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Conceptos Básicos de la Valuación

DIPLOMADO EN BIENES INMUEBLESCONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACIÓN

FACULTAD DE ARQUITECTURA UANLY

A.M.P.I.ASOCIACION MEXICANA DE PROFESIONALES

INMOBILIARIOS, A.C.

MODULO No. 4CONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACION

ING. JOSÉ LUIS RUIZ GARZA

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DIPLOMADO EN BIENES INMUEBLESCONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACIÓN

1.-BIENES RAÍCES EN GENERAL

1.1 Influencia y principios de valor.

1.2 Los cuatro elementos esenciales del valor.

1.3 Las grandes fuerzas que influyen el valor de los Bienes Raíces.

1.4 La actitud del inversionista en Bienes Raíces.

1.5 Las características de los activos de Bienes Raíces.

1.6 Localización, localización, localización.

1.7 El tamaño del activo.

1.8 La durabilidad del activo.

1.9 Las características de los mercados en Bienes Raíces.

1.9.1 Fragmentación del mercado.

1.9.2 Opacidad del mercado.

1.9.3 Viscosidad del mercado.

1.9.4 Conclusión

2.-TENENCIA DE UN BIEN RAÍZ 2.1 Diferentes formas de ser propietario de un inmueble.

2.2 Tipo de moneda en operaciones.

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3.-PLANES DE DESARROLLO URBANO

3.1 Uso del suelo.

3.2 Coeficientes COS, CUS, CAS.

4.-DIFERENTES USOS DE LOS TERRENOS

5.-DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIÓN

6.-OBRAS COMPLEMENTARIAS

7.-ELEMENTOS ACCESORIOS

8.-INSTALACIONES ESPECIALES

9.-¿QUE ES UN CONDOMINIO?

10.-¿QUE ES EL AVALÚO DE UN BIEN RAÍZ?

11.-DIFERENTES ESPECIALIDADES EN VALUACIÓN

12.-IMPUESTOS PREDIALES

13.-VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

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13.1 Formula simple

13.2 Formula recta ponderada

14.-TALLER DE VALUACIÓN

Formato de Avalúo

Octubre del 2009

1.-BIENES INMUEBLES Ó RAICES

Los que no pueden trasladarse

“La tierra es la mejor inversión que el ingenio humano ha concebido”

Abraham Lincoln

1.1 Influencias y principios de valor:

Los bienes en general, inmuebles o muebles, no tienen un valor

intrínseco, es decir, no tienen un valor en si mismos o por sí mismos.

El valor monetario de un bien es producto de los derechos y beneficios

que se derivan de su propiedad, de su posesión y de su uso.

1.2 Los cuatro elementos esenciales del valor:

En el contexto de mercado hay cuatro elementos básicos o requisitos

previos para que un bien tenga valor.

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Estos elementos son:

UTILIDAD: Beneficio, valía, la habilidad de despertar el deseo de posesión.

ESCASEZ: Relativamente baja oferta o falta de abundancia.

DEMANDA: El deseo de poseer más la habilidad de comprar. Poder efectivo de compra.

TRANFERIBILIDAD:

Aptitud para cambiar de dueño.

1.3 Las grandes fuerzas que influyen el valor de los Bienes Raíces:

FUERZAS FISICAS: Algunas naturales y otras hechas por el

hombre.

- Recursos naturales tales como la

tierra en sí, su topografía, tipo de

suelo, accesos, localización, clima,

aire, recursos minerales, vida vegetal

o animal, belleza escénica, balance

ecológico.

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- Recursos desarrollados por el

hombre como tamaño y

configuración de las parcelas de

terreno, infraestructura de servicios

públicos, de salud y de seguridad,

vialidad, transporte público,

comunicaciones, instalaciones de

recreación, educativas y culturales.

FUERZAS SOCIALES:

Incluyen todas las características de la

gente que forma una comunidad.

- Tamaño de las familias, edades de los

miembros.

- Crecimiento o decrecimiento de la

población.

- Estilo y estándares de vida.

- Actitudes de la gente hacia las leyes,

el gobierno, el desarrollo, el

crecimiento, el ecosistema, la

educación, la familia, etc.

FUERZAS ECONOMICAS:

- Niveles de ingreso de los residentes

de una comunidad.

- Oportunidades de empleo y nivel de

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salarios.

- Disponibilidad de crédito y niveles de

las tasas de interés.

- Niveles de ahorro personal.

- Nivel de la actividad comercial o

industrial.

- Oferta y demanda de vivienda.

- Producción de bienes y servicios.

FUERZAS POLITICAS:

- Leyes de desarrollo y reglamentos de

uso de suelo.

- Reglamentos de construcción.

- Leyes de protección ambiental.

- Servicios de policía, de bomberos y

de salud.

- Servicios de prevención del crimen,

de educación y de recreación.

- Políticas fiscales.

- Políticas y controles monetarios.

- Programas gubernamentales de

apoya a la vivienda.

- Regulaciones industriales y

comerciales.

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1.4 La actividad del inversionista en Bienes Raíces:

El inversionista típico en bienes raíces está mas preocupado con la

reventa potencial de una propiedad que con sus “dividendos” anuales.

Para muchos inversionistas, la preocupación primordial consiste en la

posibilidad de lograr un valor de reventa de la propiedad por encima

del valor al cual fue adquirida, aun cuando esto implique la aceptación

temporal de flujos anuales de efectivo negativos.

Cuando el inversionista si toma en cuenta los flujos anuales de

efectivo, entonces debe considerar los flujos de efectivo después-de-

deuda y después-de-impuesto (flujos netos de deuda y netos de

impuestos: flujos de efectivo netos-netos). Es por ello que las

características fiscales y de financiamiento son una parte integral de

cualquier decisión sobre bienes raíces; en particular, el efecto de

apalancamiento financiero es uno de los rasgos más atractivos (y

peligrosos) de este tipo de inversiones, debido a que el financiamiento

es por lo general un componente muy importante en los proyectos

inmobiliarios.

En vista del alto grado del apalancamiento de la mayoría de las

inversiones bienes raíces, debemos estar conscientes del gran riesgo

involucrado en esta forma de operación. Debido al riesgo al que se

está expuesto, el inversionista inmobiliario demanda un rendimiento

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del capital más elevado al que obtendría con una inversión alternativa

más segura.

Esta relación obvia entre el nivel de riesgo y el rendimiento esperado

es uno de los elementos esenciales de la teoría de las finanzas, el cual

emplearemos posteriormente para seleccionar el rendimiento

apropiado y las tasas de descuento requeridas para efectuar nuestro

análisis de proyectos inmobiliarios.

