Documentación de la reunión del Grupo de Trabajo sobre Aspectos Sociales

10 de julio, Madrid

Pilar Aguerri Coordinadora del grupo de trabajo sobre Aspectos Sociales

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ORDEN DEL DÍA 10,30h.- La encuesta sobre el alquiler en España - presentación de resultados. Aportación de buenas prácticas para incluir en la publicación. Debate sobre los datos y conclusiones. 11,30h.- Análisis de la situación derivada de los desahucios como consecuencia de la crisis. Medidas adoptadas por las empresas del sector público de AVS. 12,30h.- Reforma de la LAU y perspectivas de futuro del alquiler ante la situación económica actual (nuevo Plan Nacional). Nuevos programas para las nuevas realidades: Mediación en Deuda Hipotecaria, programas de vivienda compartida, universitarios solidarios… 13,30h.- Presentación Jornada anual 2012. A celebrar en Bilbao, octubre, temática y organización de intervenciones. FECHA: 10 de julio de 2012 HORA: 10,30 h. LUGAR: Sede Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid DOMICILIO: C/ Palos de la Frontera, 13 CIUDAD: Madrid

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INDICE DEL TRABAJO SOBRE LA ENCUESTA DE ALQUILER EN ESPAÑA

Prólogo

Introducción

Metodología

Estado de la cuestión

La actividad de los Promotores Públicos de Vivienda y Suelo

en el campo del alquiler público

El parque de vivienda en alquiler

Nuestros inquilinos e inquilinas

La Gestión económica del Parque de Viviendas

Uso y Mantenimiento del Parque de Viviendas

Gestión social del Parque de Viviendas

Conclusiones

Bibliografía

Anexos

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Los desahucios en la gestión de las viviendas de alquiler de las entidades AVS Resumen del Informe

Angel Sanz Cintora y Equipo

5. La gestión económica del parque 5.1 Las rentas del alquiler y la sostenibilidad del parque público de alquiler. Las rentas de alquiler: cuantías mínimas y máximas e inquilinos afectados.

Rentas de alquiler mensual más bajas y porcentaje de inquilinos que las abonan

Renta mensual mínima

% empresas

Nº de viviendas = inquilinos que

pagan esa renta1

% viviendas = inquilinos que pagan esa renta

mínima Entre 0,50 y 10 30,8 473 0,6 Entre 11 y 50 26,9 7.631 9,8 Entre 51 y 100 11,5 2.369 3,1 Entre 101 y 200 11,5 159 0,2 Entre 201 y 300 15,4 105 0,1 Nc 3,8 N: 26 10.737 / 77.620 13,8

Nota: se ha descontado del total de viviendas las de la empresa que no responde.

Rentas de alquiler mensual más altas y porcentaje de inquilinos que las abonan

Renta mensual máxima

% empresas

Nº viviendas = inquilinos que pagan esa renta

% viviendas = inquilinos que pagan

esa renta máxima Entre 200 y 350 19,2 49 0,07 Entre 351 y 400 15,4 661 1,00 Entre 401 y 500 23,1 489 0,71 Entre 501 y 600 19,2 1385 2,10 Entre 601 y 750 15,4 36 0,05 Nc 7,7 N: 26 2.620//66.063 3,96

Nota: se ha descontado del total de viviendas las de las empresas que no responden.

1 Aquí, como en otras preguntas en las que se pide el porcentaje de población de cada empresa afectado por cada cuestión en concreto, hemos hecho esta operación: hallar el número total de “inquilinos” que supone ese porcentaje sobre el total, como señalan las empresas, pero tomando como “universo” el número de viviendas que da cada empresa y no el de inquilinos porque no lo conocemos en cada momento. Pero puede servir de aproximación para conocer con más exactitud el volumen (en absoluto y en porcentaje) de población (viviendas/inquilinos) de la que estamos hablando.

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5.2. La gestión del cobro del alquiler: los impagados, la morosidad. Número de recibos impagados de las empresa

Cantidad de recibos impagados % empresas Entre 0 y 30 38,5 Entre 31 y 70 15,4 Entre 71 y 120 19,2 Más de 120 23,1 Nc. 3,8 N: 26

Efectivamente, si se suman todos los impagados que reconocen las empresas,

suman la cantidad de 6.299, es decir, el 8% de todo el parque. Teniendo en cuenta que una de las empresas no aporta los datos sobre este tema, el porcentaje en relación con el total del parque del que se ha obtenido información sería algo superior, el 11,6% de impagados del total del parque registrado2.

% impagos sobre el total de contratos existentes en 2010 % de

impagados %

empresas

% viviendas gestionadas

por esas empresas

Nº inquilinos morosos

% inquilinos morosos

Entre 0 y 10 57,7 67,6 2.400 6,5 Entre 11 y 20 19,2 25,5 2.575 18,5 Entre 30 y 50 19,2 6,9 1.324 35,4 Nc 3,8 N: 26 54.301 6.299 11,6

Se ha preguntado a las empresas que indiquen entre qué sectores de población

se suelen producir con más frecuencia los impagados y que dieran el porcentaje aproximado de estos impagados para cada grupo. Con los datos aportados por las empresas, se ha calculado el número de viviendas/inquilinos que supone en cada grupo y en cada empresa para deducir los datos absolutos y relativos en cada grupo de población.

Sectores de población más habitualmente morosos

sectores de inquilinos morosos %

empresas

Nº vivendas = inquilinos

% viviendas = inquilinos

Cualquier grupo de población. 62,5 43.193 59,99Unidades familiares de rentas bajas. 37,5 11.481 15,95Unidades de convivencia con problemas de desempleo. 29,2 8.542 11,87Jóvenes 20,8 311 0,43Procedentes de erradicación del chabolismo o 12,5 999 1,39

2 Como se viene recordando, la referencia es el número de viviendas de las empresas y no el de los ocupantes en cada momento que puede ser variable porque siempre hay viviendas vacías por el movimiento de rotación que ya se ha visto es siempre reducido.

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de realojos. Familias monoparentales. 8,3 579 0,80Minorías étnicas. 8,3 425 0,59Inmigrantes. 8,3 221 0,31Emergencia social 8,3 156 0,22Mayores de 65 años 4,2 15 0,02Unidades de convivencia numerosas. 4,2 81 0,11Procedentes de rehabilitaciones urbanísticas. 4,2 152 0,21Discapacitados o con movilidad reducida. 0,0 0 0,00Víctimas de violencia de género. 0,0 0 0,00N: 24 72.001 100,00

% de morosos reincidentes

% reincidentes

% empresas

Nº inquilinosmorosos

Nº inquilinos

reincidentes

% inquilinos Reincidentes /

morosos Entre 80 y 100% 53,8 1.828 1.629 89,0 Entre 40 y 79% 30,8 4.363 2.843 65,2 Entre 4 y 7% 7,7 40 2 5,0 Nc 7,7 N: 26 6.231 4.926 79,0

El porcentaje de morosos reincidentes es, pues, muy alto en conjunto, 79%, y especialmente alto para la mayor parte de las empresas.

Aumento de impagados en 2010 en comparación con 2007

Aumento de impagados %

empresasNº viviendas =

inquilinos % viviendas =

inquilinos Sí 53,8 55.434 71,3 No 26,9 14.644 18,8 Nc. 19,2 7.701 9,9 N: 26 77.779 100,0

Porcentaje de aumento de impagados en 2010 sobre 2007

% aumento impagados

% empresas

Nº viviendas = inquilinos

% viviendas = inquilinos

Entre 1 y 5% 42,8 48.799 88,0 Entre 10 y 30% 21,4 4.048 7,3 Entre 50 y más% 28,6 2.461 4,4 Nc. 7,1 126 0,3 N: 14 55.434 100

Para abordar este problema de los impagados, de la morosidad, lo primero es conocer las razones de fondo, las causas que generan estas situaciones para analizarlas y buscar estrategias de solución.

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¿Por qué no pagan los hogares que no lo hacen? En algunos casos, la solución o parte de

Causas de los impagados por orden de importancia

%

empresasfrecuencias ponderadas3

% importancia relativa

Por falta de recursos económicos 92,3 106 31,4 Mala gestión económica 84,6 80 23,7 Falta de cultura de pago 65,4 50 14,8 Percepción de que si no pagan no pasa nada. 50,0 36 10,7 Patologías psíquicas o psicodependencias 38,5 30 8,9 Conocen las dificultades para que el desahucio se haga 30,8 19 5,6 Saben que con menores en el hogar no les va a pasar nada. 19,2 14 4,2 Otras (especificar). 7,7 2 0,6 N: 26 337 100,0

Puede ser interesante agrupar estos motivos en categorías más amplias.

