Desafíos de la regeneración barrial a partir de la experiencia de...

Desafíos de la regeneración barrial a partir de la experiencia

de los lotes 9x18

Rodrigo Tapia académico EARQ UC

SÍNTESIS ESTUDIO UC para MINVU

OBJETIVO: Problematizar la factibilidad ejecutar el programa de Pequeños Condominios en un barrio en Peñalolén

CONCLUSIÓN: Necesidad de avanzar desde una escala individual de intervención, a una territorial y urbana

INTRODUCCIÓN

Equipo de trabajo UCPía Mora, Daniella Innocenti (Políticas Públicas)

Carolina Salinas (Derecho)Rodrigo Tapia, Sebastián Muñoz, Francisco Walker, Francisca Ríos (Arquitectura)

Gabriel Lagos, Valentina Briones, Ignacia Larraín (Entidad Patrocinante)

ANTECEDENTES DEL ESTUDIO

¿Cuál es el escenario actual que enfrentamos en materia de vivienda en ciudades consolidadas como Santiago?

Poca disponibilidad de suelo urbano bien localizado para la generación de nuevas viviendas sociales, sumado a una fuerte segregación social.

Ruptura de redes familiares y vecinales por erradicación de familias hacia la periferia y oferta pública poco pertinente.

Necesidad de mejoramiento conjunto de viviendas y barrios existentes.

a. Escenario actual

REGENERACIÓN URBANA 9X18

(CCHC. Disponibilidad de suelo en el gran Santiago. Mayo 2012)

Tapia, Araos & Salinas, 2012

DÉFICIT 2013 2015

Cuantitativo 459.347 391.546

Cualitativo 1.247.890 1.217.801

Déficit Cuantitativo y Cualitativo Vivienda

Déficit de Número de Viviendas CASEN 2015

El 90% de las familias

postulantes a subsidiohabitacional quierepermanecer en su comuna deorigen


Integración social _ Regeneración de la ciudad segregada _ Regulación _ Participación sociedad civil _ Equidad urbana _Vivienda adecuada _ Integrar decisiones en el Territorio _ Gobernanza urbana.

(Consejo Nacional de Desarrollo Urbano / Hábitat III, Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio)

b. Desafíos institucionales


Imagen Acceso Sur mirandoa Villa Los Navíos


b. Desafíos institucionales


(…) el desafío es consolidar e integrar las políticas de construcción de nueva vivienda, suelo urbano y regeneración o mejoramiento de barrios vulnerables, potenciando áreas consolidadas que permiten acceder a servicios, equipamientos e infraestructuras existentes. (Ministra MINVU, Hábitat III)

Imagen Acceso Sur mirandoa Villa Los Navíos

Integración social _ Regeneración de la ciudad segregada _ Regulación _ Participación sociedad civil _ Equidad urbana _Vivienda adecuada _ Integrar decisiones en el Territorio _ Gobernanza urbana.

(Consejo Nacional de Desarrollo Urbano / Hábitat III, Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio)

1 | DISPONIBILIDAD DE SUELO URBANO

2 | RUPTURA REDES FAMILIARES Y VECINALES

3 | MEJORAMIENTO DE VIVIENDAS Y BARRIOS ANTIGUOS

Reciclar suelo bien localizado a través de densificación media Contar con abundante suelo urbano

no consolidado (operaciones sitio)

Radicación de familias allegadas Programa de Pequeños Condominios

Regeneración barrial, con foco en lo urbano pero también en lo habitacional Programa Quiero Mi Barrio, con foco

urbano y habitacional

OPORTUNIDADESPUNTOS CLAVE DEL PROBLEMA NUESTRA PROPUESTA



c. Alternativa de solución

¿Cómo enfrentar este desafío?

El área de la ciudad de Santiago ocupada hoy por este tipo de conjuntos residenciales llegaría a un 9,44 % de las 66.146 hectáreas con que actualmente cuenta (6250 há)

LOTES 9X18:

466 barrios de este tipo levantadas entre los años 1959 y 1988, donde el 61,5% de ésta correspondería a espacio público.

