Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ______________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 1
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª. VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL DE
SANTO AMARO - SP
AUTOS nº. 1010072-33.2017.8.26.0002
MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial,
nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – LOCAÇÃO
DE IMÓVEL que RHINOZ COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
move contra THIAGO GOMES OLIVEIRA E OUTROS, após realizar diligências e
vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no
presente trabalho:
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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel, constante da
matrícula sob nº. 216.241 no 11o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
fls. 78, da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que RHINOZ COMÉRCIO E
ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA move contra THIAGO GOMES OLIVEIRA E
OUTROS.
A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 84, para
avaliar o imóvel descrito acima.
- Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados
II - VISTORIA
1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Mário Linhares nº. 894,
Jardim Ingá na cidade de São Paulo.
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Vista do imóvel avaliando e seu respectivo entorno
2. ZONEAMENTO
Conforme Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Campo Limpo, Lei nº.
16.402/16 de 23 de março de 2016, o imóvel avaliando está inserido em ZM, Zona
Mista, cujas diretrizes estão detalhadas adiante através dos recortes do Mapa de
Uso e Ocupação do Solo e Quadro com as Características de Aproveitamento,
Dimensionamento e Ocupação dos Lotes, que consignam para o local os
seguintes paramentos:
Coeficiente de aproveitamento – mínimo: 0,30
básico: 1,00
máximo: 2,00
Taxa de ocupação máxima: 0,85
Adiante teremos o Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Região
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Quadro - Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes
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3. PLANTA GENÉRICA DE VALORES
Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-
se no Setor 169 e Quadra 265, que consigna para o local um Índice Fiscal de
461,00 para o exercício de 2017.
O recorte adiante refere-se a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitida
pela Prefeitura do Município de São Paulo.
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4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os
melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e
esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de
coleta de lixo.
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O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado,
dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede
de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro. Trata-se
de região com densidade demográfica baixa.
A Rua Mário Linhares é predominantemente residencial caracteriza-se por 80%
de domicílios constituído de casas, sobrados ou similares de padrão econômico a
simples e 20% de edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais com vários
domicílios de famílias distintas.
Analisando as redondezas a signatária constatou tratar-se de área classificada
como 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para
Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com
10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00
metros.
5. ACESSO
Através da Avenidas Nove de Julho, Marginal Pinheiros e Avenida Carlos
Caldeira Filho, distando aproximadamente a 20 km da Praça da Sé, marco zero
da Capital.
6. DIMENSÕES DO TERRENO
O terreno referente ao imóvel objeto da presente avaliação possui 5,85 metros de
frente para a Rua Mário Linhares, encerrando uma área de 125,775 m², conforme
matrícula nº 216.241 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo,
descrito adiante:
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IMÓVEL: - Terreno situado as Rua Mário Linhares, parte do
lote nº 51 da quadra U, do loteamento denominado Ingá, no
bairro da Capelinha, 29º Subdistrito – Santo Amaro,
localizado do lado direito de quem da Rua Mário Linhares
olha o terreno, medindo 5,85 m de frente, igual largura nos
fundos, onde divide com lote 15, por 21,50 da frente aos
fundos, em ambos os lados, com área de 125,775 m²,
confrontando do lado direito, visto da rua, com o lote 50, do
lado esquerdo com a outra parte do lote nº 51.