Habría unas motivos objetivos, como es la falta de recursos. Incluso la mala gestión económica que podría derivar de múltiples causas o situaciones “objetivas”, no directamente queridas por los inquilinos. Los dos grupos suman el 55% de los motivos.

Casi el resto de motivos se podrían agrupar en falta de voluntad de pago, bien por falta de hábito, quizás por la dependencia de políticas “asistenciales” entre alguno de estos sectores de población, bien por la convicción de que no pasa nada si no se paga, menos aún si hay menores en la unidad de convivencia y si se conocen las dificultades “técnicas” y “políticas” para llevar a cabo un desahucio.

Estrategias y técnicas contra el impago, contra la morosidad. --------------------

3 En esta pregunta se les ofrecía que indicaran hasta 5 causas por orden de importancia, de manera que la ponderación se ha realizado multiplicando por 5 las causas que aparecían en primer lugar, por cuatro las segundas y así sucesivamente.

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5.3. La gestión del cobro del alquiler: los desahucios. Agotadas todas las medidas señaladas u otras, en ocasiones se termina en los juzgados, medida inevitable aunque cause malestar, se de por supuesto que crea “mala imagen” para una empresa pública y “social” y, aunque, en muchas ocasiones, sea vivida por los trabajadores y los responsables de estas empresas como un “fracaso”. Desahuciar es siempre una decisión difícil y dolorosa y, la mayor parte de las veces, resultado del impago de la renta de alquiler.

Pero, en realidad, detectar y luchar contra el fraude en el uso y ocupación de las viviendas públicas de alquiler, como dice José María Escolástico, “refuerza la confianza ciudadana en la vivienda protegida” (2011:79)

El derecho a la vivienda no genera derechos subjetivos y, por lo tanto la vivienda no es un recursos de acceso universal e incondicional.

A partir de esta constatación hay dos circunstancias que provocan este tipo de resistencia a admitir el desahucio como un acto legítimo y socialmente necesario:

- La precariedad y vulnerabilidad de la población acogida en estas viviendas. - Algunas prácticas en la gestión de la vivienda pública de alquiler, arraigadas

en el tiempo:

o el paternalismo, o concepción de la actuación de la Administración pública como ente corrector y suplantador de las necesidades de la ciudadanía.

o la desregulación de la gestión de los parques públicos de vivienda. En algunos supuestos, a falta de norma legal vinculante, la actuación se rige por el principio de oportunidad, igualmente lícito.

o el sobreconsumo y desgaste de recursos (humanos y técnicos) en el conflicto de la ejecución de resoluciones judiciales. Las “tensiones de cercanía en la ejecución de resoluciones judiciales (presiones vecinales, prensa, etc.)” dificulta este tipo de decisiones.

Precisamente la limitación de esos recursos, de vivienda digna y pública

disponible, hace más exigente para el administrador el cumplimiento de la norma y la obligación de exigirla con todo rigor y con el debido respeto a los derechos de la ciudadanía, tanto de la que se ve beneficiada por esa vivienda pública como, sobre todo, de la que, necesitándola igualmente, está esperando disfrutar de su derecho y está en lista de espera.

Establecidos estos principios, pasamos a analizar la situación de nuestras empresas en relación con el tema de los desahucios.

Los desahucios iniciados. Todas las empresas, menos dos de las más pequeñas, admiten esta situación de

puesta en marcha de expedientes judiciales o administrativos de desahucio, es decir, expedientes en la jurisdicción civil o contenciosa-administrativa. Y lo hacen con relativa celeridad.

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La mayor parte de las empresas (83%) suelen dejar transcurrir menos de 6 meses desde que inician las actuaciones por impago hasta que inician los expedientes de desahucio y un 37% los inician a los tres meses o menos. Pero también hay un 11,5% de empresas que dejan transcurrir entre 8 y 12 meses.

Meses transcurridos entre el inicio de actuaciones por impago y el inicio de los expedientes de desahucio

Tiempo transcurrido para iniciar expedientes de desahucio % empresas 3 meses o menos 37,5 4 y 6 45,8 7 y 12 12,5 Nc 4,2 N: 24

De la misma manera que nos hemos interesado por el volumen de los impagados, lo hacemos ahora por los desahucios. Como se trata de procesos largos y complicados, con sus diferentes etapas, hemos diferenciado entre el comienzo del proceso, preguntando por los desahucios iniciados, pero también por sus resultados, es decir, por los suspendidos y los ejecutados finalmente, todos ellos referidos a un ejercicio, el año 2010.

En relación con los desahucios iniciados, hay que constatar que no se trata de un fenómeno cuantitativamente importante: 2.744 desahucios entre el 88% de las empresas que aportan esta información suponen un 3,5% de desahucios para el conjunto del parque. Algo menos de un tercio del porcentaje de impagados señalados anteriormente, 11,6%.

La mayor parte de las empresas (46%) no tienen más de 20 desahucios. Están las empresas más pequeñas, pero también todas las intermedias y una de las grandes que tiene el porcentaje más bajo de desahucios (0,35) mientras que la empresa con el porcentaje más alto de este grupo llega a 4%

Algo menos de una cuarta parte de las empresas tienen un volumen superior a 100. Obviamente, son todas ellas empresas grandes o autonómicas y gestionan más del 70% del parque del que se tiene esta información. Pero el porcentaje de esos desahucios sobre el conjunto de sus inquilinos ronda en todos los casos entre el 1,43 y el 5,24 de sus inquilinos, salvo en una de las empresas autonómicas que se desvía por completo de esta pauta y tiene un 19% de desahucios iniciados en 2010

Nº de desahucios iniciados durante 2010 % empresas Entre 1 y 20 46,1Entre 21 y 100 19,2Más de 100 (hasta 1.300) 23,1Nc 11,6N: 26

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19,2% de empresas han iniciado entre 21 y 100 expedientes. Una de ellas, siendo empresa mediana, alcanza el segundo porcentaje más alto de desahucios, el 9%. El resto de este grupo, empresas autonómicas y grandes, se sitúa entre el 1,04 y el 4,24% de desahucios iniciados en su parque de alquiler.

La mayor parte de las empresas, pues, presentan unos porcentajes de desahucios por debajo del 2%. En esa situación se encuentran el 80% de las empresas autonómicas, el 33% de las grandes y el 78% de las medianas.

En el grupo de las que tienen entre dos y cinco por ciento de desahucios iniciados se encuentran la mitad de las empresas grandes. En el grupo en el que los porcentajes de desahucios iniciados son más altos se encuentran una mediana, una grande y la autonómica cuyos desahucios alcanzan el 19% de sus contratos. Sin embargo, esta empresa tenía un porcentaje bastante bajo de impagados, el 7%.

% desahucios iniciados sobre el total de contratos existentes en 2010 % de desahucios

iniciados % empresas% viviendas gestionadas

por esas empresas Menos de 2 50,0 68,0 Entre 2,01 y 5 26,9 15,5 Entre 5,01 y 20 11,5 16,3 Nc 11,5 0,1 N: 26 77.779

Se ha preguntado anteriormente por el aumento en el número de impagados y

ahora procede averiguar otro tanto en relación con los desahucios

Si hemos visto cómo habían aumentado los impagos desde 2007 a 2010, era previsible que también aumentaran los desahucios, como efectivamente reconocen casi la mitad de las empresas. Sólo una que tuvo un pequeño aumento de impagados, ahora no registra aumento en el número de desahucios. Todas las demás tuvieron aumento de impagados y tienen ahora aumento de desahucios iniciados. Las empresas afectadas (46,2%) gestionan el 70,7% del parque analizado, lo que supone que esa escasa mitad de las empresas son las más importantes por tamaño: el 80% de las autonómicas, el 50% de las grandes y el 55,5% de las empresas medianas.

