad comercial de la sala de venta, se persiguen los

siguientes objetivos:

1. Redistribucin e introduccin de operadores, buscando agrupamientos

espaciales ms comerciales

2. Optimizacin del espacio interior

3. Actualizacin del contenedor, incrementando las condiciones de confort

interno

4. Eliminacin de barreras arquitectnicas para personas de movilidad

reducida

5. Permitir el desarrollo e implementacin de tipologas y modelos comerciales

coherentes a las exigencias actuales en este tipo de actividad

ACTUACIONES EN EL EDIFICIO

Como se ha indicado, la estrategia de intervencin en el edificio busca respetar sus

caractersticas estructurales y volumtricas.

De este modo la actuacin se basa en la redistribucin del nuevo programa

comercial y dotacional, dotndolo de nuevos espacios bajo rasante para el

almacenamiento y los cuartos de instalaciones y la creacin de una planta alta

perimetral para completar la dotacin comercial del edificio.

Se ha considerado una propuesta arquitectnica de actuacin para la remodelacin

y acondicionamiento del Mercado de Maignon y convertirlo en un Mercado

moderno, funcional y acorde con las necesidades de la demanda y en consonancia

con las conclusiones del estudio de MERCASA.

Tres han sido las ideas bsicas a la hora de acometer este Proyecto y dar as la

respuesta ptima a sus futuros usuarios:

1. Unidad volumtrica del conjunto, as como carcter unitario del conjunto a

travs de la relacin de los espacios interiores y su relacin con el espacio

exterior

2. Racionalidad funcional y constructiva, dada su condicin de edificio pblico


3. Aprovechamiento mximo, dentro del contenedor que es el edificio, con la

idoneidad de la nueva mezcla comercial en su diseo y organizacin

El resultado es que se establezcan las relaciones espaciales y de diseo del edificio,

jugando con un volumen prismtico de dimensin, traza y ejes modulares y una

pieza de articulacin en volumen, as como con la cubierta del espacio principal, a

travs de espacios dedicados a las comunidades colectivas en su desarrollo

horizontal, de forma que este juego de volumetras defina la imagen total del

conjunto.

La intervencin en el edificio se compone de tres fases:

1. Creacin de una planta stano, cuyo uso ser instalaciones auxiliares

(almacenes, vestuarios y cuarto de instalaciones y servicios)

2. Actuacin de la planta baja del edificio, con una nueva configuracin de la

distribucin y los espacios

3. Creacin de una nueva planta primera desarrollada en el permetro de las

fechadas del edificio, dejando libre el espacio central del Mercado

Seccin longitudinal. Estado reformado


PLANTA BAJA PUESTOS DE MERCADO

La planta baja se configura de forma simtrica, respetando una superficie mnima

en puestos de 12 m, adosando perimetralmente, es decir, a las fachadas, la

distribucin de puestos y creando en la zona central una isla de puestos, que a su

vez contiene la escalera mecnica para comunicar con la planta alta.

Planta baja. Estado reformado

En cuanto a los accesos, se reduce el nmero de estos, pasando de los 10 del

antiguo Mercado, a los cuatro accesos principales en la propuesta de rehabilitacin.

En los testeros o fachada principales se ubican las dos entradas principales, adems

se crean otros dos accesos en el centro de las fachadas longitudinales que vierten a

Carrer Mercat Maignon, la calle con ms trnsito de personas y mayor actividad

comercial de Badalona por excelencia, y a Passatge Mercat Maignon. Los accesos

se crean formando cortavientos con puertas automticas, restaurando y

recuperando las puertas de cerrajera ubicadas en las fachadas principales.

Se recupera el concepto y la tradicin de sacar el Mercado a la calle, creando

pequeos puestos exteriores, pero integrados dentro del edificio y jugando con la

modulacin de las fachadas.

En el espacio central, se crea una isla en forma de elipse, proporcionando unas

circulaciones claras y sencillas, visualizando prcticamente toda la perspectiva del


Mercado desde cualquier punto. Esta isla, a su vez se divide en dos, creando una

circulacin transversal que da acceso a la escalera mecnica.

En la planta baja se ubican los puestos comerciales tpicos y tradicionales del

Mercado de Abastos, agrupndose por especialidades. As, se crean:

4 puestos de carne

4 puestos de pescado

5 puestos de frutas y hortalizas

1 puesto de vinos y delicatesen

2 puestos de legumbres y frutos secos

1 puesto de panadera

1 puesto de bacalao, conservas y olivas

2 puestos de platos cocinados

2 puestos de aves

2 puestos de charcutera

1 puesto de despojos

El resultado final es un Mercado con 25 puestos interiores, crendose adems 15

puestos exteriores, para actividades varias.

