Date post: | 24-Jan-2016 |
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Modificaciones al Puntaje para Mejorar la Calidad en la Originación
Modificaciones al Puntaje para Mejorar la Calidad en la Originación
INFONAVITtu derecho a vivir mejor
Subdirección General de Planeación y Finanzas
Julio 2006
Subdirección General de Planeación y Finanzas
Julio 2006
2
Exposición de motivos
• El INFONAVIT persigue continuamente la tarea de apoyar a sus derechohabientes en la obtención de un crédito para adquirir su vivienda.
• Es por eso, que cuida la calidad de los créditos que otorga, para que quienes lo obtienen tengan una alta probabilidad de cumplir con los pagos y así consolidar su patrimonio familiar, y al mismo tiempo, contribuir a que otros trabajadores, miembros del fondo, puedan obtener un crédito y/ó un buen rendimiento sobre su ahorro.
3
Antecedentes
•El acuerdo ACV-1559-04/03 de la Comisión de Vigilancia y en la H. Asamblea General de la sesión número 83 ordinaria, que se llevó a cabo el 29 de abril de 2003, se estableció la siguiente recomendación:
“Se solicita a la administración que se contraten los servicios de un despacho especializado, a fin de que evalúe la consistencia de los criterios utilizados para la creación de reservas para riesgos crediticios”
•Para atender los pedidos de la Comisión de Vigilancia y la H. Asamblea General, se contrató a PricewaterhouseCoopers, el cual hizo la recomendación textual siguiente respecto al análisis de reservas:
“Ampliar el el alcance de la metodología, para hacerla integral, en cuanto considere de otras áreas del proceso de crédito como la originación, castigos,…”
•Como respuesta a las recomendaciones de PricewaterhouseCoopers, el INFONAVIT elaboró un plan de trabajo distribuido en 7 puntos principalmente, de los cuales se cita sólo el de interés:•6)
–Calibrar el puntaje estadísticamente
•Adicionalmente en noviembre del 2004 una recomendación de PricewaterhouseCoopers fue que:“En el periodo de definición e implementación de los modelos referidos, el INFONAVIT deberá ser particularmente cuidadoso en darle seguimiento a la evolución de la cartera para detectar posibles desviaciones de las expectativas implícitas en los nuevos criterios de selección de créditos”
4
• Revisar la efectividad de nuestro puntaje, así como su impacto en la pérdida del empleo y la cartera vencida.
• Hacer las recomendaciones pertinentes para aumentar la permanencia en el empleo de los acreditados y el cumplimiento de pago en el portafolio hipotecario.
Objetivo del estudio
5
• Cuando un trabajador pierde el empleo, tiene una alta probabilidad de incumplir en sus pagos para amortizar su hipoteca. Resulta tan relevante el riesgo de impago, que el Instituto los ubica en un “régimen especial” de amortización.
• Al 30 de Marzo de 2006 la cartera vencida en el “régimen especial” es del 27%, mientras que en el “régimen ordinario” es del 2%
• Tanto el crecimiento en los programas de crédito del INFONAVIT así como el rendimiento que se otorga a la subcuenta de vivienda están basados en un sano comportamiento de la cartera hipotecaria
¿Por qué es importante mejorar el puntaje?
6
Pérdida esperada Rendimiento de la subcuenta
5% 4%10% 3%15% 2%20% 1%25% 0%
Es por eso que los criterios de otorgamiento de crédito deben analizar y cuidar con énfasis la estabilidad en el empleo de los derechohabientes que solicitan crédito
Fuente: Plan financiero 2006-2010
Derechohabientes totales-----> 13,587,172
Derechohabientes que ya ejercieron, jubilados, pensionados y filtros de riesgo------->
3,001,271
4,300,417Derechohabientes sin crédito 10,585,901
¿Por qué es importante mejorar el puntaje?
7
Componentes del puntaje actual
Factores de puntuación
Valor mínimo
Valor Máximo
Criterio
Edad - Salario 20 50 Tabla Edad - SalarioSaldo en la
Subcuenta de Vivienda
>0 25 5 puntos por cada salario mensual del trabajador.
Bimestres de cotización continua
2 482 puntos c/bimestre y 4 puntos c/bimestre si cotización
continua >=12.
Antigüedad en el empleo actual
2 482 puntos c/bimestre y 8 puntos c/bimestre si
antiguedad>=6.
Utilización del saldo de la SSV
para disminuir el monto de crédito
0 42 7 puntos por cada salario mensual del trabajador.
