BURBUJA INMOBILIARIA

2013 Hector Oswaldo DuarteGerente General - Construye Inversiones Ltda.

INTRODUCCIÓN

Considero que por la dinámica que estápresentando el mercado inmobiliario estamosentrando en una etapa de especulación de valoresde los inmuebles nuevos, que necesariamente estánarrastrando el mercado del usado, debido a quetodo lo que se construye se vende relativamenterápido, pero este mayor volumen de ventas ocurreprincipalmente por el modelo de ventas sobreplanos, en donde sus valores se vanincrementando de acuerdo al comportamientoque las ventas presente en el proyecto.

¿QUIÉNES SON LOS COMPRADORES?

Podemos clasificar a los compradores así:

Vivienda propia Inversionistas que desean quedarse con el bien para obtener una renta mensual.

Inversionistas que estánpresentes durante eldesarrollo del proyecto yuna vez éste se haterminado venden y obtieneuna valorización que setraduce en utilidad.

1. 2. 3.

Esto hace que se genere una dinámica en el mercadoinmobiliario y que los valores se incrementenaceleradamente, sin embargo este hecho debe ser reguladopara evitar los efectos de una burbuja inmobiliaria.

Efectivamente todo lo que se construye se vende,pero como lo mencionamos gracias al sistema decuotas moderadas para el pago de la cuota inicial,la cual se recauda a través del tiempo del desarrollodel proyecto o construcción y esto permite quemuchos interesados en adquirir vivienda se lesfacilite esa meta, pero igualmente para otraspersonas es una oportunidad de inversión, sinembargo si los valores de las viviendas siguensubiendo a niveles superiores al nivel de los ingresospueden retirarse, lo que puede generar problemasal mercado inmobiliario.

El pago sobre planos implica para el constructor un menor valor del costo financiero, que normalmente tenía que asumir el constructor, pero actualmente pareciera que no se le está trasladando este menor valor al comprador, con lo cual cada vez se tiene una vivienda más costosa.

ACTUALMENTE

“QUIEN COMPRACARO VENDECARO”

Esto implica que las personas están adquiriendo un mayor endeudamiento hecho que es riesgoso para el mercado inmobiliario y puede estar colaborando en la formación de una burbuja.

OBJETIVO

Hacer un análisis del entorno inmobiliariocolombiano y su relación con los indicadoreseconómicos históricos que puedan pronosticar laformación del fenómeno conocido como

BURBUJA INMOBILIARIA

POSTULADOS

Ya empezamos a ver muchos avisosde predios en venta o arriendo quesuperan los tiempos usuales decomercialización. Normalmenteestábamos comercializando un bienen el término de tres (3) meses, peroahora observamos que este tiempo seestá incrementando, lo que obliga auna baja en las pretensiones de larenta o el valor de venta delinmueble.

COMPRAY VENTADEINMUEBLES

POSTULADOS

Este hecho hace que laspersonas que adquirieron concrédito se preocupen por elcumplimiento de esaobligación y se vean en lanecesidad de bajarle alprecio del inmueble, con locual en un periodo no muylargo el mercado empezarána decantar los valores, másaún si se modifican los flujosde dinero que estáningresando al mercado através de inversionistas.

Si los dineros de estos inversionistas del mercado inmobiliario se frenan, repercute en el buen comportamiento del sector

NÚMERO DE VIVIENDAS FINANCIADAS

VIVIENDA NUEVA VS USADA

Esta gráfica nos muestra el acelerado crecimiento del número deviviendas financiadas que se traduce a un crecimiento en elendeudamiento de los compradores de inmuebles.

FINANCIADAS

El comportamiento creciente yacelerado de los precios, el alto costode las viviendas, que crece anualmentea un ritmo de 11.33%, según Banco deLa República, las bajas tasas deinterés, (alrededor de 12%) y, como semencionó, la mayor incursión deinversionistas en el sector constructor einmobiliario, nos hace considerar queson elementos que constituyen señalesde la formación de la burbujainmobiliaria.

Hay todavía en el mercado un crecimientoque debe asumirse con mucha prudencia.

El crecimiento en el valor de los precios de la vivienda en los últimos años, se ha registrado tanto en los precios de la vivienda usada IPVU, como en los precios de la vivienda nueva. Según el indicador calculado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas DANE.

Para el año 2.012 el crecimiento del índice ascendió a 118.67

Graf. 1 - Relación SMLV vs. Costos de vivienda

INCREMENTO DE COSTO DE LA VIVIENDA NUEVA VS. SMML

Otro de los factores importantes deanalizar es la relación del incrementoentre el valor de una vivienda,comparada con el ingreso de laspersonas expresado en salarios mínimosmensuales legales SMML, es decir,cuantos SMML tengo que trabajar parapagar la vivienda con respecto a miingreso.

