ADICAE Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros Pierda el miedo a negociar con su banco Reclame frente a las prácticas y claúsulas abusivas Este cuadernillo ha sido subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Política Social.Su contenido es de responsabilidad exclusiva de la Asociación GUÍA PRÁCTICA DE ADICAE SOBRE HIPOTECAS Infórmese y actúe sobre su hipoteca en tiempos de crisis LÍBRESE DE LOS EFECTOS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA LÍBRESE DE LOS EFECTOS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA
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ADICAEAsociación de Usuarios deBancos, Cajas y Seguros
� Pierda el miedo a negociar consu banco
� Reclame frente a las prácticasy claúsulas abusivas
Este cuadernillo ha sido subvencionado por el Ministerio deSanidad y Política Social.Su contenido es de responsabilidadexclusiva de la Asociación
ESTE CUADERNILLO HA SIDO SUBVENCIONADOPOR EL MINISTERIO DE SANIDAD Y POLÍTICASOCIAL. SU CONTENIDO ES DE RESPONSABILIDADEXCLUSIVA DE LA ASOCIACIÓN
La Plataforma Hipotecaria deADICAE le ayuda pág. 3
Conozca su hipotecapaso a paso pág. 4-5-6
El negocio de los productosvinculados pág. 7
ADICAE alerta: bancos y cajassiguen exprimiendo alconsumidor pág. 8-9
Novación y subrogación:mejore su hipoteca pág. 10-11
Acciones de ADICAE contra losclips y claúsulas suelo pág. 12
Cómo afrontar una situaciónde impago pág. 13
La dación en pago:la última opción pág. 14
ADICAEAsociación de Usuarios de Bancos,Cajas y Seguros
Colabora:
La compra de una vivienda es la decisión económica másimportante para los consumidores españoles y para algunosse está convirtiendo en un auténtico suplicio. En el año 2007,ADICAE concluyó en un importante estudio sobre “La realidaddel crédito en España” que un 92% de los consumidores noconocía algún elemento fundamental de su hipoteca y demos-tró los abusos de todo tipo de entidades financieras sobre losconsumidores.
Hoy en día, tras el derrumbe del vergonzoso y abusivo nego-cio hipotecario y la explosión de la burbuja inmobiliaria anun-ciada por ADICAE, están saliendo a relucir las miserias de labanca española. El inicio de la larga crisis ha puesto de mani-fiesto numerosos abusos de las entidades en forma de cláu-sulas y prácticas abusivas, colocación de productos tóxicos,etc. todo ello tratando de maquillar sus maltrechos balances acosta del bolsillo de los consumidores.
A pesar de que los bancos han contribuído decisivamente a lasituación actual de crisis y sobreendeudamiento, han sido losúnicos que han recibido ayudas cuantiosas por parte de lospoderes públicos; mientras, los consumidores estamos sopor-tando el peso de la crisis, tenemos atados pies y manos ydependemos de la negociación y la voluntad de nuestroBanco o Caja para superar situaciones de impago en los cré-ditos. Vender la vivienda ni siquiera parece una solución por-que no servirá para cubrir la deuda. Mientras, el negocio con-tinúa.
ADICAE defiende la aprobación de una ley de sobreendeuda-miento familiar que proteja al consumidor sobreendeudadoreordenándose sus deudas y estableciendo vías de comunica-ción directa entre entidades de crédito y asociaciones deconsumidores para la resolución rápida y amistosa de estassituaciones. De igual forma, abordando el nuevo modelo en elque la actual crisis debe desembocar, ADICAE propone unaregulación y control del crédito, la reforma de la normativa detransparencia bancaria y la regulación de la publicidad finan-ciera, uno de los principales males del sistema financiero.
ADICAE con este folleto informativo quiere mejorar la informa-ción y formación de los ciudadanos acerca de sus derechos ala hora de contratar, negociar o cambiar de hipoteca y cómoactuar cuando haya problemas con la hipoteca que, a buenseguro, se producirán en un escenario de crisis y abusoscomo el actual.
