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Este articulo profundiza en la problemática contable de las Juntas deCompensación, proponiendo el tratamiento contable a seguir para lasoperaciones más importantes que debe de realizar esta entidad, habida cuentade la ausencia de regulación contable al efecto.

C. Esther Falcón PérezUniversidad de Las Palmas de Gran Canaria

FICHA RESUMEN

Autor: C. Esther Falcón PérezTítulo: La contabilidad de las Juntas de CompensaciónFuente: Partida Doble, núm. 135, páginas 14 a 27,julio-agosto 2002Localización: PD 02.07.02Resumen: A pesar de la importancia del sistema decompensación dentro del proceso urbanizador, ésteno es tratado contablemente por la normativanacional e internacional, si bien en nuestro paísexisten dos adaptaciones sectoriales contablesreferidas al sector constructor e inmobiliario quetiene como finalidad, entre otras, ocuparse delproceso de edificación y comercialización deinmuebles. La propuesta de contabilizacion paralas principales operaciones que debe realizar laJunta de Compensación intenta paliar esta "lagunacontable" aportanto asimismo el tratamientocontable a realizar.Descriptores ICALI: Juntas de Compensación. Contabilidad

1. INTRODUCCIÓN

El sistema de compensación es elsistema de gestión privada por ex-celencia, donde  la  iniciativa parti-cular ejecuta y controla  todo elproceso de urbanización, actuan-

do  la Administración competente comomera observadora.

En este sistema  intervienen un nú-mero  importante de  figuras económicas,teniendo cada una de ellas actuacionesdiferentes, en función de  la finalidad quelas mismas persiguen, por  lo que es ne-cesario analizar, desde el punto de vistaeconómico y contable,  las  implicacionesque para cada agente económico  tiene.Básicamente,  las  figuras económicasque  intervienen en este sistema de ges-tión son:

� La Junta de Compensación.

� Los propietarios.

� Las empresas urbanizadoras.

� La Administración actuante.

La Junta de Compensación  (J.C.) co-mo entidad  responsable de ejecutar elproyecto en este sistema de gestión debecumplir con  los deberes urbanísticos ne-cesarios que  lleva aparejado  la adquisi-ción de  facultades urbanísticas,  incurrien-do además en los costes de urbanizaciónpara que el suelo, en  la categoría de  laque parte, se transforme en solar.

El proceso urbanístico en sí mismo escomplejo, y generalmente  implica dispo-ner de grandes  recursos económicospuesto que son proyectos de gran enver-

La contabilidad de las Juntas deCompensación

De obligado cumplimiento

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gadura, y al ser ejecutado bajo el sistemade compensación se multiplica el númerode operaciones a realizar para llevar a ca-bo dicho proceso dado el número deagentes que participan. 

Pues bien, a pesar de  la  importanciadel proceso urbanizador, éste no es trata-do contablemente por  la normativa nacio-nal e internacional, si bien en nuestro paísexisten dos adaptaciones sectoriales con-tables referidas al sector constructor e  in-mobiliario que  tiene como  finalidad, entreotras, ocuparse del proceso de edificacióny comercialización de inmuebles.

En el presente  trabajo nos centramosen la contabilización a realizar por la Juntade Compensación  (J.C.) destacando quees una propuesta, puesto que no existe re-gulación contable al  respecto, mencionan-do de forma resumida alguna de las opera-ciones que deben reflejar contablemente elresto de figuras económicas.

Las operaciones más comunes que laJ.C. debe realizar y que están íntimamen-te  ligadas con  las etapas precisas paraejecutar el proceso de urbanización en elmarco del sistema de compensación yque  inciden contablemente en  la J.C. sonlas que se muestran en el Cuadro1.

2. LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

La más relevante de  las  figuras económi-cas que participan  la constituye  la Juntade Compensación; como asociación, seconstituye como una entidad urbanísticacolaboradora con personalidad  jurídicapropia y con capacidad plena en  la  tomade decisiones que considere pertinentes,teniendo como objetivo principal controlary dirigir el proceso de urbanización, queagrupa a todos los agentes que participanen este sistema, y no persiguiendo en nin-gún caso fines lucrativos.

La  representación contable de  laconstitución de  la J.C. que aglutina  losfondos que conforman esta entidad, al

igual que en  las Uniones Temporales deEmpresas (U.T.E.), entendemos que debeser mediante  la utilización de  la cuentaFondo Operativo, tal y como se muestraposteriormente con  todas  las aportacio-nes  realizadas al  inicio, desestimando elempleo de  la cuenta Capital Social. Elloes debido a que, en nuestra opinión, en laconstitución se formaliza un fondo operati-vo con  la  finalidad de ejecutar el procesode urbanización, es decir, un fondo socialcuya vida coincide con  la duración de  laentidad urbanística y el proyecto de urba-nización a realizar.

Por lo tanto, al constituirse la J.C. em-plearemos como cuenta acreedora elFondo Operativo, dispuesto en diversasadaptaciones sectoriales  (constructoras,inmobiliarias y del sector eléctrico) que re-gistra fundamentalmente el capital escritu-rado en el acto fundacional de las unionestemporales de empresas,  teniendo  la pe-culiaridad de ser una cuenta para uso ex-clusivo de  las UTEs. En consecuencia,agrupa las aportaciones realizadas por to-dos los miembros partícipes, estando aúnpor delimitar cómo  reflejar dicha anota-ción contable, ya que como cargos se de-ben reconocer las diferentes aportacionesque  realizan  los distintos socios y queanalizaremos posteriormente.

La J.C. no emite  títulos, aunque  losmiembros partícipes con sus aportacio-

Al constituirse la Junta deCompensación (J.C.)emplearemos comocuenta acreedora el Fondo Operativo,dispuesto en diversasadaptacionessectoriales(constructoras,inmobiliarias y delsector eléctrico)

Al inicio del proceso urbanizador Aportaciones iniciales:• De los propietarios• De la empresas urbanizadoras• De la Administración actuante

Durante el proceso urbanizador Aportaciones periódicasCumplimiento de deberes urbanísticos:• Deber de ceder, equidistribuir y urbanizarObtención del derecho al aprovechamiento urbanístico

Al finalizar el proceso urbanizador Adjudicación de solares

CUADRO 1

OPERACIONES HABITUALES EN LA URBANIZACIÓN DE TERRENOS QUE AFECTAN A LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

nes, jurídicamente, ostentan el poder sufi-ciente para la toma de decisiones. De he-cho, obtienen  los siguientes derechos yobligaciones:

� Derecho a participar  jurídicamente enla entidad urbanística colaboradora,teniendo representación y voto.

� Derecho a participar en  los beneficiosde  la J.C. si existen y que son produ-cidas habitualmente por  la enajena-ción de solares a terceros.

