La industria hotelera en Madrid 2010 · africano con las plazas de soberanía de las ciudades...

La industria hotelera en la ciudad de Madrid

Resumen ejecutivo

Junio 2010


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ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN

1.a. España 1.b. Madrid

2. EL SECTOR TURÍSTICO

2.a. Introducción 2.b. Intermediación 2.c. Entorno económico 2.d. Accesibilidad 2.e. Seguridad 2.f. Otros factores

3. OFERTA

3.a. Cadenas españolas internacionales 3.b. Cadenas internacionales con presencia en Madrid 3.c. Planta hotelera en la ciudad de Madrid

3.c.1. Número de hoteles 3.c.2. Descripción de la tipología hotelera de Madrid 3.c.3. Tendencias

4. DEMANDA 5. MARCO LEGAL Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA 6. TIPOLOGÍA CONTRACTUAL

6.a. Variaciones de contratación 6.b. Tendencia


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7. PROTAGONISTAS HOTELEROS

7.a. Fondos de inversión 7.b. Cadenas hoteleras 7.c. Modelo de contrato de arrendamiento

8. SITUACIÓN ACTUAL 9. CONCLUSIONES 10. TESTIMONIOS


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1. INTRODUCCIÓN

1.a. España

� España tiene un área de 504.750 km2, siendo el cuarto país más extenso del continente europeo con una población superior a los 46 millones de habitantes. La lengua oficial del Estado es el español. Además el catalán, gallego, valenciano y vasco son cooficiales en Cataluña, Galicia, Comunidad Valenciana y País Vasco respectivamente. La capital de España es Madrid y el Gobierno es una Monarquía Parlamentaria encabezada por S.M. D. Juan Carlos I, con una democracia firmemente establecida que se recoge en la Constitución de 1978. España es miembro de la Unión Europea y disfruta de una ubicación privilegiada, la moneda es el euro y la religión mayoritaria es el catolicismo. Administrativamente está organizada en 17 Comunidades Autónomas con un alto nivel de autogobierno, ocupando la mayor parte de la Península Ibérica a la que se añaden los archipiélagos de las Islas Baleares e Islas Canarias, así como el norte del continente africano con las plazas de soberanía de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. La renta per cápita está situada por encima de los 24.000 €, estando un 104% respecto a la media de la Unión Europea. España es el segundo destino turístico del mundo superando los 57 millones de visitantes en el ejercicio 2008.

1.b. Madrid Madrid es la capital de España y es la ciudad más grande y poblada del país, alcanzando oficialmente los 3.213.271 habitantes dentro de su municipio, mientras que la cifra oficiosa del padrón a 1 de enero de 2009 es de 3.273.006 y 6.043.031 en su área metropolitana, siendo por ello la tercera ciudad más poblada de la Unión Europea por detrás de las áreas metropolitanas de París y Londres. Como capital del Estado, Madrid alberga las sedes del Gobierno, Cortes Generales, Ministerios, Instituciones y Organismos asociados, así como la residencia oficial de los reyes de España. En el plano económico, Madrid es la cuarta ciudad más rica de Europa, tras Londres, París y Moscú.


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Es el principal centro financiero y empresarial de España. Es sede del principal mercado de valores del país, de numerosas empresas nacionales y de varias de las más grandes corporaciones del mundo. Es un influyente centro cultural y cuenta con museos de referencia internacional entre los que destacan el Museo del Prado, sin duda uno de los más importantes del mundo, el Thyssen-Bornemisza y el Museo Nacional Centro de Arte Reina Sofía. Todos ellos están situados en el denominado “Paseo del Arte” de Madrid, uno de los itinerarios más espléndidos del centro de Madrid. Madrid recibe anualmente 4 millones de turistas extranjeros al año. Sus principales mercados foráneos en 2009 han sido el norteamericano (12,4%), el italiano (10,1%) y el británico (7,9%) y es la primera Comunidad Autónoma en diversificación de mercados, algo que le dota de fortaleza y le genera una reducción de riesgo. Madrid es además líder nacional en cuanto a ferias y exposiciones se refiere. Cuenta con la primera organización ferial de España y mayor del sur de Europa, IFEMA, con 1,32 millones de metros cuadrados de espacio de exhibición, que organiza ferias como: FITUR, Madrid Fusión, ARCO, SIMO TCI, el Salón del Automóvil y la Cibeles Madrid Fashion Week. En la actualidad se esta construyendo en la zona norte de la capital, el nuevo Centro Internacional de Convenciones de Madrid. Dicho Centro Internacional de Congresos, que se situará en la nueva zona financiera y de negocios del norte de Madrid, tendrá 70.000 m² de superficie, contará con un área de exposición de 15.000 m² y estará integrado dentro de un parque urbano de 62.000 m². Un proyecto que hace que Madrid cuente con el mayor y más vanguardista centro de congresos de España. El Metro de Madrid es la segunda red de metro más extensa de Europa Occidental después de la de Londres, aunque se la considera la más moderna y avanzada. Actualmente el tráfico de pasajeros supera los 52 millones, convirtiendo a Barajas en el décimo del mundo por volumen de pasajeros y el cuarto de Europa. La conexión entre los aeropuertos de Madrid-Barajas y Barcelona continúa en 2009 ostentando el liderazgo en número de operaciones entre dos ciudades europeas, según los datos del organismo europeo responsable, Eurocontrol.


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2. El SECTOR TURÍSTICO 2.a. Introducción

El turismo se ha convertido en uno de los sectores económicos del mundo que registra un crecimiento más rápido debido a los efectos multiplicadores que tiene sobre otros sectores. En las últimas décadas la industria turística mundial se ha consolidado como una de las más importantes industrias exportadoras, representando cerca del 7% del total de la exportación de bienes y servicios. En la actualidad, los ingresos de exportación generados por el turismo internacional ocupan la 4ª posición, después de los combustibles, los productos químicos y los productos automotrices.

El importante crecimiento del turismo hace que sea claramente uno de los fenómenos económicos y sociales más importantes del pasado siglo, y dadas las importantes mejoras en las conexiones y en el transporte, previsiblemente del actual.

2.b. Intermediación Más allá de ventas directas proveedor-consumidor, la aparición de grandes touroperadores que consolidan la amplia oferta turística ha permitido acercar destinos lejanos a un amplio público con tarifas accesibles para un gran segmento de viajeros.

2.c. Entorno económico Es un hecho que la evolución económica de los países emisores marca la tendencia en el sector turístico. Aunque el mayor número de turistas se sitúa en los países desarrollados, muchas economías emergentes crecen año a año.