LOS CONSUMIDORES ANTE LAGRAVE CRISIS HIPOTECARIAFinancie la vivienda en las mejores condicionesy defienda sus derechos en las hipotecas
La Plataforma Hipotecaria de ADICAEha editado este folleto para darle todala información que necesita para cono-cer AL DETALLE su préstamo hipoteca-rio y cómo renegociar las condicionespara evitar caer en una situación deimpago. Si ya es una de las personasque ha impagado una cuota de su prés-tamo, en ADICAE conocemos todos lospasos a seguir para intentar evitar laventa de su vivienda.
Desde el año 2007, más de 60.000 personas que han obtenido información sobre suhipoteca en ADICAE y orientación para intentar llegar a fin de mes y hacer frente asus deudas procedentes de créditos de todo tipo pero fundamentalmente hipoteca-rios. Para ellos y la ciudadanía en general la Plataforma Hipotecaria de ADICAE es larespuesta al grave problema hipotecario y de crédito que existe en nuestro país.
LA PLATAFORMA HIPOTECARIA DE ADICAE contra los préstamos y créditos abusivos
Téngalo claro...Bancos, Cajas y Constructoras se
han enriquecido todos estosaños. El consumidor no tiene quepagar ahora la crisis. Incluso elEstado tiene responsabilidad.
TODOS DEBEN COLABORARPARA SUPERARLA.
¿QUÉ OFRECE Y QUÉ
OBJETIVOS PERSIGUE?
� Información sobre las condicionesde su préstamos hipotecarios quepuedan estar costándole más dine-ro del necesario (actualizacionesincorrectas, productos vinculados,tipos de interés).
� Presentar las reclamaciones y escritosque sean necesarios para reclamarpor los abusos de su Banco o Caja.
� Apoyar y orientar a los hipotecadoscon problemas de endeudamiento.
� Reivindicar medidas de urgenciapara sanear el sobreendeudamiento.
� Agrupar a los afectados en comitéspara lograr la movilización de susintereses.
Protéjase de su hipoteca en la web de ADICAE
� Conozca sus derechosa la ahora de contratary renegociar las condi-ciones.
� Cómo actuar en casode dificultades parapagar la cuota.
� Con simuladores hipo-tecarios para conocerlo que va a pagar.
Los más habitual es solicitar un80% del valor de tasación denuestra vivienda. Pedir cantida-des superiores (por ejemplo deun 100% o 120%) supone que elbanco nos puede exigir mayo-res garantías (por ej. incluíravalistas que se responsabili-cen de la deuda).
Este acceso desproporcionado al crédi-to ha provocado que en la actualidad albajar el precio de las viviendas, el con-sumidor posea una deuda muchomayor que el valor de su inmueble.
¿Quién efectúa la tasación?
Bancos y Cajas tasarán la vivienda paraconocer su valor, ya que será la garan-tía del préstamo. La efectúa una socie-dad de tasación autorizada por elBanco de España y las entidades decrédito obligan al consumidor a pagar-la. No acepte sin más: negocie paraque no le carguen a usted este coste. Elconsumidor tiene derecho a proponeral banco o caja la entidad que vaya atasar la vivienda.
Desde todos los sectores se ha denun-ciado la falta de independencia de estasempresas y su vinculación directa conla banca y sus intereses. Para ambos,cuanto más valor tenga el piso, másbeneficio les supone su actividad.
¿Qué es el interés? Se refiere a lo que nos “cobra”la entidad financiera como pre-cio del dinero prestado. Sedetermina en función de unosíndices más un diferencial.
No acepte que le impongancualquier interés a cambio deconcederle un crédito.
¿Cuáles son los índicesoficiales para calcular el
préstamo a interés variable?
El más conocido y empleado es elEuribor, también existen el IRPH elCECA y Deuda Pública. Estos índices ofi-ciales tienen la característica de serpúblicos, objetivos y verificables, ya quese calculan conforme a un procedimien-to matemático aprobado por el Bancode España y se publican en el BoletínOficial del Estado. No se fíe de otrosíndices distintos a estos, ya que puedentener trampa. Y, puestos a elegir, quéde-se con el Euribor, es el más barato.