� Derecho a que  la J.C. urbanice  losterrenos y adjudique  finalmente  lossolares.

� Obligación de  realizar  los desembol-sos periódicos exigidos por  la entidadurbanística.

Además,  la   incorporación   de   losmiembros a  la J.C. no es de carácter vo-luntario, como ocurre en cualquier socie-dad anónima, ya que la entidad urbanísti-ca exige la incorporación de todos los pro-pietarios de  terrenos  inmersos en el pro-yecto de urbanización, de  lo contrario  laAdministración actuante expropia  las par-celas objeto de urbanización, en  favor dela J.C.

Por estos motivos, consideramos quela constitución de  la J.C. debe ser consi-derada como una  fundación simultánea,debiendo  reconocer contablemente  lasaportaciones que cada uno de  los miem-bros ha de realizar. 

En  lo  referente a  la valoración de  lasaportaciones no dinerarias,  los criteriosque emplea  la J.C., para  las aportacionesen especie son los dispuestos por el orde-namiento urbanístico, es decir,  la normati-va catastral(1), y, por tanto, valores fiscales,ya que el Centro de Gestión Catastral faci-lita  la  información sobre valores urbanísti-cos de cada parcela. Nuestra normativacontable, para el caso de las aportacionesdispone la aplicación del menor valor entreel contable y el de mercado ya que es pre-ciso  recordar que  la normativa catastralhabitualmente  toma como referente el va-lor de mercado pero al mismo se le aplicaunos coeficientes correctores que hacenminorar dicho valor, por  lo que normal-mente el valor dispuesto por  la  legislaciónurbanística será  inferior al precio de mer-cado. Por el contrario, el partícipe, es de-cir, los agentes económicos que participanen  la J.C. deben aplicar  la normativa con-table para valorar sus aportaciones.

3. LAS APORTACIONES INICIALES

Las aportaciones  iniciales que  los miem-bros partícipes realizan a la J.C. son dife-rentes, dependiendo del  tipo de agenteeconómico, de ahí que cada una de ellastenga un  tratamiento contable diferencia-do. Con  independencia de como  repre-sentemos contablemente las aportacionesde los distintos agentes económicos partí-cipes,  la J.C. valora  las mismas en  fun-ción de  lo ya expuesto y  los  junteros se-gún el valor recogido en su contabilidad.

Las aportaciones a  realizar a  la J.C.varían en  función del agente económico,mostrando el Cuadro 2  las que, habitual-mente, se producen para  la ejecución delproceso urbanizador.

3.1. De los propietarios

La aportación habitual de los propieta-rios que participan en el proceso urbani-zador son, en  la práctica totalidad,  los te-rrenos objeto de urbanización, pudiendodarse diferentes situaciones en función de

La J.C. no emitetítulos, aunque los miembrospartícipes con sus aportaciones,jurídicamente,ostentan el podersuficiente para latoma de decisiones

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De obligado cumplimiento

Aportación de los propietarios • Terrenos mediante titularidad fiduciaria• Terrenos mediante facultad fiduciaria• Terrenos expropiados

Aportación de la empresa urbanizadora • Terrenos mediante titularidad fiduciaria o facultadfiduciaria

• Compromiso de ejecutar la urbanizaciónAportación de la Administración actuante • Recepción y entrega de terrenos

CUADRO 2

APORTACIONES INICIALES RECIBIDAS POR LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

si transmiten o no la propiedad a la J.C. obien si no desean participar en el sistemade compensación urbanística, en cuyo ca-so serán terrenos expropiados.

3.1.1. Aportación de terrenos mediantetitularidad fiduciaria

La aportación no dineraria por partede  los propietarios bajo titularidad fiducia-ria constituye una aportación en especieen que se  transmite  la propiedad, por  loque a partir de este momento  la entidadurbanística  tiene  la  titularidad del  terreno,debiendo  formar parte del patrimonio dela misma por lo que utilizaremos la cuentaSuelo urbanizable obtenido en cesión, sibien nos queda por determinar en quémasa patrimonial incluir dicha partida.

Dado que para  la entidad urbanísticala actividad  típica a desarrollar es el pro-yecto de urbanización, estimamos que elterreno aportado, en la categoría de suelourbanizable(2), sea  tratado como  la princi-pal materia prima, configurándose comouna partida de existencias, sabiendo quecon  la  terminación del proceso urbaniza-dor, obtiene el producto  final, el solar. Lavaloración de dichos  terrenos como he-mos comentado se  rige por el ordena-miento urbanístico, no obstante es posibleque dicha tasación sea inferior al valor demercado, en  tal caso  la normativa conta-ble dispone normas de valoración, toman-do el menor de dichos valores, como yaseñalamos.

3.1.2. Aportación de terrenos mediantefacultad fiduciaria

La aportación de  terrenos mediantefacultades  fiduciarias, desde el punto devista jurídico y contable, resulta más com-pleja ya que con esta  transmisión el pro-pietario del terreno cede el uso del mismoa  la entidad urbanística para que sea ob-jeto de urbanización, si bien no  la propie-dad. No obstante, y a pesar de este he-cho,  la J.C. puede  tomar  importantes de-cisiones sobre estas parcelas, como porejemplo proceder a su hipoteca.

La configuración del patrimonio deuna empresa, en aplicación de la normati-va contable española, requiere la necesa-ria  transmisión de  la propiedad,  (Vela yotros, 1991: 27) �con  lo que el patrimoniose configura, a efectos de su estudio encontabilidad, como  la aportación neta he-cha a  la entidad empresa por  los titularesjurídicos de la misma.� Evidentemente, enesta afirmación debemos exponer  la ex-cepción que conforma el arrendamiento fi-nanciero en la medida que a pesar de for-mar parte del patrimonio no se ostenta  lapropiedad del mismo, entendiéndose enopinión de Omeñaca  (1994: 196) como�un contrato por el cual una empresa pue-de disponer de  la utilización de un bien acambio de unas cuotas periódicas,  inclu-yéndose necesariamente en dicho contra-to la posibilidad de que, al finalizar el mis-mo, pueda ejercitarse  la opción de com-pra del bien utilizado.�

La normativa contable  internacional,(Marco conceptual, 1997: párrafo 57) comocriterio general, da prioridad a  la posesiónsobre  la propiedad del bien, en  la medidaque �algunos activos, como por ejemplo lascuentas a cobrar y los terrenos, están aso-ciados con derechos  legales,  incluido elderecho de propiedad. Al determinar  laexistencia o no de un activo, el derecho depropiedad no es esencial, así, por ejemplo,los  terrenos que se disfrutan en  régimende arrendamiento  financiero son activos sila empresa controla  los beneficios econó-micos que se espera obtener de ellos.Aunque la capacidad de una empresa paracontrolar estos beneficios es, normalmen-te, el  resultado de determinados derechoslegales, una partida determinada puede in-cluso cumplir la definición de activo cuandono se tiene control legal sobre ella.�

Por otra parte, podemos asemejar  laaportación de  terrenos mediante  facultadfiduciaria a la transacción económica deri-vada de  las Existencias  recibidas en de-pósito ya que ambas operaciones  tienenen común que el agente económico quelas posee en ningún caso es titular de lasmismas.