2.d. Accesibilidad Entendida como desarrollo de infraestructuras, se entiende que la evolución en los medios de transporte ha sido un hecho determinante de la eclosión del sector, no sólo limitado a aeropuertos y carreteras sino destacando el fenómeno del desarrollo de los vuelos chárter y, últimamente, los de bajo coste. La ampliación de las redes ferroviarias, en cantidad como en calidad, así como el transporte marítimo, justifica este incremento del número de viajeros.


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2.e. Seguridad El turista, como consecuencia de atentados terroristas y guerras con repercusión mundial, encuentra en este un factor decisivo a la hora de decidir el destino. La estabilidad política, así como la salubridad son fundamentales a la hora de la decisión.

2.f. Otros factores a tener en cuenta Redistribución de la renta: Permite igualación de las rentas entre zonas más o menos deprimidas y del mismo modo permite una más justa distribución entre los perceptores de rentas. Modificación de las estructuras de consumo: Se incrementan la demanda de bienes y servicios como consecuencia del mayor empleo. Influencia sobre los precios: Tiende a generar inflación de precios auque por la estacionalidad se puede prever de antemano. Efectos sobre importaciones y exportaciones: Origina importación de bienes de equipo, de tecnología (know-how) en incluso de productos de consumo corriente entre turistas, además de movimientos de capitales y rentas. Efectos sobre la inversión: El desarrollo de determinadas zonas crea capital fijo (inversiones) no sólo por particulares sino por el Estado. Efectos sobre el empleo: Genera tanto empleos directos (personal de hotel, agentes de viajes) como indirectos (proveedores de los agentes del sector). Efectos sobre la Balanza de Pagos: Como actividad generadora de riqueza genera recursos para el Estado en forma de exacciones fiscales. En España los impuestos que gravan el turismo son: IVA, otros impuestos indirectos (bebidas), renta de aduanas, IRPF, Impuesto de Sociedades e impuestos locales. Tendencia actual: La industria turística española sufrió una acelerada contracción de la demanda en 2008, especialmente a partir del segundo semestre del año, lo que, junto a la crisis económica mundial, ha afectado actualmente a la llegada de turistas y al gasto y estancia media.


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Ha provocado una reducción de la afluencia extranjera de Reino Unido, Alemania y EE.UU. La competencia internacional, especialmente Egipto y Turquía, sigue creciendo en afluencia e ingresos. Las claves del año turístico 2009 han venido de la mano de los cambios en el comportamiento del consumidor final y la evolución de las políticas y estrategias empresariales, tanto de la tendencia a la reducción de tarifas en todos los subsectores, y especialmente en el aéreo incentivada por las compañías aéreas de bajo coste y la multiplicación de conexiones con los aeropuertos españoles, como de la venta a través de internet. La disminución de los desplazamientos de turistas ha penalizado la evolución de las agencias de viajes. Este sector, además está experimentando una profunda modificación de su configuración tradicional derivada del auge de sistemas electrónicos en la contratación de servicios. Dentro del sector hotelero, cada vez es más habitual la separación entre el negocio de gestión de establecimientos hoteleros y el de tenencia de activos hoteleros. Los años 70 y principios de los 80 la industria se caracterizó por la propiedad de una gran cantidad de activos fijos. Esta tendencia cambia en los años 90, donde se produce una renuncia a dicha propiedad. Este proceso fue liderado por las grandes compañías americanas. La razón hay que encontrarla en las consecuencias derivadas de las recesiones económicas para este modelo de empresa hotelera, donde estas empresas, con un elevado inmovilizado, generaba importantes pérdidas ante el aumento de la carga financiera, lo cual reducía el “pay-back” al accionista. Los activos más importantes pasaron principalmente a manos niponas, dado que éstos perseguían una estrategia de inversión a largo plazo buscando la revalorización de estos activos. Desde entonces se aprecia una clara aceleración en el crecimiento de los negocios de pura gestión hotelera, donde las capacidades, aptitudes y, en definitiva, el “know-how” obtienen sus beneficios en forma de porcentajes de los beneficios empresariales. Las razones para separar estos negocios son claras:


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� Las necesidades y estrategias de inversión son distintas. � La centralización de la estrategia empresarial en la gestión pura de hoteles

eliminando falta de rigor por la operación de hoteles propios. � El interés en acomodar las características financieras de la empresa a las

exigencias de los inversores y a la facilidad para acceder a nuevas vías de financiación.

Según la OMT, “El Turismo en la era de las alianzas, fusiones y adquisiciones”, “la mundialización” de la economía, la apertura de los mercados y el auge de las nuevas tecnologías han supuesto, literalmente, la explosión de los viajes y han ejercido una profunda influencia sobre los actores del sector turístico”. Las compañías españolas en este ámbito de negocio han sido pioneras en la internacionalización y han vivido una apertura progresiva a los mercados mundiales, así como un necesario crecimiento en sus estructuras. Esta tendencia empezó a marcarse en la última década del siglo XX, con la adopción de estrategias de crecimiento interno que, posteriormente, derivaron en adquisiciones y, más tarde, en fusiones entre subsectores de esta área de negocio. Así arrancó la configuración de las cadenas hoteleras, de los grandes touroperadores de paquetes turísticos, estandarizados y comercializados a través de agencias de viajes más dinámicas agrupadas bajo el paraguas de una gran marca. Tras ese primer paso de crecimiento horizontal, llegó el momento de adoptar posiciones que se tradujeron en la creación de conglomerados empresariales turísticos para explotar las sinergias propias de la diversificación horizontal e integrar verticalmente la cadena de distribución de los productos y servicios turísticos. La integración vertical ha supuesto un cambio rotundo en la dinámica del turismo. Se ha acentuado la competitividad de las estructuras que conviven en el sector para captar clientes, a través de paquetes complementarios. En esta carrera, los touroperadores se han posicionado en el accionariado de compañías de transporte y han establecido-por compra o mediante acuerdos estratégicos- su propia línea de agencias minoristas o de alojamiento. En paralelo, algunas aerolíneas se han integrado en cadenas verticales por medio de participaciones en cadenas hoteleras y en los canales de comercialización. Así se han configurado las grandes compañías o grupos de empresas.