1.5 Las características de los activos de Bienes Raíces:

Los activos de bienes raíces (terrenos, casas-habitación, edificios,

centros comerciales, etc.) tienen ciertas características especiales, las

cuales es necesario enfatizar si queremos comprender el

comportamientos de los mercados en donde estos activos son

producidos, consumidos y transferidos.

Estas particularidades son: (1) la importancia de su localización, (2) el

tamaño relativamente grande de la inversión y (3) la durabilidad del

activo.

1.6 Localización, Localización, Localización:

Por su misma naturaleza, los activos de bienes raíces son inamovibles

(de aquí que también se les defina como bienes inmuebles); nos es

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posible mover una casa, un centro comercial o una fábrica, ni tampoco

es posible modificar lo que les rodea. Una propiedad es enteramente

dependiente de su ambiente y esta dependencia hace que las

comparaciones entre unidades similares sean imposibles si el impacto

que tiene la localización no es tomando en cuenta; por ejemplo, no

tiene sentido alguno comparar dos centros comerciales si no tenemos

información sobre los sistemas de transporte aledaños o si no

conocemos el mercado general de área. Tomando una situación

extrema, es posible que propiedades contiguas, cuyo diseño, tamaño y

estado físico son idénticos, tengan precios muy diferentes; como sería

el caso de dos casas colindantes muy similares, una de ellas con vista

al mar y la otra (por algún error en le diseño arquitectónico) con la

fachada en dirección a un basurero municipal.

Usando la jerga de los economistas diríamos que los activos de bienes

raíces son heterogéneos (cada uno es diferente a los demás) y que

están sujetos a externalidades del mercado: su uso y su valor se ve

influenciado por factores “externos”,

- Dichas externalidades pueden ser positivas: una nueva estación

del Metro hace maravillas al valor de las propiedades comerciales

aledañas, una amplia y moderna avenida impulsa el valor de los

centros comerciales y la construcción de residencias de lujo eleva el

precio de las unidades vecinas.

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- Las externalidades también pueden ser negativas: la proximidad

de una fábrica mal oliente, un viaducto ruidoso o la presencia

cotidiana de mercados ambulantes deprimirán el valor de las

propiedades residenciales en el área.

- E inclusive, complicando las cosas, algunos factores podrían

tener efectos positivos en ciertas propiedades y negativos en otras;

por ejemplo, un amplio estacionamiento es bueno para un centro

comercial pero no para una zona residencial.

La especificidad espacial de los activos de bienes raíces debe ser

también vista en un contexto más amplio. Cada barrio, ciudad,

provincia y país tiene sus propias características de mercado y sus

estructuras de precio no son comparables. Claramente, los precios de

los bienes raíces en Puebla son diferentes a los que prevalecen en la

Ciudad de México, pero la diferencia es aún más pronunciada entre

los precios de Toronto, Hong Kong y Guadalajara.

El muy gastado cliché acerca de los tres principales determinantes de

valor (localización, localización y localización) encuentra un sentido

renovado si ampliamos la definición de la palabra “localización”.

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La localización espacial (geográfica o física) de una propiedad, que

recién discutimos, explica gran parte de su valor y de su

comerciabilidad. De alguna forma, cada unidad posee un monopolio

espacial; si la localización es favorable, este monopolio será explotado

por el dueño quien cobrará rentas elevadas asegurando con ello un

valor de reventa más alto.

La localización temporal de una propiedad no es otra cosa que su

timing, un proyecto inmobiliario con buen timing (cuando la demanda

es elevada y la oferta reducida) le confiere a la propiedad un

monopolio temporal y, de nueva cuenta, esto conduce a rentas

elevadas y a valores más altos. Por supuesto que esta “localización”

ventajosa puede desaparecer muy rápido, sin embrago, el tiempo

ganado por un proyecto bien programado puede ser suficiente para

generar un rendimiento elevado en la inversión de largo plazo.

La localización “de nicho” es un concepto menos familiar. Importado

del vocabulario de la mercadotecnia, indica la “localización” (el

posicionamiento) de un producto dentro de la gama de productos

existentes. Un nicho favorable, una vez más, confiera una forma de

monopolio y por ende produce rendimientos elevados hasta el

momento en que alguien logra imitar el producto. Los centros

comerciales de los años cincuenta y los condominios de los setenta son

ejemplos de nichos que abrieron toda una veta de inversiones

inmobiliarias.

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También es importante enfatizar la relatividad de las localizaciones

favorables y desfavorables; ya sea que tratemos con localización

espacial, temporal o de nicho, debemos recordar que los tiempos y

eventos relativizan considerablemente el significado del cliché. Los

bienes raíces tienen una muy larga historia de florecimientos de

debacles, que han abarcado comunidades, villas y ciudades enteras.

En un rango de tiempo más corto, resulta apropiado recordar algunos

eventos recientes: la caída y el renacimiento de Manhattan (un efecto

de localización espacial), la montaña rusa de los precios de

condominios en la Florida (un efecto de localización temporal) y los

deambulares de los proyectos de propiedad en tiempo compartido (un

efecto de localización de nicho).

1.7 El tamaño del Activo:

Los bienes raíces son activos “grandes” que pesan mucho en el

presupuesto y en las carteras de la mayoría de las empresas e

individuos. Los gastos en vivienda, típicamente, abracan la mayor

parte del presupuesto del individuo- se estiman en un 24% de los

ingresos-.1 Las empresas (especialmente las manufactureras) también

asignan una buena porción de sus recursos a inversiones en bienes

raíces en la forma de fábricas, bodegas, oficinas y terrenos.

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El tamaño y la indivisibilidad del producto le dificultan al constructor

o fraccionado la posibilidad de ajustarse con prontitud a la demanda.

Es imposible producir por separado un metro cuadrado de

construcción un solo apartamento o una sola oficina.

El productor de bienes raíces requiere de una demanda mínima para

empezar a construir; cuando lo hace anticipándose a la demanda

(“construcción especulativa”) se está arriesgando a errar en su

pronóstico, lo que podría complicar la rentabilidad del proyecto.

Así mismo, al ser los proyectos en bienes raíces grandes empresas, el

período de gestación es muy largo; se requiere de muchos meses o

años para planear, obtener los permisos gubernamentales, construir y

comercializar un producto y por esta razón es muy difícil cumplir con

la demanda. Los largos períodos de gestación son una de las

principales causas de la naturaleza poco certera del negocio

inmobiliario y una explicación de su inestabilidad crónica.

