CAPÍTULO V
EVALUACIÓN DEL PROYECTO
5.1. ANÁLISIS DE COSTO UNITARIO
Costos Totales
/ Unid.
Anuales =
Costo Unitario
Costo Unitario
= $ 75.463
= $ 4.192 18
Precio de Venta
- Costo
Unitario =
Utilidad Unitaria
$ 10.800 - $ 4.192 = $ 6.608
5.2. ANÁLISIS FINANCIERO
Las razones de liquidez se utilizan para juzgar la capacidad que tiene una
empresa para satisfacer sus obligaciones de corto plazo, a partir de ellas
se pueden obtener muchos elementos de juicio sobre la solvencia de
efectivo actual de la empresa y su capacidad para permanecer solvente
en caso de situaciones adversas. En esencia, deseamos comparar las
obligaciones de corto plazo los recursos de corto plazo disponibles para
satisfacer dichas obligaciones
Desde el punto de vista de la administración, el análisis de los estados
financieros es útil como una forma para anticipar las condiciones futuras y,
lo que es más importante, como un punto de partida para la planeación de
aquellas operaciones que hayan de influir sobre el curso futuro de los
eventos.
El análisis de las razones financieras de la empresa es por lo general el
primer paso del análisis financiero, las razones financieras muestran las
relaciones que existen entre las cuentas de los estados financieros.
5.2.1. INDICES FINANCIEROS
5.2.1.1. INDICES NOMINALES
o PAYBACK (RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN)
Payback (Recuperación de la Inversión) (Menor al plazo)
Año de Recuperación de la Inversión Año 1
Diferencia con Inversión Inicial $60.521 $32.405 $28.116
Flujo Mensual Promedio Año Siguiente
$95.523 12 $7.960
Número de Meses $28.116 $7.960 4
PAYBACK 1 Año (s) 4 Mes(es)
La inversión realizada tanto por los inversionistas, como a través del
préstamo bancario para capital inicial será recuperada para el cuarto mes
del primer año de labores, recuperación que se hace en un tiempo correcto y
prudente dejando a la compañía en excelente estado y funcionamiento.
o TASA DE RENDIMIENTO PROMEDIO
Tasa de Rendimiento Promedio
Sumatoria de Flujos $158.108
Años 5
Inversión Inicial $60.521
TRP 52,2%
Como podemos observar la tasa de rendimiento promedio es
notablemente superior a la de descuento lo que ratifica la viabilidad del
proyecto.
5.2.1.2. INDICES DESCONTADOS
Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $53.286
Índice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1.88
Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 88%
Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 53%
5.2.2. RAZONES FINANCIERAS- RATIOS- RIESGO
Punto de Equilibrio
En U$ $116.292
En % 82%
En unid. 251
Valor Agregado sobre Ventas (Menor a 50%) 35%
Indice de Empleo (Mayor al 50%) 474%
Riesgo de Iliquidez (Menor a 50%) 19%
Margen Neto de Utilidad (Mayor a la T. Dcto) 21%
Rotación de Activos (Mayor a 1) 3,4
Dupont Aprox. al 100% 70%
5.2.3. RAZONES DE LIQUIDEZ
Nos servirá para determinar la capacidad de pago de la empresa en el
corto plazo. Un activo líquido es aquel que puede convertirse
fácilmente en efectivo a un valor justo del mercado. Las razones de
liquidez muestran las relaciones que existen entre el efectivo de una
empresa y sus demás activos circulantes con sus pasivos circulantes.
Razón de Liquidez o Circulante
Este índice nos permitirá saber si los Activos circulantes de la
empresa nos podrán servir para cubrir las obligaciones del pasivo
circulante. Esta razón representa el financiamiento con que cuenta la
empresa para cubrir sus obligaciones a corto plazo, menos de un año.
Razón de Liquidez = Activos Corriente
714.352 3,59 Pasivos Corriente 199.145
El resultado de esta razón nos indica que por cada dólar que debe la
empresa el primer año, posee tres y medio dólares del activo circulante o
corriente para cubrir sus obligaciones.
5.2.4. RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE ACTIVOS
Es el conjunto de razones que mide la efectividad con que la empresa está administrando sus activos.
Rotación de Activos Totales
Se calcula dividiendo las ventas entre los activos totales. Ventas/activos
totales. Mide la rotación de todos los activos de la empresa.