● La contabilidad de las Juntas de Compensación

La constitución de la J.C. debe serconsiderada comouna fundaciónsimultánea,debiendo reconocercontablemente las aportaciones que cada uno de los miembros ha de realizar

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(1) Que determina el Valor Básico de Repercusión paracada parcela que es calculado considerando lasexpectativas del mercado que harán que se apliqueníndices correctores, propiciando que el valor así calculadosea diferente al valor de mercado.

(2) Tipología de suelo que es susceptible de serdesarrollado urbanísticamente en el futuro para absorberel crecimiento demográfico.

Las mercancías en depósito puedenpresentar distintas situaciones que pasa-mos a exponer a continuación  (Vela yotros, 1991: 227):

a) �Depósito de carácter esporádico ycircunstancial, que sólo muy indirecta-mente está  relacionado con  la activi-dad principal de la empresa (por ejem-plo, se  reciben,  junto con nuestrasmercancías de otra empresa con moti-vo de que el proveedor realiza un úni-co envío, que luego será recogido porésta).

b) Depósito que constituye una parte delproceso normal de explotación, puestoque  las mercancías  recibidas siguensiendo propiedad del proveedor hastaque se produzca  la venta o el consu-mo. Responde esta situación a  la deun comisionista  (por ejemplo, un con-cesionario de una marca de automóvi-les que actúa como comisionista).

c) Depósito que constituye  la actividadprincipal de  la empresa, de cuya ges-tión tiene los ingresos típicos.�

En  los dos primeros casos  la doctrinacontable propone que dado que la unidadeconómica, en nuestro estudio la J.C., noes propietaria de  los bienes sea reflejadocon cuentas de orden o mediante  la ano-tación correspondiente en la memoria. Noobstante, en el último supuesto menciona-do anteriormente  la doctrina  (A.E.C.A.,1995: 34-35) expone que �al centrarse enla propiedad de la empresa, esta forma deoperar puede, en casos límites, hurtar a lacontabilidad patrimonial una parte  impor-tante de los recursos económicos maneja-dos por  la empresa  [�]. Para paliar esteobstáculo, es  frecuente que  la  regulacióncontable amplíe el contenido de  los esta-dos  financieros  tradicionales, permitiendola inclusión en los mismos, en cuentas pa-trimoniales, de operaciones que de otromodo quedarían excluidas,  tales comodeterminado  tipo de arrendamientos yotros similares, todo ello en aplicación delprincipio de primacía de  fondo sobre  laforma. Estas consideraciones hacen que,aunque  la regla general sea  la enunciada�presentación en  la memoria�, algunoscasos especiales,  [�] pueden ser  trata-dos en cuentas patrimoniales cuando secumplan las condiciones siguientes:

� se trate de una actividad habitual de laempresa;

� constituya una parte significativamen-te  importante de  las existencias ges-tionadas por la misma;

� exista certeza de que  la operación sedesarrollará por sus cauces normales:venta de  la mercancía y  liquidaciónposterior al proveedor o bien devolu-ción de  las existencias, con acepta-ción de este hecho por el proveedor.�

Con respecto al proceso de urbaniza-ción estimamos que los terrenos transferi-dos con  facultad  fiduciaria constituyen  laactividad principal de  la J.C. y, a nuestrojuicio, cumple los requisitos mencionados,es decir, configura  la actividad principalde esta entidad urbanística,  representauna parte sustancial en la totalidad de las

existencias de  la unidad económica y porúltimo existe  la certeza de que el  terrenoserá entregado de nuevo a  los propieta-rios, eso sí con otra clasificación urbanís-tica diferente, convertido en solar.

En consecuencia,  la  representacióncontable de dicha anotación  implica que,realmente, lo que la entidad urbanística ad-quiere con dicha aportación es el derechosobre el suelo objeto de urbanización, pu-diendo utilizar  la cuenta Derechos sobresuelo urbanizable, inclinándonos a conside-rarla como existencias puesto que el terre-no es considerado como una materia primaya que a pesar de tener derechos sobre te-rrenos,  todos son objeto de urbanización,dado que como sustento de tal derecho es-tá un  terreno que mediante el proceso ur-banizador es transformado en solar.

3.1.3. Recepción de terrenosexpropiados

Además de  las aportaciones de  terre-nos mencionadas debemos analizar  lasderivadas de los propietarios cuyas parce-las son expropiadas. El tratamiento conta-ble de esta aportación desde el punto devista  jurídico no es distinto de  lo ya anali-zado para  los terrenos entregados bajo ti-tularidad  fiduciaria ya que se  transmite  lapropiedad, si bien difiere en la medida queno debe ser entendida como una aporta-ción sino más bien como una adquisiciónde existencias ya que dichos terrenos, porla propia definición de expropiación, noson devueltos a sus propietarios.

En la expropiación se ponen de mani-fiesto no sólo el coste derivado del sueloen sí sino también el de demolición de lasposibles  industrias o de establecimientos,aplicando en estos casos  los criterios devaloración de edificaciones, que  tambiéndeben ser objeto de expropiación, debién-dose considerar además el coste de  losinquilinos que deben sufrir tales actuacio-nes, todo ello debería ser tasado para co-nocer el valor que supone la expropiaciónpara cada uno de ellos.

Podemos asemejarla aportación deterrenos mediantefacultad fiduciaria a la transaccióneconómica derivadade las Existenciasrecibidas en depósito

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De obligado cumplimiento

La J.C. puede satisfacer la adquisiciónde  tales  terrenos en efectivo o  reconocerla obligación de pago si no dispone al ini-cio de la urbanización de los recursos su-ficientes para hacer frente al mismo.

Es de señalar que, en cierto modo,  lacompra de los terrenos expropiados debe-ría estar diferenciada en el patrimonio dela entidad urbanística, pudiendo denomi-narse Suelo urbanizable propio de la Jun-ta de Compensación, o bien con  informa-ción en  la memoria ya que  tales  terrenosson realmente propiedad de la J.C. y, sóloa  través de ésta y en segunda  instancia,pertenecen a los junteros.

El siguiente asiento contable muestrala constitución de la J.C. reflejando conta-blemente las aportaciones iniciales ya es-tudiadas.

3.2. De la empresa urbanizadora

Las empresas urbanizadoras puedenaportar  inicialmente parcelas  inmersas enla extensión de terrenos objeto de urbani-zación y/o, principalmente, el compromisode ejecutar la urbanización, recibiendo enambos casos como contraprestación  te-rrenos ya urbanizados.