7. BENFEITORIAS
Sobre o terreno acima descrito esta erigida uma edificação com 04 (quatro)
residências, possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos:
- Pavimento Térreo – Casa 1
Garagem coberta : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Sala : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Dormitório : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Banheiro : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
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Cozinha. : Piso : Cerâmica
Paredes Pintura látex
Teto Pintura látex
Área de serviço. : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
- Pavimento superior – Casa 2
Sala : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Dormitório 1 : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Dormitório 2 : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Dormitório 3 : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Banheiro : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Cozinha : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Área de serviço : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
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Escada para cobertura : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
- Cobertura - Casa 2
Sala TV : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Área coberta : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Telha de fibrocimento
Área churrasq. e terraço : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Telha de fibrocimento
- Pavimento inferior 1 – Casa 3
Sala : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Dormitório : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Banheiro Social : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Cozinha : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Área de serviço : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
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- Pavimento inferior 2 – Casa 4
Sala : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Dormitório : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Banheiro : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Cozinha : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Área de serviço : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto Pintura látex
Padrão do imóvel : Casa Padrão Simples
Conservação : Necessitando de Reparos Simples
Idade : 21 anos
Área construída 369,00 m² - medido no local
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8. CROQUI DAS RESIDÊNCIAS
Casa 2 Casa 1
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9. FOTOS ILUSTRATIVAS
Foto nº. 1 – Vista parcial da Rua Mário Linhares, onde se localiza o imóvel de
matrícula nº 216.241 avaliado no presente laudo.
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Foto nº. 2 – Vista parcial da fachada do imóvel avaliando.
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Foto nº. 3 – Outra vista parcial da fachada.
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- Pavimento Térreo – Casa 1
Foto nº. 4 – Vista da área destinada a guarda de veículos.
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Foto nº. 5 – Vista da sala.
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Foto nº. 6 – Vista do dormitório.
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Foto nº. 7 – Vista da cozinha.
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Foto nº. 8 – Vista do banheiro social.
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Foto nº. 9 – Vista da área de serviço.
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- 1º Pavimento Superior – Casa 2
Foto nº. 10 – Vista do dormitório 1.
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Foto nº. 11 – Vista do dormitório 2.
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Foto nº. 12 – Vista do dormitório 3.
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Foto nº. 13 – Vista do banheiro social.
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Foto nº. 14 – Vista da cozinha.
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Foto nº. 15 – Vista da área de serviço.
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- Cobertura – Casa 2
Foto nº. 16 – Vista da sala de televisão.
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Foto nº. 17 – Vista da lavanderia.
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Foto nº. 18 – Vista parcial da churrasqueira e terraço descoberto.
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- 1º Pavimento Inferior – Casa 3
Foto nº. 19 – Vista da porta de entrada da casa 2.
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Foto nº. 20 – Vista da sala.
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Foto nº. 21 – Vista do dormitório.
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Foto nº. 22 – Vista do banheiro social.
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Foto nº. 23 – Vista da cozinha.
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Foto nº. 24 – Vista parcial da área de serviço.
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Foto nº. 25 – Outra vista parcial da área de serviço.
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- 2º Pavimento Inferior – Casa 4
Foto nº. 26 – Vista da entrada da casa 3.
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Foto nº. 27 – Vista parcial da sala.
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Foto nº. 28 – Outra vista parcial da sala.
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Foto nº. 29 – Vista do dormitório.
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Foto nº. 30 – Vista do banheiro social.
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Foto nº. 31 – Vista da cozinha.
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Foto nº. 32 – Vista da área de serviço.
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III - AVALIAÇÃO
1. CRITÉRIO ADOTADO
1.1. Método Evolutivo
O método a ser utilizado é o Método Evolutivo. Sua aplicação se resume na
determinação do Valor Unitário de Terreno nesta região, a partir de Elementos
Comparativos coletados dos quais extraiu-se a Média Aritmética Saneada, após
sua homogeneização segundo os ajustes determinados pela Norma para
Avaliação de Terrenos Urbanos – IBAPE/SP – 2005.
No tratamento dos elementos comparativos, os imóveis deverão ser enquadrados
na 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para
Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com
10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00
metros.
1.2. Fator oferta
Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de
cobrir a elasticidade de negócios.
1.3. Fator transposição
O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica
de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 461,00 para o ano de
2017.
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1.4. Fator Padrão
Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será
empregado o fator correspondente a faixa intermediária do item 1.2.4 – Casa
Padrão Simples, ou seja: 1,056 de R8N, onde teremos a seguinte descrição:
Edificações térreas ou assobradadas podendo ser geminadas, inclusive de ambos
os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples geralmente compostas de
sala, um ou mais dormitórios, banheiro cozinha, podendo dispor de dependências
externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de
concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas
interna e externamente. Cobertura em laje pré moldada impermeabilizada ou
telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas
externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou
revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente
pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas,
cerâmica ou equivalente, na principal.
Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos
econômicos e simples tais, como :
Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete
Paredes: pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas
áreas molhadas.
Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicadas na própria laje ou sobre
madeira comum.
Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais,
dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples.
Instalações elétricas: embutidas com pontos de iluminação básicos, reduzido
número de tomadas e utilizando componentes comuns.
Esquadrias: madeira, ferro, e/ou alumínio de padrão popular.
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1.5. Fator Obsolescência
O fator obsolescência para as benfeitorias do imóvel objeto do presente laudo e
dos elementos comparativos pesquisados, será determinado através da
adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o tipo de construção e
acabamento, bem como o estado de conservação da edificação.
2. MÉTODO EVOLUTIVO
2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO
2.1.1. Determinação do valor Unitário Básico (VUB)
A - Serão aplicados na homogeneização e cálculo do unitário médio de terreno os
fatores relacionados nos itens descritos anteriormente (1.2; 1.3; 1.4 e 1,5), onde
teremos adiante o tratamento dos elementos coletados:
B – Tratamento dos elementos coletados
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 49
ELEMENTO Nº 1 Local : Rua Maria Isabel de Medeiros nº 44 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 091
094 / 119
I. Local : 460,00 Fonte : Haver Imóveis Informante : Sr. Toninho Telefone : 5842-2099 Oferta : R$ 400.000,00 Data : fev/2017 Área : 132,00 m² Frente : 6,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 62,00 m² Idade : 40 anos Obsolescência : 0,561 (e) Padrão : 0,912
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,561 x 0,912 x 62,00 m² = R$ 41.123,03
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/6,00)0,20 = 1,108 3. Coeficiente de profundidade : (25,00/22,00)0,50 = 1,066 4. Fator transposição : 461,00/460,00 = 1,002 Vu1 = (R$ 400.000,00 x 0,9 – R$ 41.123,03) x (1,108 + 1,066 + 1,002 - 3,000 + 1,000)
132,00 m²
Vu1 = R$ 2.840,00/m²
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 50
ELEMENTO Nº 2 Local : Rua Clarimundo Gonçalves nº 214 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 088
094 / 119
I. Local : 456,00 Fonte : Via Ernesto Imóveis
Informante : Sr. Pedro Telefone : 5842-6381 Oferta : R$ 390.000,00 Data : fev/2017 Área : 177,00 m² Frente : 7,60 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 110,00 m² Idade : 35 anos Obsolescência : 0,609 (e) Padrão : 0,912
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,609 x 0,912 x 110,00 m² = R$ 79.202,79
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/7,60)0,20 = 1,056 3. Coeficiente de profundidade : (25,00/23,29)0,50 = 1,036 4. Fator transposição : 461,00/456,00 = 1,011 Vu2 = (R$ 390.000,00 x 0,9 – R$ 79.202,79) x (1,056 + 1,036 + 1,011 - 3,000 + 1,000)
177,00 m²
Vu2 = R$ 1.694,00/m²
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 51
ELEMENTO Nº 3 Local : Rua Coatinga nº 349 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 245
094 / 119
I. Local : 483,00 Fonte : Jardim Imóveis Informante : Sra. Alessandra Telefone : 5841-7319 Oferta : R$ 700.000,00 Data : fev/2017 Área : 200,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 160,00 m² Idade : 30 anos Obsolescência : 0,655 (e) Padrão : 0,912
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,655 x 0,912 x 160,00 m² = R$ 123.905,84
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,00)0,20 = 1,149 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 461,00/483,00 = 0,954 Vu3 = (R$ 700.000,00 x 0,9 – R$ 123.905,84) x (1,149 + 1,000 + 0,954 - 3,000 + 1,000)
200,00 m²
Vu3 = R$ 2.791,00/m²
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 52
ELEMENTO Nº 4 Local : Rua Coatinga nº 295 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 245
094 / 119
I. Local : 483,00 Fonte : Proprietário Informante : Sr. Agnaldo Telefone : 98054-2238 Oferta : R$ 380.000,00 Data : fev/2017 Área : 140,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 81,00 m² Idade : 40 anos Obsolescência : 0,494 (f) Padrão : 0,912