Rotación de Activos Totales
= Activos Totales del Período
564.498 0,46
Ventas Totales Promedio
1.216.934
5.2.5 RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE DEUDAS
Nos permitirá conocer cómo la empresa financia sus activos con
deudas a terceros. También proporciona la razón entre la deuda
con terceros y su patrimonio.
Razón Pasivo Total sobre Patrimonio
Nos permitirá conocer si la deuda con terceros es mayor, igual o menor
que el patrimonio que posee la empresa.
Pasivo Total a Patrimonio
=
Pasivo Total 261.684 0,54
Patrimonio 483.383
Mientras mayor sea el endeudamiento con terceros en relación al
patrimonio de la empresa, así como la parte de la deuda a corto
plazo, mayor será el riesgo financiero.
Por su préstamo inicial Proopti Inmobiliaria posee en sus inicias un
fuerte peso su primer año de funcionamiento, el cual baja
significativamente del primer al segundo año donde su flujo es mas
solido y menos dependiente del endeudamiento.
Razón de Endeudamiento sobre Activos
Nos permitirá medir el grado de compromiso que la empresa tiene
al financiar sus activos con deudas a terceros. Mide el porcentaje
de fondos proporcionado por los terceros. Deuda Total/Activos
Totales.
Pasivo Total a Activos Totales
= Pasivo Total 261.684
0,35 Activo Total 745.065
Razón de Ventas a Pasivo Total
Ventas a Pasivo Total
=
Ventas Totales del Período
1.216.934 5,49
Pasivos Totales Promedio 221.860
Cobertura de Intereses.-
Cobertura de Intereses
=
Utilidad antes de Intereses e Impuestos 431.999 22.46
Intereses 19.233
5.2.6. RAZONES DE RENTABILIADAD
La rentabilidad es el rendimiento o retorno valorado en unidades
monetarias, que la empresa obtiene a partir de sus recursos, es
decir, es la utilidad del periodo expresado como un porcentaje de
las ventas, de los activos o de su capital.
Margen Bruto.-
Indicador de rentabilidad que se define como la utilidad bruta sobre las
ventas netas, y nos expresa el porcentaje determinado de utilidad bruta
(Ventas Netas- Costos de Ventas) que se está generando por cada dólar
vendido
Margen Bruto = Utilidad Bruta
682.401 56%
Ventas Netas
1.216.934
Rendimiento sobre Ventas.-
Calcula cuanta utilidad neta se derivó de cada dólar en las ventas;
ello indica lo bien que se han dirigido los gastos operativos.
También puede indicar si el negocio está generando suficientes
ventas como para cubrir los gastos fijos y que aún quede una
utilidad aceptable.
Rendimiento sobre Ventas
= Utilidad Neta
254.371 20,90%
Ventas Netas
1.216.934
Rendimiento Sobre Activos.-
Es la proporción entre la utilidad neta después de impuestos
dividida entre el total de activos. El porcentaje que resulta muestra
la capacidad de los activos de generar Ganancias, o la utilidad
generada por el uso del activo del negocio.
Rendimiento = Utilidad Neta del Período
254.371 45.06%
sobre Activo Activos Totales Promedio
564.498
Rendimiento Sobre Patrimonio.-
Esta razón lo obtenemos dividiendo la utilidad neta entre el
patrimonio neto de la empresa. Mide la rentabilidad de los fondos
aportados por el inversionista.
