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Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Reunión Nacional del Sector Empresarial
Noviembre 11, 2005
Acapulco, Gro.
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Como ha crecido el parque habitacional mexicano
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
0
10
20
30
40
50
1940
Mill
on
es d
e H
og
ares
1970
Crecimiento5 millones
Tasa Anual: 1.8%
Crecimiento12.5 millones
Tasa Anual : 2.8%
2000Crecimiento en vivienda 1990 – 2000: 3.2%
Crecimiento en el numero de hogares1940 - 2000
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
En 30 años la población mayor de 20 años crecerá de 56 a 96 millones
Edades más propensas a
formar hogares
Pasa de 49 a 72
millones
Millones de Personas
2030
0 5 10 15 20 25
0-9
10-19
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70-79
80-89
90+
Gru
po
s d
e ed
ad
128 millones de habitantes
2000
0 5 10 15 20 25
0-9
10-19
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70-79
80-89
90+
Gru
po
s d
e ed
ad
97 millones de habitantes
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
0
10
20
30
40
50
1940
Mill
on
es d
e H
og
ares
1970
Crecimiento5 millones
Tasa Anual: 1.8%
Crecimiento12.5 millones
Tasa Anual : 2.8%
2000 2030
Crecimiento23.3 millones
Tasa Anual : 2.4%
Crecimiento en vivienda 1990 – 2000: 3.2%
Crecimiento en el numero de hogares1940 - 2030
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Por eso, una política de Estado es INDISPENSABLE PARA:
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Política de Estado
• Darle continuidad a los programas de apoyo y financiamiento para el sector vivienda
• Consistencia intersexenal de políticas públicas de vivienda
• Consolidación del cambio estructural en el sector
• Acabar con el déficit de vivienda existente en el país
• Dar certidumbre a inversionistas• y muchos otros…
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Para lograrlo:
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Primero;
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
El que la ley de Vivienda Federal se convierta en la Ley de Vivienda significa el reconocimiento de que la participación coordinada entre ciudad, estado, y gobiernos federal es crucial para la puesta en marcha del Programa Nacional de Vivienda. Creara obligaciones específicas para el gobierno que van más allá del nivel federal, ya que legalmente obligarán al estado y gobiernos de las ciudades a contribuir al Programa de Vivienda Nacional bajo directrices específicas
Ley de Vivienda Federal a solamente la Ley de Vivienda
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Que queremos los mexicanos en materia de vivienda;
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Segmentos de usuarios finales Los análisis cualitativos y cuantitativos realizados para identificar las necesidades, preferencias y percepciones de los usuarios finales permitieron identificar seis segmentos relevantes…
• Fuerte presencia en ciudades con actividades preponderantemente comercial y agrícola, donde la ubicación no es tan relevante
• Deseo de independizarse ya que habitan en viviendas de familiares o amigos. En este sentido existen dos grupos: Núcleos con hijos compartiendo el mismo techo con otros familiares y solteros que desean formar un nuevo núcleo de manera independiente
• Deseo por obtener un crédito para la adquisición de un terreno o pie de casa
• Marcada tendencia a utilizar medios de ahorro fuera del sistema financiero o adquirir artículos en abonos
• Preferencia por el endeudamiento de corto plazo
Segmento 1: “Quiero vivienda propia por sobre todas las cosas” (31.6%)
• Fuerte presencia en ciudades grandes y zonas metropolitanas, donde la distancia tiene mucha relevancia
• Se trata de núcleos familiares extendidos cuyo jefe de familia tiene una edad entre 18 y 25 años
• Habitan en casa de familiares o amigos, en busca de créditos para terreno, pie de casa o casa nueva, para lo cual muestran una alta propensión al ahorro para vivienda
• Valoran más la ubicación de la vivienda que la independencia de la familia extendida
Segmento 2: “Quiero una vivienda mejor ubicada” (16.5%)
Características generales de los segmentos:
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
• Se ubican en ciudades con una actividad preponderantemente agrícola y comercial
• Se trata de parejas casadas, de edad madura, con hijos
• Cuentan con una vivienda autoconstruida / autoproducida que desean remodelar o ampliar
• Buscan garantizar el techo de sus herederos mediante la expansión de la vivienda actual
• Poseen un alto índice de compras en abonos, principalmente para el equipamiento de sus viviendas
Segmento 3: “Ya tengo una propiedad y quiero mejorarla” (20.9%)
Segmento 4: “Tengo incertidumbre sobre mi propiedad” (16.3%)
• Fuerte presencia en zonas metropolitanas
• Se compone en su mayoría por personas mayores a 45 años no solteras, pero con una fuerte presencia de madres sin la compañía de su pareja
• Cuentan con una vivienda que no les da certidumbre por dos razones: por tratarse de viviendas a nombre del ex-cónyuge o la antigüedad y estado físico de la misma
• Manifiestan un alto interés por esquemas de renta con opción a compra
• Sus ahorros se destinan primordialmente para imprevistos y optan por esquemas de crédito de corto plazo
Segmentos de usuarios finales con características muy particulares.