CONOZCA SU HIPOTECA PASO A PASO Que no le confundan
Téngalo claro...El tipo que más interesa alconsumidor es el euribor, másbajo que otros como IRPH o CECA
que benefician a las entidades. Si
el euribor en noviembre del 2,009
estaba al 1.231 el IRPH bancosestaba al 2,487 y el IRPH Cajasestaba al 3,123,
Es fundamental que el consumidor se familiarice con algunos conceptos de lashipotecas independientemente de que haya contratado ya una o esté pensandohacerlo. CONOCER BIEN SU HIPOTECA PUEDE AHORRARLE MUCHO DINERO.
Es el margen que las entidades finan-cieras añaden al índice de referenciautilizado. Por ejemplo “euribor + 0,5anual”. El resultado es que debemospagar como interés un 2,5% (2%+0,5%).
Compruebe si su banco le ha vendidoalgún producto para rebajarle su diferen-cial y si lo ha hecho en la propia escritura.
¿Interesa un préstamo atipo fijo o variable?
Préstamos a tipo fijo: el tipo de interésno varía durante todo el período y, porlo tanto, la cuota será invariable a lolargo de toda la vida del préstamo. -Ventajas: Sabemos lo que vamos apagar siempre, y que las oscilacionesde subida de tipo de interés no nosafectarán. -Inconvenientes: No permite beneficiar-se de las bajadas de tipo de interés, loscostes de cancelación anticipada sonmayores y el plazo de amortización esmenor, lo que exige que la cuota men-sual sea más alta.
Préstamos a tipo variable: el tipo quese aplica para calcular los interesesvaría según lo hace el índice elegido(euribor a 1 año, por ejemplo) lo queinfluye en la mayor o menor cuotamensual a pagar. Las ventajas de lospréstamos variables, al contrario de los
fijos, es que adaptamos nuestro tipo deinterés a las posibles bajadas quesuponga el mercado. Aunque en casode subidas también pagaremos más. Serevisa al alza o a la baja anualmente
Préstamos mixtos: se trata de préstamosdonde se combinan las característicasanteriores durante un plazo de tiempo.Ejemplo: 1 año a interés fijo (4 ó 5 %),luego variable.
No acepte un tipo fijo muy alto los pri-meros años y menos aún si los tipos deinterés están en valores mínimos. Esedinero es suyo. No lo regale al banco.
Préstamos con cuota de amortizaciónfija: son préstamos a interés variable enlos que la cuota de amortización perma-nece invariable con independencia de laevolución de los tipos de interés. Unarevisión al alza de los tipos de interésalarga el plazo del préstamo, y unarevisión a la baja lo acorta.
Tome nota...Hoy en día los diferenciales en lasnuevas hipotecas son más elevados,para compensar la bajada de tipos yque las entidades puedan así seguirobteniendo jugosos beneficios. Negocie y exija la revisión a la bajade estos diferenciales.
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Las claves de la actualcrisis y su repercusión enlos consumidores
Es el importe que paga periódicamente(generalmente cada mes) por un présta-mo hipotecario, compuesto por unaparte de capital (amortización) y otra deintereses. El cálculo de la cuotas depen-de del importe de préstamo solicitado,del tipo de interés, del plazo y del siste-ma con el que se calcule la amortiza-ción. El sistema de cálculo más habituales el de “cuota constante”, en el que elimporte de los intereses se va reducien-do de forma proporcional a medida quepagamos capital.
Comisiones en los préstamos:costosas e improcedentes
Comisión de apertura: la suelen cobraren el momento de la concesión, e inclu-ye los conceptos de gastos de estudio,concesión y tramitación del préstamo.Es un porcentaje sobre el total del capi-tal que se solicita como préstamo.Asegúrese de que se corresponde conun servicio realmente prestado.
Comisión o compensación de cancela-ción, parcial o total: se aplica si paga-mos anticipadamente una parte (cance-lación parcial) o la totalidad (cancelacióntotal) del préstamo solicitado. Sobretodo no deje que le apliquen una comi-sión por amortización parcial: a usted leinteresa ir amortizando partes del capi-tal con lo que se ahorrará intereses.
La comisión de cancelación en présta-mos a interés variable asciende al0,5% del capital pendiente siempre queno haya pactado un porcentaje inferior.
Comisión por cambio de hipoteca aotra entidad (subrogación):� Cuando la amortización anticipada seproduzca dentro de los cinco primerosaños de vida del crédito o préstamo,asciende al 0,5 % del capital amortizadoanticipadamente .� Cuando la amortización anticipada seproduzca en un momento posterior,asciende al 0,25 por ciento del capitalamortizado anticipadamente.