En el primer caso,  la J.C.  refleja con-tablemente  la aportación de  terrenos, co-mo existencias, tal y como se explicó paralos propietarios, ya que para la entidad ur-banística colaboradora generalmente elsuelo es tratado como tal.

En el segundo caso, y configurándosecomo  la aportación más  relevante de  lasempresas urbanizadoras el compromiso deejecutar  total o parcialmente  la urbaniza-ción, aportando los medios materiales y hu-manos, y  recibiendo como pago solares.Para la J.C. es un compromiso con la enti-dad urbanizadora que surge al  inicio delproceso y que se  irá haciendo efectivo amedida que  la empresa urbanizadora vayaincurriendo en  los costes de urbanizaciónpactados. Este hecho económico al mar-gen de ser realizado al principio tiene reper-cusión para todo el proceso urbanizador.

La operación económica analizada enla medida que se sustenta sobre  la basede compromisos por ambas partes, J.C. yempresa urbanizadora, se podría equiparara  los contratos de futuros ya que en éstos(Alcarría, 1996: 58)  �las partes contratan-tes acuerdan comprar y/o vender en un fu-turo un determinado activo a un precioconvenido de antemano. En cada contratodebe determinarse  la cantidad y calidaddel bien contratado, el plazo para la ejecu-ción del compromiso y el precio pactado.�

Con esta definición el compromisoanalizado se concreta de una parte en  laejecución de la urbanización y de otra en laadjudicación de solares, siendo el  importepactado al inicio el que se toma como refe-rencia, considerando el presupuesto queestablece el estudio económico-financieroque motivó la adjudicación de la obra.

Asemejar, por  tanto, a estos produc-tos  financieros el  tratamiento contablepropuesto implicaría en opinión de Larriba(1995:7)  �realizar su contabilización den-tro de las denominadas cuentas de orden,reflejando por medio de ellas  los posiblesriesgos y  responsabilidades derivadas delas operaciones contratadas. Desapareci-das prácticamente del panorama contableactual dichas cuentas, para la constancia,control y seguimiento de estos contratos,será preciso acudir a diversos  registrosextracontables.  [�] En general, para suregistro contable deberemos considerardos casos diferentes: 

� Supuesto general. 

� Supuesto especial establecido paralas entidades sometidas a supervisióndel Banco de España o de  la Comi-sión Nacional de Mercado de Valores,o para aquellos otros sujetos conta-bles que deseen adoptarlo.

En el supuesto general  la concertaciónde estos contratos  [�], no será objeto deregistro dentro del sistema contable princi-pal  (cuentas de contenido patrimonial oeconómico-financiero). No obstante, si asíse deseara, se podrán registrar en el siste-ma contable suplementario (cuentas de or-den), aunque simplemente bastaría un con-trol extracontable e  incorporar  la  informa-ción adicional descriptiva en la Memoria in-tegrante de  las Cuentas Anuales.  [�] Lasentidades sometidas a supervisión, quevendrán obligadas por sus normas conta-bles específicas,  realizarán  la contabiliza-ción de los contratos en cuentas de orden.�

● La contabilidad de las Juntas de Compensación

Las aportacionesiniciales que losmiembros partícipesrealizan a la J.C.son diferentes, de ahí que cada una de ellas tenga un tratamientocontable diferenciado

Nº 135 • Julio-Agosto de 2002 19 •www.partidadoble.es

––––––––––––––– x ––––––––––––––– (3) Suelo urbanizable obtenido en cesión(1)

(3) Derechos sobre suelo urbanizable(2)

(3) Suelo urbanizable propio de la Junta de Compensación(3)

a Fondo operativo (1)––––––––––––––– x –––––––––––––––

(1) Terrenos aportados mediante titularidadfiduciaria

(2) Terrenos aportados mediante facultad fiduciaria(3) Terrenos expropiados, que necesita de la previa

adquisición y que hemos obviado surepresentación

En consecuencia,  la aportación de  laempresa urbanizadora podría presentarsemejanza con  los contratos de  futuros,de tal forma que al inicio, el reconocimien-to contable que  la normativa propone esreflejarlo en cuentas de orden, y a medidaque se vaya ejecutando  la urbanizaciónreconocer contablemente, en cuentas pa-trimoniales  tal situación, mostrando  tam-bién en el modelo suplementario los com-promisos adquiridos tanto por  la empresaurbanizadora como por la J.C. así como ladisminución de  los mismos según se pro-duce el cumplimiento por ambas partes. 

Así, optamos por  reflejar contable-mente el compromiso de ejecución de  laurbanización con cuentas de orden, pro-poniendo utilizar  las siguientes cuentasCompromiso con  la entidad urbanizadoray Urbanización a ejecutar �que va dismi-nuyendo a medida que  la empresa vayacumpliendo con el compromiso adquiri-do� siendo dichas cuentas valoradas porel  importe  total que supone  la  realizacióndel proyecto de urbanización,  tal y comose muestra en el siguiente asiento conta-

ble, en  la que no reflejamos  la aportaciónde terrenos ya que no difiere de las anota-ciones contables ya mostradas para  lospropietarios.

La J.C. para valorar el compromisocon las empresas urbanizadoras toma co-mo referencia el presupuesto del proyectode urbanización, y dado que se utilizanmagnitudes previstas puede suceder quelas magnitudes  reales no coincidan conaquéllas, debiéndose analizar  las desvia-ciones surgidas, que propiciarán bien unaumento o disminución en el compromisoadquirido por la empresa urbanizadora.

Ante esta posibilidad nos podemosplantear si la empresa promotora se com-promete, exclusivamente, por el presu-puesto establecido al inicio, o bien el com-promiso varía en  función de  las diferen-cias surgidas al contraponer  las magnitu-des  reales y previstas, y sobre  todo aefectos de poder establecer  la participa-ción de  la empresa urbanizadora en  laJ.C., que,  finalmente, es materializadacon la adjudicación de solares.

Realmente, esta cuestión depende engran medida de las cláusulas establecidasen el contrato entre  la empresa urbaniza-dora y la J.C., ya que finalmente, el preciode venta estipulado si es cerrado no ad-mite ningún  tipo de modificación, eso sí,las posibles diferencias deben ser recogi-das en el seno de  la contabilidad de  laempresa promotora.

Además de las cláusulas de contratoscomentadas podemos plantear  las si-guientes situaciones posibles entre la J.C.y la entidad urbanizadora:

� La obra es contratada por metros cua-drados urbanizados, pudiendo ocurrirademás que exista: 

a) Presupuesto abierto, con  lo cual  laJ.C. asume el  riesgo derivado deque con precio cerrado  la empresaurbanizadora no haya podido urbani-zar los metros cuadrados pactados.

b) Presupuesto cerrado, en tal caso laempresa urbanizadora asume elriesgo ya que debe urbanizar la su-perficie pactada con el presupuestoinicialmente establecido, sin posibi-lidad alguna de revisión.