Características generales de los segmentos:
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Segmentos de usuarios finales con características muy particulares.
• Fuerte presencia de solteros jóvenes (18-25 años) habitando en ciudades turísticas o industriales• Sin hijos y viven solos o en casa de familiares o amigos• Buscan adquirir una vivienda si se trata de una oportunidad (renta con opción a compra) y consideran
más su valor de cambio que su valor de uso• Consideran la inversión en vivienda como algo secundario respecto a la compra de otros bienes más
líquidos, como automóviles• Muestran una alta propensión de ahorro en bancos• Se distinguen por empeñar los bienes que compraron en abonos• Los principales temores hacia el endeudamiento de largo plazo no se relacionan con la capacidad de pago,
sino con el compromiso de adquirir una deuda en la etapa inicial de su vida productiva
Segmento 5: “No estoy atado a un sentimiento, la vivienda es un bien mercadeable” (7.9%)
• Parejas jóvenes (18-25 años) sin hijos, habitando en ciudades fronterizas de manera temporal
• Buscan adquirir una vivienda si se trata de una oportunidad (Renta con opción a compra) pero valorando de manera significativa su valor de uso más que el de cambio
• Buscan la movilidad de su patrimonio en caso de mudarse de ciudad
• Se privilegia la adquisición de un automóvil sobre una vivienda
• La cercanía a los Estados Unidos y el manejo de medios de envío de dinero a sus lugares de origen hacen que los miembros de este segmento utilicen de manera generalizada a la banca como medio de ahorro
• La inestabilidad laboral favorece el interés por contraer créditos de corto plazo
Segmento 6: “A donde quiera que me lleven voy, pero quiero tener una propiedad” (6.8%)
Características generales de los segmentos:
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
27%113%Incremento porcentual del gasto diario en transporte
derivado del cambio de casa
$4$11Gasto incremental diario en
transporte derivado del cambio de casa
2.83.4Número de transbordos
promedio para ir a al trabajo desde la vivienda actual
2.21.6Número de transbordos
promedio para ira al trabajo desde la vivienda anterior
MonterreyMéxico
Tiempo después del cambio
15’ 60’ 105’
15’ 60’ 105’
26’ 86’ 146’
Existe un incremento de hasta 41 minutos en el tiempo de
traslado.
Muestra en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México
Tiempo antes del cambio
Tiempo antes del cambio
Tiempo después del cambio
22’ 50’ 78’
15’ 56’ 98’
Existe un incremento de hasta 20 minutos en el tiempo de
traslado.
Muestra en la Zona Metropolitana de Monterrey
El modelo conurbado genera externalidades negativas. Incrementos en tiempos y en gastos de transporte.