Aumento de desahucios iniciados en 2010 en comparación con 2007

%

empresas % viviendas que

gestionan Sí 46,2 70,7No 34,6 21,3Nc. 19,2 8,0N: 26 77.779

Señalado que ni el número absoluto de desahucios ni los porcentajes en la mayor

parte de las empresas son significativos, los aumentos son considerables. Evidentemente, los resultados no parecen todavía alarmantes en la mayor parte de los casos, salvo quizás en la empresa que tiene ya un 19% del parque afectado por desahucios. Pero si continuara este ritmo de crecimiento, aumentos que doblan el número de desahucios o que multiplican por dos o más su número de desahucios iniciados puede conducir a situaciones muy complicadas para las empresas y, sobre

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todo, para los ciudadanos que sufran estas situaciones tan dolorosas.

% aumento de desahucios en 2010 en relación con 2007 % aumento desahucios %

empresas% viviendas que

gestionan Entre el 35 y 60% 50,0 59,6 Entre el 95 y el 100% 25,0 4,4 Entre el 300 y el 400% 16,7 23,2 Nc 8,3 12,7 N: 12 55.014

¿Por qué se producen finalmente los desahucios?

La falta de pago la indican todas las empresas y la mayor parte de ellas (79%) atribuyen este motivo a la mayor parte de los casos, entre el 75 y el 100%. Se convierte, pues, en la razón más importante para los desahucios. Todos los demás son señalados por menos empresas y con menor grado de importancia.

La finalización del contrato únicamente lo señalan un 38,5% de empresas y casi todas ellas (80%) le dan menos de un 10% de importancia. No se trata de una finalización del contrato simplemente. Cuando finaliza un contrato, el inquilino se marcha sin mayores problemas. En este caso, se trata, más bien, de una no renovación del contrato “contra la voluntad del inquilino.

Le sigue en importancia la ocupación irregular. La señalan el 34,6% de las empresas y algunas de ellas le dan un alto porcentaje de importancia (hasta el 75% en un caso) o hasta el 36% de los motivos en otro.

Las actividades molestas aún son menos importantes, sólo un 15,4% de empresas señalan las actividades molestas como motivo y, en todos los casos, les dan menos de un 5% de importancia.

El incumplimiento contractual sólo es señalado por un 7,7% de empresas y sin peso porcentual, menos del 3%. Pero aquí cabría incluir otros motivos, señalados por otras empresas, como disponer de otra vivienda, falta de pagos comunes, falta de ocupación o defunción del titular, etc, es decir, todas ellas relacionadas con el incumplimiento de los criterios para ser titular de la vivienda en alquiler.

Sólo otro 7,7% señala los problemas de convivencia y con escasa importancia, menos del 5%

El mal uso de la vivienda es señalado por otro 7,7% de empresas, aunque en un caso se le atribuye un 20% de los motivos de desahucio.

Motivos por los que se producen los desahucios % empresas Falta de pago 100,0Finalización del contrato 38,5Ocupación irregular 34,6Actividades molestas 15,4Incumplimiento contractual 7,69

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Problemas de convivencia 7,69Mal uso de la vivienda 7,69Otros (especificar) 11,54N: 26

También en este capítulo se puede hacer alguna agrupación de estos motivos.

Unos serían los motivos “externos”, no atribuibles absolutamente a los inquilinos ni a las empresas, pues la falta de pago puede ser resultado de situaciones económicas ajenas como el desempleo; pero el resto de motivos, que podríamos llamar “internos”, tienen que ver, en cierta medida, con las estrategias de abordaje de estos asuntos por parte de las empresas, y, en otra, con las conductas y el comportamiento de los inquilinos.

Por una parte, la finalización del contrato, se supone que “contra la voluntad del inquilino”, ocupación irregular o el incumplimiento del contrato pueden tener relación con las estrategias de las empresas y la gestión diaria de inspección y seguimiento de los inquilinos.

Por otra, las actividades molestas, los problemas de convivencia o el mal uso de la vivienda puede tener que ver con las políticas educativas y de promoción social, políticas preventivas que convertirían la vivienda no sólo en un recurso de alojamiento sino, además, en un instrumento de promoción social y de ciudadanía, como se ha señalado (Aguerri y colaboradores, 2009).

Hasta tal punto la buena gestión de las empresas de alquiler es positiva en este sentido que no todos los desahucios iniciados llegan a ser ejecutados. Ni mucho menos los impagados se convierten en procedimientos de desahucio.

Los desahucios suspendidos. Al solicitar los datos de estas incidencias separadamente y para un solo año, no

es posible establecer relaciones estadísticas entre ellos, pero si en 2010 hay 6.299 impagados, 2.744 desahucios iniciados, 1.216 suspendidos y sólo 805 ejecutados, se puede afirmar que la mayor parte de los impagados se resuelven positivamente, como se ha visto, y no terminan en desahucio; que muchos desahucios iniciados acaban siendo suspendidos y que sólo unos pocos terminan siendo ejecutados.

Síntesis de incidencias en la gestión del cobro de alquileres por empresas y viviendas afectadas

% empresas

con información

Nº incidencias

Nº viviendas del parque afectado

% de incidencias

sobre el parque afectado

Impagados 96,0 6.299 54.434 11,6

Desahucios iniciados 88,5 2.744 77.548 3,5

Desahucios suspendidos 88,5 1.216 77.548 1,6

Desahucios ejecutados 88,5 805 77.548 1,0

N: 26

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Muchos de los desahucios iniciados son suspendidos por distintos motivos como veremos. En términos absolutos, la mayor parte de las empresas (78,2%) no han suspendido ninguno o han suspendido menos de 10 desahucios, algunas de ellas empresas grandes o autonómicas. Las que han suspendido más son, lógicamente empresas grandes o autonómicas, particularmente una de ellas que ha suspendido más de 1.000 y también había iniciado más de 1.000 expedientes.

Nº de desahucios suspendidos por empresas % empresas Ninguno 30,4Entre 1 y 10 47,8Entre 11 y 50 21,7Más de 1.000 4,3Nc. 8,7N: 23

Ya se ha advertido cómo los datos están referidos al año 2010 y los procesos de desahucio no comienzan y terminan necesariamente dentro de un año natural. Pero se puede hacer un ejercicio de relación entre los desahucios iniciados y el resto.

Si se toman en conjunto los datos disponibles de 2010, los desahucios suspendidos suponen el 44% de los iniciados con diferencias notables entre las empresas: 17,4% de empresas suspenden todos los desahucios iniciados; otras tantas, el 75% o más. En total, el 34,8% de las empresas suspenden el 40% o más de los desahucios iniciados, dos de ellas empresas autonómicas y cinco grandes y medianas empresas.

% desahucios suspendidos por las empresas % desahucios % empresas

Entre 75 y 100 17,4

Entre 40 y 74 17,4

Entre 20 y 39 26,0

Menos de 19 30,4

Nc 8,7

N: 23

Se suspenden los desahucios, sobre todo, porque los inquilinos terminan pagando sus deudas, negocian el pago o se marchan voluntariamente.

La mayor parte de las empresas señalan el pago de las deudas como el principal motivo para no ejecutar los desahucios. El segundo motivo más importante, aunque lo señale una empresa menos, es que el inquilino acepta negociar el pago de la deuda. La tercera razón es que el inquilino abandona voluntariamente la vivienda. En cualquiera de estos casos, o se paga el alquiler o la vivienda se queda vacía y disponible para nuevos inquilinos.

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Hay un tercer motivo que sólo señalan el 8% de las empresas, aunque en un caso se expone como el motivo principal en su caso, la existencia de menores. No existe limitación legal para ello, pero “el interés superior del menor” condiciona a las empresas a buscar otras soluciones.

Por último, es importante señalar cómo no ha habido ninguna empresa que haya señalado una decisión política como causa para suspender un desahucio. Contrariamente a la idea de que los políticos interfieren y evitan el “escándalo” que supone el desahucio, no parece ser el caso en estas empresas de AVS.

Motivos para suspender los desahucios

%

empresasFrecuencias ponderadas

% importancia

relativa El inquilino paga sus deudas 91,7 61 46,9 El inquilino abandona la vivienda voluntariamente. 79,2 28 21,5 El inquilino acuerda negociar 75,0 36 27,7 La existencia de menores 8,3 4 3,1 Por decisión política 0,0 0 0,0 Otras (sin especificar) 4,2 1 0,8 N: 24 130 100,0 Los desahucios ejecutados. Finalmente, una parte de los desahucios iniciados terminan siendo ejecutados efectivamente.