Para el consumidor, la misma restricción en el tamaño explica la

rigidez de las decisiones de vivienda: es muy costoso y en ocasiones

imposible agrandar o reducir el tamaño de los apartamentos de

acuerdo a las necesidades del individuo; como consecuencia, el

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1. Banco Mundial, Urbanization, World Bank Working Paper, 1972.


nacimiento de los niños, su crecimiento y sus necesidades de juego

con frecuencia conducen a una mudanza. Como los caracoles, los

individuos también suelen cambiar su morada para satisfacer sus

necesidades cambiantes: del pequeño apartamento de los recién

casados, a las casas o condominios de tres recámaras de los

profesionistas jóvenes, a las grandes residencias de los ejecutivos

exitosos.

La misma “rigidez en el tamaño” se aplica a las empresas; los negocios

con frecuencia requieren mudarse o ajustar la utilización de su

espacio, y estos ajustes son siempre caros y molestos.

Los bienes raíces también son “grandes” en un sentido financiero y,

por ende, casi siempre involucran alguna forma de financiamiento de

largo plazo. Además, debido a su gran tamaño, una inversión en

bienes raíces no es muy buen instrumento para diversificar-a menos

que se tenga una canasta muy grande, el huevo del bien inmueble será

muy probablemente el único huevo. Como bien sabemos, ésta es una

posición financiera no muy recomendable.

1.8 La durabilidad del activo:

Las edificaciones no sólo son “grandes”, sino también bastante

durables. Esto, combinado con el gran tamaño del activo, constituye a

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una falta de flexibilidad en la producción y en el consumo de las

propiedades inmobiliarias.

Los bienes raíces están hechos de un componente permanente

representado por el terreno y un componente temporal representado

por la construcción cuya vida es por lo general de cincuenta años, o

quizás más si se le cuida y restaura. Para nuestros propósitos, las

propiedades en bienes raíces pueden ser tratadas como activos

externos.

Dejando a un lado la durabilidad física, lo que realmente importa es la

longevidad de una inversión: su capacidad para producir un flujo

adecuado de ingresos. Una propiedad alcanza el término de su vida

económica cuando los rendimientos que genera caen por debajo de los

rendimientos que se podrían obtener por medio de una inversión

alternativa; en la mayoría de los casos esta vida económica es más

corta que la vida física.

De hecho, la utilidad económica de una propiedad puede ser muy

corta para algunos usos comerciales (restaurantes, hoteles, etc). Al

final de la vida productiva de una propiedad, cuando se le han dado

todos los giros posibles, la construcción se debe demoler y reedificar

bajo una configuración distinta. En todo momento el objetivo del

inversionista debe ser el de dar el mejor uso posible a su propiedad y

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este uso óptimo bien puede involucrar la transformación o demolición

de la propiedad. Por ejemplo, algunos edificios de oficinas aunque

estén bien cuidados conviene demolerlos; las bodegas pueden ser

transformadas en pequeños centros comerciales; los almacenes

decrépitos se pueden convertir en condominios de lujo.

Hasta ahora hemos descrito a los activos de bienes raíces como:

- heterogéneos: no existen dos propiedades exactamente iguales;

no sólo difieren en su localización física sino también en su naturaleza

y sus funciones (apartamentos, fábricas, centros comerciales, edificios

de oficinas, parques de diversiones, hoteles, cementerios, etc.).

- indivisibles: siendo grandes y durables, las propiedades

inmobiliarias no se pueden ofrecer o consumir de manera

fragmentada; esta indivisibilidad conduce a los problemas de ajuste de

esta industria y explica el porqué las inversiones en bienes raíces no

son un medio ideal para diversificar la cartera de la mayoría de los

individuos.

Es así que los activos de bienes raíces carecen de dos de los atributos

normalmente empleados para definir el funcionamiento de un mercado

competitivo. Veremos con brevedad si las otras condiciones se

cumplen.1

- 17 -

1. Un mercado competitivo puro se suele definir por la divisibilidad perfecta y la homogeneidad del producto, por su unicidad (un mercado único), por su atomicidad (un gran número de pequeños productores y consumidores), por su transparencia (la disponibilidad inmediata de información sobre precios y cantidades) y por su fluidez (la posibilidad de entrar y salir del mercado sin costo). En contraste, el mercado de los bienes raíces se puede caracterizar por su


1.9 Las Características de los Mercados en Bienes Raíces.

1.9.1 Fragmentación del mercado:

No debemos emplear la palabra “mercado” de bienes raíces en su

forma singular, puesto que en realidad se trata de una compleja

jerarquía de sub-mercados y sub-sub-mercados. El mercado debe por

lo menos dividirse entre las burdas categorías de mercados

residenciales, comerciales e industriales (y todos sus sub-mercados).

En cada país, en cada ciudad e inclusive en cada colonia dentro de una

ciudad existen un conjunto de sub-mercados. Cada mercado tiene su

propia estructura de precios y sigue diferentes tendencias de

demanda. Por supuesto que los numerosos mercados nacionales o

regionales están fuertemente interrelacionados, pero existen

diferencias en timing y en precios que deben ser tomados en cuenta

por los inversionistas y analistas.

Una analogía meteorológica puede ser muy útil para ilustrar la

importancia de esta fragmentación en el mercado de los bienes raíces.

A pesar de que el clima en todo México es bastante benigno en

relación a estándares internacionales, debemos tomar en cuenta la

multitud de climas regionales; ignorar esta multiplicidad puede llevar

al viajero imprudente a experiencias desagradables (e.g. cuando un

tabasqueño decide viajar sin chamarra a la sierra Tarahumara).

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Igualmente peligrosa resulta ser la ignorancia de las diferencias entre

los mercados regionales y locales de los bienes raíces.

1.9.2 Opacidad del mercado:

Las transacciones en bienes raíces no tienen la misma visibilidad que

las transacciones en los mercados accionarios; las transacciones de

propiedades inmobiliarias son menos frecuentes, menos visibles y a

menuda toman lugar a puerta cerrada. Además, aunque algunas de

estas transacciones sean visibles, esto no es suficiente para hacer una

lectura precisa de los diferentes sub-mercados ya que el mercado

inmobiliario es muy fragmentado.

De hecho, la opacidad del mercado (i.e. su falta de visibilidad) es la

razón de la existencia de muchos profesionistas inmobiliarios;

corredores, valuadores y abogados que prosperan por el hecho de que

los consumidores e inversionistas no tiene acceso directo a precios y

cantidades. Inclusive en muchos países desarrollados no se han

organizado bancos de datos ni sistemas de información sobre

propiedades inmobiliarias. Estos mecanismos, similares a los que se

manejan en una bolsa de valores, estarían en conflicto con los

intereses de los profesionistas de los bienes raíces que perderían su

monopolio de información.

