ARQUITECTURA MINIMA S.L.P.
Passeig Antoni Maura, 4º, 1º (07500 MANACOR)
e-mail: [email protected]
Tel: 871706262
04/09/2019
MODIFICACIÓN DE PROYECTO BÁSICO
REFORMADO Y PROYECTO DE
EJECUCIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN
DE 21 VIVIENDAS
PROYECTO MODIFICADO
Polígono 7 Parcelas 9, 10, 11, 12 y 13, Plan General de Extensión de Cala Estany, Manacor
BIDDERS NEWCO 1 S.L.
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
Una vez obtenida la licencia municipal, el construc tor comunicará por escrito y adjuntando
fotocopia de la misma, el comienzo de la obra al Ar quitecto Director y al aparejador,
declinando éstos toda responsabilidad de no cumplir se alguno de los requisitos mencionados.
En caso de desconocer alguna solución constructiva, el constructor la solicitará al Arquitecto
Director, el cual la describirá en el libro de órde nes. De no ser así, se entiende que el
contratista responsable de los posibles defectos de las soluciones que adopte. En todo caso,
aquello que no figure en la documentación escrita y gráfica del presente proyecto o en
aquellos extremos dudosos, se estará a lo que decid a el Arquitecto Director.
El Arquitecto Director de la obra no se hace respon sable de cualquier desavenencia que
hubiera entre el propietario y el constructor surgi da por algún contrato privado entre ellos y
del cual no hubieran pedido conformidad al arquitec to Director de la Obra.
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
MEMORIA DESCRIPTIVA
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. AGENTES
1.1.1. Promotor
El promotor del proyecto es la sociedad Bidders Newco 1 S.L., C.I.F. B67305359, C/
Salvador Espriu, 37 Local 10, 08005, Barcelona.
1.1.2. Proyectista
ARQUITECTURA MINIMA, SLP, representada por los arquitectos Neus Serra Matheu y
Miquel Pol Barceló, colegiados con el núm. 618500 y 689084 respectivamente y con
domicilio en Pº. Antoni Maura, 4, 1º, 07500 de Manacor.
1.2. INFORMACIÓN PREVIA 1.2.1. Antecedentes
- En diciembre de 2005 se redacta un proyecto básico de 24 viviendas en las parcelas 9,
10, 11, 12 y 13 del polígono 7 del Plan General de extensión de Cala Anguila, Cala
Mandia y Cala Estany den Mas de Manacor, por el arquitecto Jose Miguel Gallego
Cabrera por encargo de "Terrapolis S.A." y con número de visado COAIB 01/09551/05.
- En marzo de 2006 se redacta el proyecto básico reformado y el proyecto de ejecución
de 24 viviendas en las parcelas 9, 10, 11, 12 y 13 del polígono 7 del Plan General de
extensión de Cala Anguila, Cala Mandia y Cala Estany den Mas de Manacor, por el
arquitecto Jose Miguel Gallego Cabrera por encargo de "Terrapolis S.A." y con número
de visado COAIB 01/03253/06.
- El día 29/10/2006 se consigue la licencia de obra para la construcción de las viviendas,
el número de expediente de la licencia es el 52/2006.
- En 2007 la crisis urbanística provocó la parada total de las obras, sin finalizar por
completo ninguna de las edificaciones y encontrándose en diferentes niveles de ejecución
y de deterioro a día de hoy.
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
- El día 30/04/2010 caducó la licencia de obra del expediente 52/2006.
- En junio de 2018 se redacta un Informe de Situación de Activo Inmobiliario de la
Urbanización Cala Romàntica de Manacor, por el arquitecto Bartomeu Bauzà Estarellas
de Solquinze Arquitectes, con número de visado COAIB 11/09383/18 y fecha 25/10/2018,
encargado por los anteriores propietarios, la mercantil Clemart XXI, S.L. Así pues la
intención de los promotores era poner fin a la situación en la que se encontraba este
proyecto llevando a cabo la finalización de las obras pertinentes. En el momento de la
redacción de dicho informe la obra realmente ejecutada y evaluada asciende globalmente
a 63,34% aproximadamente.