En los préstamos a tipo fijo no existenporcentajes establecidos por ley paralas comisiones por subrogación, pero elBanco de España considera mala prácti-ca bancaria cobrar una comisión porcancelación superior al 2,5%.
Comisión por cancelación de présta-mos y créditos hipotecarios a tipofijo o mixto:
La entidad de crédito puede cobrarnoscuando cancelamos el préstamo una“compensación por riesgo de tipo deinterés”. Su cálculo debe figurar en laescritura de préstamo y ajustarse a loque exige la ley.
ADICAE le recuerda quetodas las comisiones sonnegociables. Solicíte nuestros modelos parareclamar en formatopapel y CD.
Téngalo claro...Cuidado con el sistema de “cuotacreciente”: la cuota aumenta cadaaño en un porcentaje prefijado.Aunque al principio se paguemenos al final la cuota puedehacerse insoportable y ademáspagamos más intereses.
Bancos y Cajas quieren hacer más negocio Que no le cuelen un producto que no necesita
¿Qué seguro debo opuedo contratar?
El seguro más habitual (casi obligato-rio) en un préstamo hipotecario es el dedaños e incendio. Todos los demás,(multirriesgo del hogar, seguros de vidao de amortización de capital, etc) sonvoluntarios y se pueden contratar si leconviene al consumidor.
No existe ninguna norma legal queexija al consumidor expresamentecontratar ningún seguro.
La contratación de seguros debe depen-der de los riesgos que quiera cubrir elconsumidor según sus necesidades.Además, la realidad está demostrandoque los beneficiarios son las entidadesfinancieras y sus aseguradoras vincula-das y no los consumidores. Esto eslegal, pero maniata al consumidor yfaculta al banco a elegir contra quién sedirige (avalistas, herederos) si ocurrealgún siniestro.
Otras vinculaciones: todavíamás abusos
No conformes con colocar seguros lasentidades exigen la contratación de pla-nes de pensiones, tarjetas de crédito yhacer una serie de aportaciones o gas-tos anuales con ellos.
No contrate estos productos si no losnecesita. La Ley no le obliga.
Eche cuentas coste-rebajas.
- Seguro de incendios. Único seguromínimo que pueden exigirle. Sólo porel valor de construcción.
- Seguro de hogar. Sólo si le interesa.Contiene la cobertura de incendios yademás el contenido de la vivienda(muebles,etc.).
- Seguro de amortización de préstamo.Sólo interesa si tiene una profesión deriesgo. En caso de fallecimiento del titu-lar del préstamo permite extinguir ladeuda que quedase pendiente en esafecha. No olvide que el beneficiariodirecto será la entidad de crédito.
- Seguro de vida. No tiene obligaciónde contratarlo. Funciona como el deamortización pero en este caso los bene-ficiarios serán los herederos, y éstostendrán que hacer frente a la deudadel fallecido.
- Seguro de desempleo. Demasiadasexclusiones. El seguro está destinado acubrir a los trabajadores por cuenta ajenacon un contrato fijo en el caso de impagode cuotas. Durante los años 2005-2008 seha comercializado de forma indiscrimina-da a todo tipo de trabajadores, inclusotemporales, por lo que muchos de ellos alquedarse en el desempleo no han podidobeneficiarse de las coberturas del seguro.
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A la hora de negociar muchos bancos y cajas de ahorros condicionan la rebaja deldiferencial a la contratación de algunos productos y servicios financieros de la enti-dad. Legalmente no existe obligación de que el consumidor contrate junto con elpréstamo hipotecario ningún otro producto. Lo más común es que nos pidan domi-ciliar la nómina, abrir una cuenta, etc., es decir, productos no excesivamente costo-sos. El problema puede venir cuando lo que se nos “coloca” sea caro e innecesa-rio. Incluso pueden darse casos en los que la contratación no lleve aparejada nin-guna rebaja o beneficio para el consumidor. Esté atento.
Concesión de hipotecascrementando así los interego de la vida del préstamomenores pero a la larga elpagando más en conceptoperpetúa el crédito.