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3. OFERTA HOTELERA

3.a. Cadenas españolas internacionales Las cadenas hoteleras han sido, hasta la fecha, el principal y casi único protagonista de la internacionalización del sector turístico español. Actualmente son 22 las firmas españolas con presencia en los mercados exteriores que controlan más de 400 hoteles en cuatro continentes. Europa y el Caribe se reparten el 60% de la oferta hotelera española en los destinos extranjeros. Un segmento que lleva ya más de 20 años de presencia en los destinos turísticos fuera de España y que, por el momento, sigue siendo el motor que, casi en solitario, monopoliza el esfuerzo inversor de la industria turística española en los mercados exteriores. Iniciado en la segunda mitad de la década de los ochenta, el proceso de internacionalización de las empresas hoteleras experimentó una fuerte aceleración entre 1993 y 1999, período en el que el número de hoteles de las cadenas españolas en países extranjeros se multiplicó por tres. Esta dinámica fuertemente expansiva se ha mantenido durante los diez años ya transcurridos del siglo XXI, en los que continúan sucediéndose los anuncios de nuevas inversiones y la firma de nuevos contratos de gestión.

3.b. Cadenas internacionales con presencia en Madrid A lo largo del informe quedarán detalladamente explicados los motivos que tradicionalmente han alejado a las grandes cadenas hoteleras extranjeras a tener una presencia importante en nuestro país. No obstante España cuenta con un gran número de grandes cadenas internacionales pero el crecimiento esperado y su potencial hacen pensar que hay muchas oportunidades para apostar por nuestro país, y más concretamente, por Madrid. En la actualidad, la capital de España cuenta con un marco incomparable y es un gran foco de atracción para el inversor extranjero; y las cadenas extranjeras pueden sacar ventaja de ello. Situada geográficamente en el corazón de la península ibérica, goza de un nivel de infraestructuras a la vanguardia mundial, un ritmo económico por encima de la media, siendo un mercado financiero clave en la Unión Europea. Como centro generador de negocios, Madrid ofrece al inversor unas facilidades únicas, sus Palacios de Congresos y Centros de Convenciones, su aeropuerto internacional o su amplia oferta cultural y de


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ocio la hacen el destino ideal para las multinacionales extranjeras. Hoy Madrid es el destino más atractivo para negocios del sur de Europa. La coyuntura económica actual ha obligado un cambio en los parámetros de rentabilidad de las promotoras y constructoras propietarias de los activos hoteleros. Este cambio alcanzará incluso a las propias cadenas españolas que, buscando liquidez, verán con buenos ojos la llegada de inversores de calidad, fondos internacionales con garantías. Su llegada ha dado lugar a dos escenarios diferentes, fondos que únicamente buscan la propiedad del inmueble manteniendo al gestor actual en explotación, o bien realizar la compra como un plan de crecimiento internacional de cadenas de prestigio con deseos de incorporar a la ciudad de Madrid en su portafolio hotelero. Actualmente las cadenas internacionales con presencia en Madrid son las siguientes:

� Orient Express o Hotel Ritz o www.ritz.es o Adicionalmente es partner de Ritz-Carlton Hotels and Resorts

� Grupo Sodio GPS o Hotel Villamagna o www.hotelvillamagna.com

� Accor hoteles o A través de sus marcas Sofitel, Novotel e Ibis. o www.accorhotels.com

� Hilton o Milton Madrid o www.hilton.com

� IHG HOTELS (Intercontinental Hotels Group)

o Hotel Intercontinental Madrid o A través de sus marcas Holiday Inn, Holiday Inn Express o www.ihghotels.com

� Westin hotels & Resorts o Hotel Palace o www.westinpalacemadrid.com


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� Best Western o 5 establecimientos en Madrid capital o www.bestwestern.com

� Travelodge

o Hotel Travelodge en Las Rozas (20 km) o www.travelodgehoteles.es

Madrid es una ciudad muy atractiva para grandes cadenas internacionales, más aún con las perspectivas de oportunidad que presenta la capital de España. De hecho, son numerosas las cadenas que están mostrando su interés por situarse en Madrid, convencidos de la rentabilidad e imagen de marca que una ciudad como ésta genera para sus accionistas y clientes. Se prevé la llegada de algunas de las más prestigiosas en los próximos años, reconociendo la modernidad y las posibilidades que Madrid ofrece, como la italiana La cadena italiana Town House Collection que recientemente manifestó su interés por la capital de España. Adicionalmente, y entre otras, destacamos las que cuentan con mayor imagen de marca y mayor expansión mundial:

� Four Seasons � W hotels � Hyatt � Sheraton � Marriot � Cendant � Choice � The Luxury Collection (asociación)


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3.c. Planta hotelera en la ciudad de Madrid

3.c.1. Números de hoteles En 2009 en Madrid y su zona de influencia hay un total de 357 hoteles sumando casi 40.000 habitaciones. Respecto a su organización geográfica, la capital se podría dividir en tres grandes áreas de actividad desde un punto de vista hotelero, por un lado un primer núcleo de negocios que está situado en el eje del Paseo de la Castellana y su zona de influencia. Le sigue la zona centro o histórica que responde a la demanda del, cada vez mayor y de más calidad, de turistas que visitan la ciudad. Por último sobresale la zona de Congresos en el área de influencia de IFEMA, el Palacio de Congresos de Madrid. Cada inversor, en función de la tipología de cliente, marca y servicio que ofrece, elegirá en cuál de las tres grandes áreas es más apropiada su ubicación.

CATEGORÍA CANTIDAD Nº PLAZAS

5 estrellas 23 11.038




TOTAL 901 76.386 Fuente: Encuesta de ocupación en alojamientos turísticos. Diciembre 2009


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3.c.2. Descripción de la tipología hotelera de Madrid Una de las características importantes de Madrid, al igual que en el resto de España, es la enorme atomización del sector. Nos encontramos en un sector en el que la mayoría de los establecimientos son independientes y las grandes cadenas, a pesar de su gran crecimiento en los últimos años, no gozan de la presencia que sí tienen en otras grandes capitales. Italia es un país similar al nuestro en cuanto a su comportamiento en la atomización del sector. Aunque parezca paradójico, la industria hotelera española ha entrado en punto de ebullición provocado por la actual situación económica. Es precisamente por ésta por lo que se están generando interesantes oportunidades de negocio, atraídos los inversores por unas expectativas de rentabilidad superiores a la de otros activos. Particularmente son los hoteles urbanos operados por cadenas internacionales y localizados en las principales ciudades, - con Madrid a la cabeza.- los que están protagonizando las operaciones de activos individuales más relevantes Como ejemplos relevantes de este auge inversor, hay que destacar la adquisición del Hotel Intercontinental de Madrid, junto a otros seis establecimientos europeos del mismo grupo, por parte del banco de inversión Morgan Stanley, que desembolsó 638 millones de euros por los siete hoteles. Las otras dos operaciones significativas, protagonizadas por el consorcio formado por Host Hotels& Resorts (ex Host Marriott), el fondo inmobiliario del Gobierno de Singapur (GIC) y el fondo de pensiones holandés ABP, han sido la adquisición, en dos transacciones independientes, de los hoteles Westin Palace de Madrid (385 millones de euros), perteneciente a la cadena norteamericana Starwood, y el Hotel Arts de Barcelona, de Ritz Carlton, (417 millones de euros).Estas operaciones están ligadas al creciente desplazamiento de la titularidad de la propiedad de inmuebles hoteleros. Salvo excepciones, como Sol Meliá, los grupos hoteleros internacionales tienen el objetivo de convertirse en gestores puros de establecimientos. A través de operaciones de sale&leaseback (venta del hotel manteniendo la gestión del mismo) Starwood, Hilton, Intercontinental, Accor y Whitbread, entre otros, han vendido una parte significativa de su cartera de hoteles en propiedad, con el fin de dar mayor valor a sus accionistas y como medio de financiación de agresivos crecimientos.


