ENTRE ORILLAS LA RIBERA DEL RÍO MEDELLÍN SE REGENERA EN EL NUEVO GUAYABALPerfil de un Proyecto Pilotode Renovación Urbana (PRU)
RESUMEN EJECUTIVO
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Introducción
Contexto metropolitano
El Territorio
Un Nuevo Guayabal
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10
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TABLA DE CONTENIDO
Fuente: Valores Simesa
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Con el objetivo de aportar a la reflexión crítica sobre la
oportunidad de renovación de los suelos aledaños al río
Medellín, el Grupo Argos, con el acompañamiento técnico
de Urbam, Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de
la Universidad EAFIT, presenta una hipótesis de ocupa-
ción futura para el sector de Guayabal, bajo estandares
de sostenibilidad fisico ambiental, flexibilidad de gestión y
complejidad urbana.
INTRODUCCIÓN
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
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CONTEXTO METROPOLITANO
Crecimiento urbano expansivo en ladera
Subutilización del eje del río
El Plan Director para Medellín y el Valle de Aburrá BIO2030
identificó varias tendencias territoriales que dan cuenta de un
crecimiento urbano insostenible y problemático.
De ellas se concluye que el escenario del río es el sector es-
tratégico para el crecimiento compacto de la metrópoli, con-
solidándose como el principal eje metropolitano de espacio
público, movilidad, actividades y hábitat.
BIO2030 estimó que el escenario río, en su zona urbana, pue-
de albergar 250.000 nuevas viviendas (59% de la demanda al
2030) y 15’000.000 m2 de espacios destinados a actividades.
La importancia estratégica del sector de estudio
Fuente: BIO 2030. Fotografía Alonso Posada
9Fuente: Pomca 2007
Cerro Nutibara
Cerro La Asomadera
Poblado
Centro
Zoológico Santa Fe
Ciudad del RíoVivero Municipal
Aeropuerto Olaya Herrera
Calle 30
Calle 10
Río Aburrá
Av. Guayabal
Polígono de estudio
Av. Las Vegas
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EL TERRITORIOEstado actual del sector de estudio
Desde los años 50, el Plan Piloto de Wiener y Sert deter-
minó que la zona sur de Medellín habría de convertirse en
un sector dedicado a la actividad industrial. Con el fin de
habilitar este sector, el río Medellín fue canalizado y las
avenidas que lo bordean fueron construidas.
Fuente: Plan Piloto Wiener y Sert. 1951
Fuente: Biblioteca Pública Piloto. Industria Argos. 1961
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
Antecedentes
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
Los sectores de Guayabal y Villa Carlota presentan una localiza-
ción estratégica dada por su cercanía a importantes infraestructu-
ras de accesibilidad, a elementos naturales de alto valor y a equi-
pamientos de primer orden.
Además, ambos sectores se caracterizan por un bajo aprovecha-
miento del suelo que se evidencia en la baja altura de sus edifi-
caciones y en un uso monofuncional, esto da cuenta del enorme
potencial de transformación que poseen.
Pese a un potencial de transformación reconocido por dife-
rentes documentos de ordenamiento territorial, la renovación
del sector se ve obstruida por varios factores normativos, los
principales son:
• Bajos índices de aprovechamiento
• Límite de altura a 5 pisos
• Altas obligaciones
• Prohibición de vivienda
• Obligación de desarrollar planes parciales de gran tamaño
¿Cómo detonar la transformación de este
sector estratégico?
Alta oportunidad de renovación Obstáculos para la transformación
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UN NUEVO GUAYABAL Propuesta de transformación progresiva
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
Principios rectores
Proyectos detonantes +Cambios normativos y de gestión
Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad a través de:
FlexibilidadEn la operación
En las escalas
En los tiempos
En la mezcla de usos
En la densidad humana
Complejidad urbana
Integración con la ciudad
Excelentes condiciones de movilidad y accesibilidad
Desarrollo inmobiliario diverso y sostenible
Óptimos estándares urbanísticos y de sostenibilidad
Hipótesis de trabajo
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A partir de unos sistemas estructurantes de movilidad y es-
pacio público, se articulan los diferentes elementos naturales
y artificiales que rodean el sector, conectando ambas riberas
e integrándolo a las dinámicas urbanas.
Parques existentes
Areas verdes
Parques propuestos
Corredores verdes y paseos urbanos
Nueva estación Metro
Un territorio articulado con la ciudad
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La nueva estructura urbana, trazada a partir de la configuración
predial existente, puede albergar progresivamente los desarrollos
inmobiliarios previstos.
Esta estructura se consolida a partir de tres tipos de proyectos,
algunos de ellos son considerados estratégicos y serán los deto-
nantes de la renovación del sector:
Proyectos transversales
Proyectos internos
Proyectos complementarios
Estación Metro (Proyecto estratégico)
Conexión Vivero-Zoológico (Proyecto estratégico)
Conexión MAMM-Zoológico
Alameda Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico)
Paseo Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico)
Nuevas calles
Recualificación Av. Guayabal
Parque Río Medellín
Paseo urbano Av Las Vegas
Un sector eficiente y atractivo
Zoológico
Santa Fe
Vivero
Municipal
Calle 10
Calle 30
Av. G
uaya
bal
Av. L
as V
egas
Ciudad del Río
Mamm
Río
Abur
rá
Predios existentes
Nueva estación Metro
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Nueva estación de Metro
Edificio Argos
Edificio Servientrega
Av. Regional
Río Aburrá
Zoológico
Sendero peatonal
Sendero peatonal
La construcción de una nueva estación de metro, la transforma-
ción del antiguo vivero y el zoológico Santa Fe en parques públi-
cos y su articulación a través de un sendero peatonal y arborizado
que conectará ambas riberas del río será el proyecto detonante en
la construcción del Nuevo Guayabal
Proyecto “Entre Orillas” nueva estación metro
Usos existentes
Usos existentes
Proyectos estratégicos detonantes
Usos existentes
Nuevos usos
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La Alameda y el Paseo Nuevo Guayabal conformarán un espacio
interno que atraerá nuevos visitantes, residentes y empleados al sector.