¿Qué tiene que decir el Bael endeudamiento perpetu
ABUSOS EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
ADICAE desarrolló durante 2007 el estudio “La realidad delcrédito en España”. La investigación puso de manifiesto entreotros los siguientes incumplimientos:
� 50% de incumplimiento” en la obligación de entregar el folletoinformativo.
� 35% de los folletos publicitarios no reflejan la TAE.� el 70% de los mismos no había pasado por el Banco de España.
¿Porqué el Banco de España ni inspecciona como lo haceADICAE ni sanciona las irregularidades? ¿Hasta cuándo habrácrédito sin reglas de juego claras en nuestro país?
ADICAE ALERTA: BANCOS Y CA JAY SIGUEN EXPRIMIEND
“CLÁUSULAS ABUSIVAS EN SU
ABSURDAS Y ABUSIVAS CLÁUSULAS SUELO ENLOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
El 45% de los consumidores hipotecados no se benefi-cian de la bajada del Euribor por culpa de la banca.
La plataforma hipotecaria de ADICAE ha detectados “meca-nismos de blindaje” en los préstamos hipotecarios perjudicia-les para los consumidores. Lo más utilizados por bancos y ca-jas son las “cláusulas suelo”, desconocida para muchos con-sumidores, que impide que la bajada del Euribor se aplique asu hipoteca. Casi el 50% de las Hipotecas que se firmaron enlos últimos años de la burbuja inmobiliaria tiene este tipo decláusula que oscila entre un “suelo límite” del 3 al 4,5 % de mí-nimo y alrededor del 10% como máximo (recordemos que elmáximo histórico del Euribor no pasó del 5,75%).
Si contrató un préstamo a interés variable ¿qué sentido tieneque no pueda beneficiarme de la bajada de tipos? ¿Acaso lecolocaron esta cláusula sin saberlo?
“TASACIONES HINCHADAS Y EXCESI-VA CONCESIÓN DE CRÉDITO”
Se concedieron préstamos hipotecariosya no sólo del 100% del valor de la vivienda,si no que incluso se incluían otros gastosllegando a concesiones del 120%.
Tras el pinchazo de la burbuja, el valor delos inmuebles ha bajado por lo que el con-sumidor tiene una deuda contraída muy su-perior al valor real de la vivienda.
Ahora en plena crisis ¿por qué callan losbancos y se vuelven a aprovechar de ta-saciones, esta vez a la baja?
GOS DE AMORTIZACIÓN:MIDOR ENDEUDADO E POR VIDA”
otecas a 40 y 50 años, in-s intereses a pagar a lo lar-éstamo. Suponen cuotasarga el consumidor acaba
oncepto de intereses y se.
ir el Banco de España anteperpetuo?
A JAS HAN ABUSADO DEL CRÉDITO ENDO AL CONSUMIDOR
EN SU HIPOTECA: ESTÉ ALERTA”
“CLIPS” DE TIPOS INTERÉS, PRODUCTOSTÓXICOS DE INVERSIÓN CAMUFLADOS DE
“SEGURO DE HIPOTECA”
Los llamdos “clips de tipos” son productos de inversión com-plejos donde se “apuesta”, al alza o baja las futuras oscilacio-nes de los tipos de interés. Estos producos tienen unos costesde cancelación muy elevados en torno a 15.000 euros, lo queestá provocando que miles de familias no puedan realizar amor-tizaciones ni subrogaciones en sus préstamos, sin antes pagarestas altas indemnizaciones.
¿Está usted seguro de que quiere hacer una apuesta fi-nanciera con la banca, o le han obligado?
A través de esta figura se pueden mejo-rar las condiciones de nuestro préstamohipotecario sin cambiar con ello de enti-dad, dichas condiciones suelen ser eltipo de interés y/o el plazo, y nos ofrecebeneficios fiscales, como la exención enel impuesto sobre Actos JurídicosDocumentados y otros de carácterregistral. Negocie con su entidad.
La novación ¿puede serperjudicial?
En épocas difíciles es frecuente que elBanco o Caja, aprovechando las difi-cultades de pago del consumidor, tra-ten de forzarle a hacer una novación“a peor” de su préstamo incluyéndolecláusulas abusivas que no tenía.
OPÓNGASE A ELLO Y CONSULTECON ADICAE CÓMO NEGOCIAR.