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Para las entidades financieras involucradas, el mercado inmobiliario hotelero combina una rentabilidad recurrente y estable vinculada a la explotación del establecimiento, y una atractiva revalorización del inmueble. Este proceso creciente de disociación entre la titularidad del inmueble y la explotación del hotel corre paralelo a otro de mayor calado. Más del 80% de la planta hotelera española no pertenece a ninguno de los grandes grupos hegemónicos. En este sentido, la elevada atomización que caracteriza la industria nacional, y particularmente la de la ciudad de Madrid, contrasta abiertamente con la situación en otros mercados maduros, como Estados Unidos, donde el 90% de los establecimientos está afiliado a las grandes cadenas hoteleras. Esta dispersión se refleja en el tamaño de los grupos hoteleros nacionales. A pesar de que España es la segunda potencia turística mundial, ninguna de las principales compañías se encuentra en el top ten del ranking hotelero internacional, liderado por la británica Intercontinental (619.851 habitaciones en 2008). La primera compañía española, Sol Meliá, no aparece hasta el puesto decimoséptimo de la lista, con 76.335 habitaciones (año 2008), frente a las 478.975 de la francesa Accor, quinta en la tabla mundial y segunda cadena hotelera europea, de acuerdo al prestigioso ranking elaborado por la revista Hotels. Según un informe de BNP Paribas Real Estate, en los diez primeros meses de 2009 se han cerrado un total de 18 operaciones de inversión en el sector hotelero español, la mayoría concentradas en el segmento vacacional. Los inversores nacionales son los que se han mostrado más activos y, así, el 89% de las transacciones tenían a españoles como compradores y/o vendedores. Durante el primer semestre de 2009 las transacciones hoteleras en Europa Occidental supusieron una inversión total de 1.392 millones de euros, un 13% menos que las registradas en el mismo periodo de 2008. Por lo que se refiere a las previsiones, las cadenas serán cada vez más selectivas con sus nuevos destinos y primarán los contratos de gestión frente a los alquileres. La tendencia a la concentración seguirá activa y, pese a la tradicional atomización del sector, son previsibles las concentraciones entre los grandes grupos y la integración de los independientes en cadenas o grupos. . Las cadenas hoy apuestan más por no invertir en el activo inmobiliario tanto como antaño, centrándose en mayor proporción en fórmulas de alquiler, gestión o mixtas, centrándose en lo propio de su negocio, la explotación hotelera.


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3.c.3. Tendencias El imparable auge de las aerolíneas de bajo coste en nuestro país, que actualmente acaparan una cuota de mercado superior al 30% en los vuelos desde y hacia Europa, el favorable momento de los viajes de negocios, vinculado a la celebración de convenciones y congresos, y la acertada segmentación de la política de promoción del turismo español por parte de la Secretaría de Estado de Turismo y Comercio y varias comunidades autónomas, están potenciando el crecimiento de una demanda de alto valor en busca de la creciente oferta cultural de las ciudades españolas. La tendencia apunta hacia un auge de los hoteles de bajo coste (como complemento de las aerolíneas) y los hoteles de cinco estrellas. Frente a la saturación existente en la categoría de cuatro estrellas, se espera un fuerte tirón del gran lujo convencional (cinco estrellas), además de los hoteles de una y dos estrellas bien ubicados en el centro de las ciudades. Uno de los productos que cuenta con mayores expectativas de crecimiento en el panorama hotelero en los próximos años es el hotel boutique, el establecimiento a la carta. Este tipo de hoteles es uno de los que mayor crecimiento está experimentando en Europa, con unos niveles de ocupación, precio medio diario y de rentabilidad por habitación muy por encima de los registrados en los hoteles convencionales. Frente al momento dulce del hotel boutique, hay en contraposición un estancamiento del condo-hotel, muy popular en otras latitudes. Uno de los puntos en común en torno al que acaban siempre orbitando los discursos de empresarios y analistas es la necesidad de la consolidación del sector en España. Frente a una afiliación hotelera del 80% en Estados Unidos, en el mercado nacional tan sólo el 20% de los establecimientos forman parte de una gran marca hotelera. En España, y particularmente en Madrid por su fortaleza en las oportunidades de negocio y crecimiento, se prevé un proceso de concentración del sector principalmente entre las cadenas de medio tamaño.

La situación económica, aunque resulte paradójico, ayudará a acelerar el ritmo de las oportunidades en el mercado español para los grandes fondos y las cadenas internacionales. Frente a un inmovilismo tradicional del sector, y provocado por la escasa liquidez a la que están sometidos los grandes grupos hoteleros y constructores, es el momento en el que los fondos internacionales, de la mano de cadenas de prestigio, encuentren su hueco en Madrid.


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Hoy, como se ha venido explicando, los contratos son principalmente de gestión y de arrendamiento mixto, esto es, vinculado a los resultados. En esta fórmula en donde las grandes cadenas encuentran su acomodo. En esta coyuntura, y motivado por la crisis internacional, la atomización del sector parece acercarse a su fin, al menos tal y como lo hemos conocido hasta hoy. La situación del mercado nacional no es única. El internacional también está sufriendo con agresividad los azotes de la crisis. No obstante esta fotografía, lejos de reducir los movimientos y oportunidades en Madrid, genera unos obligados giros que hacen atractiva la presencia en la capital de cadenas internacionales de primer nivel. Hasta finales de 2009 , los ingresos de las grandes cadenas sufrieron caídas de dos dígitos, frente al mismo periodo de 2008, mientras que el beneficio de explotación también resultó dañado. En este contexto, InterContinental Hotels Group (IHG), líder mundial por habitaciones, cerró la primera mitad del año con una reducción del beneficio operativo del 38,5% (por debajo del 50% previsto por los analistas) y del 25,5% en la cifra de negocios, hasta 513 millones de euros. El baile de fusiones también ha comenzado en el sector, después de que el grupo de inversión estadounidense Starwood Capital Group anunciase en junio la compra de la holandesa Golden Tulip Hospitality. El objetivo es formar una alianza estratégica con Golden Tulip y su holding hotelero Groupe du Louvre, que podría suponer el primer cambio en tres años en el ranking de cadenas hoteleras, desplazando a Hyatt del top ten mundial. El movimiento parece inevitable y Madrid puede resultar fortalecida en términos de mayor presencia de cadenas internacionales. Los grandes fondos están buscando oportunidades de negocio de la mano de multinacionales hoteleras. Concretamente los fondos buscan marcas de prestigio internacional. Éstas han contado hasta ahora con poca presencia en España debido al carácter patrimonialista de los hoteleros del país y al elevado precio del suelo, pero en la actualidad se dan las condiciones para que esta situación cambie.