En términos absolutos, más del 60% de las empresas sólo han ejecutado de diez desahucios o menos y un 8,7% (empresas medianas) ninguno. Sólo un 13% de empresas han ejecutado 100 o más y son todas ellas empresas grandes o autonómicas.

Nº desahucios ejecutados % empresas0 8,71 a 10 52,211 a 100 26,0entre 100 y 300 13,0N: 23

En términos relativos, los desahucios ejecutados, en conjunto, suponen únicamente el 1,03% de todo el parque sobre el que tenemos información. Afectan a 805 inquilinos de un 88,5% de empresas que gestionan 77.548 viviendas, el 99,7% del parque estudiado. El rango se mueve entre cero desahucios que acreditan 2 empresas medianas hasta 4,28% del parque de una empresa autonómica

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% de desahucios ejecutados

% empresasEntre 0 y 1% 60,9Entre 1,01 y 2% 13,0Entre 2,01 y 4,3 26,1N: 23

En estos tiempos en los que tanta preocupación suscitan las ejecuciones hipotecarias y los lanzamientos4, referidos fundamentalmente a los desahucios de viviendas en propiedad por incapacidad de pago de las hipotecas contratadas, ni el volumen ni la proporción de los desahucios ejecutados de las viviendas de alquiler o público en estas empresas del grupo AVS parecen comparables. En todo caso, ponen de manifiesto:

- por una parte la agudización de la crisis económica que se ha visto reflejada en el aumento de las impagados y los desahucios iniciados en los últimos años y

- por otra, la responsabilidad de estas empresas en la gestión del parque ya que:

a) el volumen detectado de impagos no se traduce en desahucios iniciados en la mayor parte de los casos y, cuando estos se inician, se suspenden en gran medida porque los inquilinos pagan o se marchan voluntariamente.

b) pero también se ejecutan cuando no se logra alcanzar otra alternativa menos traumática para el inquilino afectado.

En cualquier caso, para concluir, la mayor parte de estas empresas, el 77%, tienen establecido un protocolo de intervención para estos casos. Las decisiones sobre estos casos se suelen tomar de forma colegiada en una tercera parte de las empresas, bien con la implicación de todas las áreas afectadas de mutuo acuerdo, en distintos órganos colegiados o en el área de gestión social. Aunque la decisión formal final la tome el máximo responsable, sea Gerente, Presidente de la entidad o Comisión Ejecutiva, Junta General, etc.

toma decisión de interponer las acciones judiciales relativas a la demanda de desahucio

% empresas El Gerente 3,8

El área de gestión social 3,8

El área jurídica o el Abogado 19,2

4 Ver los datos del Consejo General http://www.poderjudicial.es/cgpj/ donde se da cuenta, entre otras cuestiones, de la evolución trimestral de las ejecuciones hipotecarias y de los lanzamientos con unos aumentos que van desde el 12,4% en el segundo trimestre de 2009 hasta el 51,9% en el primer trimestre del mismo año; o la pagina de Stop desahucios http://www.stopdesahucios.es/ en la que se da cuenta de esta evolución y de los movimientos de protesta que generan.

16

Todas la áreas (profesionales) implicadas de mutuo acuerdo 38,5

Distintos órganos colegiados 23,1

Otra respuesta 3,8

Nc 7,7

N: 26

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Síntesis y Conclusiones 3. Las entidades AVS Ámbito de actuación.

- la mayor parte de las entidades (80,8%) actúan en su ámbito municipal, pero gestionan únicamente el 31% del parque analizado. El 19,2% restante trabaja en todo su territorio autonómico y supone el 69% del parque restante.

El tamaño de las entidades. - la mayor parte de estas entidades son de tamaño reducido y muy reducido en

relación con la población a la que atienden (aún admitiendo que puede haber otras entidades o empresas de alquiler social que actúen en el mismo territorio). Las hemos agrupado en estas categorías:

o El 20% son entidades grandes y autonómicas y gestionan parques de alquiler de más de 1.000 viviendas, sobre todo entre 6.000 y 24.000.

o El 23% son entidades grandes y gestionan parques de alquiler de entre 1.000 y 6.000 viviendas.

o El 34,6% son entidades medianas y gestionan entre 200 y 1.000 viviendas.

o Otro 23% son entidades pequeñas y gestionan menos de 200 viviendas cada una.

Dedicación al alquiler. - la mayor parte de estas entidades tienen una dedicación limitada a las

actividades del alquiler: o más de dos terceras parte de estas entidades tienen menos de un 20% de

sus ingresos y de sus gastos vinculados al alquiler o sólo un reducido porcentaje de entidades, menos de un 11,5%, tienen

todos sus ingresos y gastos vinculados al alquiler. o El 57,6% de las entidades tienen menos de la mitad de su plantilla

vinculada de una u otra manera al alquiler.

- El 92,8% de las viviendas de estas entidades ofrecen viviendas de alquiler propiamente dicho. El resto de modalidades de alquiler es muy minoritario, tanto el de acceso diferido a la propiedad (4,5%) como el de opción a compra (2,5%)

- La vivienda en encomienda supone el 38% de todas las viviendas del parque y su titularidad corresponde, sobre todo, a las distintas CCAA.

Organización de las entidades

- La mayor parte de las entidades tienen en su organización áreas o departamentos económico-contables, Gerencia y departamentos técnicos.

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o Sólo una tercera parte tienen departamentos o áreas “sociales” y/o de “calidad”. Las entidades grandes son las que mejor dotadas están en estos campos.

o No obstante, el 73% de las entidades “tienen procedimientos de gestión típicos de los sistemas de calidad”.

- En la gestión diaria del alquiler se detecta un entorno de trabajo cooperativo y participativo tanto entre las áreas o sus responsables como entre los empleados de las áreas cuando existe tal organización.

4. El parque de vivienda pública de alquiler de AVS. El tamaño del parque

- El parque de alquiler en España es muy reducido en comparación con la media de la Unión Europea y aún más el parque de alquiler social.

- Aunque en ocasiones hay otras organizaciones y empresas que pueden ofrecer viviendas de alquiler público en el mismo territorio, estas entidades AVS gestionan pocas viviendas de alquiler para la población a la que se dirigen:

o El 57,7% de las entidades sólo pueden ofrecer una media de 274 viviendas en ciudades de entre 30.000 y 400.000 habitantes.

o Las entidades autonómicas tienen un parque medio de 10.793 viviendas de alquiler para territorios con más de 1.000.000 de habitantes.

Características del parque - El parque de viviendas de estas empresas es relativamente nuevo: el 82,6% de

las viviendas han sido construidas a partir de 1985. - Las viviendas se encuentran en conjuntos que son siempre o mayoritariamente

de alquiler, aunque pueda haber viviendas de titularidad privada, particular. - La distribución de las viviendas en el territorio es buena o muy buena para el

38,5% de las entidades. Y “aceptable” para otro 46,8%. - Sólo un 11,5% de entidades señala que se da una alta concentración de sus

viviendas de alquiler en varias partes de su territorio. Pero sólo afecta al 9,5% de todo el parque en estudio.

- En la mayor parte de los casos no se detectan problemas en relación con el tamaño de las viviendas, pero un pequeño grupo de entidades señalan la necesidad de disponer de más viviendas tanto de mayor como de menor tamaño, de acuerdo con los cambios que se están produciendo en los hogares españoles.

Los inquilinos.

- El acceso a la vivienda pública de alquiler siempre ha estado condicionado al cumplimiento por parte de los candidatos de determinados requisitos, sobre todo de tipo económico, aunque bastante amplios para lograr cierta mixtura social. Últimamente también se consideran distintos aspectos personales o sociales como criterio de acceso.