Los lotes catastrados, 216.367 unidades, poseen una de superficie que varía entre los 160 y 250 metros cuadrados

CABIDA POTENCIAL MÁXIMA: 4 VIVIENDAS | 4 A 5 HAB. POR VIVIENDA | 16 A 20 HAB. POR LOTE

OPORTUNIDAD

El potencial de generación de nuevas unidades habitacionales sería enorme,

con un total de 865.000 unidades.



d. Barrios 9x18

Imagen grupo 9x18 UC

Imagen La Faena, Peñalolén

El reciclar suelo urbano, radicando y densificando Barrios conLotes 9 x 18 tendría importantes Ventajas.

VENTAJAS

Se gestiona suelo urbano existente, ahorrando compra y urbanización de nuevos terrenos (servicios e infraestructura).

Mejoramiento y regeneración de barrios que requieren intervención estatal a escala habitacional, urbana y social.

Se posibilita la permanencia de los vínculos sociales de las familias y vecinos, potenciando el arraigo e identidad.

BARRIOS 9X18

= SANTIAGO + ÑUÑOA + PROVIDENCIA



e. Ventajas de su densificación

Comuna : Peñalolén, Población La Faena

Sitio : 23 x 8,8 m

M2 construidos : 112,5 m2

N° pisos : 2

N° personas : 10

N° grupos familiares : 3

N° viviendas : 2

18 16

5

2521

CARLOS

49

RODRIGO

51

MIREIA

60

JUAN

65

HERMANO

22



LA FAMILIA AMPLIADA

¿Cuál es nuestra unidad de análisis?

“Los pobladores tenemos derecho a quedarnos en nuestras comunas de origen, donde hemos construido nuestra historia y lazos sociales. Las

políticas habitacionales deben responder en este sentido, evitando que los pobladores deban emigrar a las periferias”.

(Movimiento de Pobladores Ukamau, Estación Central)

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OBJETIVOS

Poner a prueba la posibilidad de implementar nuevas tipologías de vivienda, bajo la figura del Programa de Pequeño Condominio.

a) Talleres de ejercitación y titulación UC EARQ UC 2011-16

b) Propuesta de Política Pública - Centro Políticas Públicas UC 2012: “Condominios Familiares”.

c) Ajuste de la propuesta- Investigación ID UC 2014-15 “ Factibilización de la propuesta a escala local”

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Iniciativas anteriores

Sector de UV N10, barrio La Faena, Peñalolénarticulación con la Unidad de Vivienda Municipal / Programa Quiero Mi Barrio en el barrio

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a. Barrio Seleccionado

12 barrios 9 x18 en Peñalolén, con un total de 12.504 lotes, junto a Lo Hermida los más grandes.

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12 barrios 9 x18 en Peñalolén, con un total de 12.504 lotes, junto a Lo Hermida los más grandes.

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POBLACIÓN LA FAENA- Operación Sitio de 1968.- Posee 3.867 lotes.

Trazado urbano tipo “Plazuela”: 4 pares de manzanas en forma de “L”, ordenadas en torno a una plazas menor.

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Alta ocupación de los lotes Viviendas de 1 y 2 niveles, autoconstruidas, Problemas de:

- estructura, seguridad contra incendios, falta de luz y ventilación natural- independencia cuando existe más de un núcleo u hogar

PRC permite aumento de densidad poblacional

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Fuente: Equipo de investigación

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Factibilización arquitectónica

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b. Factibilización arquitectónica

Frente a esta realidad cada lote puede ser el soporte de un nuevo “Pequeño Condominio”.