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4. DEMANDA EN MADRID Respecto a las pernoctaciones de residentes en el extranjero se han situado en este año 2009 por encima de los 8 millones. En las pernoctaciones de residentes en España superan los 9 millones de personas. Este año, particularmente difícil para la economía en general y para el turismo en particular, Madrid ha conseguido batir su propio record, algo que demuestra la fortaleza del destino tanto a nivel turístico como profesional y de eventos. La cifra total de turistas alcanzó en 2009 los 13,7 millones de turistas, siendo EEUU el principal mercado emisor. Este hecho es una buena oportunidad para el inversor hotelero, especialmente estadounidense, ya que el turista norteamericano prefiere viajar a cadenas conocidas, y en Madrid son varias las que aún tienen pendiente establecerse en la capital. La ocupación media anual está situada en el 66% y unos precios medios en cinco, cuatro, tres y dos estrellas que son los siguientes; 150 €, 93 €, 82 € y 64 € respectivamente. Si comparamos los precios medios de Madrid frente a otras grandes capitales europeas observamos cómo es sensiblemente inferior a ciudades como Londres, París, Roma o Berlín. Este dato, lejos de ser desalentador, es uno de los mayores potenciales que Madrid tiene como destino para cualquier inversor, nacional o extranjero. Mientras los precios tienden a estabilizarse en otras capitales por estar cerca de su techo de precio máximo, Madrid tiene un gran potencial de crecimiento. Prueba de lo anterior es el enorme crecimiento que Madrid ha generado en plazas hoteleras nuevas en los últimos 5 años. Además de la oportunidad en precio, los costes de construcción, de licencia, de mantenimiento y de coste operativo es sensiblemente inferior a otras grandes capitales lo que hace que su rentabilidad sea mayor en cifras comparadas.


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5. MARCO LEGAL Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA Para una efectiva tramitación administrativa de un hotel en Madrid, es importante conocer el entramado autonómico y municipal. Tal y como ha quedado reflejado en la presentación de España como país y de Madrid como ciudad de oportunidades de inversión y explotación hotelera, a continuación se explica con detalle los pasos necesarios para poder abrir las puertas de un hotel en la capital de España. Las competencias en materia de turismo están transferidas a las Comunidades Autónomas, con lo que la Comunidad de Madrid es la institución que finalmente otorgará la licencia definitiva del establecimiento. No obstante el Ayuntamiento también tiene un papel importante a la hora de dar luz verde a un proyecto. A continuación se desglosa con detalle los pasos necesarios y las instituciones a las que dirigirse para poder contar con un nuevo hotel en Madrid. Debemos distinguir tres grandes apartados, a saber: Licencias, qué documentación es necesaria y a qué institución dirigirse. Las licencias necesarias son seis:

� Licencia de obras � Licencia de actividad � Calificación previa � Licencia de primera ocupación � Licencia de funcionamiento � Licencia de apertura

Dentro de la documentación necesaria destaca la siguiente:

� Proyecto básico en el Ayuntamiento � Proyecto de actividad � Proyecto básico en la Comunidad de Madrid

Las instituciones son dos:

� Ayuntamiento de Madrid � Comunidad de Madrid


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Todas las licencias y presentación de proyectos se solicitan y presentan en el Ayuntamiento de Madrid con excepción de la Licencia de Apertura que ha de realizarse en la Comunidad de Madrid. Asimismo el proyecto básico hay que presentarlo en ambas instituciones. La normativa que rige la construcción de un hotel en Madrid es municipal y autonómica excepto la referida a Accesibilidad. EDIFICACIÓN Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid. ORDENACIÓN DEL TURISMO Ley 1/2003 de 11 de febrero de modificación de la Ley 1/1999, de 12 de marzo. CALIFICACIÓN DE TURISMO (COMUNIDAD DE MADRID) Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid. ACCESIBILIDAD (ESTATAL) Ley 8/1993, de 22 de Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas Para obtener información adicional no duden en dirigirse a la Oficina de Apoyo al Inversor: Gran Vía, 24 1ª Planta 28013 Madrid ESPAÑA [email protected]


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6. TIPOLOGÍA CONTRACTUAL

6.a. Variaciones de contratación

La elección de las distintas variantes por las cuales un grupo hotelero puede decantarse para integrar hoteles en su cadena puede ser múltiple. Así, las más importantes son:

� Contrato de Gestión � Contrato de Arrendamiento � Contrato de Franquicia o Asociación

La elección de una u otra fórmula dependerá de lo siguiente: Si el grupo quiere asumir la gestión y el riesgo de la explotación, elegirá el arrendamiento, satisfaciendo a cambio una contraprestación (renta) al propietario. Si simplemente quiere controlar (no asumir) la gestión, tratará de firmar un contrato de franquicia o asociación. Si por el contrario quiere asumir la gestión de forma personal y tratando de que el propietario se inmiscuya poco, optará por el contrato de gestión. Lo anterior está sujeto, lógicamente, a los intereses del propietario del hotel, así como a la eventual remuneración que pueda percibir la cadena hotelera, el valor o atractivo que el activo pueda representar para el grupo hotelero o los medios de que disponga el grupo hotelero para prestar sus servicios.

