Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Situación
• Españ
Inmobilia Situación
Segundo Semestre
2016
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
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El mantenimiento del crecimiento económico, clave para consolidar la recuperación del mercado inmobiliario
La mejora de las ventas en un contexto de descenso de inventario está permitiendo la paulatina revalorización de los precios de la vivienda
En un entorno de descenso de rentabilidades, la senda observada de los precios residenciales está generando expectativas positivas, que se transformarán en un nuevo elemento que apoyará la demanda de vivienda
La buena evolución de la demanda ha provocado la reacción de la actividad constructora. La iniciación de viviendas, en máximos de los últimos años
La moderación de los determinantes macroeconómicos de la demanda será compensada, en parte, por la recuperación de las expectativas en torno a la evolución futura del sector
Madrid, el eje del mediterráneo y las dos comunidades insulares lideran la recuperación del sector en España
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Global
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
EE. UU. España
Eurozona
China 2017 2016
Baja Sube
Crecimiento mundial Débil, incierto y vulnerable a riesgos
2017 2016
2017 2016
2017 2016
Fuente: BBVA Research
1,6 2,0 3,1 2,3
1,6 1,5
6,4 5,7
3,0 3,2
Mundo 2017 2016
Latinoamérica
2017 2016
2,2 - 0,0
4 Se mantiene
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Prob
abili
dad
a co
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plaz
o
Severidad Fuente: BBVA Research
Vulnerabilidad en emergentes (endeudamiento
empresarial)
Brexit, crisis institucional
europea, Italia,
Grecia… Crisis
financiera en China
Riesgos globales Un escenario geopolítico complejo
Ralentización de la
economía de EEUU
(“Efecto Trump”)
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España
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Se confirma el sesgo positivo en 2016 Se revisa a la baja el crecimiento esperado en 2017
7 Fuente: BBVA Research a partir de INE
2015
2017
2016
3,2% 3,1% 2,3%
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Se confirma el sesgo positivo en 2016 Demanda interna y exportaciones: puntos de apoyo
8 Fuente: BBVA Research a partir de INE
España: contribuciones al crecimiento anualizado del PIB (promedio 3T15-2T16)
El consumo privado destaca como motor del crecimiento a corto plazo
Las exportaciones recuperan tracción pero su dinamismo se ve parcialmente compensado por la aceleración de las importaciones
La inversión productiva crece a pesar de haberse desacelerado durante el último año
Consumo privado
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0,5
Demanda externa neta
0,5
Resto demanda doméstica
0,2 2,1
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Se aproxima una desaceleración Menor crecimiento en EE.UU. y brexit en contra
Impacto estimado del brexit en el crecimiento del PIB en 2017 (diferencia respecto a escenario base en pp)
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Efecto en el PIB de España -0,4 -0,3%
-0,4%
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-0,6%
Fuente: BBVA Research a partir de INE
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Se aproxima una desaceleración Precios del petróleo bajos pero revisados al alza
10 Fuente: BBVA Research
España: impacto de la revisión acumulada del precio del petróleo (desviación del crecimiento anual en pp respecto al escenario base de hace seis meses)
El grueso del abaratamiento energético se debe a un aumento de la oferta y su impacto es positivo
Sin embargo, los precios se revisan al alza y, por tanto, su impacto a la baja
El soporte que proporciona este factor al crecimiento podría alcanzar en promedio los 0,6pp en 2016-2017
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2016 2017
Estimación en febrero de 2016 Estimación actual
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Se aproxima una desaceleración Política monetaria a favor pero con impacto decreciente
La disminución de los tipos de interés en el crédito bancario ha sido uno de los factores que más han favorecido el crecimiento en los últimos años
El riesgo de crédito y la barrera del tipo de interés cero sugieren que el impacto más relevante podría haber quedado atrás
España: contribución de la oferta de crédito al crecimiento del PIB (pp)
Fuente: BBVA Research
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2014 2015
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Se aproxima una desaceleración La incertidumbre se mantiene elevada
12 Fuente: BBVA Research a partir del EPU de Baker et al. (2015)
España: Incertidumbre de Política Económica (SM12 del componente idiosincrático en desviaciones típicas) Esta fuente de incertidumbre podría
estar restando 7 décimas al crecimiento del bienio 2016-2017
Es particularmente importante que no se prolongue la incertidumbre y se cumpla con el compromiso de reducir el déficit a niveles en torno al 3% del PIB a finales del año siguiente
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Elecciones generales
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Sector Inmobiliario
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Fuente: BBVA Research a partir de CIEN
España: venta de viviendas (acumulado 12 meses)
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La venta de viviendas continúa al alza
Las transacciones residenciales aumentaron el 11,8% interanual en los siete primeros meses del año
El progresivo descenso del inventario de vivienda nueva y la escasa salida al mercado de obra terminada están condicionando la elección de los hogares
En el primer semestre del año las operaciones de vivienda nueva apenas representaron el 10% del total.