Rendimiento sobre Patrimonio
= Utilidad Neta del Período
254.371 53.68%
Patrimonio Total Promedio
473.829
5.3. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
a. Escenario Proyectado
Proopti Inmobiliaria
FLUJO DE CAJA
Proyectado desde 2011 al 2015
CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
INGRESOS
Saldo Inicial 0 $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112
Venta $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929
Otros Ingresos (préstamo) $45.000
Aporte de accionistas en efectivo $15.521
TOTAL INGRESOS $ 147.671 $ 174.155 $ 271.552 $ 420.256 $ 621.042
EGRESOS
Materiales $ 36.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000
Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529
Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846
Total Costo de Producción $ 63.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376
Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056
Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025
Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082
Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847
Pago impuesto a la Renta $ 527 $ 11.110 $ 20.948
Pago participación Trabajadores $ 746 $ 15.739 $ 29.676
TOTAL EGRESOS $ 115.266 $ 143.974 $ 176.029 $ 221.144 $ 263.928
Flujo Neto $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 $ 357.114
b. Escenario Pesimista
Reduciendo al máximo nuestras proyecciones, y exponiendo a las
finanzas de la compañía a una constante baja demanda, podemos
su efecto en la compañía, la línea de proyectos que es la que mas
genera con el paso del tiempo, también es la que requiere mayor
inversión, por lo cual, este factor de ejecución, otorga una
flexibilidad fundamental para la gestión de contingencias, vital en
épocas de crisis y baja demanda. En este escenario la expectativa
de crecimiento anual se redujo significativamente afectando, mas la
solides, la baja inversión y el continuo aunque lento (en este caso)
retorno de la inversión ayuda a que esta baja no afecte a los
objetivos planteados.
Proopti Inmobiliaria
FLUJO DE CAJA
Proyectado desde 2011 al 2015
CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4
AÑO
5
INGRESOS
Saldo Inicial 0 $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669
Venta $ 73.350 $ 126.738 $ 225.182 $ 317.981 $ 424.658
Otros Ingresos (préstamo) $45.000
Aporte de accionistas en efectivo $15.521
TOTAL INGRESOS $ 133.871 $ 154.343 $ 235.551 $ 382.944 $ 592.327
EGRESOS
Materiales $ 27.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000
Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529
Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846
Total Costo de Producción $ 54.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376
Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056
Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025
Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082
Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847
Pago impuesto a la Renta -$ 1.725 $ 8.682 $ 19.935
Pago participación Trabajadores -$ 2.444 $ 12.299 $ 28.241
TOTAL EGRESOS $ 106.266 $ 143.974 $ 170.588 $ 215.275 $ 261.480
Flujo Neto $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669 $ 330.847
Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $14.038
Indice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1,23
Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 23%
Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 26%
5.4. CONCLUSIÓN
Las principales conclusiones que se desprenden de este análisis son:
Como pudimos observar el desenvolvimiento y crecimiento de la Proopti
Inmobiliaria es bastante atractivo, dado que en su línea de negocio, la inversión
real en estos inmuebles se ve recuperada el primer año con la obtención de los
arriendos, y los dos años restantes es netamente utilidad, esto refiriéndonos
específicamente al área de optimización de activos. A nivel general la inversión
realizada a través de aportes de sus accionistas y créditos bancarios será
recuperada el cuarto mes del primer año de gestión como lo revela el análisis de
recuperación de la inversión (payback). Además apegándonos a análisis de tasa
de rendimiento promedio obtenida en el proyecto 52.2%, podemos concluir que es
muy superior a la tasa de descuento 15%, lo que nos provee de un excelente
indicador de la viabilidad de la empresa.
En las áreas donde el bien transable es la información o las asesorías, por el tipo
de servicio intangible que estos representan, el margen de utilidad es bastante
alto, ya que esta información luego de obtenida es reutilizada y actualizada de
forma continua proveyéndonos de recursos constantemente, el Valor actual neto
como resultado de los primeros tres años de ejecución nos revela un claro margen
positivo de $53.286 dólares ganados, a pesar del préstamo y demás
responsabilidades financieras de la empresa, revelando la factibilidad de la misma.
El índice de rentabilidad obtenido de los primeros años del proyecto, nos indica
que por cada dólar invertido la empresa va generar 1.88, por lo que cubre
fácilmente la inversión en estos primeros años de gestión. Como los anteriormente
mencionados los índices y ratios financieros confirman la factibilidad del proyecto,
y su rentabilidad en la ejecución, tanto con una operación normal como con una
bajo presión.
Gracias a este completo Estudio de Factibilidad podemos concluir que PROOPTI
INMOBILIARIA empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios, será
una empresa altamente rentable e innovadora.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
REVISTA DOMUS (ÚLTIMAS EDICIONES) Suplemento actualizado
precios de la construcción.
INEC- Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, Censo de
población 2001.
REVISTA EL CONSTRUCTOR (EL ARTE DE HABITAR) Especial
del Diario el Universo.