6.b. Tendencia Los contratos de gestión hotelera en el mercado español representan en la actualidad únicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los inmuebles, si bien esta tendencia cambiará en los próximos años y esta fórmula irá ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco estrellas y en proyectos vinculados al golf. El optar por la fórmula de la gestión es más bien un tema de percepción de riesgo y de decisión estratégica, tradicionalmente en España el contrato de gestión ha venido dando mucho miedo. Pero ahora hay cada vez más gente informada sobre el sector, que sabe que con la gestión se puede ganar más dinero, y están entrando en el mercado inversores


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sin experiencia inmobiliaria que están más abiertos a optar por fórmulas de gestión porque no vienen de la tradición típica española de los contratos de alquiler. Precisamente una de las causas que pueden motivar el incremento de los contratos de gestión es que en España hemos pasado de la tradición de un alquiler, que establecía fijos del 7 u 8%, a contratos más flexibles que contemplan partes fijas y variables, porque hay una intensa competencia en el mercado, los resultados están descendiendo y, lógicamente, las rentas se adecuan al entorno actual. El 63% de los contratos de alquiler ya tienen un componente fijo y otro variable, sólo hay un 8% de garantías bancarias en este tipo de contratos y únicamente un 36% de ellos tienen una indexación al IPC, por lo que cada vez resulta menos ventajoso el contrato de alquiler y esta es una situación general no sólo en España, sino también en Europa. Los propietarios se están viendo obligados a aceptar contratos de alquiler variable, y visto que esta fórmula ya no es tan beneficiosa como antes, muchos empiezan a pensar en las ventajas de los contratos de gestión, sobre todo teniendo en cuenta que pueden partir de una situación ventajosa a la hora de pactar las condiciones con los operadores. Por otra parte, los contratos de gestión establecen para los operadores un fijo sobre ingresos más unos honorarios o incentivos sobre beneficios con lo cual lo que se consigue es que los hoteleros se comprometan a generar unos beneficios para el propietario y con ello poder ganar más dinero. Asimismo, en el 90% de los contratos de gestión el propietario puede decidir sobre el “personal clave”, considerando como tal al director, director financiero y director de ventas. En definitiva, los propietarios empiezan a ver las ventajas de la gestión, más aún cuando los contratos de alquiler son cada vez menos favorables para ellos. Si ven que cada vez tienen que ir más a un componente variable, preferirán hacerlo con la gestión y no con el alquiler, porque al final les resulta más rentable. La entrada de operadores internacionales en el mercado hotelero español, más habituados a la fórmula de la gestión que a la del alquiler, es otra de las causas por las que se prevé un crecimiento de esta fórmula.


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7. PROTAGONISTAS HOTELEROS

7.a. Los fondos de inversión

Un fondo de inversión es un patrimonio constituido por las aportaciones de diversas personas, denominadas partícipes del fondo, administrado por una Sociedad Gestora responsable de su gestión y administración, y por una Entidad Depositaria que custodia los títulos y efectivo y ejerce funciones de garantía y vigilancia ante las inversiones. Una vez definido el concepto de “fondo de inversión”, en este caso hotelero, entenderemos con precisión que su fin pasa por obtener una rentabilidad que devolver con plusvalías a sus accionistas o participados. Un fondo hotelero necesita un fuerte volumen de inversión ya que es un sector intensivo en capital y el retorno es lento en calendario y recuperación. No obstante los fondos siempre buscan seguridad. A pesar de hacer apuestas diariamente, su primera obligación es hacerlo de modo controlado y asegurado. Los riesgos han de tenerse muy claros antes de la decisión de cada una de las inversiones. Su credibilidad es imprescindible para su crecimiento y reputación en el mercado. Por ese motivo los fondos están conformados, desde la gestión, por profesionales especializados en las áreas en las que invierte y con unos sólidos conocimientos financieros. Particularmente en lo que se refiere al sector hotelero, los fondos tienen una fuerte tradición de inversión. No olvidemos que los activos hoteleros, el inmueble, a priori y en situaciones estables de mercado, es un bien que su comportamiento es al alza y de seguridad en la inversión. Son los grandes protagonistas del crecimiento del sector hotelero occidental en las últimas décadas. Estados Unidos ha sido el país que con más fuerza ha apostado tradicionalmente por este modelo. De la mano de grandes cadenas hoteleras han generado sinergias mutuas, siendo el primero el inversor y el segundo el explotador y el responsable de la gestión del negocio. Con el paso del tiempo este modelo ha ido llegando a Europa de una forma lenta pero firme. Concretamente a España tardó en llegar motivado por la singular idiosincrasia del sector en nuestro país. España creció de forma singular y todavía hoy está vigente gran parte de este legado. El carácter propio de nuestro país ha generado que el hotelero, particular y cadena, haya apostado por ser propietario y explotador, entendiendo un doble negocio en uno.


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Este modelo ha limitado mucho el crecimiento y la concentración del sector, encontrándonos muchos propietarios de pequeños hoteles o cadenas. Los fondos de inversión poco a poco van teniendo mayor protagonismo, introduciéndolos fundamentalmente cadenas internacionales que han importado su modelo de negocio. Esta fórmula ha sido copiada con mayor o menor acierto por inversores españoles en los últimos años, separando el negocio propio del activo del estrictamente hotelero. En lo que se refiere a la rentabilidad esperada de un fondo de inversión, sus cifras se mueven entre el 6 y el 7.5%, dependiendo de la época en la que se produzca la inversión y del lugar en el que se produzca. A mayor incertidumbre, mayor rentabilidad esperada. Los fondos tienen claro su papel de inversores, con lo que habitualmente, antes de aprobar una operación, tienen elegido su socio hotelero, quien le acompañará durante la vigencia del contrato suscrito. No obstante, una vez superada la barrera filosófica con la tradicional forma de hacer negocios en el sector hotelero, en los últimos años ha habido un crecimiento severo en la aparición de estos protagonistas en la escena hotelera; los fondos de inversión.

7.b. Las cadenas hoteleras Las cadenas Hoteleras son aquel conjunto de empresas agrupadas, en forma de concentración vertical, con distintas fórmulas de propiedad y de gestión cuya finalidad es la de obtener una mayor rentabilidad, una situación de poder, control y prestigio en el mercado nacional e internacional. En las empresas de Alojamiento y en hoteles, coexisten grandes empresarios con pequeñas empresas. Estas pequeñas empresas si quieren conseguir una cuota de mercado deben integrarse o agruparse con el gran empresario, es el eje de la Cadena Hotelera, dando lugar a contratos ínter empresariales. Las fórmulas de contratación ya expuestas, a su vez se podrían subdividir en tantas opciones como contratos puedan formularse. Las variables que se introducen corresponden a la negociación particular entre ambos y a las condiciones que cada cadena y marca tengan en sus modelos de contratación y cesión de marca. Es destacable que la fortaleza de la marca condiciona las posibles opciones en lo que se refiere a las variantes contractuales. Así las cadenas norteamericanas que son las que iniciaron las modalidades de ligazón entre propiedad y explotador, son poco flexibles en las variaciones contractuales.