- El día 10/10/2018 se solicita la renovación de licencia por los anteriores promotores
Clemart XXI, S.L. al Ajuntament de Manacor, para la construcción de 18 viviendas
adosadas y 3 viviendas aisladas, entregando el informe mencionado en el punto anterior,
redactado por el arquitecto Bartomeu Bauzà Estarellas de Solquinze Arquitectes, con
número de registro 14025.
- En mayo de 2019, debido a la compra del activo inmobiliario, los nuevos promotores
serán la sociedad mercantil Bidders Newco 1 S.L. que se ponen en contacto con
Arquitectura MINIMA S.L.P. para activar de nuevo el expediente.
- El día 30/05/2019 Arquitectura MINIMA S.L.P. en representación de Bidders Newco 1 S.L.
solicita al Ajuntament de Manacor una copia en formato digital de los proyectos realizados
en estas parcelas.
- Semanas más tarde recibimos, del Ajuntament de Manacor, un informe de deficiencias
pendientes de subsanar, con número de expediente 2018/2244-SIM, que el Ajuntament de
Manacor redacto para el Informe de Situación de Activo Inmobiliario entregado el día
10/10/2018 por el anterior propietario Clemart XXI, S.L. y en el que se solicitaba la
renovación de licencia.
- En junio de 2019 los nuevos promotores Bidders Newco 1 S.L. vuelven a ponerse en
contacto con Arquitectura MINIMA S.L.P. para activar de nuevo el expediente redactado
por el arquitecto Jose Miguel Cabrera Gallego y que quedó paralizado por el informe de
deficiencias del Ajuntament de Manacor con número de expediente 2018/2244-SIM que
hemos mencionado anteriormente, por el cual se solicitaba la renovación de la licencia.
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
- El día 11/09/2019 el Colegio de Arquitectos de les Illes Balears consta otorgada la
renuncia de oficio a la dirección de las obras del arquitecto Jose Miguel Gallego Cabrera a
solicitud del nuevo promotor, la sociedad Bidders Newco 1 S.L.
- Mediante el presente proyecto modificado, Arquitectura MINIMA SLP, asume el
proyecto redactado por el anterior arquitecto y en adelante continuará con su
tramitación, cumpliendo con los objetivos y necesidades de la nueva propiedad, además
de solucionar las deficiencias impuestas.
1.2.2. Emplazamiento La parcela de forma irregular tiene una superficie de 8.180 m².
Linda por el frente con el Viales A y B, derecha entrando con zona verde remanente,
izquierda con pasadizo escalera remanente que comunica al vial B con la zona verde y
por fondo con zona verde remanente.
1.2.3. Objeto del proyecto modificado
El objetivo de dicho proyecto modificado es el plasmar la información indicada en el
documento de la evaluación de la situación actual del activo inmobiliario de referencia
respecto a la fecha de concesión de las licencias de obra mayor vigentes por parte del
Ajuntament de Manacor, y que a continuación se detallan, en el Polígono 6-23 de la
Urbanización de Cala Estany para la edificación de viviendas pareadas provenientes del
pertinente P.P. de 20/12/1979 - Mod.19/06/1990, de cara a la posible renovación por
parte de la administración y que en este caso corresponde a la Manzana II .
ID. Bloque Nº EXP. LICENCIA Nº VIVIENDAS REF. CATASTRAL
VI 49/2006 50 6048013ED2764N0001RS
I 51/2006 10 6048007ED2764N0001MS
II 52/2006 24 6048080ED2764N0001OS
VII 53/2006 30 6048012ED2764N0001KS
IV 54/2006 16 6048010ED2764N0001MS
V 55/2006 18 6048011ED2764N0001OS
III 56/2006 30 6048009ED2764N0001KS
TOTALES 178
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
Se presenta una tabla con las viviendas definitivamente proyectadas en cumplimiento
con el nuevo índice de intensidad de uso residencia (I.U.R. 1/400)".