ARQUITECTURA HABITACIONAL “PLAZOLA” EDIT. Noriega
Limuza
Muy Ilustre Municipio de Guayaquil ( www.guayaquil.gov.ec )
BAP. Buenos Aires Planning (http://www.baplanning.com/)
EL ESPACIO URBANO EN EL ECUADOR.- TOMO III
RED URBANA, REGIÓN Y CRECIMIENTO.- TOMO III
ESPOL- Universidad Politécnica del Litoral. Proyecto Proyecto de
Marketing para lograr eficiencia en el Sistema de Corretaje. ESPOL (
Patricia Illingworth Niemes).
Morlás. I.C. Manual de Elab. y Eval. De Proyectos.
DIARIO EL UNIVERSO ( Artículos Especiales)
HTTP://ESPECIALES.ELUNIVERSO.COM/ESPECIALES/GUAYAQ
UIL/
ANEXOS
Anexo # 1
Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios.
OFERTANTES Sitio de la encuesta:___________ Fecha:__________Hora:_______ Género: M____ F____ Edad:______ Sector:__________________
Marque con una x la opción a su elección
1. ¿Es usted dueño de este inmueble? SI___ NO___
2. ¿Le gustaría que su inmueble le genere recursos económicos?
SI___ NO___
3. ¿Le gustaría realizarlo sin invertir un centavo? SI___ NO___
4. ¿Le gustaría asociarse por el lapso de 3 a 5 anos para incrementar su
patrimonio? SI___ NO___
5. ¿Actualmente tiene los ahorros suficientes para esta inversión?
SI___ NO___
6. ¿Posee crédito bancario suficiente para realizar esta inversión?
SI___ NO___
7. ¿Posee usted algún problema en la central de riesgo?
SI___ NO___
8. ¿Su bien posee algún tipo de gravamen? SI___ NO___
En el caso de responder si. ¿Cuál?
9. ¿Cómo le gustaría que quede su inmueble, cuantos locales y/o
departamentos habrían según usted?
______________________________________________________
10. ¿Le interesaría participar en el diseño de sus nuevos locales?
SI___ NO___
11. ¿Quisiera formar parte de una sociedad con una empresa dedicada a
la optimización de inmuebles para mejorar su activo, y patrimonio?
SI___ NO___
Anexo # 2
Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios.
DEMANDANTES Sitio de la encuesta:_____________________ Fecha:_____________ Hora:_______Genero: M___ F___ Edad:______Sector:___________
Marque con una x la opción a su elección
1. ¿Cuántos y en qué puntos tiene ubicado sus locales comerciales?
SI___ NO___
1. ¿Cuál es la actividad principal de su negocio?
SI___ NO___
2. ¿Le gustaría abrir un nuevo local o punto de venta?
SI___ NO___
3. ¿Le gustaría que su nuevo negocio este ubicado en avenidas
estratégicas como la Av. Benjamín Carrión, la Av. Hermano Miguel
entre otras del norte de la ciudad? SI___ NO___
4. ¿Si existiera una empresa que encuentre para usted la ubicación
perfecta y que le acondiciones su nuevo local, contrataría usted
sus servicios?