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,494 x 0,912 x 81,00 m² = R$ 47.308,86
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,00)0,20 = 1,149 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 461,00/483,00 = 0,954 Vu4 = (R$ 380.000,00 x 0,9 – R$ 47.308,86) x (1,149 + 1,000 + 0,954 - 3,000 + 1,000)
140,00 m²
Vu4 = R$ 2.322,00/m²
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 53
ELEMENTO Nº 5 Local : Rua Coatinga nº 166 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 077
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I. Local : 392,00 Fonte : Mediar Imóveis Informante : Sr. Manoel Telefone : 5841-2459 Oferta : R$ 600.000,00 Data : fev/2017 Área : 334,00 m² Frente : 10,00 m Observação : Casa Padrão Econômico Área construída : 90,00 m² Idade : 50 anos Obsolescência : 0,346 (f) Padrão : 0,786
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,346 x 0,786 x 90,00 m² = R$ 31.730,49
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/10,00)0,20 = 1,000 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 461,00/392,00 = 1,176 Vu5 = (R$ 600.000,00 x 0,9 – R$ 31.730,49) x (1,000 + 1,000 + 1,176 - 3,000 + 1,000)
334,00 m²
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ELEMENTO Nº 6 Local : Rua Coatinga nº 48 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 075
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I. Local : 409,00 Fonte : Mário Belträo Imóveis Informante : Sr. José Telefone : 3731-6300 Oferta : R$ 350.000,00 Data : fev/2017 Área : 138,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 137,00 m² Idade : 25 anos Obsolescência : 0,696 (e) Padrão : 1,056
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,696 x 1,056 x 137,00 m² = R$ 130.535,73
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,00)0,20 = 1,149 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 461,00/409,00 = 1,127 Vu6 = (R$ 350.000,00 x 0,9 – R$ 130.535,73) x (1,149 + 1,000 + 1,127 - 3,000 + 1,000)
138,00 m²
Vu6 = R$ 1.705,00/m²
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ELEMENTO Nº 7 Local : Rua Maria Isabel de Medeiros nº 245 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 169 – 090
094 / 119
I. Local : 473,00 Fonte : Marcelos's Imóveis Informante : Sr. Wilson Telefone : 5511-2104 Oferta : R$ 600.000,00 Data : fev/2017 Área : 125,00 m² Frente : 6,25 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 145,00 m² Idade : 30 anos Obsolescência : 0,710 (d) Padrão : 1,056
Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,710 x 1,056 x 145,00 m² = R$ 140.937,30
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/6,25)0,20 = 1,099 3. Coeficiente de profundidade : (25,00/20,00)0,50 = 1,118 4. Fator transposição : 461,00/473,00 = 0,975 Vu7 = (R$ 600.000,00 x 0,9 – R$ 140.937,30) x (1,099 + 1,118 + 0,975 - 3,000 + 1,000)
125,00 m²
Vu7 = R$ 3.802,00/m²
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b) Média Aritmética
ELEMENTOS R$/m2
1.........................................................................................................R$ 2.840,00/m2
2.........................................................................................................R$ 1.694,00m2
3.........................................................................................................R$ 2.791,00/m2
4.........................................................................................................R$ 2.322,00/m2
5.........................................................................................................R$ 1.789,00/m2
6.........................................................................................................R$ 1.705,00m2
7.........................................................................................................R$ 3.802,00/m2
Ma = R$ 16.943,00 = R$ 2.420,43/m2 7 elementos
LIMITES:
Inferior : R$ 2.420,43/m2 x 0,700 = R$ 1.694,30/m2
Superior : R$ 2.420,43/m2 x 1,300 = R$ 3.146,56/m2
Eliminando – se o elemento mais discrepante nº 7, teremos a seguinte média
aritmética saneada.