En el caso de la subsanación de deficiencias desarrolladas por Arquitectura MINIMA
S.L.P., mantenemos el mismo resultado del número de viviendas de la tabla anterior,
para la Manzana II un total de 21 unidades.
A continuación pasamos a enumerar los tipos de vivienda que hay en la Manzana II y
sus superficies construidas:
- Vivienda tipo A: 4 unidades
Superficie construida planta baja: 50,24 m²
Superficie construida planta primera: 23,77 m²
- Vivienda tipo B: 14 unidades
Superficie construida planta baja: 52,14 m²
Superficie construida planta primera: 22,32 m²
- Vivienda tipo B+: 3 unidades
Superficie construida planta baja: 100,18 m²
Superficie construida planta primera: 46,66 m²
La superficie total construida en la Manzana II es de 1.779 m², similar al proyecto
anterior que sumaba un total de 1.800 m². La diferencia radica en que según la reciente
toma de datos de las viviendas ya ejecutadas hay pequeñas diferencias de algunos
decimales entre el proyecto y la realidad.
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
1.2.4. Normativa urbanística
En este proyecto la norma a aplicar proviene de:
- Normas Subsidiarias y Complementarias de Manacor (14/05/80).
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II.
PROYECTO: MODIFICACIÓN DE PB Y PE DE 21 VIVIENDAS. MANZANA II
EMPLAZAMIENTO: POLÍGONO 7 PARCELAS 9, 10, 11, 12 y 13
MUNICIPIO: MANACOR (1)
PROPIETARIO: BIDDERS NEWCO 1 S.L.
ARQUITECTO: ARQUITECTURA MINIMA S.L.P. ANEXO A LA MEMORIA URBANÍSTICA Art. 152.2 de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears (BOIB núm. 160 de 29/12/2017) Planeamiento vigente: Municipal NNSS Y CC DE MANACOR (2) Sobre Parcela RESIDENCIAL EXTENSIVA 6-23 (Plan Parcial 20/12/1979, Mod 19/06/1990) (3) Reúne las condiciones de solar según el Art. 25 de la LUIB Si X No
CONCEPTO PLANEAMIENTO PROYECTO
Clasificación del suelo URBANO (4) URBANO
Calificación RESIDENCIAL EXTENSIVA B (5) RESIDENCIAL EXTENSIVA B
Parcela Fachada mínima 15 m > 15 m
Parcela mínima 400 m² (6) 8.180 m²
Ocupación o Profundidad edificable
50% (4.090 m²) 15,53% (1.270,60 m²)
- (7) -
Volumen (m³/m²) - -
Edificabilidad (m²/m²) 0,75 m³/m² (6.135 m³) (8) 0,66 m³/m² (5.400 m³)
Uso Vivienda (9) Vivienda
Situación Edificio en Parcela / Tipología Aislada/Pareada (10) Aislada/Pareada
Separación linderos
Entre Edificios - -
Fachada 3 m > 3 m
Fondo 3 m > 3 m
Derecha 3 m > 3 m
Izquierda 3 m (11) > 3 m
Altura Máxima Metros
Reguladora 6 m < 6 m
Total - -
Nº de Plantas PB+1 (12) PB+1
Índice de intensidad de uso 1/400 (13) 1/400
Observaciones:
(14)
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
1.3. PRESUPUESTO
El presupuesto del proyecto estimado para la finalización de las obras para la Manzana
II asciende a la cantidad de 881.387,91 €.
1.4. NIVEL DE CUMPLIMEINTO DEL CTE Y PRESTACIONES D EL EDIFICIO Y
LIMITACIONES DE USO
RD.314/2006. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN
- DB-SE: No es de aplicación en el presente proyecto
- DB-SI: Es de aplicación en el presente proyecto
- DB-SU: Es de aplicación en el presente proyecto
- DB-HS: Es de aplicación en el presente proyecto
- DB-HE: Es de aplicación en el presente proyecto
- DB-HR: No es de aplicación en el presente proyecto
A continuación se indican las prestaciones del edificio proyectado a partir de los requisitos básicos
indicados en el Art. 3 de la LOE y en relación con las exigencias del CTE.