� La obra es contratada por metros cua-drados y valorados por un  importe de-terminado, existiendo  la posibilidad derevisión de precios; en este caso asu-me el  riesgo  la J.C., pudiendo produ-cirse que, en el supuesto que se incre-mente el presupuesto no se puedacompensar a la empresa urbanizadoracon más solares ya que se veríanafectados el  resto de propietarios, pu-diendo incluso no quedar más terrenosya urbanizados, de ahí que deba sercompensado con recursos líquidos.

Por otra parte, también puede sucederque  la empresa urbanizadora,  responsa-ble de  la ejecución no cumpla con susobligaciones,  teniendo que  reconocer  laJ.C. dicha situación variando, en tal caso,el compromiso propio de  la empresa pro-motora, pudiéndose  referir  incluso a  laparte del contrato ya ejecutado. 

3.3. De la Administración actuante

La participación de  la Administraciónactuante en la J.C. es compleja de reflejarya que inicialmente no aporta terrenos, si-no  todo  lo contrario, de  todas  las aporta-ciones realizadas por los distintos agenteseconómicos, una parte de  los mismos esdestinada al organismo público. Por ello,no existe en sí una aportación  inicial sinoque,  fruto del proceso de urbanización,  lecorresponden a  la Administración compe-tente  terrenos  tanto destinados a dotacio-nes públicas, como  los derivados de  lasplusvalías generadas por el proceso urba-nizador. Así,  la participación de  la Admi-

La J.C. reflejacontablemente la aportación deterrenos por partede la empresaurbanizadora comoexistencias

• 20 Nº 135 • Julio-Agosto de 2002

De obligado cumplimiento

––––––––––––––– x ––––––––––––––– (0) Compromiso con la entidad urbanizadora

a Urbanización a ejecutar (0)––––––––––––––– x –––––––––––––––

nistración en la J.C. consiste en la presen-cia de un vocal para efectuar una labor decontrol, con  la  finalidad de que  las actua-ciones urbanísticas  realizadas sean  lasconvenidas, a pesar de que este sistemaurbanístico es de carácter privado.

4. LAS APORTACIONES PERIÓDICAS DELOS MIEMBROS PARTÍCIPES

En el sistema de compensación, los miem-bros partícipes, tanto los propietarios comolas empresas urbanizadoras, deben  reali-zar aportaciones periódicas que permitansufragar el coste del proyecto de urbaniza-ción. De hecho,  la J.C. controla y dirige  laurbanización, exigiendo derramas que bienpueden ser de carácter periódico o extraor-dinario, siendo ésta última para  los casosimprevistos.

Dichas aportaciones son  las cuotasque deben ser reflejadas  tanto en  la con-tabilidad de  la J.C. como en  la de  losagentes económicos que participan en  lamisma. 

4.1. Aportaciones de los propietarios

Para  la entidad urbanística  tales de-rramas deben ser entendidas como  lascuotas que están obligadas a satisfacerlos agentes económicos que configuran laJ.C., con la finalidad de costear la urbani-zación, pudiendo  representar dos  fasesdiferentes, cuando se exigen o  reclamanlas cuotas y cuando las mismas son satis-fechas, de tal forma que la J.C. puede re-conocer contablemente  la posibilidad deaquellos  junteros que  incurren en mora,por  lo cual proponemos  la utilización delas siguientes cuentas: Derramas exigidasa  junteros y Derramas de  los  junteros,siendo  la primera de ellas una cuentatransitoria que desaparece en tanto se ha-gan efectivas las cuotas.

A nuestro  juicio, estas derramas parala J.C. deben ser consideradas como en-tregas a cuenta, es decir, como Anticiposde clientes, en la medida que los agentes

económicos obligados entregan  recursoslíquidos a cuenta de un  futuro servicio,justamente la urbanización de los terrenosaportados al inicio.

La valoración económica de las cuotasa satisfacer por cada miembro es determi-nada en el Proyecto de Compensación(3) yaque define el montante a desembolsar porcada agente económico en concepto dederramas, calculando el importe de las de-rramas ordinarias en proporción al solarque  finalmente es adjudicado, si bien estainformación es conocida para cada uno deellos en  la medida que es establecida endicho Proyecto de Compensación.

Para  la entidad urbanística colabora-dora el  reflejo contable de dicha  transac-ción económica se muestra en el siguien-te asiento contable, no existiendo diferen-cia alguna si la derrama exigida es de ca-rácter ordinario o extraordinario.

4.2. Aportación de la empresaurbanizadora

Las aportaciones  realizadas por  laempresa urbanizadora podrían ser:  lasentregas de efectivo en cumplimiento delas derramas exigidas, si posee parcelasen  la extensión de  terrenos a urbanizar,no variando con  lo ya expuesto y, de  for-ma más  relevante,  la ejecución de  la ur-banización, es decir, aportando medioshumanos y materiales.

Dado que  la empresa urbanizadoraaporta costes de urbanización, la J.C. de-

● La contabilidad de las Juntas de Compensación

Optamos por reflejarcontablemente el compromiso de ejecución de la urbanización, por la empresaurbanizadora, concuentas de orden

Nº 135 • Julio-Agosto de 2002 21 •www.partidadoble.es

––––––––––––––– x ––––––––––––––– (5) Derramas exigidas a junteros

a Derramas de los junteros(1) (5)––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(5) Tesorería a Derramas exigidas a junteros(2) (5)

––––––––––––––– x –––––––––––––––(1) Reclamación a los miembros de las aportaciones

periódicas.(2) Las derramas exigidas son satisfechas en

efectivo.

(3) Instrumento formulado por la J.C. que debe contenerlos derechos y obligaciones de los agentes económicosque la configuran, criterios para adjudicar las fincasresultantes tras el proceso de urbanización, etc.

bería  reflejarlo, sabiendo que  la valora-ción económica deriva de  lo ejecutadohasta ese momento,  información que, en-tendemos, es suministrada por el sistemade costes que tengan implantado las enti-dades urbanizadoras. 

Por ello el presupuesto de ejecuciónde obra, que propició la participación de laempresa promotora, y  la  información quesuministran  las certificaciones de obra,que, de estar conformes, son aceptadaspor  la entidad urbanística, permiten quetanto  la empresa urbanizadora como  laJ.C.  tengan conocimiento, en cada mo-mento, del grado de avance de la obra.