ZONA PROYECTO PRECIO AREA -M

Base 50 m2

Vr. Total/50

Salario mínimo

mensual (en miles)

Equivalente SMM

2010

Equivalente SMM 2011

Equivalente SMM 2012

Equivalente

SMM 2013

Chapinero Imoval XII 160.000,000 46,00 50 $ 173.913 515,00$ 337,70 Chapinero Open 7-29 107.000,000 32,00 50 $ 167.188 515,00$ 324,64 Chapinero Kandinsky 185.553,000 51,00 50 $ 181.915 535,60$ 339,65 Chapinero Flats 7-59 116.000,000 31,26 50 $ 185.541 535,60$ 346,42 Chapinero Kandinsky 226.000,000 51,00 50 $ 221.569 566,70$ $ 391Chapinero Duplex 65 250.000,000 63,86 50 $ 195.741 566,70$ $ 345Chapinero Open 5-49 150.000,000 32,00 50 $ 234.375 589,50$ 397,58Chapinero Kandinsky 362.000,000 72,20 50 $ 250.693 589,50$ 425,26

Occidente Bosques de Cas 110.000,000 53,00 50 $ 103.774 515,00$ 201,50 Occidente Torre Hayuelos 128.600,000 60,00 50 $ 107.167 515,00$ 208,09 Occidente Portal de Castilla 70.799,000 45,12 50 $ 78.456 515,00$ 152,34 Occidente Bosques de Cas 134.000,000 53,00 50 $ 126.415 535,60$ 236,03 Occidente Portal de Castilla 79.564,000 45,12 50 $ 88.169 535,60$ 164,62 Occidente Bosques de Cas 151.000,000 54,44 50 $ 138.685 566,70$ $ 245Occidente Portal de Castilla 86.000,000 45,12 50 $ 95.301 566,70$ $ 168Occidente Porton de Hayue 145.000,000 49,96 50 $ 145.116 589,50$ 246,17Occidente Bosques de Cas 158.000,000 54,44 50 $ 145.114 589,50$ 246,16

Norte Ed Santa Cecilia 69.000,000 44,21 50 $ 78.037 515,00$ 151,53 Norte Quintas de San M171.000,000 104,00 50 $ 82.212 515,00$ 159,63 Norte Laplace 165.007,000 97,92 50 $ 84.256 515,00$ 163,60 Norte Granada Real 59.400,000 34,00 50 $ 87.353 515,00$ 169,62 Norte Torres de Santa 159.400,000 86,00 50 $ 92.674 515,00$ 179,95 Norte Camino del Norte 94.000,000 49,00 50 $ 95.918 515,00$ 186,25 Norte Quintas de San M190.000,000 104,00 50 $ 91.346 535,60$ 170,55 Norte Torres de Sta Lu 165.800,000 86,00 50 $ 96.395 535,60$ 179,98 Norte Darwin 127.912,000 65,00 50 $ 98.394 535,60$ 183,71 Norte Caminos de San 116.000,000 57,95 50 $ 100.086 535,60$ 186,87 Norte Villaverde 183 58.000,000 28,00 50 $ 103.571 535,60$ 193,37 Norte Torres de Sta Lu 183.000,000 86,00 50 $ 106.395 566,70$ 188 Norte Camino del Norte 154.000,000 62,65 50 $ 122.905 566,70$ $ 216,9Norte Camino del Norte 155.000,000 62,65 50 $ 123.703 589,50$ 209,84Norte Torres de Sta Lu 197.500,000 86,00 50 $ 114.826 589,50$ 194,78

POSTULADOS

Observamos en este ejercicio que el ingreso del comprador de vivienda frente al costo de la vivienda cada vez es menor y le cuesta más adquirir un inmueble, hecho que es inquietante pues cada día la participación de los ingresos frente al valor del inmueble es menor.

Igualmente pensemos que el aumento en el valor delinmueble implica un aumento en el endeudamiento delcomprador, el cual para vivienda normalmente debede estar aproximadamente en el 30 % de susingresos familiares, sería interesante saber en estemomento cuanto estaría representado la cuota deendeudamiento de un deudor hipotecario en su actualestructura de gastos.

VA A LLEGAR EL MOMENTO EN EL QUE EL MERCADO VA A COLAPSAR

Esta relación nos confirma el mayor valor por el cual se están adquiriendo los inmuebles, por lo que necesariamente si no tomamos correctivos,

Como ya se mencionó, se empieza a notar un ligero exceso de oferta enciertos sectores de la ciudad, donde se supera la demanda. En estossectores se observan gran cantidad de avisos en renta o venta, que estánpresionando al mercado con menores valores. Esto puede indicar que másadelante puede presentarse una retracción del mercado.

INDICADORES DE BURBUJA INMOBILIARIA

Como resultado de los análisis planteados consideroque es importante que los involucrados en eldesarrollo de esta actividad inmobiliaria y financieraentren a estudiar a fondo los siguientes indicadores:

La relación del incremento entre precio de una vivienda comparado con elingreso de las personas expresado en SMML, es decir, cuantos meses deSMML se tienen que trabajar para adquirir una vivienda.

1.

INDICADORES DE BURBUJA INMOBILIARIA

La estabilidad en la presencia de inversionista en el mercado inmobiliario.

Bajas Tasas de interés del crédito hipotecario, que permite que muchaspersonas se motiven a endeudarse para realizar inversiones en el mercadoinmobiliario.

Incremento del costo de la vivienda, muy por encima del IPC, y la bajarentabilidad que vienen presentando algunos inmuebles, donde ya no sehabla de rentabilidades del 0.7% u 0.8% del valor del inmueble, sino del0.4% ó 0.5%.

La lenta rotación en la comercialización de los inmuebles nuevos adquiridospor los inversionistas, en donde es mayor a 3 meses.

2.

3.

4.

5.

GRACIAS

www.construyeinversiones.com