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Hay que tener claro que si bien la cadena hotelera aparentemente no arriesga tanto como la propiedad, su negocio es explotar hoteles y debe asegurarse cláusulas que protejan su permanencia e independencia en la gestión. En términos orientativos una cadena hotelera obtiene una rentabilidad entre el 4% y el 10% de la facturación a la que hay que sumar un porcentaje del beneficio de explotación que oscila entre el 10% y el 17% según las cadenas. El conjunto de beneficios de la marca se completa con un canon en servicios de marketing y otros por comisiones sobre las reservas generadas por sus canales de reserva. Algunas de las ventajas de pertenecer a un gran grupo o marca hotelera son las siguientes:

� Acceso a una base de datos de clientes � Incorporación de clientes de la marca a su hotel � Inclusión en sistemas de reservas mundiales (Global Distribution System, GDS) � Central de Reservas � Tarjeta de fidelización � Prestigio de marca para mayor captación comercial � Incorporación de sistemas de gestión comercial profesional � Metodología interna


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8. SITUACIÓN ACTUAL Los males actuales del sector hotelero europeo y español son reflejo de los graves problemas que sufre inmerso en una triple crisis: la económica y financiera de índole general, la inmobiliaria y la de su propio modelo de negocio aquejado en muchos casos de envejecimiento y falta de competitividad en precios y calidad. El sector hotelero español, está abocado a un proceso de grandes cambios. Existe un escenario de partida en el que la crisis inmobiliaria favorece que en el negocio hotelero se produzcan cambios de operador y de titularidad de los establecimientos dando lugar a nuevas cadenas y propiciando el declive de otras. Un marco en el que pese a la atonía en la demanda de alojamiento y a la reducción de precios y márgenes se siguen abriendo hoteles, sobre todo en los segmentos de cinco y cuatro estrellas y Madrid destaca como uno de los principales focos de inversión. Los hoteles españoles redujeron sus tarifas más de un 10% durante los once primeros meses del año para afrontar la pérdida de clientes, frente a descensos medios del 2,7% en igual periodo de 2008. El ajuste de precios se debe al excedente de stocks y a la aparición de un nuevo competidor que recurre al alquiler como solución a no vender sus activos inmobiliarios en época de crisis. A pesar de la crisis el sector ha seguido creciendo hasta finales de 2009. En el colectivo de las cien primeras cadenas, el crecimiento ha sido del 13% en ventas, del 5% en número de habitaciones y del 3% en número de hoteles. La estrategia actual pasa en el segmento urbano, ante la fuerte caída de la demanda y los precios, por la innovación y la diferenciación. Los extranjeros buscan contratos de gestión más que oportunidades de compra. Las cajas de ahorros desean, pero no encuentran comprador, vender sus participaciones en cadenas regionales. Por su parte los inversores procedentes de la construcción y de la promoción inmobiliaria tratan de desandar a toda velocidad su todavía reciente desembarco en la hostelería como los casos de Habitat, Aifos, Tremón, Nozar o Grupo Jale. La atonía económica está reduciendo el número de establecimientos independientes que se redujeron un 15,9% en 2008, al recurrir como salida a la crisis a ceder la gestión a grandes cadenas. Así, la actual coyuntura y la caída de rentabilidades ha "reorientado" los negocios de los grandes grupos, que descartan la compra y el alquiler como modelo de crecimiento y se decantan por estrategias de gestión y de franquicia.


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Ante este panorama, se apunta una pronta reconversión del sector que se va a hacer sobre todo en forma de fusiones y alianzas industriales. El escenario actual hace pensar también en estos momentos síntomas de una posible reactivación de operaciones corporativas en este mercado, otorgando la primacía de la gestión frente a propiedad. La situación actual favorece más que nunca las uniones para mantener la competitividad mediante ahorros de costes y economías de escala. Respecto a los índices macroeconómicos, se espera una mejoría de forma generalizada en el PIB español y el de sus principales países emisores a partir de 2010, lo que hace prever una inflexión en el panorama macroeconómico europeo a partir del año que viene. Además, se puede interpretar como una oportunidad para el sector en la caída del IPC español ya que podría contribuir a que España se perciba como un destino más competitivo en precio para el resto de países europeos. El dato más destacable es que se ralentiza el deseo mostrado por las cadenas hoteleras de incorporar nuevos hoteles en propiedad, expresado como tendencia en años anteriores, pasando de un 25% a un 17% retornando a niveles de 2005. La incorporación de establecimientos bajo la modalidad de alquiler está en franco retroceso, pasando esta preferencia de un 32% a un 6%. Sin embargo bajo el régimen de gestión/management se produce un aumento muy significativo pasando del 40% al 65%. Entran con fuerza en este sector las empresas de gestión de fondos y de capital riesgo, las cuales ya están tomando posiciones de forma clara habiendo visto tanto en la gestión, apoyados en alianzas estratégicas con cadenas mayoritariamente, como en el valor patrimonial un importante campo donde colocar su dinero y conseguir la rentabilidad deseada. Los establecimientos de 3 estrellas pierden terreno en las preferencias de las cadenas, en beneficio de los hoteles de 4 estrellas. Mientras que los primeros suponen un 52%, los segundos marcan un 67%. Los establecimientos de 5 estrellas suponen un 31%. Es importante destacar que algunas cadenas han reconsiderado su estrategia de crecimiento y han abierto de forma importante su gama de hoteles, en ocasiones abarcando ésta hoteles desde 3 hasta 5 estrellas, diversificando su cliente y su producto de forma muy significativa. Sin embargo, el producto más demandado por las cadenas hoteleras sigue siendo el de categoría 4 estrellas. Sigue existiendo un gran interés por la gama de hoteles “Express”. Actualmente están consolidando su posición en el mercado gracias a la buena relación existente entre calidad-precio.