En consecuencia, y a diferencia de lascuotas periódicas ya analizadas para estetipo de aportaciones, sí que se produceun  tratamiento contable distinto dada  laaportación que constituye  la ejecución dela urbanización. Así, cuando  la J.C. estéconforme con  la ejecución  realizada me-diante  la aceptación de  la certificación deobra, de una parte entendemos que sontrabajos propios de explotación realizadospor otras empresas y en tal caso propone-mos  la utilización de  la cuenta Trabajosrealizados por otras empresas, enmarca-do en el subgrupo 60 Compras del PlanGeneral de Contabilidad (1990) que �com-prende  también  los  trabajos que,  forman-do parte del proceso de producción pro-pia, se encarguen a otras empresas  [�]Se cargará a  la recepción de  los  trabajosencargados a otras empresas.� Ello conabono a una cuenta que proponemos de-nominar Proveedores, entidad urbaniza-dora, en  la medida que  la empresa pro-motora suministra servicios que constitu-yen, para sí misma,  la actividad propia,especificando el proveedor a que corres-ponde ya que ostenta relevancia en la to-talidad del proceso urbanizador.

Al mismo  tiempo, y dado que para  laentidad urbanística el compromiso parcial-mente está siendo cumplido, estimamosque tal situación debe ser reflejada por elmodelo suplementario, surgiendo en estemomento  la cuenta Urbanización ejecuta-da, que  reconoce  la urbanización que yaha sido ejecutada,  tal y como  refleja elasiento contable siguiente:

5. GESTIÓN URBANÍSTICA

La gestión urbanística  implica el cumpli-miento de ciertos deberes urbanísticosque conllevan  la obtención de derechos,entre ellos el derecho al aprovechamientourbanístico, siendo necesario  incurrir endeterminados costes de urbanización pa-ra que alcance la categoría de suelo urba-no y posteriormente la de solar.

5.1. Deber de ceder, equidistribuir yurbanizar

Los deberes urbanísticos más  impor-tantes son:  la cesión de terrenos,  la equi-distribución y urbanización que pasamosa analizar a continuación, determinandoqué implica económicamente, cómo se re-presenta contablemente y además que fi-gura económica de  las que actúan habi-tualmente en el sistema de compensacióndebería reflejarlo en su contabilidad.

5.1.1. Deber de ceder terrenos

La cesión consiste en  transferir  terre-nos gratuitamente a  la Administración ac-tuante para dotaciones sociales y comuni-tarias: colegios, centros sociales como  losde  la  tercera edad, calles y vías, zonasverdes, etc., y también para que el organis-mo público participe en  las plusvalías ge-neradas (a través de la explotación directao ventas del terreno al sector privado). 

Desde el punto de vista doctrinal la ce-sión de terrenos puede entenderse como: 

� Pérdida  irreversible, en cuanto que elpropietario afectado aporta  terrenoscon una superficie y valoración econó-mica determinada, perdiendo terrenos afavor de la comunidad. De hecho, el en-te público obtiene una ganancia clarísi-ma al hacerse con unos  terrenos conun importante valor económico sin con-trapartida económica de ningún tipo.

� Coste de urbanización, porque deriva-do del propio proceso es  ineludible  laentrega de  terrenos, produciéndose

La J.C. para valorarel compromiso con las empresasurbanizadoras tomacomo referencia el presupuesto del proyecto deurbanización

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De obligado cumplimiento

––––––––––––––– x ––––––––––––––– (6) Trabajos realizados por otras empresas

a Proveedores, entidad urbanizadora(1) (4)––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(0) Urbanización a ejecutar a Urbanización ejecutada(2) (0)

––––––––––––––– x –––––––––––––––(1) La J.C. reconoce los servicios prestados por la

entidad urbanizadora.(2) Reconocimiento mediante cuentas de orden de

la disminución del compromiso.

una minoración derivada de dicho pro-ceso. En este sentido, el  I.C.A.C.(1993) expone en cuanto a  la cesiónde  terrenos que  �los solares cedidossin contraprestación a una Administra-ción Pública, debe  imputarse comomayor coste de  la construcción, sinperjuicio de que si se supera el valorde mercado de  la misma, se  registrela oportuna corrección valorativa.� Noobstante, este procedimiento  ignoraque el  terreno cedido no  representaun mayor coste, sino una pérdida parael cedente y una ganancia para el en-te público, como señalábamos ante-riormente.

� Compromiso entre el organismo públi-co y los agentes económicos, pues enla medida que el propietario entregaterrenos la Administración actuante secompromete a permitir continuar conel proceso, de lo contrario sería parali-zado,  reflejándose esta alternativa enel modelo suplementario o  realizar eloportuno comentario en la memoria. 

En  la medida que este deber es habi-tual y necesario en el proceso de urbani-zación  la práctica  lo  representa como uncoste más de urbanización,  lo que puedeser cierto en  términos particulares o mi-

croeconómicos para el cedente, paraquien  la cesión supone aproximadamentelo mismo que una merma en cualquierproceso productivo, pero no es cierto entérminos macroeconómicos, ya que  lasmermas de producción no aprovechan aun  tercero,  lo que sí sucede en el casoque analizamos. En consecuencia,  la so-lución contable adoptada por el  I.C.A.C.,que coincide con  la generalmente admiti-da desconoce  la  realidad de  los hechosrepresentados. 

Esta solución ordinaria supone no rea-lizar anotación contable alguna en los es-tados contables de los propietarios, pues-to que se compensa el  importe del valorde  la cantidad de suelo cedido  (o de  losderechos de aprovechamiento urbanísti-co) elevando el coste unitario de  los me-tros o derechos que siguen permanecien-do en su poder. Es decir, se está realizan-do un reparto, con cargo a activos, de lasfuturas plusvalías que se espera  tenga elvalor del mercado del suelo al  finalizar elproceso urbanístico. La  realidad es quese produce una pérdida  irreversible en  lacesión y un mayor beneficio en el momen-to de enajenación o puesta en construc-ción de los terrenos, pero el método gene-ralmente aceptado de valoración neteaambos efectos y  los  retrasa hasta el mo-

● La contabilidad de las Juntas de Compensación

La participaciónde la Administraciónactuante en la J.C.es compleja de reflejar ya que inicialmente no aporta terrenos

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mento de dicha enajenación,  tergiversan-do de  forma  importante  la  imagen  fiel delproceso. Lo que además plantea  impor-tantes repercusiones fiscales.

Para  ratificar  lo que decimos, pense-mos, ¿qué sucedería si ese  incrementode valor no se produjera?, ¿la pérdida  latendría en su  totalidad el propietario delsuelo al enajenar sus derechos urbanísti-cos o habría comenzado ya a  tenerla enel momento de realizarse la cesión?

Una vez expuestas  las alternativascontables en  lo  referente al  reflejo conta-ble de la cesión de terrenos, la cuestión aresolver es qué agente económico debereflejar contablemente tal cesión, existien-do varias posibilidades:

� Exclusivamente la J.C.

� Únicamente los miembros participantes.