Cómo negociarMuestre al banco en todo
momento su buena fe de pago,pero a la vez exija firmemente lamodificación de las condicionesabusivas de su hipoteca.
� ¿Qué puedo intentar cambiar?:- Plazo o tipo de interés para
poder seguir pagando la cuota.- Índices de referencia distintos
del Euribor.- Cláusulas suelo, que no dejen
disminuir las cuotas mensuales.- Diferenciales desproporcionados
que compensen la actual bajadade tipos.
Tome nota:La novación es la opción másbarata. Intente mejorar lascondiciones del préstamo conla entidad donde lo tiene.
MEJORE LAS CONDICIONES DE SU HIPOTECA
LOS COSTES DE LA NOVACIÓN
No pague ninguno más
La comisión por novación suele rondarentre el 0% y el 1% del capital pen-diente. Hay que negociar con le enti-dad de realizar la novación en docu-mento privado para evitar el cobro deesta comisión.
- Modificación del tipo de interés: Parala modificación del tipo de préstamo defijo a variable o el establecimiento deun diferencial menor, bastaría con uncontrato privado entre banco-cliente.Exija que no lo cobren gastos de nota-ría, registro ni gestoría.
- Ampliación del plazo de amortización:Sería necesario modificar las escrituras(con los gastos que supone). Es unasolución eficaz a eventuales dificultadescoyunturales para el pago de la cuotamensual. Permite cuota mas bajas, perose pagarán mas intereses a lo largo dela vida del préstamo.
El consumidor no debe soportar todo el peso de la crisis inmobilia-ria. Bancos y cajas se han estado lucrando durante todos estosaños y es el momento de que asuman su culpa y rebajen sus impo-siciones a la hora de negociar. Si usted no ha impagedo ningunacuota podrá solicitar o bien una novación o una subrogación.
1. Una vez encontrada la entidad quenos ofrece unas condiciones mejores,ésta nos presentará una OFERTA VIN-CULANTE, donde constarán las nue-vas condiciones.
2. Tras la aceptación de la oferta vincu-lante, el nuevo banco o caja comuni-cará esta oferta a nuestro bancoactual.
3. La nueva entidad pedirá a nuestrobanco en un plazo de 7 días queemita una CERTIFICACIÓN DEIMPORTE DE DEUDA en la cual figurala cantidad pendiente de deuda quenos queda todavía por pagar depréstamo hipotecario.
4. Una vez terminado el proceso, sepodrán dar dos posibles soluciones enfunción de si nuestro actual banco haaccedido a igualar las condiciones o no:
- ENERVACIÓN: nuestro bancodispone de 15 días para igualarla oferta de la otra entidad. Si laiguala, no tendrá lugar la subro-gación; asi mantendremos nues-tro préstamo hipotecario en lamisma entidad, pero con uncambio en las características dela misma.
- Se efectúa la SUBROGACIÓN.Dejaremos de ser clientes denuestro banco actual y pasare-mos a contratar el préstamohipotecario en la nueva entidadcon las condiciones pactadas enla oferta vinculante.
Tome nota:La subrogación interesa enlos primeros años de lahipoteca por norma general.
Cuidado con las ofertas de“hipotecas 0” y “traíganos suhipoteca gratis”: no suelencorrer con todos los gastos.
Valore los costes antes de una subrogación
PREVIOS A LA FIRMA DE
NUEVA ESCRITURA:
� Tasación: si han pasado más de 6meses desde la última tasación desu vivienda habría que hacer unanueva.
� Nota R.P ( Registro de laPropiedad).
� Comisión de cancelación anteriorpréstamo: como máximo un 1%del importe del préstamo.
POSTERIORES A LA FIRMA
DE ESCRITURA:
� Comisión de subrogación. � Exención del impuesto de actos
jurídicos documentados. � Notaría: aranceles fijos� Registro de la Propiedad: ins-
cripción de la hipoteca.� Gastos de gestoría
Si la entidad con la que tenemos contratada la hipoteca no quiere mejorar las con-diciones financieras o no quiere cesar los abusos que hayamos detectado en nues-tra hipoteca, debemos buscar otra entidad que nos ofrezca una oferta más intere-sante y que cumpla con nuestras expectativas actuales.