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Frente a las grandes cadenas hoteleras de hoteles “tradicionales” se empiezan a posicionar los exclusivos hoteles boutique, personalizados y a medida del cliente. Son varias las cadenas, internacionales la mayoría, que han encontrado una línea de desarrollo de negocio en este selecto concepto hotelero. Este segmento a crecido este año un 5.9% en Europa. La tendencia observada en concepto urbano, se mantiene e incluso se reduce ligeramente hacia hoteles de un tamaño menor, la preferencia se vuelca en los de 80 habitaciones mínimo y 100 habitaciones, de media. La dificultad de encontrar suelo disponible o edificios de uso hotelero en las principales ciudades, así como asegurar un porcentaje de ocupación adecuado, está llevando a posiciones más prudentes. Por ubicación y especialidad para los nuevos hoteles a incorporar, las ciudades prioritarias siguen siendo Madrid y Barcelona. En lo que se refiere a Madrid se observa poca presencia de marcas multinacionales y de propiedades extranjeras. En la mayor parte de los casos, los hoteles están en manos de inversores privados, propietarios-operadores o de cadenas hoteleras nacionales que por lo general mantienen los establecimientos con contratos de arrendamiento o de explotación directa. Además, durante los últimos años la ciudad ha experimentado un creciente desarrollo de hoteles “express” en la periferia de la ciudad, así como hoteles urbanos de cuatro estrellas. No obstante lo anterior, Madrid sigue creciendo como destino preferido de inversores nacionales y extranjeros. Hoy pocas capitales en Europa ofrecen tantas oportunidades de crecimiento como Madrid. La oferta hotelera en Madrid se incrementó en un 110,24% (incluyendo el área metropolitana) durante los últimos 10 años, un porcentaje muy superior al registrado por la mayoría de las grandes ciudades europeas.


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9. CONCLUSIONES Como se ha podido comprobar a lo largo del estudio, Madrid es un destino muy atractivo para inversores, fondos y cadenas hoteleras. De hecho, según el informe “Tendencias del mercado inmobiliario en Europa”, recientemente realizado por Price-Waterhouse&Coopers y el Urban Land Institute, Madrid y Barcelona se sitúan a la cabeza de las preferencias de los inversores inmobiliarios en hoteles, junto a ciudades como París, Londres, Estambul, Moscú y Múnich. La situación actual está obligando a modificar un modelo de negocio en el que el propietario únicamente aceptaba contratos de arrendamiento con una retribución fija. El escenario tradicional de un sector muy atomizado parece que tiene los días contados, abriéndose una apasionante etapa en la que se prevén fusiones, absorciones, compras y, en definitiva, concentración en el sector. Concretamente el modelo de gestión, propio de cadenas internacionales, se va imponiendo en la ciudad de Madrid con la llegada de fondos internacionales asociados a grandes cadenas internacionales. Ya son numerosas las que han apostado por Madrid, pero, gracias a la ruptura del modelo tradicional de honorarios fijos, es más que previsible la entrada de otras tantas que logren enriquecer la planta hotelera de la capital de España. Madrid, estratégicamente situada, en continuo crecimiento y dotada de unas modernas infraestructuras, comunicaciones, seguridad jurídica, simpleza administrativa, atracción de turistas y generador de negocios, convenciones y eventos, está preparada para recibir la apuesta de grandes multinacionales hoteleras. Aparte de las adecuadas condiciones para las cadenas hoteleras antes mencionadas, Madrid ofrece excelentes comunicaciones y una amplia red de circunvalaciones, trenes de cercanía y metro. Además por su situación en el centro de la península ofrece las mejores comunicaciones con el centro de España, por carretera, tren (una extensa rede de trenes de alta velocidad) o vía aérea. Madrid constituye un enclave estratégico para los tráficos entre Europa y África, y entre Asia y Europa. El aeropuerto de Madrid Barajas, constituye uno de los mejores núcleos de comunicaciones nacionales e internacionales de Europa, con un elevado número de vuelos directos a Europa, Latinoamérica y África. El 25% de los vuelos directos entre América Latina y Europa tienen origen o destino Madrid. Ahora es el momento y Madrid está preparada para ello, la ciudad y el mercado.


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10. TESTIMONIOS

Accor Hoteles.Director de Desarrollo Jesús Seseña

1.- ¿Qué motivos le hicieron elegir Madrid como destino para instalarse en la ciudad? Estar presentes en todas las grandes ciudades mundiales. Madrid es una de las grandes

capitales europeas y la primera de España.

2.- ¿Qué atractivos tiene la ciudad para una multinacional como la suya? Su fuerte posición como destino de negocios dentro de Europa así como su amplia oferta

cultural, gastronómica y de ocio.

3.- ¿Cómo calificaría las infraestructuras de la ciudad? Muy buenas tanto en términos de comunicaciones como de transporte público

4.- ¿Es atractivo y dinámico el mercado de Madrid? Sí. Ya que en los últimos años el mercado hotelero de Madrid ha evolucionado hacia una

mayor diversificación y equilibrio. Sin embargo, las categorías “express” siguen sin estar

desarrolladas en todo su potencial. Igualmente hay una ausencia notable de cadenas

internacionales. Quizás todo ello provocado por normativas hoy ya fuera de lugar.

5.- ¿Le parece suficiente la oferta cultural y de ocio de la ciudad? Suficiente

6.- ¿Recomendaría Madrid para otras multinacionales hoteleras? Por supuesto


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(IHG) Intercontinental Hotel Group. Area General Manager Spain Luigi de Rosa

1.- ¿Qué motivos le hicieron elegir Madrid como destino para instalarse en la ciudad? Tras haber trabajado en diversos hoteles en todo el mundo, la idea de

trasladarme a España por primera vez me parecía muy atractiva, ya que Madrid

es una de las principales capitales europeas con un gran potencial turístico.

2.- ¿Qué atractivos tiene la ciudad para una multinacional como la suya? No sólo que la infraestructura multinacional de nuestra compañía nos permite

obtener negocio para reuniones y convenciones de cualquier parte del mundo,

sino que también es un destino muy atractivo para los clientes de ocio, dada

la riqueza cultural de la ciudad.

3.- ¿Cómo calificaría las infraestructuras de la ciudad? Me ha sorprendido la fantástica red de comunicaciones, hace muy fácil el acceso

de nuestros clientes a cualquier parte de la ciudad, incluso a ciudades cercanas

como Toledo, Segovia, etc.

4.- ¿Es atractivo y dinámico el mercado de Madrid? Es un mercado francamente dinámico, dado que todos los meses hay alguna feria

Internacional, así como reuniones y convenciones que, aunque organizadas desde

España, atraen numerosos participantes del resto del mundo.

5.- ¿Le parece suficiente la oferta cultural y de ocio de la ciudad? Me parece muy amplia, pero tal vez se podría organizar alguna programación

especial, pongamos un fin de semana al mes, que sea atractivo para las personas

de otras provincias, por ejemplo organizando una ruta gastronómica que incluya

una visita a un museo o al teatro, etc.

6.- ¿Recomendaría Madrid para otras multinacionales hoteleras? Definitivamente sí, ya que los clientes cada vez más prefieren alojarse en hoteles

que tengan una consistencia de marca.


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Informe elaborado por Apunta Hoteles Actualización Junio 2010 por Madrid Emprende

Date post:	23-Aug-2020
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La industria hotelera en Madrid 2010 · africano con las plazas de soberanía de las ciudades...

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