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- La mezcla social entre los inquilinos de estas viviendas es mayor de lo que la opinión pública suele considerar:

o En el 23,7% de las viviendas predominan los inquilinos que llamamos “población general”, es decir, no cumplen otro requisito que su renta limitada.

o En el resto de las viviendas, además de “población general” pueden predominar inquilinos con algunas características diferenciadoras: 39% son personas en situación o riesgo de pobreza 30% son personas jóvenes mayores de 65 años. 20% son personas pertenecientes a minorías étnicas, extranjeros o

procedentes de actuaciones de erradicación de chabolismo

Adjudicación y permanencia en las viviendas. - La adjudicación de las viviendas se realiza siempre mediante procedimientos

públicos y transparentes: o En las viviendas nuevas, a estrenar, mediante sorteo, la aplicación de un

baremo o la combinación de ambos, a veces, con reserva de plazas para cupos preferentes.

o En las viviendas usadas, de segunda o sucesivas ocupaciones, se suelen utilizar los mismos procedimientos o, en ocasiones, procedimientos específicos de “casación” u otros en los que se busca la mejor adaptación de los candidatos a la/s viviendas disponibles.

o Es muy frecuente reservar alguna vivienda para casos especiales o de urgente necesidad, en coordinación con los servicios sociales municipales o autonómicos.

- La movilidad de las viviendas, la rotación, es muy escasa: afecta únicamente al 2,3% de todo el parque analizado.

- Se podría afirmar que el grado de rotación está en orden inverso al tamaño del parque: ofrecen más viviendas en rotación las entidades con el parque más reducido y ofrecen muchas menos las entidades autonómicas, que son las que tienen parques más grandes.

- Las rotaciones se producen, en primer lugar, por la salida voluntaria de los inquilinos (29% de importancia) y, en segundo lugar, por desahucios (28% de importancia)

- La mayor parte de las entidades realizan revisiones periódicas a los inquilinos, sobre todo, para renovar o no los contratos de alquiler y/o para ajustar la renta a las condiciones económicas de los inquilinos.

5. La gestión económica del parque.

Aunque las entidades que gestionan vivienda pública de alquiler tengan como objetivo garantizar el derecho a una vivienda digna a precios asequibles para los inquilinos, la gestión económica de los parque de alquiler debe seguir una “lógica económica” que garantice la sostenibilidad económica de estos parques públicos de alquiler.

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La cuenta de resultados y las cuantías de las rentas de alquiler. - La mayor parte de las entidades consiguen resultados económicos equilibrados o

positivos de sus actividades de alquiler. Los resultados más positivos los consiguen las entidades pequeñas y grandes y los más negativos las autonómicas.

- Las rentas de alquiler más bajas que se pagan se mueven en un rango que va de desde 0,50 euros hasta 278, pero sólo afecta al 13,8% de los inquilinos del parque en estudio.

o La renta más baja más frecuente está entre 11 y 50 euros y afecta al 9,8% de los inquilinos del parque en estudio.

- Las rentas de alquiler más altas se mueven en un rango que va de 200 a 750 euros y sólo afecta al 3,96% de inquilinos del parque en estudio.

o La cuantía más alta más frecuente se mueve entre 501 y 600 euros y es pagada por el 2,10% de los inquilinos del parque en estudio.

- Casi todas las empresas utilizan la domiciliación bancaria como método único de cobro del alquiler, pero algunas también recurren a cobradores u otras alternativas.

Impagados, morosidad y estrategias de abordaje. - Todas las entidades reconocen tener recibos impagados:

o Es un fenómeno que afecta únicamente a un 11,6% de viviendas/inquilinos de todo el parque estudiado.

o Pero hay algunas entidades (19%) que tienen entre un 30 y un 50% de morosidad.

- Los impagados se producen habitualmente entre “cualquier grupo de población”. Algunas entidades señalan, además, aunque en menor medida, a unidades familiares de rentas bajas o con problemas de desempleo.

- La mayor parte de los morosos (79%) son reincidentes. En más de la mitad de las entidades, prácticamente todos los morosos son reincidentes.

- Más de la mitad de las entidades (54%) que gestionan el 71,3% del parque en estudio han detectado aumento de morosidad desde 2007 a 2010.

o En general, estos aumentos han sido muy reducidos: menos del 5% en el 88% del parque.

o Pero en una parte de las entidades (28,6%) que gestionan el 4,4% del parque el aumento de la morosidad está en el 50% y más.

- La mayor parte de los impagos (55% de las causas por orden de importancia) se pueden atribuir a causas que hemos llamado “objetivas”: falta de recursos económicos o mala gestión económica de los inquilinos.

- Pero otra parte importante de los motivos de impago (35% de las causas por orden de importancia) se pueden considerar subjetivas, sintetizadas en la “falta de voluntad de pagar”.

- Para unas y otras las entidades elaboran otras tantas estrategias contra la morosidad, con notables resultados positivos especialmente en algunos casos.

- Unas de largo alcance como: o Dotarse de sistemas de indicadores de impagados (88% de las entidades)

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o Disponer de ayudas al pago del alquiler (65,4 de las entidades), especialmente para colectivos de personas con bajos ingresos, pero también para otros colectivos.

- Otras de gestión ordinaria del cobro como: o Reaccionar en el menor período de tiempo posible: muchas entidades

toman nota al mes de detectar el impago; pero la mayoría no dejan pasar más de dos o tres meses sin reaccionar.

o Tomar una serie de medidas preventivas (hasta un 42% de las entidades), facilitadoras (hasta un 84,6%) o persuasivas (hasta el 69%) y, evidentemente, el desahucio si llega a ser necesario.

Los desahucios, a pesar de todo. - A pesar de la mala prensa, de la opinión negativa que existe sobre el desahucio y

más en un entorno de viviendas públicas de alquiler social, el desahucio es una realidad para casi todas estas entidades de gestión de vivienda pública de alquiler:

o Todas las entidades del estudio, menos dos de las más pequeñas, admiten haber iniciado expedientes de desahucio en 2010.

o En el 83% de las entidades se toma esta decisión antes de que pasen 6 meses desde que se iniciaron sin éxito los procedimientos establecidos para recuperar el recibo impagado.

o Ninguna entidad deja pasar más de un año desde que se detecta un impagado hasta que se inician los procedimientos de desahucio si es el caso.

Desahucios iniciados. - En 2010 se iniciaron 2.744 expedientes de desahucio en todo el parque

estudiado: o Afecta al 3,5% de las viviendas de todo el parque. o Aunque en algunas entidades (11,5% que gestionan el 16,3% del parque)

el porcentaje de desahucios iniciados está entre el 5 y el 20%) o Suponen el 43,5% de los impagados detectados en el mismo año 2010.

- Entre 2007 y 2010 se ha producido aumento de los desahucios iniciados, al menos en el 46% de las entidades, que gestionan el 71% del parque.

o En la mitad de estas entidades el aumento ha sido inferior al 60%. o Pero en un pequeño grupo de entidades (16,7% de las que reconocen este

aumento de desahucios) el aumento de tales desahucios está por encima del 300%

- Para todas las entidades, la mayor parte de los desahucios se producen por falta de pago; en muy segundo lugar se sitúa la “finalización del contrato” y su no renovación decidida por la entidad.

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Desahucios suspendidos. - No todos los desahucios iniciados se ejecutan. En 2010 se suspendieron 1.216

expedientes de desahucio, es decir, un 44,3% de los iniciados ese año. o Encontramos entidades que no suspenden ninguno. o Pero algo más de un tercio de las empresas suspenden más del 40%.

- El 91,7% de las entidades suspenden los desahucios, sobre todo, porque pagan los inquilinos; pero también porque el inquilino abandona la vivienda o porque acuerda negociar la forma de pago.

Desahucios ejecutados. - Finalmente algunos desahucios son ejecutados: 805 en 2010 en todo el parque

estudiado, es decir, el 29,3% en relación con los iniciados ese año. Eso afecta al 1% de todas las viviendas del parque estudiado.

o En el 61% de las entidades los desahucios ejecutados en relación con su número de viviendas está por debajo del 1%

o En el 26% de las entidades ese porcentaje alcanza el 4% - En la mayor parte de las entidades la decisión final sobre la ejecución de los

desahucios se toma de manera colectiva, aunque formalmente sea responsabilidad del Gerente o su equivalente.

6. La gestión “inmobiliaria” del parque: el mantenimiento del parque Tan importante para la conservación del parque de viviendas es el mantenimiento

como la rehabilitación. No obstante, en relación con este último tema, únicamente hemos constatado que el 80% de las entidades realizan esta actividad de rehabilitación.

Mantenimiento de las viviendas

- Todas las entidades menos una muy pequeña realizan servicios de mantenimiento

o El 12% con su propio personal o El resto de las entidades mediante distintas fórmulas de externalización

total o previa evaluación e informe del personal de la empresa. - Tanto en las viviendas “antiguas” (anteriores al 85) como en las “nuevas”, la

mayor parte de las entidades localizan sus problemas de mantenimiento, tanto interior como exterior, en factores estructurales.