CLIPS Y CLÁUSULAS SUELO: LOS ÚLTIMOSABUSOS DE LA BANCACuando baja el Euribor pero su cuota se mantiene
Préstamos a interés variablecon techo y suelo:
La claúsula suelo, y en su caso la detecho, establecen un tipo de interés míni-mo y máximo, de modo que si el índicede referencia (Euribor) sube por encimadel límite máximo, al cliente sólo se leaplicará el tipo pactado como tope. Sinembargo, si el Euribor baja más que ellímite inferior establecido, al consumidorse le aplicará el tipo mínimo (más eleva-do), por lo que pagará una cuota mayor.Este tipo de cláusulas oscila entre un“suelo” límite del 3 al 4,5 % de mínimo yalrededor de 10% como máximo. La crisisnos está demostrando que el suelo seaplica siempre (para eso ha sido coloca-do), mientras que la aplicación del techoserá mucho más dudosa en el futuro.
Con el “suelo” su hipoteca nunca baja
En nuestro préstamo hipotecario tene-mos una claúsula suelo límite del 3%como mínimo y el 10% como máximo.El euribor se encuentra en el 1,231 y setiene un diferencial del 0,50 el tipo deinterés a aplicar no será el 1,731 sino elsuelo establecido del 3%.
Préstamos con clips ocontratos de permuta:
La banca entre los años 2006 y 2008comercializó de forma intencionada esteproducto derivado cuyas peores conse-cuencias se están sufriendo ahora que elEuribor está en mínimos históricos. Sonproductos de inversión complejos dondese “apuesta” contra la entidad, al alza obaja, las futuras oscilaciones de los tiposde interés. Tales productos se comercia-lizaban vinculados a hipotecas y segúnlas entidades “aseguraban” un tipo deinterés fijo, normalmente en una bandaentre el 5% y el 6%, para que los consu-midores no “notaran” las “posibles”subidas de tipos de interés. Se trata deun producto de inversión altamenteespeculativo camuflado como un seguro.
En época de crisis el cliente siempre paga la apuesta
Si el euribor se situaba por encima deltipo de interés fijado será la entidadfinanciera quien abone la diferencia;sin embargo, si el Euribor cae pordebajo de los tipos fijados, es el clientequien se hace cargo de la diferencia.
RECLAME CON ADICAE CONTRA SUELOS Y CLIPSADICAE le orientará y representará en las demandas judiciales yreclamaciones extrajudiciales que se efectúen.
MÁS DE 1.000 CONSUMIDORES HAN RECLAMADO YA CON
ADICAE CONTRA LOS CLIPS Y LAS CLAÚSULAS SUELO
Consulte en ADICAE si se han iniciado acciones contra suentidad y en que estado se encuentran para adherirse.
Son numerosos los consumidores que se ven forzados alimpago de la cuota mensual de la hipoteca debido a muydiversos factores: paro, desestabilización de la familia,acumulación de deudas... Ante esta situación, son variaslas opciones que debe barajar para intentar salir de estasituación. En función de su situación personal, le puedeconvenir una u otra medida.
CÓMO AFRONTAR UNA SITUACIÓN DE IMPAGODE SU HIPOTECAADICAE le informa y le ayuda en todos los pasos
Cómo actuar si aúnno hay impago
� Período de carencia: Esta opciónsupone que durante un tiempo no amor-tizará capital y sólo pagará intereses. Esuna solución temporal que no exijemodificación de escrituras, y por lo tantono le acarreará ningún coste. Suele con-cederse para seis meses o un año. Estasolución le conviene si quiere continuarpagando su piso pero se ha encontradocon un problema momentáneo que creeque puede solucionar en un periodocorto de tiempo. Tenga en cuenta quetranscurrido el periodo de carencia sucuota de préstamo volverá aumentar.
� Alargamiento del plazo: Suponealargar las cuotas totales del préstamo(por ejemplo de 30 a 35 años). Con estamedida se reducirá la cuota pero seacabarán pagando más intereses.
ADICAE advierte que , alargar los ya lar-guísimos plazos de las hipotecas produciría una inapreciable rebaja en lacuota mensual a pagar mientras que elcoste final aumentaría de una maneradesproporcionada.