La Alameda y Paseo Nuevo Guayabal
Plantas bajas comerciales
Usos existentesNuevos usos
Alameda Nuevo Guayabal
Edificio Argos
Proyectos estratégicos detonantes
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La recualificación de la Avenida Guayabal mejorará la calidad ur-
bana del sector y posibilitará la aparición de actividades económi-
cas y recreativas a lo largo de este importante eje.
La transformación del sector
Recualificación de la Av. Guayabal
Recualificación de la Av. Guayabal
Zoológico Santa Fe
Usos existentes
Nuevos usos
Mejoramiento espacio público
Nuevos desarrollos
Plantas bajas comerciales
Otros proyectos
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Las nuevas normas propuestas buscan facilitar el desarrollo
de los potenciales del sector:
Aprovechamiento
Un índice de construcción entre 3 y 4, según el tamaño de la operación y una altura máxima permitida por el cono de aproximación del aeropuerto.
Mayor intensidad de uso del suelo.
Unidad de gestión
Permitir el desarrollo a través de Micro Unidades de Actuación -MUA- desde 700m2 de superficie.
Posibilidad de desarrollos diversos y agilidad en la gestión.
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
Obligaciones
Cesiones de 9,5m2 por cada 100m2 construidos para configurar los sis-temas estructurantes y financiar los proyectos estratégicos.
Reducción de más del 50% con
respecto a la norma actual.
Usos del suelo
Permitir la construcción de vivienda en el sector en coexistencia con usos productivos compatibles.
Sana mezcla de usos y preserva-
ción de vocación productiva
Cambios normativos y de gestiónUn nuevo marco normativo y de gestión
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La renovación a través de Micro Unidades de Actuación genera
una gran variedad de alternativas de desarrollo inmobiliario, posi-
bilitando la intervención de un mayor número de inversionistas y
actores del sector de la construcción y adaptándose a las condi-
ciones del mercado.
MUA GRANDE
(mayor a 5.000m2)
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
área actual y un 20 % del suelo destapado.
-Subdivisión y redesarrollo.
-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.
-Desarrollo completo.
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
área actual y un 20 % del suelo destapado.
-Subdivisión y redesarrollo.
-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.
-Desarrollo completo.
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
área actual y un 20 % del suelo destapado.
-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.
-Desarrollo completo.
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
área actual y un 20 % del suelo destapado.
-Desarrollo completo.
Este rango de MUA no tiene obligaciones en parqueaderos.
Área: 12.500 m2
I.C:4
I.C:3,50
I.C:3,00
I.C:3,00
MUA MEDIANA
(2.700m2 a 5.000m2)Área: 3.725 m2
MUA PEQUEÑA
(700m2 a 2.700m2)
Área: 1.350 m2
PREDIOS MENORES
REFORMAS O
ADICIONES
(menores a 700m2)Área: 700 m2
Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
1
2
3
4
Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
30 % de desarrollo 50% de desarrollo Desarrollo completo
50% de desarrollo Desarrollo completoManteniendo uso actual
Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
10 % de desarrollo 30% de desarrollo 80% de desarrollo
Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
Alternativa 1 Alternativa 2
Reformas o adiciones Desarrollo completo
Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad Múltiples alternativas de desarrollo
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Bajo las condiciones normativas pro-
puestas el sector se renovará progre-
sivamente, recibiendo nuevos usos
del suelo y permitiendo la permanen-
cia o transformación de las
actividades productivas.
Estado inicial 30% de desarrollo 50% de desarrollo
80% de desarrollo
Un desarrollo diverso y flexibleRenovación urbana progresiva, diversa y de calidad
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En el sector de estudio pueden construirse alrededor de
1’200.000m2 para nuevas actividades, así, el territorio podría al-
bergar hasta 20.000 nuevos habitantes y 40.000 empleos.
Un Nuevo Guayabal
Nuevos desarrollos
Cambios normativos y de gestión
Usos existentes
Usos existentes
Proyectos detonantes
Proyectos detonantes
Proyectos detonantes
Proyectos detonantes
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Equipo de trabajo Grupo Argos
Ing. David Escobar Coordinación
Ing. Hernando Gomez Asesor técnico
Equipo de trabajo urbam EAFIT
Arq. Alejandro Echeverri Director
Ing. Francesco Orsini Director técnico
Urb. Juan Pablo Ospina Movilidad y transporte
Arq. Sebastián Bustamante Paisaje y espacio público
Urb. Daniel Carvalho Desarrollo urbano y sostenibilidad
Arq. Isabel Basombrío Forma urbana y espacio público
Arq. Ángela Duque Cartografía del proyecto
Arq. David Vélez Cartografía del proyecto
Lina Rojas Asistente
Asesores
Arq. Marco Montes Urbanismo
Arq. Juan Carlos García Simulación financiera
Departamento Administrativo de Planeación DAP – Medellín.
Agradecimientos
Agradecemos la participación del Metro de Medellín, Grupo Nutresa, Arquitectos e Ingenieros
Asociados AIA, La Lonja, Bancolombia, Cementos Argos, Ciudad del Río, Crystal, Smurfit Car-
tón de Colombia, Organización Chaid Neme, Sura, Congregación Mariana, Socoda – Familia
Gutiérrez, Coltabaco, Amtex, Proantioquia y TCC.
Julio, 2013
Página Webwww.eafit.edu.co/urbam