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c) Média Aritmética Saneada
Ma = R$ 16.943,00 - R$ 3.802,00 = R$ 2.190,17/m2 6 elementos
Inferior : R$ 2.190,17/m2 x 0,700 = R$ 1.533,12/m2
Superior : R$ 2.190,17/m2 x 1,300 = R$ 2.847,22/m2
Como não existem mais elementos discrepantes, teremos a seguinte Média
Aritmética Saneada:
Mas = R$ 2.190,17/m2 para fevereiro de 2017 (dois mil, cento e noventa reais e dezessete centavos)
2.1.2. Cálculo dos coeficientes de homogeneização
a) Coeficiente de Frente (Cf) Cf = (Fp/Fr) 0,20
Cf = (5,85/10,00) 0,20
Cf = 0,898
b) Coeficiente de Profundidade (Cp) Cp = (Fp/Fr)0,50
Cp = (21,50/25,00)0,50
Cp = 0,927
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2.1.3. Valor do terreno (Vt )
O valor do terreno será dado pela expressão:
Vt = Vu x At x (Cf x Cp – 2,000 +1,000) x FI
Vt = valor do terreno
Vu = valor unitário básico de terreno = R$ 2.190,17/m2
At = Área total do terreno = 125,775 m2
Cf = coeficiente de frente = 0,898
C p = coeficiente de profundidade = 0,927
FI = fração ideal = 1,000
Vt = R$ 2.190,17/m2 x 125,775 m2 x (0,898 + 0,927 - 2,000 + 1,000) x 1,000
Vt = R$ 227.261,00 para fevereiro de 2017 (duzentos e vinte e sete mil, duzentos e sessenta e um reais)
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2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
2.2.1. Valor Unitário das Benfeitorias
As características descritas permitem enquadrar a construção principal do imóvel
avaliado no presente laudo em Casa Padrão Simples, segundo o Estudo “Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP.
Vub = 1,056 x R8N (fevereiro/2017 – índice Sinduscon)
Vub = 1,056 x R$ 1.296,39/m2
Vub = R$ 1.368,98/m2 (um mil, trezentos e sessenta e oito reais e noventa e oito centavos)
2.2.2. Fator Obsolescência
O fator obsolescência para as construções do imóvel avaliado no presente
capítulo, será determinado através da adequação do método Ross/Heidecke.
O fator obsolescência Fo é determinado pela expressão:
Fo = R + K x (1 – R)
R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20
K = coeficiente de Ross/Heideck = 21/70 = 0,300 30,00%
K = 0,659 (e)
Fo = 0,20 + 0,659 x (1 - 0,20)
Fo = 0,727
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2.2.3. Valor das Benfeitorias (Vvb)
Vvb = Vub x A x Fo onde:
Vvb = valor de venda da benfeitoria
Vub = valor unitário de venda do metro quadrado = R$ 1.368,98/m2
A = Área construída = 369,00 m2
Fo = fator obsolescência fixado em função da idade e estado de conservação da
construção = 0,727
Vvb = R$ 1.368,98/m2 x 369,00 m2 x 0,727
Vvb = R$ 367.744,00 para fevereiro de 2017 (trezentos e sessenta e sete mil, setecentos e quarenta e quatro mil reais)
2.3. VALOR DO IMÓVEL (Vi)
O valor do imóvel avaliando será dado pela soma das parcelas terreno e
benfeitorias:
Vi = Vt + Vvba
Vi = R$ 227.261,00 + R$ 367.744,00
Vi = R$ 595.000,00 para fevereiro de 2017 (quinhentos e noventa e cinco mil reais)
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IV - ENCERRAMENTO
Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o presente laudo de
avaliação em 61 (sessenta e uma) folhas, sendo esta a última datada e assinada.
São Paulo, 21 de setembro de 2017.
MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial
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