- En mantenimiento interior o Los problemas estructurales son más importantes en las viviendas

“antiguas”. o Otro tanto ocurre con los problemas de fontanería. o Sin embargo, los problemas relativos a los sanitarios y la calefacción

(calderas y radiadores) son más importantes en las viviendas posteriores al 85.

- En mantenimiento exterior o Los problemas estructurales también son más importantes en las

viviendas “antiguas”.

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o Sin embargo, los problemas relacionados con la acometida de suministros son más importantes en las viviendas posteriores al 85.

- Las causas de estos problemas son atribuidas por la mayor parte de las entidades al mal uso de las viviendas, con especial importancia en las viviendas posteriores al 85

- Los materiales originales y las instalaciones originales también son señaladas por un buen número de entidades y con un alto grado de importancia en unas y otras viviendas.

La gestión de las comunidades - La gestión de las comunidades de inquilinos toma distintas modalidades en las

viviendas de alquiler:

o El 34,6% de las entidades gestionan sus comunidades directamente. o El 23,1% lo hacen mediante la organización de sus inquilinos en

comunidades de vecinos, con mayor o menor participación de la entidad titular de las viviendas.

o El 15,4% de las entidades gestionan sus comunidades mediante contratas o administradores de fincas urbanas.

- Los gastos ordinarios de estas comunidades son asumidos por los inquilinos en el 80% de las entidades; los extraordinarios los asumen un 50% de las entidades. Sólo en un 11,5% se repercuten en los inquilinos.

- Los problemas señalados por más entidades y de mayor importancia en la gestión de estas comunidades son los relacionados con la limpieza (o la falta de limpieza) y con la rotura de mobiliario.

- Cuando las comunidades están sometidas al Ley de Propiedad Horizontal, la participación de las entidades titulares de las viviendas de alquiler toma también distintas modalidades: desde la participación directa hasta la representación a través de los propios inquilinos o administradores de fincas urbanas.

- Sólo una minoría de entidades asume la condición de presidente o administrador de estas comunidades LPH cuando les corresponde. Pero la mayoría asisten a sus Juntas cuando se tratan asuntos sensibles, como la aprobación de las cuentas o las obras extraordinarias.

7. La gestión social del parque: acompañamiento y apoyo social, convivencia y programas sociales. Todas las actividades relacionadas con la gestión de la vivienda pública de alquiler

tienen un alto componente social, desde su diseño y construcción hasta su mantenimiento y gestión económica, pero hay un parte específica de gestión social, la que se ocupa del conocimiento, acompañamiento y apoyo a los inquilinos en las necesidades o problemas individuales o familiares que puedan plantear.

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Este apartado se centra en dos momentos de esta actividad: el momento de acceso a las viviendas y el del seguimiento general en cualquier momento de su estancia en las mismas.

El acceso a la vivienda nueva y de realojo. - El cambio de vivienda, el acceso a una vivienda nueva, siempre implica un

conjunto de sentimientos y procesos vitales complejos y trascendentales en la vida de los seres humanos y de sus grupos de convivencia.

- El 69% de las entidades tienen un protocolo de acompañamiento a los nuevos inquilinos por parte de los profesionales de la empresa.

- El 15% lo hacen sólo cuando es necesario. - El resto lo tienen externalizado o es competencia de las administraciones

públicas correspondientes.

o Este acompañamiento lo realizan fundamentalmente los técnicos de mantenimiento, bien solos (36,8% de las entidades), bien sea acompañados por otros profesionales (42%)

o En el caso de acceso a vivienda como resultado de procesos de realojo, se da una mayor implicación de las Administraciones públicas (17,6% de las entidades) y de los trabajadores sociales (9%), aunque los profesionales que más intervienen continúan siendo los técnicos de mantenimiento.

Seguimiento de los inquilinos y apoyo social

- Ninguna de estas entidades pretende sustituir a las Administraciones públicas en la obligación de ofrecer el apoyo que es responsabilidad de los servicios sociales en general (educación, salud, pensiones, etc.) y de los servicios sociales personales en particular. Pero casi todas ellas son conscientes de las necesidades que pueden tener sus inquilinos:

o El 57,7% de las entidades asumen el seguimiento de sus inquilinos como una de sus “políticas habituales” y la ejecutan bien directamente con su personal (50%), bien a través de una empresa externa (7,7%)

o 30,8% saben que es competencia de la Administración pública y mantienen con ella relaciones de coordinación y apoyo

o sólo un 11% de las entidades no hacen este tipo de seguimiento. - En las entidades donde se realiza directamente este seguimiento, su objetivo no

es sustituir a los servicios sociales, sino

o Atender mínimamente a los inquilinos que lo necesiten y luego derivarlos a los servicios sociales (46,%)

o Atender sus necesidades en coordinación con los servicios sociales y otras entidades (40%)

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- En ningún caso supone que tengan que estar todo el tiempo centrados en la vida de sus inquilinos:

o El 71,8% de los inquilinos sólo requieren una “atención mínima”, fundamentalmente a la entrada a la vivienda, a la salida y poco más.

o El 19% de los inquilinos requieren una “atención mediana” que incluye varios contactos al año (visitas, entrevistas, etc.)

o Sólo el 8,9% de los inquilinos requiere una “atención máxima” que incluye intervención directa del trabajador social y de otros profesionales con la familia.

o Aunque hay alguna entidad donde llega al 30% la cantidad de inquilinos que requiere esta “atención máxima”.

La convivencia en las viviendas.

En ocasiones se producen conflictos en las viviendas que perturban la convivencia de los inquilinos hasta el punto de hacerse necesaria la intervención de la empresa, aunque sin llegar a actuaciones judiciales.

- Todas las empresas, menos dos de las más pequeñas, reconocen la existencia de estos conflictos.

o En la mayor parte de los casos se atribuyen a ruidos y molestias de los vecinos, como motivo principal (23,5%).

o En menor medida, se atribuyen al mal uso de las zonas comunes (19%), a conductas vandálicas (14,9%), a enfrentamientos entre vecinos (13,6%) o a cuestiones relacionadas con la limpieza (12,7%).

- Todas las empresas localizan zonas, espacios o condiciones que facilitan la aparición de estos conflictos de convivencia. Se podría sintetizas en estas cuestiones:

o Determinados espacios urbanísticos, como viviendas aisladas, cinturones metropolitanos o grupos de viviendas de realojo.

o Condiciones estructurales de los edificios, como espacios o patios comunes, jardines compartidos, etc.

o Características de la población, como población marginada con escasas habilidades sociales, enfermos mentales o población problemática para la convivencia por otras causas.

- No obstante, en ningún caso se trata de problemas generalizados, según las dos terceras partes de las entidades que han ofrecido sus datos:

o En el 82% de las entidades sólo se ha dado una media anual de menos de 6 conflictos por cada 100 inquilinos entre 2007 y 2010.

o En el 17,6% de las entidades el porcentaje medio de conflictos al año ha estado entre el 10 y el 25%.

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- Los recursos empleados para abordar estos conflictos son muy diversos. Pero fundamentalmente y por orden de importancia:

o Circulares, cartas o notificaciones en el 78% de las entidades, con un 25% de importancia.

o Intervenciones individuales o grupales en el 69% de las empresas con un 20 ó 17% de importancia.

- Sólo un 39% de entidades tienen un protocolo de intervención en caso de conflictos de convivencia, mientras el 83% lo tienen para los casos de desahucio.

- Las figuras profesionales que aparecen en las entidades para atender estos problemas son:

o En el 52% existen abogados. o En el 39% existen trabajadores sociales. o En el 13% existen mediadores sociales.

Programas propios de las empresas.

El servicio de alquiler de las entidades de vivienda pública de alquiler puede ir y, con mucha frecuencia va, más allá de la oferta de un alojamiento. Algunas entidades ofrecen programas específicos de promoción y dinamización social a sus propios inquilinos o a la población del entorno. Programas que pueden ser propios de la empresa o los pueden ofrecer en colaboración con entidades sociales o Administraciones públicas.