� Novaciones o subrogaciones de suhipoteca: para conseguir mejoras decondiciones (cambio de índice de refe-rencia o bajada del diferencial).
� Moratoria hipotecaria: Es una actualmedida propuesta por el Gobierno, lacual consiste en establecer una morato-ria de dos años en el pago de la mitadde la cuota hipotecaria. Esta medida esmuy restrictiva puesto que el consumi-dor tiene que cumplir muchos requisi-tos y además bancos y cajas no estánobligados a ofrecer esta opción. Uno decada cinco entidades ha restringido laaplicación de la moratoria hipotecaria adeterminados clientes, ya que pretendí-an realizar nuevamente negocio a costade los consumidores.
Cómo actuar si ha impagadouna o varias cuotas y ve que
su situación se perpetúa
� Dación en pago: Consiste en solicitaral banco la extinción de la deuda hipote-caria entregando la vivienda a cambio. � Dación en pago con alquiler conopción de compra: En este caso la enti-dad se compromete a aceptar un arren-damiento de dicha vivienda durante untiempo (establecido por contrato) a unprecio menor que el de la antigua hipote-ca. En este supuesto habría que negociarcon la entidad para que el dinero abona-do en concepto de alquier supusiese unadisminución en el precio de compra.
Si recibe una demanda por impago con-tacte con ADICAE Y LE INFORMAREMOS.
LA DACIÓN EN PAGO Renunciar a la vivienda es la última opción
¿En qué consiste ladación en pago?
Consiste en entregar la vivienda albanco o caja de ahorro como pago de ladeuda pendiente, cancelando así elpréstamo. El consumidor debe saberque el banco no tiene obligación deaceptar la dación por lo que es una figu-ra voluntaria y de libre aceptación.
¿Por qué unadación en pago?
Supone menos coste que el embargo.Nos evita los costes de un procedi-miento de subasta y la acumulaciónde intereses de demora que se produ-ce hasta que el mismo toca a su fin.
Si el banco acepta una dación total,supone la tranquilidad para el consu-midor de eliminar completamente ladeuda hipotecaria, los problemas detasación, claúsulas abusivas y demásexpresados en este folleto.
Requisitos para la dación
El hipotecado debe alegar una posi-ción de insolvencia (certificados dedesempleo, extractos bancarios, etc)y presentar otra documentación com-plementaria requerida por la entidadfinanciera (certificado de estar alcorriente de la comunidad de propie-tarios, IBI, etc.).
El problema de las tasaciones
Ante el pinchazo de la burbuja inmobi-liaria las tasaciones de inmuebles sehan reajustado a la baja de forma inten-sa, de manera que una vivienda tasadaen el año 2.007 en 280.000 € a finalesdel 2.008 era tasada por 187.347€. deesta forma, con la dación en pago laentidad no entiende satisfecha la deudainicial con la mera entrega de la vivien-da y el consumidor debe seguir nego-ciando el resto, quedando en claro ries-go de exclusión social (con deudas y sinpatrimonio para responder a ellas).
Muchas entidades han aprovechado el vacío de regulación de estasoperaciones para imponer daciones en pago PARCIALES, esto es,que aunque el consumidor entregue su vivienda al banco deberáseguir pagando por lo que quede pendiente (la pérdida de valorde la vivienda). Para ello suelen utilizar un préstamo personal.
Esta figura debe ser regulada cuanto antes para evitar futurosabusos y dar la seguridad al consumidor de que al menos si sequeda sin vivienda tendrá saldada completamente la deuda.
CUIDADO CON LA DACIÓN EN PAGO:LA DEUDA PUEDE PERPETUARSE
Como último recurso para el consumidor hipotecado que no puede hacer frente a lahipoteca se encuentra la “dación en pago” de la vivienda. Es una figura jurídica anti-gua y que en todo caso no es la mejor solución para el consumidor que, antes, hatenido que agotar otras vías de negociación con el banco.
![Condiciones Generales de Contratación de la Hipoteca ... · [Si hipoteca; HIPOTECA + COMPRA; subrogación] Excepcionalmente, en caso de que la escritura de préstamo hipotecario](https://static.documentos.tech/doc/80x56/60d23316ba7171020374bfc1/condiciones-generales-de-contratacin-de-la-hipoteca-si-hipoteca-hipoteca.jpg)