SI___ NO___
ANEXO # 3
MANO DE OBRA DIRECTA
Nomina Proyectada a 5 años
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
3709.92 3709.92 3949.92 3949.92 3949.92
3709.92 3709.92 3709.92
6023.2 6023.2 6023.2
6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2
6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2
15756.32 15756.32 26529.44 26529.44 26529.44
ANEXO # 4
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Nomina Proyectada a 5 años
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Gerente General 4,512.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00
Jefe Adm. y Financiero 6,023.20 6,035.10 6,035.10 6,035.10 6,035.10
Coordinador de Area Legal 4,512.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60
Asistente Cont. y Adm. 3,709.92 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20
Ayudante servicios multi-ples 3,709.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92
Jefe de Diseño y Const. 6,023.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20
Arriendos 4,800.00 5,280.00 5,280.00 5,808.00 5,808.00
Total Gastos Administrativos 33,290.84 40,893.02 40,893.02 41,421.02 41,421.02
ANEXO # 5
GASTOS DE VENTAS
GASTOS DE VENTAS
Coordinador de Prom. y merc 5,119.58 5,457.08 5,457.08 5,457.08 5,457.08
Seleccionador 3,709.92 4,568.24 4,568.24 4,568.24 4,568.24
Publicidad 500.00 1,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00
Total Gastos de Ventas 9,329.50 11,025.32 12,025.32 12,025.32 12,025.32
ANEXO # 6
POLIZA-FIEL CUMPLIMIENTO
Prima Nº Contratos Total Total
Primer Año $ 168 12 12 $2.019
Segundo Año $ 168 18 12 30 $3.029
Tercer Año $ 168 24 18 12 54 $4.039
Cuarto Año $ 168 30 24 18 72 $5.049
Quinto Año $ 168 36 30 24 90 $6.058
ANEXO # 7
Costo Promedio Construcción de local comercial en Inmueble existente
(Solo incluye materiales)
Según la revista de la Construcción Domus
Concepto Unid. Cant. Costo Unit. TOTAL
I.- SOBREPISOS
Cerámica m2 35 11.14 $ 389.90
II.- PAREDES
Bloque liviano concreto 14X19X39 m2 45 14.03 $ 631.35
III.- ENLUCIDOS
Exteriores m2 4 14.89 $ 59.56
Interiores m2 90.16 9.73 $ 877.26
Filos ml 5.3 1.7 $ 9.01
IV.- REVESTIMIENTO DE PAREDES
Azulejo 11X11 tonos suaves 5.5 11.14 $ 61.27
V.- PINTURAS
Exterior m2 4 4.44 $ 17.76
Interior m2 84.66 4.25 $ 359.81
Empastado m2 88.66 3.82 $ 338.68
VI.- TUMBADOS
Aluminio y Yeso 1X0,65 m2 32 7.5 $ 240.00
VII.- INSTALACIONES ELECTRICAS
Acometida ml 3 138.27 $ 414.81
Panel de medidor Gbl 1 143.07 $ 143.07
Panel de distribución Gbl 1 671.62 $ 671.62
Puntos de luz unidad 3 45.58 $ 136.74
Tomacorrientes 110V unidad 4 46.29 $ 185.16
Tomacorrientes 220V unidad 1 61.05 $ 61.05
Punto de Teléfono unidad 1 48.16 $ 48.16
VII.- INSTALACIONES SANITARIAS
Punto de agua fría Pto 2 42.25 $ 84.50
Lavatorio blanco unidad 1 96.41 $ 96.41
Inodoro unidad 1 127.46 $ 127.46
Tubo de 4"aguas residuales unidad 2 52.4 $ 104.80
VIII.- PUERTAS
Puerta Exterior Enrollable unidad 1 450 $ 450.00
Puerta de laurel 0,60X2,00 unidad 1 201.17 $ 201.17
VIII.- CERRADURAS
Cerradura de baño unidad 1 7.8 $ 7.80
$ 5,717.34
ANEXO # 8
EGRESOS GENERALES POR PRODUCTO
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
EGRESOS
Sueldos y Salarios 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510
Optimización Inmobiliaria
Reconst. Y remodelación
Inversión por Inmueble 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
Numero de Proyectos 1 1 1 1 1 1
Total Egresos Opt. Inm. 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
Colocación Inmobiliaria
Inversión por Inmueble 100 100 100 100 100 100
Numero de Inmuebles 0,00 0,00 0,50 0,50 1,00 1,00
Inversión 0 0 50 50 100 100
Inversión para Alquileres
Inversión por Inmueble 25 25 25 25 25 25
Numero de Inmuebles 1 1 1 2 2 2
Inversión 25 25 25 50 50 50
Total Egresos Corretaje B. Raices 25 25 75 100 150 150
Adm y Mant. de Inmuebles
Inversión por Inmueble 200 200 200 200 200 200
Número de Inmuebles 1 1 1 1 1 1
Total Egresos Adm y Mant. 200 200 200 200 200 200
Asesoría inmobiliaria
Inversión por Inmueble 20 20 20 20 20 20
Número de Inmuebles 2 2 3 3 3 3
Total Egresos Asesoría Inm. 40 40 60 60 60 60
Reingenieria inmobiliaria
Inversión por Inmueble 250 250 250 250 250 250
Número de Inmuebles 0 0 1 1 1 1
Total Egresos reingenieria Inm. 0 0 250 250 250 250
TOTAL EGRESOS 3.265 3.265 3.585 3.610 3.660 3.660