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Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: venta de viviendas (indicador de normalización al 2T16)
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Se aprecia una elevada heterogeneidad regional
Las ventas de viviendas acumulaban diez trimestres consecutivos de crecimientos interanuales
La consolidación de la recuperación de la demanda es una realidad en casi todas las comunidades autónomas
En Baleares, Cataluña, Madrid o Canarias, la demanda ya ha superado el proceso de ajuste. En Extremadura, Galicia, Castilla-La Mancha o Navarra el proceso continúa
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Δ1Y (%) Δ2Y (%) z-score 9A
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: contribución al crecimiento interanual de las ventas de vivienda en el 1S16 (en pp)
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Elevada heterogeneidad en los segmentos de demanda
Los residentes en la misma comunidad autónoma son los que más contribuyen al crecimiento de las ventas en cada región
Hay regiones donde la demanda de ciudadanos extranjeros tiene mucha repercusión en la evolución de las ventas
La compra de viviendas por parte de residentes en otras regiones, cerró el semestre con una caída del 4,2% y muestra una mayor heterogeneidad
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Españones resid. en la CA Españoles resid. en otra CA
Extranjeros Otros
Total
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de SEPE
España: afiliados a la Seguridad Social (media mensual, datos CVEC)
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Mejoran los determinantes macro de la demanda
En los primeros seis meses del año, la economía creó empleo: según los datos EPA, los ocupados aumentaron en torno a los 200.000…
… favoreciendo el crecimiento de la renta bruta disponible de los hogares: 2,8% a/a en el 1S16
Pese al deterioro de los últimos meses, la confianza de los consumidores permanece en niveles máximos de los últimos años
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Fuente: BBVA Research a partir de BdE
España: flujo de nuevo crédito destinado por los hogares para compra de vivienda
La demanda de viviendas se mantiene fuerte El crédito hipotecario se mantiene fuerte
La política monetaria ultra-expansiva del Banco Central Europeo continúa estimulando la recuperación del crédito
La reducción de los tipos hipotecarios sigue debiéndose más a la acción del banco central que a la reducción de los spread por parte de las entidades financieras
El volumen de las nuevas operaciones de crédito para compra de vivienda ha continuado creciendo en 2016: 13,2% en el 1S16
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Variación Interanual (dch.)
Nuevas operaciones de cto. para compra de vivienda (izq.)
Tendencia (izd.)
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de BdE
Evolución ratio accesibilidad-riesgo BBVA
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La accesibilidad-riesgo en máximos
Los bajos costes de financiación y la progresiva mejora de la renta disponible de las familias mejoran la accesibilidad a la vivienda …
…todo ello a pesar de la paulatina recuperación mostrada por el precio
La ratio de accesibidad-riesgo de BBVA, que relaciona la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de la vivienda , continúa en máximos: 115% en el 2T16
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Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: compra e viviendas por extranjeros
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La demanda de extranjeros, un pilar importante
En el 1S16, la compra de viviendas por parte de los extranjeros creció el 20,8% interanual…
… lo que supone casi el 18% del total. Una proporción que en algunas Canarias y Baleares se sitúa en torno al 40%, o al 35% en C. Valenciana
Reino Unido, Alemania y Francia se mantienen como los principales países de origen en detrimento de Rusia. Riesgos en torno al brexit
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Nº viviendas (izd.) % respecto a total (dch.)