� Todas  las  figuras económicas queparticipan en el proceso urbanizador,salvo  la Administración actuante, yaque debe  reconocer,  justamente,  locontrario, la recepción de terrenos.

A nuestro juicio, la entidad urbanísticadebe  reflejar contablemente  la cesión deterrenos porque  realmente es  la  respon-sable de ejecutar  la urbanización y, portanto, debe mostrar contablemente  todaslas  fases  relevantes que configuran elproceso urbanizador. En consecuencia, laentrega de  terrenos para  la J.C. no  impli-ca reflejo contable alguno, ello no suponeque no afecte, ya que repercute en el cos-te del suelo  incrementándolo; pudiendo silo desea  realizar  la correspondiente ano-tación en el modelo suplementario, consi-derando además  los argumentos expues-tos anteriormente.

5.1.2. Deber de equidistribuir

La equidistribución implica el justo re-parto de cargas y beneficios derivadosdel proceso de urbanización, en relacióna su porcentaje de participación en elproyecto, con independencia del uso quela normativa disponga para el  terrenoconcreto que aportó, sea zona verde oedificable.

Entendemos que este deber, mien-tras se produce el proceso de urbaniza-ción, consideramos que no  tiene  reper-cusión económica alguna, puesto que in-forma sobre el porcentaje e  importe pre-visto de costes  futuros de urbanizaciónque le corresponde a cada miembro par-tícipe, pero  la  realidad de  la urbaniza-ción, de  la negociación del  reparto dederechos, etc., pueden modificar ambosparámetros, por  lo que en  todo caso da-ría lugar a una información extracontableque, desde nuestro punto de vista, debeser mostrada en la memoria.

5.1.3. Deber de urbanizar

El deber de urbanizar supone  incurriren  los costes de urbanización necesarios

para que el suelo modifique progresiva-mente su categoría hasta alcanzar  la na-turaleza  legal de solar, debiendo registraresta modificación de su naturaleza comose muestra más adelante.

Una  vez  cumplido  con  los deberesurbanísticos de cesión de terrenos, equi-distribución  y urbanización  se obtieneuna de  las  facultades urbanísticas másimportantes, si no  la más, el derecho alaprovechamiento urbanístico, recibiendocada propietario un porcentaje de dere-chos de aprovechamiento  igual al por-centaje de  terrenos que aportó, sin queexista obligatoriamente una relación físi-ca entre el  terreno que aportó  (superfi-cie,  localización, etc.) y el  total de dere-chos de aprovechamiento que  recibe.Todo ello exige largas y arduas negocia-ciones entre  los propietarios  y  la Admi-nistración actuante, hasta  llegar a unacuerdo de  reparto que  satisfaga a  to-das las partes.

5.2. Derecho al aprovechamientourbanístico

El derecho al aprovechamiento urba-nístico determina el rendimiento en térmi-nos de construcción que se otorga al sue-lo:  tipo de construcción  (residencial,  in-dustrial, etc.), superficie construible, nú-mero de alturas, etc.,  lo que  indudable-mente   repercutirá   en   su   posteriorrendimiento económico.

En la medida que el derecho al apro-vechamiento urbanístico es  respaldadopor el  terreno aportado  inicialmente  y,como  sabemos,  susceptible de  transmi-sión,  representado en  títulos e  inscrip-ción en el Registro de  la Propiedad,  in-cluso antes de  concluir  la urbanización,implica que  cualquier propietario puededecidir vender su participación a  la J.C.o a un  tercero, mediante  la enajenacióndel derecho al aprovechamiento urba-nístico, eso sí, el nuevo adquirente debesubrogarse en  todas  las obligaciones  yderechos derivados del proceso de ur-banización.

La valoracióneconómica de lascuotas a satisfacerpor cada miembroes determinada en el Proyecto deCompensación

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De obligado cumplimiento

Con  lo cual se observa que, a pesarde ser una  fase más dentro de  todo elproceso de urbanización, dirigido por  laJ.C., son precisas actuaciones individua-lizadas de  los particulares al objeto desolucionar tales situaciones, si bien con-trolados siempre desde  la entidad urba-nística.

Esta aprehensión del derecho urba-nístico puede registrarse en una cuentacreada al efecto como Derecho al apro-vechamiento urbanístico,  constituyendoun activo difícilmente  clasificable entrelas categorías ordinarias de activos. 

De hecho y con ciertas dosis depragmatismo, dado que el derecho alaprovechamiento está  inmerso en unproceso de producción, sea un derechointermedio entre el suelo urbanizable yel solar y susceptible de venta, podríainclinarnos a su consideración comoproducto semiacabado. No obstante,hay que matizar que, a diferencia delresto de procesos productivos en que  laempresa es  la única  responsable, dirigey controla totalmente el proceso, esto nose cumple en  la urbanización ya que  laAdministración ostenta un papel  funda-mental, paralizando, si es preciso,  laobra. 

El  siguiente asiento  contable mues-tra para  la  J.C. dicha actuación econó-mica, derivada, principalmente, de  laactivación  sucesiva de  los  costes queconforman el  coste  final del  solar, des-tacando en el proceso  la obtención delderecho al aprovechamiento urbanísticodada su importancia, y uniendo las tipo-logías de  suelo que han  sido  transmiti-das mediante  titularidad o  facultad  fidu-ciaria, ya que  la obtención de dicho de-recho es un acto  conjunto para  todoslos terrenos aportados, con independen-cia del  tipo de  transmisión. Además derealizar esta anotación contable que re-conoce  la adquisición de esta  facultadurbanística se podría reconocer el cum-plimiento del  compromiso que nació alceder  terrenos a  la Administración, en

caso de haberlo reflejado anteriormenteen el modelo suplementario.

Como  los derechos de aprovecha-miento se materializarán en parcelas desolar concretos, será difícil el cuadre en-tre el porcentaje sobre el  terreno que secedió y el valor económico de  los dere-chos (y parcelas) que se asignará a cadapropietario al  terminar el proceso. Porello se pone en marcha un mecanismode ajuste denominado por  la  técnica ur-banística como  �aprovechamiento  tipo�,garantizando una participación igualitariapara  todos  los propietarios en el  repartode  las cargas (costes de urbanización) ybeneficios  (derechos de aprovechamien-to en parcelas concretas), ello produceque surjan excesos y defectos de apro-vechamientos urbanísticos en  la unidadque se va a urbanizar entre  los propieta-rios afectados. 

En esta  fase,  la J.C. no debe reflejarcontablemente ajuste de aprovechamien-tos urbanísticos alguno, en  la medidaque es  la  responsable de mediar y con-seguir que a  los agentes económicos seles otorguen  los aprovechamientos quefinalmente  le corresponden, debiendoéstos  reflejar en su contabilidad  talesajustes.