- 19 -


1.9.3 Viscosidad del mercado:

Para un inversionista o fraccionador es relativamente fácil entrar (y

salir) del mercado de bienes raíces, pero esta entrada y salida implica

costos. La capacidad del mercado garantiza costos de información

elevados, pero también existen costos de transacción. Los honorarios

de los notarios, los gastos de escrituración y las comisiones a

corredores resultan ser muy elevadas al compararse con los

porcentajes de la transacción que cobra como comisión un corredor de

la bolsa. Los altos costo de transacción son una razón más que

complica la diversificación y calibración de una cartera de bienes

raíces.

1.9.4 Conclusión:

El mercado de las propiedades inmobiliarias es fragmentado, opaco y

viscoso, por lo que no puede ser definido como un mercado

competitivo puro. No obstante, tendremos que suponer que estas

imperfecciones del mercado no son lo suficientemente severas para

impedirnos utilizar un conjunto de instrumentos y teorías que

normalmente aplicamos a mercados competitivos.

En consecuencia, gran parte de nuestra discusión y demostraciones se

apegarán al paradigma tradicional del análisis financiero y económico;

para ser más específicos, dependeremos de modelos y fórmulas que se

basan en la premisa de que los mercados de bienes raíces son

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eficientes. En nuestro uso limitado de la palabra, la hipótesis de

eficiencia implica que los precios de las propiedades incorporan total y

adecuadamente a todas las ventajas e informaciones que se perciben

en relación a la propiedad y el mercado.

1.10 Índice nacional de precios.

www.inegi.gob.mx

1.10.1 Índice nacional de precios al consumidor (INPC)

1.10.2 Índice nacional de precios al consumidor general.

1.10.3 Índice nacional de precios de arrendamiento.

2.-TENENCIA DE UN BIEN RAÍZ.

2.1 Diferentes formas de ser propietario de un inmueble:

2.1.-Por compra venta.

2.2.-Por régimen de condominio.

2.3.-Por copropiedad.

2-4.-Por herencia.

2.5.-Por posesión.

2.6.-Por dación de padres a hijos o de hijos a padres.

2.7.-Por dación de pago.

- 21 -

http://www.inegi.gob.mx/


2.8.-Por fideicomiso.

2.9.-Por permuta.

2.10.-Por adjudicación.

2.2 Moneda en que se deben hacer las operaciones es moneda nacional:

Si se especifica otra moneda diferente a la moneda nacional se debe

establecer el tipo de cambio del día de la operación.

3.-PLANES DE DESARROLLO URBANO.

3.1 Uso de suelo:

Es la actividad particular a la que podrán dedicarse los diversos

predios, mismos que se encuentran identificadas en la tabla de usos.

Clasificación de usos:

Permitidos.- Es aquel que no presenta ningún inconveniente

para su autorización en una determinada zona.

Condicionado.- Es aquel que requiere de algún estudio

particular para su autorización como podrían

ser: impacto ambiental, factibilidad de

infraestructura, impacto vial, visto bueno de la

comunidad.

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Prohibido.- Es aquel que debido a sus características

resulta incompatible para la zona.

Corredores

urbanos.-

Zonas localizadas a lo largo de una avenida

importante donde se pueden alojar distintas

actividades como: comercio, oficinas, vivienda

de mayor densidad, etc.

3.1.1 Habitacional:

Vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar, fraccionamiento/conjunto

y especial.

3.1.2 Comercio:

Bodegas y depósitos, tiendas de productos básicos, vestir, tiendas de

especialidades, tiendas y almacenes, ventas de materiales, ventas de

vehículos y accesorios.

3.1.3 Servicios:

Administración publica, administración privada, servicios personales,

reparación y mantenimiento, alimentos y bebidas, entretenimiento y

espectáculos, recreación social, servicios deportivos, alojamiento,

seguridad, servicios de información, servicios religiosos, servicios

mortuorios, comunicaciones y transportes, salud, asistencia social,

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asistencia animal, educación elemental media, superior, investigación

y otos y cultura.

3.1.4 Industria:

Industria pesada más de 250 empleados, industria mediana de 100 a

250 empleados, industria ligera menos de 100 empleados, micro

industria menos de 10 empleados.

3.1.5 Espacios abiertos:

Plazas, jardines, explanadas y parques.

3.1.6 Infraestructura:

Plantas, estaciones y subestaciones, torres y antenas, depósitos y

almacenes, basureros.

3.1.7 Rustico:

Forestal, pecuario, silvicultura, extracción y control ambiental.

3.2 Coeficiente COS:

El coeficiente de ocupación del suelo (COS) es el máximo porcentaje

construible de desplante en relación a la superficie total de un predio

este se obtiene de la siguiente formula:

área de desplante (m2)

- 24 -

COS: X 100 = %


área total del predio (m2)

Coeficiente CUS:

EL coeficiente del uso del suelo (CUS) define la máxima superficie

total de construcción en relación a la superficie total del predio. Este

se obtiene de la siguiente formula:

área total de construcción (m2)

área total del predio (m2)

Coeficiente CAS:

Es el coeficiente de absorción del suelo.

En los planes de desarrollo urbano de los municipios se maneja de una

manera diferente ya que algunos municipios opinan que solamente en

la ciudad de México se deben de considerar ya que la falta de agua en

el subsuelo podría original asentamiento de las construcciones.

4.-DIFERENTES USOS DE LOS TERRENOS.

Terrenos

-

Urbanos

Suburbanos

Campestres

Industriales

Comerciales

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CUS:

X 100 = %


Agropecuarios

Ejidales

Federales

Estatales

Municipales

Reservas ecológicas

5.-DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIONES.

Vivienda antigua.

Vivienda de interés social.

Vivienda unifamiliar (tipo medio).

Vivienda residencial.

Edificios de departamentos.

Edificios comerciales.

Bodegas.

Edificios industriales ligeros.

Edificios industriales pesados.

Naves industriales.

Construcciones catalogadas.

Otros.

6.-OBRAS COMPLEMENTARIAS.

Banquetas Pérgolas

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Cisternas

Bardas

Albercas

Fuentes

Pavimentos

Escaleras

Etc.

Rejas

Marquesinas

Jardines

Terrazas

7.-ELEMENTOS Y ACCESORIOS.