- 30,7% de las entidades ofrecen programas propios a sus inquilinos y/o también a la población del entorno. Pueden ser de formación e inserción laboral, de convivencia y ecosostenibilidad, viviendas intergeneracionales, pisos compartidos para jóvenes, programa de inclusión social intergeneracional, red de viviendas de inclusión, etc.

- 53,8% de entidades ofrecen viviendas a distintas entidades o colectivos para la convivencia y la atención a grupos específicos de población: enfermos mentales, inmigrantes, jóvenes, víctimas de malos tratos, discapacitados físicos, menores saharauis que necesitan atenciones médicas, etc.

- Los programas propios son gestionados, en ocasiones, por las propias empresas, pero sobre todo los realizan entidades sociales públicas o privadas en colaboración con la empresa.

- Las actividades que se desarrollan en las viviendas cedidas son gestionadas, naturalmente, por las entidades o colectivos a las que se ha cedido esas viviendas.

- Los objetivos, en general, tienen que ver con o la promoción, la inserción social y laboral, a través de programas de

formación, apoyo social, etc.

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o la dinamización y la convivencia en general y la convivencia intergeneracional en particular mediante programas como “comparte vida” o intergeneracionales.

o La promoción de la autonomía personal mediante alojamiento temporal autorizado o supervisado para determinados colectivos.

Es un modelo incipiente en que la vivienda aparece vinculada a objetivos transversales de inserción sociolaboral o de atención preferente a determinados colectivos. En el futuro parece apropiado pensar que la vivienda, asociada al itinerario vital de las personas y la inclusión social, abre paso a un nuevo modelo de actuación administrativa o pública sobre la vivienda.

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MEDIDAS DE PROTECCION FRENTE A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS EN RIESGO DE LANZAMIENTO Y AFECTADOS POR EL IMPAGO DE RENTAS DE ALQUILER COMO

CONSECUENCIA DE CIRCUNSTANCIAS DE POBREZA SOBREVENIDA POR LA CRISIS ECONOMICA

1.- OBJETO Definir una estrategia propia del Ayuntamiento de Bilbao a través de su sociedad instrumental

de vivienda, para dar respuesta a las situaciones de exclusión residencial derivadas de

circunstancias de pobreza sobrevenida tanto como consecuencia de la pérdida de la vivienda

por ejecución hipotecaria como por el desahucio por falta de pago de las rentas.

El objetivo es que ningún ciudadano de Bilbao se quede sin acceso a una vivienda como

consecuencia de la pérdida de la que ocupa si esto trae razón en la crisis.

2.- SITUACIÓN DE PARTIDA El Reglamento de Viviendas Municipales de Bilbao contempla expresamente la adjudicación de

vivienda en alquiler por el mecanismo de CARENCIA SOBREVENIDA DE VIVIENDA que sirve,

por tanto, para dar respuesta, y de hecho así lo viene haciendo, a los supuestos en los que se

producen lanzamientos como consecuencia de ejecuciones hipotecarias, siempre que se

reúnan otros requisitos generales de carencia de recursos y acreditación del nexo entre la

pérdida de la vivienda y la situación sobrevenida por la crisis.

No obstante se hace necesario:

Establecer una estrategia expresa para los supuestos de ejecución hipotecaria que

contemple y amplíe las alternativas de intervención sobre todo con carácter preventivo

(evitar la ejecución hipotecaria).

Incorporar los desahucios por falta de pago de las rentas al proceso de carencia

sobrevenida en la adjudicación de vivienda, que hasta la fecha constituyen una causa de

exclusión del mecanismo de acceso a la vivienda municipal en alquiler.

3.- MEDIDAS ADOPTADAS POR LA ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO Y LA CAPV 3.1. Administración General del Estado El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores

hipotecarios sin recursos incluye como anexo el Código de buenas Prácticas de las entidades financieras. Este Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras con un registro público de todas las entidades que así lo suscriban.

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Aquellas entidades que suscriban el Código de Buenas Prácticas tendrán que estar como

mínimo dos años bajo su dirección y el Ministerio de Economía publicará semestralmente un

informe sobre el cumplimiento de este Código.

Las principales novedades que introduce este Código son la quita en el principal de la hipoteca con problemas de pago y la dación en pago como último recurso.

Las medias, de diferente intensidad, son las siguientes:

Reestructuración de la deuda hipotecaria Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la

ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés

aplicable a Euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo

procedimiento de ejecución no se haya iniciado.

Medidas complementarias: quita en la hipoteca Si pese a la refinanciación, resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60% de

sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre

que no se haya anunciado la subasta.

Aquí es dónde las entidades financieras tienen que asumir la pérdida del préstamo hipotecario y sanear los créditos.

Medidas sustitutivas: la dación en pago como último recurso En el caso de que los dos pasos anteriores fracasen, el deudor podrá solicitar la dación en pago de la vivienda. Si la dación en pago se materializa, la entrega de la vivienda cancelará completamente la deuda y las responsabilidades personales del deudor y avalistas.

El deudor hipotecario podrá también permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya

concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

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3.2.- Administración de la CAPV Reguladas dispersamente en el “DECRETO 268/2011, de 20 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo”. 4.- PROPUESTA DE ACTUACIÓN DEL OAL VIVIENDAS MUNICIPALES DE BILBAO FRENTE A LOS DESAHUCIOS La propuesta de VIVIENDAS MUNICIAPLES trata de: Complementar las medidas legales ya adoptadas, complementando o mejorándolas para la

ciudadanía de Bilbao. Adaptar las soluciones a la realidad de Bilbao, que difiere en términos cuantitativos y cualitativos de

la del resto de las administraciones de la CAP y de la situación en el Estado. Así, por ejemplo, en Bilbao, en el primer trimestre de 2012 (según Departamento de Justicia de la CAPV), únicamente se han realizado siete anuncios de subasta de vivienda en Bilbao, de las que cinco fueron canceladas (presumiblemente por acuerdos extrajudiciales). En todo el año 2011 fueron 105 subastas de las que llegaron a término sólo un tercio de ellas.

A) Medidas frente a los deudores hipotecarios sin recursos residentes al menos con dos años de

antigüedad en Bilbao. Extender las medidas de reestructuración, quita o dación en pago, a los supuestos en los que

las entidades financieras no se hayan adherido al Código de buenas prácticas. Se trata de suplir el carácter voluntario de la adhesión al Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades financieras, de forma que en aquéllos supuestos en los que conste una ejecución hipotecaria por parte de una entidad financiera no adherida, el OAL supla las labores de mediación e intermediación para lograr cualquiera de las medidas (reestructuración, quita o dación) o incluso alternativamente la ejecución transaccional mediante al compra de la vivienda y la adjudicación en alquiler con opción a compra. Esta medida contemplaría fundamentalmente las ejecuciones hipotecarias realizadas por subasteros y entidades de refinanciación que generalmente imponen unos tipos abusivos. Personarse y comparecer como licitador en subastas por ejecución hipotecaria para una vez

adjudicada la vivienda ofrecer un contrato de arrendamiento con opción a compra a cinco años.

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Para los supuestos en los que la mediación o el acuerdo transaccional no son posibles, la adjudicación en la puja de la subasta del piso permitirá, con la compra, ofrecer a los moradores, la posibilidad de suscribir un contrato de arrendamiento y una opción de compra al cabo de cinco años. Con ello se impide que las adjudicaciones de los pisos se conviertan en elementos de especulación tanto para las entidades financieras como para los subasteros, además de garantizar la continuidad de las unidades convivenciales ejecutadas. La puja se realizaría sobre el valor de salida de la subasta hasta el 80 % del valor de tasación, siempre y cuando no supere el valor del módulo que hubiera correspondido si fuera de protección oficial y el inmueble cumpla con las normas urbanísticas y se encuentre en estado de habitabilidad. Interpretar y calificar de forma automática como incurso en carencia sobrevenida de vivienda

a las unidades convivenciales objeto de lanzamiento por desahucio por impago de préstamo hipotecario.