En el diseo de los puestos se unificarn criterios estticos, pero adaptando cada

uno a su especialidad.

En cuanto a las comunicaciones entre plantas, en los testeros se ubica de forma

simtrica el ncleo de comunicaciones verticales, que une la planta baja con la

planta alta mediante escaleras y ascensor o montacargas. Integrada dentro de la

isla central se encuentra la escalera mecnica que comunica con la planta alta del

Mercado, elemento importante para facilitar la comunicacin y el flujo entre

plantas.

En la fachada principal que vierte a Carrer D'Arns se ubican los aseos de la planta

baja, as como el montacargas que une las tres plantas.


PLANTA ALTA ZONA DE RESTAURACIN MERCADO GOURMET

La planta alta se desarrolla de forma perimetral, marcando alrededor del espacio

central en doble altura, que permite la comunicacin visual y espacial con la planta

baja y con el espacio general que envuelve la cubierta del edificio.

Esta planta se concibe como un espacio de esparcimiento y de relacin en la que

convive el uso comercial, con el de equipamiento social y cultural. Los espacios de

circulacin se proyectan como zonas de expansin de los propios puestos y como

soporte a actividades de tipo cultural como exposiciones, charlas, pequeos

espectculos, etc., que permitir complementar la oferta socio-cultural de la zona

donde se asienta el Mercado. Por otro lado, esta intencin de dotar a la planta alta

del Mercado de zonas de uso flexible y compartido, permite afianzar al Mercado de

Maignon como un punto de encuentro de la sociedad badalonesa.

Mercado reformado. Planta alta

La distribucin de puestos se realiza adosndose al permetro del edificio. En los

testeros se ubican los dos locales dedicados a restauracin, con un gran espacio

abierto y difano para la colocacin de mesas. A partir de estos se desarrollan ocho

puestos para alimentacin varia, que complementan la oferta de productos del

Mercado.


El espacio que se crea con esta planta alta adquiere la forma elptica de la isla de

puestos de la planta baja, pero expandindose para crear el juego de espacios

macizos y vacos. No se trata de llenar de puestos la planta, si no de crear zonas

atractivas, que atraigan al comprador y proporcionen servicios de alimentacin que

demanden.

De esta forma se crea una paso circular que comunica todos los puestos,

unindolos con el espacio central. Se disea la distribucin de puestos, intentando

respetar la configuracin original del edificio, manteniendo las entradas de luz, con

los ventanales originales rehabilitndolos y dejndolos completamente accesibles

en el tramo central del edificio y manteniendo las vidrieras originales de los

testeros.

Esta nueva planta queda comunicada con el resto del edificio mediante dos

escaleras cuadradas, ascensor y montacargas, ubicados estos ncleos de

comunicacin vertical en las esquinas opuestas de los testeros. Aunque el elemento

ms visual ser la escalera mecnica integrada en la isla central.

Se aprovechan las esquinas para ubicar la oficina de gerencia del Mercado y los

aseos de esta planta.


PLANTA STANO ZONA AUXILIAR

El Mercado actual carece de planta stano. En el nuevo Mercado de Maignon se ha

previsto de un espacio bajo rasante destinada a instalaciones, zona de almacenaje

y cmaras, acorde a las exigencias de la actividad comercial contempornea en

cuanto a actividades auxiliares, segregacin de flujos circulatorios y criterios de

seguridad e higiene general.

El perseguir la mejora de estos puntos lleva recurrentemente a segregar las

actividades de descarga, almacenaje, manipulacin, recogida de residuos y

servicios del personal de trabajadores, respecto de la zona pblica de venta.

Para el perfecto funcionamiento del Mercado es necesario dotarlo de una serie de

elementos que, al no ser de acceso pblico y dado la configuracin del Mercado, se

decide realizar en la planta stano.

Esta nueva planta stano, que permite un mejor aprovechamiento de la superficie

comercial del edificio, se va a dotar de los siguientes usos:

- Aseos y vestuarios para el personal del centro, incluso vestuario adaptado

- rea de almacenes y cmaras frigorficas para cada especialidad

- rea de residuos, residuos refrigerados, envases vacos y cuarto de limpieza

- Cuartos tcnicos e instalaciones

Planta stano. Estado reformado


A estos espacios se accede por la escalera ubicada en la fachada de Carrer DArnus,

as como por el montacargas. La eleccin del emplazamiento de la escalera en esta

fachada est motivada por la cercana al acceso rodado.