Calderas

Depósitos de combustible bombas expendedoras de gasolina y/o

disel

Espuelas de ferrocarril

Pantallas de proyección

Plantas de emergencia

Butacas

Sistemas de intercomunicación

Equipos de seguridad y

Circuitos cerrados de televisión

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8.-INSTALACIONES ESPECIALES

Elevadores y montacargas

Escaleras electromecánicas

Equipos de aire acondicionado

Sistema hidroneumático

Calefacción

Subestación eléctrica

Pararrayos

Equipo contra incendios

Cocinas integrales

9.-¿QUE ES UN CONDOMINIO?

Modalidad de la propiedad en la cual un grupo de departamentos,

viviendas, casas o locales, construidos en forma vertical, horizontal o

mixta, son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener

salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y

pertenecen a distintos propietarios, quines tienen un derecho singular

y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva,

además de un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes

comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute.

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De esta definición se desprende que en el condominio coexisten:

Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una parte

privada del inmueble, denominada unidad de propiedad

exclusiva, la cual es susceptible de aprovechamiento

independiente por tener salida propia a un elemento común,

por ejemplo, un pasillo, un patio o a la vía pública.

Un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes

comunes del mismo, por ejemplo, la azotea o la cisterna.

Este derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la llamada

unidad de propiedad exclusiva será ejercido por el titular del mismo –

bien se trate de una persona física o una persona jurídica -, quien

podrá celebrar todos los actos jurídicos contemplados en el derecho

común, entre ellos, arrendar, vender o gravar, sin más limitantes que

las establecidas en la legislación vigente aplicable.

El derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del

inmueble es accesorio e indivisible del derecho privativo sobre la

unidad de propiedad exclusiva. Por ello, en la disposición,

enajenación o gravamen de la misma siempre estará comprendido el

derecho de copropiedad de los elementos y partes comunes, como

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anexo inseparable, pues la copropiedad de los mismos no es

susceptible de división mientras exista el régimen de condominio.

Las decisiones que se tomen en relación con las cargas o los

beneficios relativos a los elementos y partes comunes del inmueble

serán votadas en la asamblea de condóminos, ajustándose a lo

dispuesto por la ley vigente aplicable y por el reglamento respectivo.

De lo anterior podemos concluir que esta modalidad de propiedad

permite el mejor aprovechamiento de un inmueble:

Por una parte, los condóminos, teniendo un derecho

privado en relación con su unidad de propiedad exclusiva,

utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad

común para satisfacer sus necesidades.

Por otra parte, optimiza su valor en el mercado al admitir

una cómoda división jurídica, ya que es factible

comercializar por separado cada unidad de propiedad

exclusiva, situación que no se presenta cuando el inmueble

está sujeto al régimen de propiedad individual o al

régimen de copropiedad, en cuyo caso sólo se puede

disponer de él en su totalidad.

De acuerdo al régimen de condominio cada condómino tiene un

indiviso que este representa un porcentaje del valor total del

condominio.

- 30 -


10.- ¿QUE ES EL AVALÚO DE UN BIEN RAÍZ?

En teoría, al menos, la valuación es una técnica fácil de explicar. Un

avalúo comercial es una estimación sustentable del valor de una

propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en cuestión, la

opinión del valuador acerca de las condiciones en que se encuentra, su

disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a

precios de mercado libre. Puesto que se trata sólo de una estimación,

el mérito de cualquier avalúo depende de la habilidad, experiencia y

buen juicio de la persona que lo realiza. Con un avalúo objetivo y

cuidadosamente documentado, todas las partes que intervienen, ya

sea en una venta, un crédito hipotecario u otra transacción, contarán

con un instrumento que les ayudará en cada etapa del proceso de una

negociación.

Todos los avalúos de bienes raíces se basan en datos que se obtienen

del mercado. El valor probable de un bien raíz puede verse afectado

por condiciones internas de un país, incluso conflictos de índole

internacional. El crecimiento demográfico, políticas fiscales,

tendencias de la economía, inflación, altas tasas de interés y tipos de

créditos disponibles en un momento dado, son factores que influyen

directamente en el valor de un inmueble.

Las características económicas que prevalecen en distintos países y

las tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se evaluará

son factores que deben tomarse en cuenta para estimar el valor de

- 31 -


una propiedad. De hecho el estudio de la zona en que se localiza en

inmueble es uno de los elementos mas importantes del avalúo. Toda

propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a los que se

destinan otras propiedades circundantes. En la estimación final del

valor, el análisis de la zona o barrio es tan importante como las

características especiales de la propiedad que se está valuando.

Para producir una estimación razonablemente precisa del valor de

mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos

pertinentes, disponerlos de manera ordenada y utilizar procedimientos

y técnicas que se han desarrollado a través de años de experiencia.

Así, un avalúo es una técnica que combina investigación, buen criterio

y experiencia previa.

En cada negocio de bienes raíces, el valuador debe actuar como parte

tercera desinteresada, y su compensación no debe estar sujeta a las

cantidades que se manejan en la transacción. Sin interés alguno de

tipo financiero en la propiedad, y nada que ganar o peder por el

resultado del avalúo, el valuador debe ser capaz de evaluar de manera

objetiva los méritos relativos, el atractivo y el valor de mercado de la

propiedad.

11.-DIFERENTES ESPECIALIDADES DE VALUACIÓN.

Avalúos de - Inmuebles

Maquinaria y Equipo

- 32 -


Agropecuarios

Minas

Obras de arte

Aeronaves

Barcos

Joyas

Esculturas

Centros Turisticos

Estadios

Hoteles

Etc.

12.-IMPUESTOS PREDIALES

12.1 Terrenos baldíos el valor catastral al 6 al millar anual.

12.2 Terrenos habitacionales construidos el valor catastral al 2 al millar

anual.

12.3 Terrenos comerciales construidos el valor catastral al 3 al millar

anual.

12.4 Fuera del área metropolitana terrenos baldíos el valor catastral al 3 al

millar anual.

12.5 Terrenos rústicos el valor catastral al 2 al millar anual.

- 33 -


13.-VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Antecedentes:

El estudio de edificaciones es una importantísima parte de la valuación

y su análisis ha sido abordado de diferentes maneras.

Muchos son los métodos empleados y entre los que manejan las

depreciaciones los hay que consideran solamente la edad, como variable y

otros que incluyen las producidas por la edad, condición física o

mantenimiento y obsolescencia.

13.1 Para el cálculo del valor Físico de una edificación tradicionalmente se

usaba la formula general de la línea recta.