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: expectativas extrapoladas (%, evolución del precio de la vivienda)
La demanda de viviendas se mantiene fuerte Las expectativas, un nuevo revulsivo para la demanda
En torno al mercado residencial existe una componente de expectativas importante que afecta tanto a la demanda como la oferta de vivienda
Se aprecia una clara mejoría de las expectativas en torno a la evolución del mercado inmobiliario desde mediados de 2013…
... que apuntan hacia una revalorización de la vivienda en los próximos trimestres
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Expectativas (-1A) Expectativas (-2A)
Expectativas (-4A)
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de BdE, MFOM y BBVA Reserach
España: evolución coste de uso de capital residencial (%)
La demanda de viviendas se mantiene fuerte La vivienda, una alternativa de inversión
La mejora de las expectativas debiera ir transmitiéndose progresivamente a las valoraciones del sector, vía reducción en el coste de uso del capital residencial
Los costes de uso obtenidos se han reducido drásticamente desde finales de 2013. Bajos costes de financiación y expectativas crecientes: impulso para los precios y la demanda
Las expectativas de revalorización dan a la vivienda un mayor atractivo inversor, especialmente cuando los activos alternativos ofrecen rentabilidades poco atractivas
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Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: visados de viviendas (acumulado 12 meses)
La actividad constructora en máximos Evolución positiva en la iniciación de viviendas
La iniciación de viviendas sigue evolucionando positivamente: crecimiento interanual del 36,9% entre enero y julio
El empleo en la construcción evoluciona favorablemente pese al mal comportamiento de la obra pública
La finalización de viviendas continúa reduciéndose, lo que unido al aumento de las ventas apuntan a una reducción del inventario
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Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: visados de vivienda de obra nueva (crecimiento interanual, %)
La actividad constructora en máximos Elevada heterogeneidad en la iniciación de obras
La iniciación de viviendas evoluciona de manera muy diferente por comunidades autónomas
En Asturias, Castilla-La Mancha y Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y País Vasco la actividad constructora tiende a la normalización
Por el momento las viviendas terminadas no muestran crecimientos sólidos en ninguna región
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Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM
España: superficie de suelo transada (%, a/a media móvil 12 meses)
La actividad constructora en máximos El mercado de suelo resurge
El mercado del suelo también muestra un mayor dinamismo. La superficie vendida en el 1S16 creció el 19,2% interanual
Aumenta la proporción de transacciones llevadas a cabo por empresas: la dinamización del mercado viene del lado de las empresas
Este incremento vino acompañado por una revalorización del precio medio del suelo en el 1S16: 5,9% interanual
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Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM e INE
España: precio de la vivienda (%, variación interanual)
El precio de la vivienda evoluciona al alza Segundo año consecutivo de aumento de precios
Durante el primer semestre del año el precio de la vivienda ha continuado revalorizándose, yendo de más a menos
Desde el inicio de la recuperación, la revalorización de las viviendas vendidas (INE), superior a la de las viviendas en oferta (MFOM)
El crecimiento del precio de las viviendas de segunda mano se moderó en el 2T16 al tiempo que se intensificó entre las nuevas
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MFOM INE
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Fuente: BBVA Research a partir de MFOM e INE
España: precio de la vivienda en el 1S16 (%, variación interanual)
El precio de la vivienda evoluciona al alza Segundo año consecutivo de aumento de precios
E precio ha mantenido una elevada heterogeneidad geográfica en la primera mitad de 2016
El precio continúa mostrando una subida sólida en las áreas con una economía más activa y en los grandes receptores de turistas
El fuerte incremento que se apreció en 1T16 se moderó sensiblemente en el segundo en la mayor parte de las CC. AA.: volatilidad asociada a la incipiente recuperación
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Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Perspectivas 2016-2017 El sector seguirá creciendo a buen ritmo en 2017
En 2016 se consolidará la recuperación del sector inmobiliario, que sigue avanzando hacia su normalización. Pero el avance seguirá teniendo distintas velocidades, manteniéndose la heterogeneidad geográfica
La moderación de los determinantes macroeconómicos se compensará, en parte, por la evolución positiva de las expectativas del sector, lo que permitirá un crecimiento de las ventas en torno al 6,5%
El crecimiento de la demanda en un contexto de reducción del inventario asegura un nuevo incremento del precio de la vivienda: en torno al 3,5% de media anual
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La actividad constructora mantendrá su fortaleza y los visados firmados en 2017 se aproximará a las 90.000 unidades.
Por segundo año consecutivo la inversión residencial contribuirá de manera positiva al crecimiento de la economía, creciendo algo más del 3,0%
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Situación
Conclusiones
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El mantenimiento del crecimiento económico, clave para consolidar la recuperación del mercado inmobiliario
La mejora de las ventas en un contexto de descenso de inventario está permitiendo la paulatina revalorización de los precios de la vivienda
En un entorno de descenso de rentabilidades, la senda observada de los precios residenciales está generando expectativas positivas, que se transformarán en un nuevo elemento que apoyará la demanda de vivienda
La buena evolución de la demanda ha provocado la reacción de la actividad constructora. La iniciación de viviendas, en máximos de los últimos años
La moderación de los determinantes macroeconómicos de la demanda será compensada, en parte, por la recuperación de las expectativas en torno a la evolución futura del sector
Madrid, el eje del mediterráneo y las dos comunidades insulares lideran la recuperación del sector en España
Situación Inmobiliaria España. 2º Semestre 2016 18 de octubre de 2016
Situación
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Inmobilia Situación
Segundo Semestre
2016