Ahorro voluntario 0 98 14 puntos por cada salario mensual del trabajador.
PUNTUACIÓN ADICIONALOPCIONAL
NUEVAS REGLAS (2003)
PU
NT
UA
CIÓ
N B
AS
E
8
Información empleada en el estudio
• Se estudió el portafolio de créditos, colocados entre el año 2003 y 2004. Créditos que se originaron con el puntaje que actualmente se utiliza.
Muestra analizada = 401,626 créditos
• El objetivo fue aprender de los datos observados, cuál fue el comportamiento de éstos acreditados, aislando cada una de las variables consideradas en el puntaje actual, en función de la conservación de la relación laboral.
9
Resultados del estudio
• Cuando una variable mostró mayor número de acreditados que perdieron el empleo a razón de más puntos otorgados, fue considerada como no deseada.
• Las variables deseadas que contribuyen a mantener el empleo y el pago puntual son: Saldo de la subcuenta de vivienda. Bimestres de cotización continua. Bimestres de cotización con el mismo patrón.
• Las variables que inciden en la pérdida del empleo y el incumplimiento del pago son:
Ahorro voluntario.Aplicación del saldo de la subcuenta para disminuir el monto de crédito.Tabla edad-salario.
• El actual puntaje sí filtra riesgos relativos la pérdida del empleo y al impago, sin embargo, la ponderación de sus variables no es la óptima y se necesita calibrar.
10
Modificaciones al Puntaje para Mejorar la Calidad en la Originación
Modificaciones al Puntaje para Mejorar la Calidad en la Originación
11
Metodología utilizada
• La metodología consistió en distinguir las variables del puntaje actual que permitían observar una menor pérdida de empleo.
• Una vez que se seleccionó las variables que disminuían la pérdida de relación laboral, se probó diferentes combinaciones para obtener un mejor desempeño respecto a la pérdida de empleo.
• Como resultado de este proceso se pudo obtener una combinación óptima de variables y pesos de ponderación. Todo esto se refleja como producto en el puntaje propuesto.
12
Comparación de puntajes(Página 1 de 2)
Puntaje mínimo para obtener crédito = 116 ambos
PUNTAJE ACTUAL PUNTAJE CALIBRADO PUNTOS
> 0 <=1.67 17 >1.67 <= 2.02 22 > 2.02 <= 2.37 23 > 2.37 <= 2.75 26 > 2.75 <= 3.2 29 > 3.2 <= 3.74 32 > 3.74 <= 4.51 37
> 4.51 40
>= 18 <=31 35 >31 <=40 31 >40 <=50 27
>50 23
>=1 <=2.32 9 20-50 Puntos (criterio tabla) >2.32 <=4.87 11 Valor máximo= 50 puntos >4.87<=5.83 13
>5.83 <=7.39 14 >7.39 15
Valor máximo= 25 puntos
5 Puntos por cada salario mensual
SALDO DE LA SUBCUENTA DE VIVIENDA (veces el salario mensual integrado del trabajador)
SALDO DE LA SUBCUENTA DE VIVIENDA (veces el salario mensual integrado del trabajador)
EDAD - SALARIO
EDAD (años)
SALARIO (VSM)
13
Comparación de puntajes(Página 2 de 2)
Puntaje mínimo para obtener crédito= 116 ambos
PUNTAJE ACTUAL PUNTAJE CALIBRADO PUNTOSBIMESTRES DE COTIZACIÓN CONTINUA
2 Puntos por cada bimestre y <=5 - si los bimestres>=12 ==> 4 puntos 6-9 21
Valor máximo= 48 puntos 10-11 24 >=12 34
BIMESTRES DE ANTIGÜEDAD CON EL MISMO PATRÓN
2 Puntos por cada bimestre y <=5 - si los bimestres>=6 ==> 8 puntos >=6 21
Valor máximo=48 puntos
Utilización del saldo7 Puntos por cada salario mensual del trabajador
Valor máximo= 42 puntos
AHORRO VOLUNTARIO14 puntos por cada salario mensual del trabajador
Valor máximo= 98 puntos
% Pérdida de Empleo esperada = 22%
% Pérdida de Empleo esperada = 15%
Valor máximo = 16 puntos
NO APLICA
BIMESTRES DE ANTIGÜEDAD CON EL MISMO PATRÓN
BIMESTRES DE COTIZACIÓN CONTINUA
4 puntos por cada salario mensual del trabajadorAHORRO VOLUNTARIO
14
Diferencias fundamentales
Se elimina la compra de puntos a través del saldo de la subcuenta de vivienda en el puntaje propuesto.