V.N.R.= V.R.N. “factor”

En donde V.N.R.= Valor neto de reposición

V.R.N.= Valor de reposición nuevo

Factor= Depreciación por edad=EP/VT

EP= Edad aproximada de la construcción

VT= Vida útil total probable

- 34 -


13.2 En la actualidad una de las formulas mas empleadas es la formula de

la línea recta ponderada:

V.N.R.=V.R.N { 1 - ( A x DE + B x DCF+ C x FO )}

En donde:

A, B Y C= Son factores ponderados

A= por edad

B= por condición física o mantenimiento

C= por obsolescencia funcional

La depreciación por edad es igual: DE= EP

VT

En donde:

- 35 -


DE= Depreciación por edad

EP= Edad aproximada de la construcción

VT= Vida útil total probable

DCF=Factor de condición física

FO= Factor de obsolescencia funcional. valores de

cero a uno.

Factor de condición física según tabla:

Condición CAL FCNuevo o Excelente 10 0Muy Buena 9 0.1Buena 8 0.2Regular 7 0.3Regular-Mala 6 0.4Mala 5 0.5Muy Mala 4 0.7Ruinosa 3 0.9

PONDERACIONES PARA EL ÁREA METROPOLITANA DE MONTERREY

A= Factor por edad

B= Factor por condición física

C= Factor por obsolescencia funcionales

PONDERACIONES

- 36 -


Tipo de edificación (A) (B) (C)

Vivienda popular 30 50 20

Vivienda media 33 34 33

Vivienda de lujo 30 30 40

Edificios de departamentos. 30 30 40

Edificios de oficinas 25 30 45

Bodega 35 45 20

Nave industrial 35 45 20

FORMATO DE AVALÚO

- 37 -

Fecha del avalúo:

A v a l ú o

Ubicación del inmueble

Reporte de avalúo profesional que debe ser leído íntegramente.

Equipamiento Urbano:

Tipo de construcción dominante:

Índice de saturación en la zona:

Población:

Contaminación ambiental:

Uso del Suelo:

Vías de acceso e importancia de las mismas:

Propósito o destino del Avalúo:

Domicilio del solicitante:

Ubicación del inmueble:

Solicitante del Avalúo:

Valuador:

Fecha de Avalúo:

No. de Expediente Catastral o Cuenta Predial:

Servicios Públicos:

Inmueble que se valúa:

Régimen de propiedad:

Propietario del Inmueble:

Domicilio del propietario:

Objeto del Avalúo:

Clasificación de la zona:

1. ANTECEDENTES:

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS:

En la zona

Frente al predioIncorporados al predio

m

m

m

m

m²

Topografía y configuración:

SUR

ESTE

LADO RUMBO U ORIENTACIÓN DISTANCIA

NORTE

Croquis de Ubicación:

Área total:

Características panorámicas:

OESTE

Medidas y colindancias según el siguiente documento:

Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación:

Servidumbres y/o restricciones:

3. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO:

COLINDANCIA

NORTE

Densidad habitacional e Intensidad de construcción permitidas:

Calidad de proyecto:

Unidades rentables o susceptibles a rentarse:

Edad aproximada de la construcción:

Vida útil total probable:

Vida útil remanente probable:

Calidad y clasificación de la construcción:

Tipos de construcción apreciados:

Número de niveles:

Estado de conservación:

Uso actual:

4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:


- 38 -

Cimientos:

Estructura:

Muros:

Entrepisos:

Escalera:

Techos:

Azoteas:

Aplanados:

Plafones:

Lambrines:

Pisos:

Zoclos:

Pintura:

Recubrimientos especiales:

Puertas:

Drenaje sanitario:

Suministro de agua:

Suministro de gas:

e) Instalaciones eléctricas:

Ventanería:

Marcos de puertas:

Puertas:

Otros:

g) Vidriería:

h) Cerrajería:

i) Fachadas:

j-1)

j-2)

j-3)

j-4)

j-5)

j-6)

j) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:

d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias:

c) Carpintería:

b) Revestimientos y acabados interiores:

5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:

a) Obra negra o gruesa:

Muebles de baño:

f) Puertas y ventanería metálicas (Herrería):

Metodología aplicada:

El Valor Comercial es la cantidad más probable, en términos monetarios, en que una propiedad seríavendida en un mercado competitivo y abierto y cuando se den todas las condiciones para una venta justa.Dichas condiciones incluyen un comprador y un vendedor prudentes, bien informados y típicamentemotivados actuando en lo que consideran su mejor interés, sin compulsión para vender o comprar. Ademásdebe disponerse de un tiempo razonable para que dicho inmueble sea expuesto en el mercado inmobiliario.

Definiciones:

Un estudio típico de valuación considera tres enfoques diferentes que son usados como herramienta para laestimación del Valor Comercial:

El Enfoque Comparativo de Mercado o también Valor Comparativo de Mercado se basa en la obtención dedatos de operaciones realizadas u ofertas dentro del mercado inmobiliario de la zona correspondiente. Losdatos recabados se ajustan u homologan al sujeto de acuerdo a las características que se considerarondeterminantes de diferencias en valor.

El enfoque de Costos o también Valor Físico o Directo se estima en base a las áreas de terreno y deconstrucción aplicando los valores unitarios correspondientes: para el caso del terreno el valor de mercado ypara el caso de las construcciones el valor unitario obtenido por análisis de precios o por investigación conempresas constructoras de la localidad o por manuales especializados de costos de construcción.

6. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:

El Enfoque de Ingresos o también Valor por Capitalización de Rentas se estima aplicando al Ingreso Netode Operación o Renta Neta Anual una tasa de capitalización que se considera adecuada al tipo de inmueblede que se trata así como a el mercado de inversiones equiparables en montos, tiempo y riesgo.

El Valor Comercial concluido se obtiene como resultado de ponderar los valores obtenidos por los tresenfoques anteriormente mencionados.

Valor Físico o Directo: Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la informaciónpertinente, no pagaría mas por un bien que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que elbien considerado. Este enfoque considera que valor máximo del bien para el comprador con informaciónpertinente, será la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien de igual utilidad.Cuando elbien no es nuevo,el valor de reposición nuevo deberá ser ajustado de acuerdo a todos los métodos dedepreciación y obsolescencia a la fecha del avalúo.

Valor de Capitalización de Rentas: Es el valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y esgeneralmente medido a través de la capitalización de un nivel especifico de ingresos.

Valor Comparativo de Mercado: Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del análisis ycomparación de bienes iguales o similares al bien objeto de estudio, que han sido vendidos o que seencuentran en proceso de venta en el mercado abierto.