● La contabilidad de las Juntas de Compensación

La entidadurbanística debe reflejarcontablemente la cesión de terrenosporque realmente es la responsable de ejecutar la urbanización

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––––––––––––––– x ––––––––––––––– (6) Compras y gastos

a Tesorería(1) (5)––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(6) Variación de existencias a Suelo urbanizable obtenido en cesión(2) (3)a Derechos sobre suelo urbanizablea Suelo urbanizable propio de la Junta

Compensación––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(3) Derecho al aprovechamiento urbanístico a Variación de existencias (6)

––––––––––––––– x –––––––––––––––(1) Contabilización de los costes necesarios de

urbanización.(2) Reclasificación del terreno.

6. ADJUDICACIÓN DE SOLARES

En estos momentos el proceso de urba-nización está prácticamente  terminado,puesto que dotando al  terreno de  loscuatro servicios mínimos de  infraestruc-tura urbanística: acceso  rodado,  sumi-nistro de energía eléctrica, abasteci-miento y evacuación de aguas que impli-ca  incurrir en  costes de urbanizaciónque normalmente modifican el estado fí-sico del suelo  transformándolo en suelourbano. Lógicamente  la modificación delterreno  también aumenta el valor objeti-vo del mismo. No  todo el  suelo urbanopuede ser construido, ej.  las zonas ver-des. El proceso de urbanización  finalizacuando, además de  ser  suelo urbano,disponga de encintado de aceras y pavi-mentación de  calzadas,  siendo en estemomento  considerado urbanísticamentecomo solar. Así,  la entidad  responsablede la urbanización, la J.C., debe realizarla oportuna  reclasificación,  reflejandocontablemente tal hecho económico, co-mo  se muestra en el  siguiente asientocontable

Una vez terminado el proceso de ur-banización  la entidad  responsable deejecutar la obra, la J.C., obtiene el solar,terrenos ya urbanizados y aptos para  laedificación. No obstante, es necesario

matizar que  la  superficie  total aportadainicialmente, en la categoría de suelo ur-banizable, ha  sufrido disminuciones de-bido a:

� La cesión de  terrenos destinados asatisfacer las necesidades de la socie-dad, calzadas, parques, hospitales,etc.

� La cesión de  terrenos destinada a  laAdministración actuante y derivada delas plusvalías generadas.

� Aquellos  terrenos ya urbanizados quela J.C. decida enajenar a  terceros(4),con  la  finalidad de obtener  financia-ción que permita cubrir parte de  loscostes de urbanización.

Al margen de  todas  las minoracionesde  terrenos comentadas,  también debe-mos considerar que en  la  realización delproceso urbanizador se producen cambiosen  la medición de  las unidades físicas, yaque comienza expresándose en metroscuadrados, para, posteriormente, medirseen unidades de aprovechamiento urbanís-tico, propiciando el empleo de diversasunidades de medidas  referidas al mismoterreno, derivado de las fases de urbaniza-ción por las que atraviesa la parcela.

Por contra, mientras que  la superficiede  terrenos minora por el propio procesourbanístico, el coste de producción delmismo va incrementado ya que el terrenose va modificando, propiciando el cambioen  la clasificación del suelo, siendo, final-mente, ya susceptible de edificación.

En consecuencia, el propietario,  ini-cialmente, aportó un  terreno y a medidaque el proceso de urbanización se ejecutala J.C. exige aportaciones periódicas, porlo que, en último  lugar, debe reflejar con-tablemente  la entrega del solar por partede  la entidad urbanística,  teniendo encuenta  las distintas aportaciones de  losmiembros partícipes  realizadas al  inicio,mostrando el siguiente asiento contable laadjudicación de suelo apto para edificar. 

La J.C. no debe reflejarcontablementeajuste deaprovechamientosurbanísticos alguno debiendo los agenteseconómicos reflejaren su contabilidadtales ajustes

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De obligado cumplimiento

––––––––––––––– x ––––––––––––––– (6) Compras y gastos

a Tesorería(1) (5)––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(6) Variación de existencias a Derecho al aprovechamiento

urbanístico (3)––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(3) Suelo apto para edificar a Variación de existencias (6)

––––––––––––––– x –––––––––––––––(1) Con estas anotaciones contables se permite

incurrir en los costes de urbanización necesariospara dotar al terreno de la categoría urbanísticade solar, necesitando la reclasificaciónurbanística y contable

(4) Por este motivo, es posible que se produzca unmenor desembolso en las derramas exigidas o bien elreembolso en las entregas satisfechas por los agenteseconómicos, dado que con dicha venta se obtienefinanciación alternativa. Dicha enajenación conllevadiferentes efectos económicos. De una parte, al enajenarterrenos, la superficie del suelo a distribuir entre losmiembros participantes disminuye, y de otra parte sedebe reflejar contablemente la repercusión positiva quetiene el resultado obtenido en la venta en la J.C. e,indirectamente, en los participantes. No obstante no lohemos representado contablemente al objeto de nohacer el trabajo más extenso, pero creemos convenienteexponer qué implica dicha operación.

Una vez  terminado el proceso urbani-zador,  resta contabilizar por parte de  laJ.C. el asiento de cierre o  liquidación yaque el objetivo que motivó su constituciónse ha cumplido y no tiene sentido que si-ga operando, mostrándose  tal operaciónen el siguiente asiento contable:

El proceso urbanístico es común a to-das  las sociedades en crecimiento queimplica, habitualmente, disponer  tanto deuna gran extensión de  terrenos como deun  importante montante de  recursos  fi-nancieros. El proceso en sí es complejo,añadiendo además, que si es ejecutadobajo el sistema de compensación el nú-mero de agentes que participa se multipli-ca, actuando bajo un interés común, la ur-banización de los terrenos, pero con parti-cipaciones y votos diferentes; de entre és-tos, destaca la J.C. ya que dirige y contro-la todo el proceso.

● La contabilidad de las Juntas de Compensación

La entidadresponsable de la urbanización,la J.C., deberealizar la oportunareclasificación,reflejandocontablemente talhecho económico

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––––––––––––––– x ––––––––––––––– (4) Junteros(1)

(4) Proveedores, entidad urbanizadora(2)

a Venta de suelo apto para edificar (7)––––––––––––––– x –––––––––––––––––––––––––––––– x –––––––––––––––

(0) Urbanización a ejecutar(0) Urbanización ejecutada(3)

a Compromiso con la entidad urbanizadora (0)

––––––––––––––– x –––––––––––––––(1) Adjudicación de solares a propietarios.(2) Adjudicación de solares a la empresa

urbanizadora.(3) Finaliza la urbanización y por tanto del

compromiso

––––––––––––––– x ––––––––––––––– (1) Fondo operativo(1)

(5) Derramas de junteros a Junteros (4)

––––––––––––––– x –––––––––––––––(1) Cierre de la contabilidad de la Junta de

Compensación.

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