Cumpliendo el resto de requisitos de carencia de vivienda e ingresos, el lanzamiento como consecuencia de la pérdida de la vivienda habitual por lanzamiento de ejecución hipotecaria constituirá causa bastante para la adjudicación por carencia sobrevenida de una vivienda en alquiler, retrotrayendo esta circunstancia a las acaecidas desde el mes de junio de 2011. Extender a los fiadores hipotecarios o no cuya deuda no traiga causa en la adquisición de

vivienda habitual en las medidas anti desahucio. Ampliar el ámbito subjetivo de los posibles beneficiados por las medidas a los titulares de créditos hipotecarios o no, que hayan actuado como fiadores o garantes de una deuda de un tercero, siempre que el mismo tenga la condición de descendiente o ascendiente hasta el segundo grado, incluso por afinidad, y el fallido en el pago se deba a una situación concursal de la empresa que originó el crédito. Ejercer en todo caso los derechos de adquisición preferente a favor del OAL viviendas

Municipales de Bilbao. Ejercer los derechos de tanteo y retracto, garantizando la permanencia en alquiler en todas aquellas desposesiones de vivienda como consecuencia del proceso de venta de parque municipal, sobre los que ahora se ejerce una desposesión judicial.

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B) Medidas frente a los afectados por desahucios por falta de pago de la renta. Actualmente el Reglamento de Viviendas Municipales excluye a los afectados por un desahucio por falta de pago de las rentas de la posibilidad de acceder a una vivienda municipal por carencia sobrevenida. Adoptar medidas para los ejecutados hipotecarios y no para las personas residentes en Bilbao, que por no ser propietarios sino inquilinos, y como consecuencia de la crisis se vean envueltos en un desahucio por falta de pago de la renta atentaría contra el principio de igualdad. En consecuencia se proponen las siguientes medidas: Reformar el Reglamento de Viviendas Municipales para incluir los desahucios por falta de

pago de la renta como causa de adjudicación por carencia sobrevenida, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

Residencia efectiva acreditada de al menos cinco años en Bilbao. No encontrarse inscrito en el registro de Morosos de Arrendamientos Urbanos, ni haber sido

desahuciado de una vivienda o programa impulsado por cualquier administración pública o sus sociedades instrumentales.

Acreditar que la situación de impago se debe a una circunstancia derivada de la crisis económica en que la situación de paro de la unidad convivencial, afecta al pago de la renta por superar ésta el 60 % de los ingresos de la unidad.

  

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I. DISPOSICIONES GENERALES

JEFATURA DEL ESTADO3394 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección

de deudores hipotecarios sin recursos.

España atraviesa una profunda crisis económica desde hace cuatro años, durante los cuales se han adoptado medidas encaminadas a la protección del deudor hipotecario que, no obstante, se han mostrado en ocasiones insuficientes para paliar los efectos más duros que sobre los deudores sin recursos continúan recayendo. Resulta dramática la realidad en la que se encuentran inmersas muchas familias que, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda.

Tal circunstancia y la consiguiente puesta en marcha de los procesos de ejecución hipotecaria están determinando que un segmento de la población quede privado de su vivienda, y se enfrente a muy serios problemas para su sustento en condiciones dignas. El Gobierno considera, por ello, que no puede demorarse más tiempo la adopción de medidas que permitan aportar soluciones a esta situación socioeconómica en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española, que ha de guiar la actuación de los poderes públicos de conformidad con el artículo 53.3 de la misma. Así lo exige, igualmente, el mandato incluido en el artículo 9.2 de la Norma Fundamental.

A tal fin, se establecen en este real decreto-ley diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real. Estas medidas se implementan, no obstante, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando históricamente nuestro sistema hipotecario. La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. En este sentido, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Este umbral es sensible igualmente a la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar, así como de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen. Se adoptan también cautelas para impedir que pueda producirse un acogimiento fraudulento o abusivo a las medidas propuestas.

El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

Con la aplicación de las medidas contenidas en el citado Código, que figura como Anexo a este real decreto-ley, se facilita y promueve la implicación del sector financiero español en el esfuerzo requerido para aliviar la difícil situación económica y social de muchas familias.

El citado Código incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar,

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de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos.

De otra parte, se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2011, las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, así como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas contenidas en el citado Código de Buenas Prácticas.

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line. En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

La adopción de las medidas contempladas en este real decreto-ley resulta imprescindible al objeto de proteger a un colectivo social en situación de extraordinaria vulnerabilidad en el contexto económico generado por la crisis. Los efectos del desempleo sobre las familias españolas y su situación social han producido un deterioro, sobre el que la intervención pública no puede demorarse más. Es por ello por lo que la adopción de tales medidas exige acudir al procedimiento del real decreto-ley, cumpliéndose los requisitos del artículo 86 de la Constitución Española en cuanto a su extraordinaria y urgente necesidad.

En su virtud, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución española, a propuesta del Ministro de Economía y Competitividad, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 9 de marzo de 2012, dispongo:

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto.

Este real decreto-ley tiene por objeto establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

Las medidas previstas en este real decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor, con excepción de las contenidas en los artículos 12 y 13, que serán de aplicación general.

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CAPÍTULO II

Medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria

Artículo 3. Definición del umbral de exclusión.

1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

2. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado anterior se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

b) Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.

c) Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

d) Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.e) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la

vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

f) Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

g) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Artículo 4. Moderación de los intereses moratorios.

1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se

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encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

2. Esta moderación de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.

Artículo 5. Sujeción al Código de Buenas Prácticas.

1. El Código de Buenas Prácticas incluido en el Anexo será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

2. La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en

áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón Municipal.

3. Estas entidades comunicarán su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. En los primeros diez días de los meses de enero, abril, julio y octubre, el Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante resolución, ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el «Boletín Oficial del Estado».

4. Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite.

5. La novación del contrato tendrá los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, con respecto a los préstamo y créditos novados.

6. La adhesión de la entidad se entenderá producida por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida, notificada a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera con una antelación mínima de tres meses.

7. El contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere este real decreto-ley. No procederá, por tanto, la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito.

8. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las entidades adheridas podrán con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a deudores distintos de los comprendidos en el artículo 3 y podrán, en todo caso, en la aplicación del Código, mejorar las previsiones contenidas en el mismo.

Artículo 6. Seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

1. El cumplimiento del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades adheridas será supervisado por una comisión de control constituida al efecto.

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2. La comisión de control estará integrada por cuatro miembros, uno en representación de la Asociación Hipotecaria Española, otro nombrado por el Banco de España, que actuará como Secretario, otro nombrado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y otro nombrado por el Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa que presidirá la comisión y tendrá voto de calidad.

La comisión de control determinará sus normas de funcionamiento y se reunirá cada vez que sea convocada por su Presidente, por propia iniciativa o a instancia de dos de sus miembros. Estará, asimismo, facultada para establecer su propio régimen de convocatorias.

3. Para la válida constitución de la comisión a efectos de la celebración de sesiones, deliberaciones y adopción de decisiones, será necesaria la asistencia de, al menos, tres de sus miembros, siempre que entre ellos figure el Presidente. Sus acuerdos se adoptarán por mayoría de sus miembros.

4. La comisión de control recibirá y evaluará la información que, en relación con los apartados 5 y 6, le traslade el Banco de España y publicará semestralmente un informe en el que evalúe el grado de cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Asimismo, corresponderá a esta comisión la elaboración del modelo normalizado de declaración responsable a que se refiere la letra g) del artículo 3.2.

5. Las entidades adheridas remitirán al Banco de España, con carácter trimestral, la información que les requiera la comisión de control. Esta información incluirá, en todo caso, el número, volumen y características de las operaciones solicitadas, ejecutadas y denegadas en aplicación del Código de Buenas Prácticas y las reclamaciones tramitadas conforme a lo previsto en el apartado siguiente.

6. Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España.

Artículo 7. Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria.

1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado tanto de las medidas de reestructuración establecidas en este capítulo como de las previsiones del Código de Buenas Prácticas sin reunir los requisitos previstos en el artículo 3, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

CAPÍTULO III

Medidas fiscales

Artículo 8. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Se añade un nuevo número 23 al artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que tendrá la siguiente redacción: cv

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«23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.»

Artículo 9. Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 106 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que tendrá la siguiente redacción:

«3. En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.»

Artículo 10. Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio

Se añade una disposición adicional trigésima sexta a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que queda redactada de la siguiente forma:

«Disposición adicional trigésima sexta. Dación en pago de la vivienda.

Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.»

Artículo 11. Bonificación de derechos arancelarios

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien.

El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.

CAPÍTULO IV

Procedimiento de ejecución

Artículo 12. Procedimiento de ejecución extrajudicial

La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:

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1. La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se pr