- 39 -

Valor Neto de Reposición. (V.N.R.): Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del Valor deReproducción Nuevo o Reposición Nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro Físico, a laObsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica de cada bien valuado.

Otras consideraciones: La superficie del terreno fue obtenida de __________________.

Suposiciones y condiciones limitantes: Se asume la posible libre comercialización de el inmueble valuado pues no se investigó si sobre él existengravámenes o reservas de dominio que pudieran afectar el proceso de comercialización.

La descripción del inmueble que forma parte de este reporte resume la información que se obtuvo de lainspección física y de los documentos disponibles: para este caso_____________________________________________.

No se dispuso de planos de cimentación ni de instalaciones hidráulicas ni eléctricas por lo que al hacer ladescripción de las mismas en este reporte se asumen los elementos que pudieran existir en base a laexperiencia del valuador que firma este reporte.

Observaciones referentes a la inspección: La verificación de la condición física del inmueble fue basada en una inspección visual pudiendo existirvicios ocultos en la subestructura, superestructura o instalaciones los cuales pudieron pasar inadvertidos.En este caso en particular el acceso al inmueble fue proporcionado por_____________________________.

Valor de Reposición Nuevo. (V.R.N.): Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que tenga lautilidad o función equivalente más próxima al bien que se está valuando, con las características que latécnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

Depreciación (para fines de avalúo): Es la pérdida real de valor de un bien debido a su edad, desgastefísico, servicio, uso, obsolescencia funcional, etc.

Los factores que determinan la depreciación son:- Deterioro Físico.- Obsolescencia Funcional.- Obsolescencia Económica.


- 40 -

No. CLAVESUP.

TSUP.

C

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Claves: OV ( Ofertado en Venta ), V ( Vendido ), OR ( Ofertado en Renta ), R ( Rentado )

TIPO DE INMUEBLE PRECIO

PRECIOUNITARIO

$/m2FECHAUBICACIÓN Y

CARACTERÍSTICASREFERENCIA O

FUENTE

Investigación de mercado: Se realizó una investigación de mercado de inmuebles en la misma zona y con uso similar al bien valuado yse obtuvieron los siguientes datos.

7. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO (ENFOQUE DE MERCADO):

No. ( VER TABLA )

PRECIO DE VENTA U OFERTA / m²:

DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE DESCRIPCIÓN AJUSTE

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

COMENTARIOS Y CONSIDERACIONES PARA LA PONDERACIÓN DE LOS VALORES OBTENIDOS:

Se da igual ponderación a las tres variables por estar en la misma zona

PONDERACIÓN

Se tomara

COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

TABLA DE AJUSTES U HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES DE TERRENOS

SUJETO

$

CARACTERÍSTICAS DESCRIPCIÓN

UBICACIÓN EN MANZANA

ZONA

SUPERFICIE

CONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA

SERVICIOS PÚBLICOS

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS

EQUIPAMIENTO URBANO

ACCESOS

USO DEL SUELO

TIPO DE OPERACIÓN

AJUSTE TOTAL:

FECHA DE VENTA U OFERTA

% % %

VALOR UNITARIO TERRENO ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO:

PRECIO DE VENTA AJUSTADO

No. ( VER TABLA )PRECIO RENTA U OFERTA DE RENTA:


% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %


PONDERACIÓN:

Se tomara

FECHA DE RENTA U OFERTA

DESCRIPCIÓN

Se considera adecuado dar mayor ponderación a los comparables 1 y 2 por ser mas similares

%

$

%

TABLA DE AJUSTES U HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES DE RENTAS

SUJETO COMPARABLE 1

PROYECTO

SUPERFICIE RENTABLE

RENTA UNITARIA AJUSTADA:

AJUSTE TOTAL:

CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN

RENTA UNITARIA POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO:

TIPO DE OPERACIÓN

UBICACIÓN

COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

CARACTERÍSTICAS

%

No. ( VER TABLA )

PRECIO DE VENTA U OFERTA/m2:


% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %

% % %


PONDERACIÓN:

Se tomara

SUJETO COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

%

Se considera adecuado dar mayor ponderación al comparable 1 por estar en la misma zona

PRECIO DE VENTA AJUSTADO:

AJUSTE TOTAL:

DESCRIPCIÓN

FECHA DE VENTA U OFERTA

UBICACIÓN

CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN

PROYECTO

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS

TIPO DE OPERACIÓN

%

TABLA DE AJUSTES U HOMOLOGACIÓN DE VENTAS U OFERTAS COMPARABLES

$

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN

CARACTERÍSTICAS

ÁREA DE TERRENO

%

$

VALOR POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

a) DEL TERRENO:

Lote tipo o predominante:Valor homologado:

Fracción Fte. Fdo. Sup. Irreg. Top. Ubi.

!!!

!!!

!!!Totales:

Valor Unitario medio resultante:Multiplicado (en su caso) por el % de proindiviso correspondiente de: Resulta un Valor para el terreno de:

$$

2

3

$ $

$

1

$/m²m²Valor Unit.

/m²

Factores aplicables

1.000000

Áream²

Área Virtual

por m² $

8. VALOR FÍSICO O DIRECTO (ENFOQUE DE COSTOS):

Parcial

$

ValorValor/m²

$

$

Tipo Concepto12345

$

ÁreaTotalm² Unitario Unitario

Demérito Valor Neto de ReposiciónTotal%

Valor de Reposición Nuevo

$

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Tipo Concepto Unidadj-1j-2j-3j-4j-5j-6

Multiplicado (en su caso) por el % de proindiviso correspondiente de:Resulta un Valor para instalaciones y obras comunes de:

VALOR FÍSICO O DIRECTO RESULTANTE:

$

Valor Neto de Reposición

$ $

Valor de Reposición Nuevo Demérito

1.000000

Valor de Reposición Nuevo

$

Unitario Total %Cantidad Unitario TotalValor Neto de Reposición

Tipo Concepto Unidad

1 m²

2 m²

SUMA PUNTOS:

FACTOR

TASA

TASA DE CAPITALIZACIÓN RESULTANTE EN NÚMEROS REDONDOS:

$ $$ $

0.011428571 0.012142857 0.012857143 0.013571429

ZONA UBIC.

Exclusiva Residencial Muy Buena Suburbana

PROYECTO

UBIC/MZA

Manzanero Cab. ComercialEsq. Comercial Interior Res.