Para realizar esta planta stano, se separa todo lo posible de los machones de las

fachadas laterales, para no penalizar a la cimentacin del edificio.

FACHADA Y CUBIERTA DEL EDIFICIO

Las fachadas del edificio se rehabilitan, manteniendo la estructura formal y el

diseo original, incluyendo de forma respetuosa y dentro de la modulacin de la

fachada los puestos exteriores, recuperando esta actividad comercial de venta

directa a la calle.

Alzado lateral. Estado reformado

Los grandes ventanales se mantienen, opacitando algunos de ellos de forma

simtrica con lminas de butiral traslcido, dada la ubicacin de puestos. Las

cristaleras de la fachada principal se restauran recuperando el diseo original, as

como la cerrajera original del edificio.

La cubierta se reviste con una capa de aislamiento acabada con chapa metlica

sobre correas apoyadas en la cubierta actual, incluyendo una nueva red de

evacuacin de aguas pluviales rematadas por un canaln oculto en todo el

permetro del edificio.


En definitiva, con la remodelacin del Mercado de Maignon se pretende crear un

espacio nico, comunicado visualmente y respetando al mximo la envolvente del

edificio, con el objetivo principal de crear una estructura comercial moderna y

eficiente, pero con el concepto primitivo y tradicional de Mercado.


SUPERFICIES DE LA ACTUACIN

A continuacin se muestra un cuadro con la distribucin de superficies por plantas:

Con la remodelacin del Mercado de Maignon se incrementa la superficie construida

en un 88% (966 m2) respecto de su estado actual.


La distribucin de superficies por usos para la planta baja segn el proyecto queda

de la siguiente manera:


Por su parte, la superficie para la planta stano y la planta alta se distribuye de la

siguiente manera:


2. PRESUPUESTO

CAP. REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO DE MAIGNON Pres. / % 01 ACTUACIONES PREVIAS. 25.181 0,62%

02 DESMONTAJES Y DEMOLICIONES. 126.207 3,12%

03 MOVIMIENTO DE TIERRAS. 69.582 1,72%

04 CIMENTACIN. 504.682 12,49%

05 ESTRUCTURA. 180.470 4,47%

06 REHABILITACIN DE FACHADA. 83.272 2,06%

07 CUBIERTA. 113.866 2,82%

08 ALBAILERA. 171.621 4,25%

09 FALSOS TECHOS. 98.856 2,45%

10 AISLAMIENTOS E IMPERMEABILIZACIONES. 88.913 2,20%

11 SOLADOS Y ALICATADOS. 271.779 6,73%

12 CARPINTERA INTERIOR. 62.758 1,55%

13 CARPINTERA EXTERIOR. 50.061 1,24%

14 CERRAJERA Y METALISTERA. 78.632 1,95%

15 VIDRIERA. 57.465 1,42%

16 PINTURAS. 64.647 1,60%

17 INSTALACIN DE SANEAMIENTO. 140.645 3,48%

18 INSTALACIN DE FONTANERA. 169.735 4,20%

19 INSTALACIN DE ENERGA SOLAR. 58.427 1,45%

20 INSTALACIN DE CLIMATIZACIN Y VENTILACIN. 230.138 5,70%

21 INSTALACIN DE ELECTRICIDAD. 443.568 10,98%

22 INSTALACIN DE TELECOMUNICACIONES. 82.487 2,04%

23 INSTALACINES ESPECIALES. 44.762 1,11%

24 INSTALACIN DE PROTECCIN CONTRA INCENDIOS. 61.080 1,51%

25 INSTALACINES FRIGORFICAS. 237.436 5,88%

26 INSTALACIONES DE ELEVACIN. 211.770 5,24%

27 URBANIZACIN. 137.915 3,41%

28 CONTROL DE CALIDAD. 32.138 0,80%

29 GESTIN DE RESIDUOS. 50.625 1,25%

30 SEGURIDAD Y SALUD. 91.282 2,26%

INVERSIN ESTIMADA EN OBRA 4.040.000 100% (1)

(1) NOTA:

Las cantidades dadas llevan repercutidas los costes de redaccin de proyectos y direccin facultativa de las obras, gastos en licencias y tasas municipales y otros costes derivados de las acometidas de las instalaciones con las empresas suministradoras


3. CALENDARIO DE EJECUCIN OBRA


4. PLANOS

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