En el segundo y si procede, se indican las prestaciones del edificio acordadas entre el promotor y el
proyectista que superen los umbrales establecidos en el CTE
Finalmente, en el tercer apartado se relacionan las limitaciones de uso del edificio
Requisitos
básicos:
Según
CTE
En
proyecto
Prestaciones según el CTE
en proyecto
Seguridad
DB-SE Seguridad
estructural DB-SE
De tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del
mismo, daños que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros
de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio.
DB-SI
Seguridad
en caso de
incendio
DB-SI
De tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio
en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del
incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se
permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
DBSU Seguridad
de utilización DB-SU
De tal forma que el uso normal del edificio no suponga
riesgo de accidente para las personas.
Habitabilidad
DB-HS Salubridad DB-HS
Higiene, salud y protección del medioambiente, de tal forma
que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y
estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste
no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato,
garantizando una adecuada gestión de toda clase de
residuos.
DB-HR Protección DB-HR De tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
frente al
ruido
salud de las personas y les permita realizar
satisfactoriamente sus actividades.
DB-HE
Ahorro de
energía y
aislamiento
térmico
DB-HE
De tal forma que se consiga un uso racional de la energía
necesaria para la adecuada utilización del edificio.
Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos
o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del
edificio
Funcionalidad
- Habitabilidad D145/1997 D20/2007
De tal forma que la disposición y las dimensiones de los
espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la
adecuada realización de las funciones previstas en el
edificio.
- Accesibilidad L 3/1993 D 20/2003
De tal forma que se permita a las personas con movilidad y
comunicación reducidas el acceso y la circulación por el
edificio en los términos previstos en su normativa
específica.
-
Acceso a los
servicios RDL1/1998 RD401/2003
De telecomunicación audiovisuales y de información de
acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
Requisitos
básicos: Según CTE
En proyecto Prestaciones que superan el CTE
en proyecto
Seguridad DB-SE
Seguridad
estructural DB-SE No procede
DB-SI
Seguridad en
caso de
incendio
DB-SI No procede
DB-SU Seguridad de
utilización DB-SU No procede
Habitabilidad DB-HS Salubridad DB-HS No procede
DB-HR
Protección
frente al ruido DB-HR No procede
DB-HE
Ahorro de
energía y
aislamiento
térmico
DB-HE No procede
funcionalidad - Habitabilidad D145/1997
D20/2007 No procede
- Accesibilidad L 3/1993 D 20/2003
No procede
-
Acceso a los
servicios RDL1/1998 RD401/2003
No procede
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16
MODIFICACIÓN DE PROYECTO PARA 21 VIVIENDAS. MANZANA II
Limitaciones
Limitaciones de uso del edificio: El edificio solo podrá destinarse a los usos previstos en el proyecto. La
dedicación de algunas de sus dependencias a uso distinto del proyectado
requerirá de un proyecto de reforma y cambio de uso que será objeto de
licencia nueva. Este cambio de uso será posible siempre y cuando el
nuevo destino no altere las condiciones del resto del edificio ni
sobrecargue las prestaciones iniciales del mismo en cuanto a estructura,
instalaciones, etc.
Limitaciones de uso de las dependencias: Aquellas que incumplan las precauciones, prescripciones y prohibiciones de uso referidas a las dependencias del inmueble, contenidas en el Manual de Uso y Mantenimiento del edificio.
Limitación de uso de las instalaciones: Aquellas que incumplan las precauciones, prescripciones y prohibiciones de uso referidas a las dependencias del inmueble, contenidas en el manual de uso y mantenimiento
24.10.2019 11/09794/19
A024D1663E12D4BA80E243352EC805BEEC46BA16