Ello exige el diseño de una nueva tipología de Volumen Edificado, que se complemente y adapte a la trama urbana y la estructura predial actual. Atractivo para la demanda

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Frente a esta realidad cada lote puede ser el soporte de un nuevo “Pequeño Condominio”.

tipología de Volumen Edificado, que pueda:

reconfigurar el espacio urbano, aprovechar la capacidad de carga de los lotes mejorar las condiciones de habitabilidad y seguridad

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Volumen continuo de 3 pisos de altura3 viviendas en condominio 60 m2 cada unaadaptable a terrenos de anchos variables

Accesos independientesiluminación y ventilación natural2 estacionamientosPatio y terrazas en ambos frentes

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Volumen continuo de 3 a 4 pisos de altura3 a 4 viviendas en condominio 60 m2 cada unaadaptable a terrenos de anchos variables

Accesos independientesiluminación y ventilación natural2 estacionamientosPatio y terrazas en ambos frentes

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Nudos CríticosNo fue posible realizar un diseño sin de excepciones normativas:

1. Densidad exigida en el PRC y patios requeridos

Según el PRC, para los 40 sitios estudiados solo un 1/3 de los sitiospermite consolidar 3 o más viviendas.

El artículo 6.1.8. de la OGUC sobre normas para conjuntos de viviendaeconómica de hasta 4 pisos de altura, permite aumentar densidades enun 25%, pero para acceder a este beneficio deberán “Cumplir con unasuperficie mínima de patio de 24m2 por vivienda, salvo que se contempleuna superficie equivalente de área verde común”.

Aún cuando se aplicara esta excepción, quedaría 1/3 de sitios fuera del Programa por no poder construir 3 o más viviendas en el sitio.

2. Adosamiento y altura máxima permitida

El artículo 6.2.9 de la OGUC sobre la construcción de una 2da.y 3ra.vivienda en lotes de Operaciones Sitio señala:

ALTURA DE EDIFICACIÓN %MÁXIMO DE ADOSAMIENTO

Desde 2,0 y hasta 3,5 mts. 70%

Sobre 3,5 mts. y hasta 6,0 mts. 60%

• Aún cuando el propietario del predio vecino autorizase ante notario el aumento de altura, solo se podría hasta 7,5 mts, siendo lo óptimo 10 mts.

• El artículo no es claro sobre la posibilidad de construir 3 o más pisos en el mismo sitio.

3. Estacionamientos

Exigencia de contar con 1 estacionamiento cada 2 viviendas, Ley deCopropiedad N°19.357

Se exige disponer de 2 estacionamientos por cada condominio de 3 o 4 viviendas incluido su acceso, pero sin ocupar el antejardín

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Factibilización económica

Pequeño Condominio = 951 UF

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c. Factibilización económica

subsidio base 671UF

+ahorro por postulante 20 UF

+ premio al ahorro 15UF

+ subsidio habilitación 100 UF

+ subsidio equipamiento 20 UF

+ subsidio densificación en altura 150 UF

=Total 951 UF

Rentable, con la ejecución de un mínimo de 3 condominios

Utilidades del 15% 3 meses de ejecución de obras por condominio 4 meses de ejecución de obras los 4 condominios (Programación Rítmica) N°de condominios gravitante en ahorro de gastos generales

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El problema es que para generar los proyectos se cuenta con un financiamiento insuficiente y tardío, dificultades a las que debesumarse la gran incertidubre que enfrentan los gestores a someter los proyectos a la aprobación de dos organismos públicos: laDirección de Obras y el SERVIU.

Tareas implicadas en la Gestión Legal de un Pequeño Condominio (de 3 viviendas):

• Evaluar situación de propiedad del terreno (Estudio de Título).

• Asesorar a las familias para regularizar posibles problemas legales que se encuentren en la propiedad del terreno.

• Redactar y gestionar la promesa de sesión de terreno ante notario.

• Gestionar obtención de escritura del terreno, certificado de dominio vigente, cert. de hipotecas y gravámenes, y avalúo fiscal del terreno.

• Redactar y gestionar la prohibición de enajenar el terreno en notaría y CBR.

• Confeccionar contrato de construcción (puede haber economía de escala para proyectos con más de un condominio).

• Realizar reglamento de copropiedad en coordinación con los beneficiarios.

• Gestionar inscripción de reglamento y plano de copropiedad en CBR, DOM e Sii.