VIDA ÚTIL

Más de 50 45 a 50 40 a 45

Regular Deficiente Inadecuado MaloOptimo Muy Bueno Bueno Adecuado

USO

Optimo Excelente Muy Bueno

Bueno Regular Deficiente Malo

CONSERVAC.

Nuevo Excelente Muy Bueno

20 a 25 25 a 30

EDAD

0 a 5 5 a 10 10 a 15

Sin Uso

Pésimo

Muy Malo Ruinoso

UnitarioRenta estimada de mercado

UnitarioCantidad

9. VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (ENFOQUE DE INGRESOS):

30 a 35 25 a 30

Intermedio Com. Intermedio Res.Cab. ResidencialEsq. Residencial Interior Com.

Buena Media Media Baja Baja Proletaria

0.0171428570.014285714 0.015 0.015714286 0.016428571

Menos de 15

Bueno Adecuado Regular Deficiente

35 a 40

Malo

20 a 25 15 a 20

35 a 40 Mas de 4030 a 3515 a 20

Total

12.00%

Renta real o efectivaTotal

CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN

$ $$

$

$

%

11.50%

$

10.00% 10.50% 11.00%8% 8.50% 9.00% 9.50%

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

CALCULO DEL FACTOR DE DEMÉRITO A APLICAR

MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA PONDERADA:FD= 1 - [ Edad / VUT * A + FC * B + FO * C ]FC= Factor de condición según tabla de calificaciónFO= Factor de obsolescencia. Valores de cero a uno.A,B,C son factores de ponderación. A + B + C = 1.00Condición CAL FCNuevo o Excelente 10 0Muy Buena 9 0.1Buena 8 0.2Regular 7 0.3Regular-Mala 6 0.4Mala 5 0.5Muy Mala 4 0.7Ruinosa 3 0.9

LÍNEA RECTA PONDERADATipo Concepto EDAD VUT A B C CAL FC FO FD

12345

j-1j.2j.3j-4j.5j-6


- 41 -

Ingresos Brutos Mensuales Potenciales (Renta Bruta Total Mensual): (En números redondos)Ingresos Brutos Anuales Potenciales (IBAP) :Deducción por desocupación o vacíos:

Período típico de ocupación en meses:Período típico de reacondicionamiento y recontratación en meses:Deducción por Vacíos:

Ingresos Brutos Anuales Efectivos (IBAE) :Gastos de Operación:

Valor Neto de Reposición del Inmueble :Valor Neto de Reposición de Construcciones y Accesorios :

1 Impuesto Predial ( % del VNR del Inmueble) : %2 Conservación y mantenimiento (% del VNR de Const. y Acc) : %3 Administración ( % de los IBAE) : %4 Primas de seguro ( % del VNR de Const. Y Acc.): %5 Servicios públicos áreas comunes ( % de los IBAP) : %6 Otros gastos deducibles (Especificar) :

Suma de Gastos de Operación :Ingreso Neto de Operación (INO) : (Diferencia entre IBAE y Gastos de Operación) :Impuesto sobre la Renta y Participación de los Trabajadores en las Utilidades ( PTU) :

Depreciación Fiscal ( % del V.N.R. De Const. Y Acc.) : %Deducciones fiscales (Gastos de operación mas Depreciación fiscal) :Deducción opcional ( % de IBAE) (Solo Persona Física ) : %Deducción Fiscal aplicable (La mayor entre la opcional y la calculada):Base gravable (Diferencia entre IBAE y Deducciones fiscales) :Tipo de propietario del inmueble: PERSONA ______________Tasa de ISR aplicable ( % de Base Gravable) : %Tasa de PTU aplicable ( % de Base Gravable) (Solo P. Moral) :

Suma de ISR y PTU :Resumen de deducciones aplicables :

Desocupación o vacíos:Gastos de Operación:Impuesto Sobre la Renta (ISR) :Participación de los Trabajadores en las Utilidades (PTU) :

Suma de deducciones aplicables :Porcentaje que la suma de deducciones representan sobre el IBAP: %Ingreso neto después de impuestos anual ( INO - ISR - PTU ) :Capitalizando el Ingreso neto después de impuestos anual a una Tasa de Capitalización de:la cual se considera aplicable al caso resulta en un

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

$

$

$$

$

CALCULO DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$

$

$$

-$

$%

$

% $

$

$

$

$$$$

$

$

-$

$$$$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

VALOR FÍSICO O DIRECTO:

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

$

$

10. RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS:

$

Mi compensación económica no está condicionada al informe de un valor predeterminado o dirigido a un valorque favorece la causa del cliente, el monto del valor estimado, a obtener un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsecuente.

Nadie ha proporcionado asistencia profesional significativa al valuador que firma este reporte.

Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidad yexcediendo los requisitos de la normatividad vigente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

He realizado una inspección personal de la propiedad que es objeto de este reporte.

11. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:

Las declaraciones de hechos y datos contenidas en este informe son verdaderas y correctas.

Los análisis, opiniones y conclusiones reportados están limitados sólo por las suposiciones y condicioneslimitantes reportadas en la sección de consideraciones previas al avalúo y son mis propios análisis, opiniones yconclusiones profesionales e imparciales.

Declaraciones:

Consideraciones:

No tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este informe y no tengo interéspersonal o parcialidad con respecto a las partes involucradas.


- 42 -

NOTA:

El presente avalúo no tendrá validez para un propósito o destino diferente al especificado en la sección "Antecedentes" de este reporte.

NOMBRE

MONTERREY, NUEVO LEÓN A _____________________

VALUADOR:

13. FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE:


REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

- 43 -

1.-PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO

DEL ÁREA METROPOLITANA DE

MONTERREY 1998-2010.

2.-PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO

MONTERREY 1994-2010.

3.-MANUAL DE NORMATIVIDAD BBVA.

4.-EL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES EN MÉXICO.

JOSÉ MANUEL VALLES SEPTIEN

LUIS A. CANCINO CASTILLO

REAL ESTATE EDUCATION COMPANY

5.-TÉCNICAS DEL AVALÚO INMOBILIARIO.

WILLIAM L. VENTOLO JR.

MARTHA R. WILLIAMS

REAL ESTATE EDUCATION COMPANY

6.-CONDOMINIOS.

MARCELO SALLES BERGES Y CHAPITAL

REAL STATE EDUCATION COMPANY

7.-APUNTES DE DIPLOMADOS DE BIENES

RAÍCES ING. GONZALO E. QUIROGA CANTÚ.

8.-FORMATO DE AVALO PARTICULAR DEL ING.

JOSE LUIS RUIZ GARZA.

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