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Es necesario cuantificar los costos totales del modelo conurbado a fin de evaluar la viabilidad de utilizar zonas urbanas existentes
En el mediano y largo plazo, pudiera ser más barato redireccionar los recursos que se destinan al desarrollo de nueva infraestructura, urbana y de transporte principalmente, bajo el modelo conurbado que subsidiar la adquisición se suelo urbano
La redensificación urbana proveería a los usuarios finales de una ubicación conveniente
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
TABLA COMPARATIVA DE DENSIDADES DE VIVIENDA TABLA COMPARATIVA DE DENSIDADES DE VIVIENDA POR HECTÁREA EN DIVERSAS CIUDADES DEL MUNDOPOR HECTÁREA EN DIVERSAS CIUDADES DEL MUNDO
ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO Entre 25 y 60 VIVIENDAS/HECTÁREA
PARIS 300 VIVIENDAS/HECTÁREA
BARCELONA 500 VIVIENDAS/HECTÁREA
DISTRITO DE KOWLOON (HONG KONG) 1700 VIVIENDAS/HECTÁREA
CENTRO DE LONDRES 78 VIVIENDAS/HECTÁREA
• LONDON PLANDENSIDAD RECOMENDADA PARA ZONAS
CON BUEN ACCESO AL TRANSPORTE 240-435 VIVIENDAS/HECTÁREA
AMSTERDAM 100 VIVIENDAS/HECTÁREA
SAN FRANCISCO 188 VIVIENDAS/HECTÁREA
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Densidades permitidas por Entidad Federativa
Menos de 50 viviendas por hectárea
Entre 50 y 59 viviendas por hectárea
60 viviendas por hectárea
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Además,
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
En el futuro mediato debemos trabajar, por ejemplo en:
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Cofinanciamiento: • Generalizar el esquema al FOVISSSTE y al FONHAPO, a fin de potenciar
sus recursos y ampliar su cobertura, al sumar la participación económica de intermediarios financieros.
Movilidad Habitacional:• Establecer adecuaciones jurídicas y procedimientos que permitan la
portabilidad del crédito a otro inmueble, nuevo o usado, por cambio de domicilio del acreditado o la portabilidad de la hipoteca por cambio de derechohabiencia entre INFONAVIT y FOVISSSTE.
Mercado Secundario de Hipotecas:• Impulsar que el mercado tenga mayor profundidad para canalizar más
recursos del mercado al financiamiento habitacional.
Mejoramiento Habitacional:• Consolidar mecanismos de atención a la demanda de mejoramiento
habitacional, orientando esfuerzos de instituciones, intermediarios financieros y desarrolladores de vivienda, mediante esquemas de microfinanciamientos
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Vivienda en las Zonas Rural y Semiurbana:• Avanzar en esquemas de atención organizada con recursos del mercado, ahorros de
la población y participación de los desarrolladores de vivienda.
Mercado de Vivienda Usada:• Atender más la demanda de vivienda usada, mediante la canalización de recursos
crediticios que fomente el reciclaje del mercado. Por mejor ubicación, tamaño o necesidad de la demanda
Subsidios:• Avanzar en la unificación de las políticas de subsidio para su integración y
homologación, favoreciendo la equidad y focalización hacía la población más necesitada.
Reservas Territoriales:• Explorar nuevos mecanismos para incrementar la constitución de reservas, en
coordinación con Estados y Municipios, buscando fórmulas financieras en conjunto con desarrolladores para dotarlas de infraestructura y equipamiento urbano.
Renta con Opción a Compra:• Revisar los esquemas que se han venido desarrollando entre la SHF y diversos
promotores de vivienda para su pronta implantación.
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras):• Analizar la opción de constituir fideicomisos de inmuebles en arrendamiento de uso
habitacional.
Integración de Subcuentas de Vivienda:• Estudiar la viabilidad y conveniencia para lograr que cuando un trabajador tenga
saldos en las dos subcuentas de vivienda del INFONAVIT y FOVISSSTE los pueda sumar y aplicar en el otorgamiento de un crédito de cualquiera de los dos organismos.
Seguro de Construcción:• Propiciar que todas las viviendas que se adquieran con crédito de organismos
públicos o privados cuenten con la protección del seguro de construcción
Oferta/Demanda:• Determinar mecanismos para lograr un mejor equilibrio entre la oferta de viviendas y
la demanda de créditos habitacionales, para un desarrollo más sano del mercado.
• Mover vivienda de zonas de riesgo
• Vivienda vacacional
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
ESCENARIO CREDITICIO 2005-2009
ONAVIS
Organismo 2005
375,000
50,000
99,000
92,600
616,600
2006
435,000
52,000
105,000
95,000
687,000
2007
485,000
52,000
110,000
102,000
749,000
2008
525,000
52,000
115,000
106,000
798,000
2009
555,000
52,000
120,000
110,000
837,000