• Reducir a escritura pública el Permiso de Edificación.

• Alzar prohibición de enajenar el terreno.

• Redactar Hipoteca de las viviendas a favor de SERVIU, protocolizrala en notaría e inscribirla en el CBR.

• Realizar talleres contemplados en plan de habilitación social (puede haber economía de escala para proyectos con más de un condominio).

Por todas estas gestiones se paga un total de $550.000 por la totalidad del Condominio y se cancela de una vez, al final del proceso (3 años aproximadamente).

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Factibilización social

Luego de aplicar una encuesta a 90 personas del barrio, 40 lotes cumplían con las condiciones para participar en el Programa de Pequeño Condominio por contar con:

Viviendas potenciales a ser declaradas inhabitables (malas condiciones habitacionales). Presencia de allegamiento (dos o más núcleos allegados). Jefe de hogar propietario u heredero del sitio dispuesto a ceder terreno

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d. Factibilización social

Fuente: Levantamiento realizado por Consolida y Municipalidad de Peñalolén. Junio, 2015.

Las familias manifiestan interés por la propuesta, pero no hay familias dispuestas a participar en proyecto piloto, debido a :

Desconfianza Institucional

Poco entendimiento del programa

Múltiples necesidades habitacionales

Reticencia a demoler construcciones existentes

Reticencia frente a la cesión de terrenos

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d. Factibilización social

¿Qué se requiere hacer para implementar este tipo de proyectos?Disminuir las barreras de entrada a través de una mayor presencia de las instituciones estatales.

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e. Sugerencias para enfrentar nudos críticos


1. Las familias manifiestan interés por la propuesta, sin embargo se requiere gestión institucional local a escala barrial con la población beneficiada, con foco en la regeneración barrial:

Despliegue territorial

Apoyo visual del proyecto

Apoyo legal in situ

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e. Sugerencias para enfrentar nudos críticos


2. Se requiere dar mayor flexibilidad normativa para posibilitar Programa de Pequeños Condominios y de Densificación Predial:

OGUC. que regula adosamientos. Se requiere una zonificación especial para sectores a intervenir.

Ley de Copropiedad (exigencia de estacionamientos), y Habilitación Social de familias (reglamento de copropiedad, administrador, régimen de gastos comunes, etc.). Buscar figura intermedia para Pequeños Condominio con menos exigencias.

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d. Sugerencias para enfrentar nudos críticos


3. El Programa PC reporta rentabilidad económica para la oferta, sin embargo es necesario contemplar costos de gestión asociados a proyectos de este tipo:

Deben superarse la trabas en la gestión de los proyectos:

Disminuir barreras de entrada y riesgos para las Entidades Patrocinantes, incorporando nuevos actores:

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d. Sugerencias para enfrentar nudos críticos

¿Cómo imaginamos un proceso de mejoramiento y regeneración urbana a mayor escala? Facilitar y promover un enfoque barrial de intervención, superando la lógica lote a lote.

CAMBIO DE ESCALA


Esto debiese contemplar distintas etapas:

1. Tipologización del barrio

2. Planificación para el mejoramiento y regeneración barrial

3. Potenciar programas como el Quiero Mi Barrio donde se coordine a distintos actores (vecinos, entidad patrocinante, municipalidad, SERVIU ,Bienes Nacionales)

4. Contar con un pack de herramientas posibles para regenerar barrios, más subsidios específicos.

CAMBIO DE ESCALA


Retener, no expulsar

Radicar y densificar

Crecer hacia adentro y en escala media

Potenciar y mejorar las redes actuales

Construir nuevos imaginarios de vivienda y ciudad

Desarrollar nuevas tipologías habitacionales más comprometidas con el espacio público

Ajustar las normas actuales, generando planes seccionales y sociales

Desarrollar dispositivos especiales para impulsar procesos masivos de renovación barrial

¿Cómo continuar con este desafío?¿Quién debiera liderar este proceso?


Date post:	17-May-2018
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