ACTUAL PROPUESTO
Otorga poco peso a la subcuenta de vivienda (años totales trabajados)
Otorga más peso a la subucenta de vivienda (años totales trabajados)
La gente alrededor de 30 años obtiene más puntos
Los jóvenes obtienen puntos con poco saldo de la subcuenta de vivienda, y los mayores obtienen puntos por su saldo de subcuenta de vivienda
Premia los últimos 2 años trabajados Premia los últimos 2 años trabajados
Premia el último año trabajado con un mismo patrón
Premia el último año trabajado con el mismo patrón
15
Universo de derechohabientes susceptible de obtener un crédito
Total de derechohabientes sin crédito al 31 de octubre 2005 10,585,901
Derechohabientes con menos de 18 años ó menos de un salario 2,507,857
Posibles derechohabientes a obtener un crédito 8,078,044
Califican con el puntaje actual 4,165,118 Califican con el puntaje propuesto 3,998,318
Diferencia entre ambos puntajes 166,800
Meta de colocación de créditos para 2006 435,000
Con el puntaje actual los 435,000 créditos a otorgar se tomarían de los 4,165,118Con el puntaje propuesto 435,000 créditos a otorgar se tomarían de los 3,998,318
Probabilidad de pérdida de empleo en 116 puntos 22%Probabilidad de pérdida de empleo en 116 puntos 13%
16
• En las siguientes dos láminas se observará que los derechohabientes seleccionados para obtener un crédito con el puntaje propuesto no son significativamente diferentes del anterior observados por :
– Estado de la República– Ingreso
17
El puntaje propuesto no hace diferencia significativa por Estado de la República contra el puntaje actual
Distribución de trabajadores por estado
-
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
AgsBCN
BCS
Camp
Chis ChihCoa
hCol DF
Dgo
Emex Gto
Guerr
Hdgo Ja
lM
ich Mor
Nay NLOax
Pbla Qro QRSLP Sin
Son TabTam Tlax Ver
Yuc Zac
De
rec
ho
ha
bie
nte
s
Actual Propuesto
18
El puntaje no hace diferencia significativa por nivel de ingreso contra el puntaje actual
Distribución de trabajadores por ingreso expresado en veces salario mínimo
-
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
9,000,000
10,000,000
1.00 - 5.00 5.01 - 6.00 6.01 - 7.00 7.01 - 8.00 8.01 - 9.00 9.01 - 10.00 10+
E. Actual E. Propuesto
Se ve claramente que el INFONAVIT sigue otorgando el mayor número de créditos para menos de 5 salarios.
19
Ejemplos
Análisis de variables del puntaje actual
Derechohabiente
Edad: 22 AñosSalario: 1VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.2 VSTM
Edad: 32 AñosSalario: 1VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.7 VSTM
Edad: 42 AñosSalario: 1VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3 VSTM
Edad: 52 AñosSalario: 1VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3.6 VSTM
P u n t a j e
Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto
Edad Salario
Saldo en la Subcuenta de
Vivienda Bimestres de
cotización continua
Bimestres con el último patrón
RESULTADO PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA
20
Ejemplos
Análisis de variables del puntaje actual
Derechohabiente
Edad: 22 AñosSalario: 2VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.2 VSTM
Edad: 32 AñosSalario: 2VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.7 VSTM
Edad: 42 AñosSalario: 2VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3 VSTM
Edad: 52 AñosSalario: 2VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3.6 VSTM
P u n t a j eHoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto
Edad Salario
Saldo en la Subcuenta de
Vivienda
Bimestres de cotización
continua
Bimestres con el último patrón Total Puntos PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA
21
Ejemplos
Análisis de variables del puntaje actual
Derechohabiente
Edad: 22 AñosSalario: 3VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.2 VSTM
Edad: 32 AñosSalario: 3VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.7 VSTM
Edad: 42 AñosSalario: 3VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3 VSTM
Edad: 52 AñosSalario: 3VSM
Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3.6 VSTM
P u n t a j eHoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto
Edad Salario
Saldo en la Subcuenta de
Vivienda
Bimestres de cotización
continua
Bimestres con el último patrón Total Puntos PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA
22
Beneficios del nuevo puntaje
• La probabilidad de pérdida de empleo en el portafolio para un nivel de 116 puntos se reduciría de un 22% al 15%.
• Se tendría prácticamente el mismo número de derechohabientes con 116 puntos y más.
• No es significativamente diferente por nivel de ingreso ni geográficamente
23
Recomendaciones
• Implantar las mejoras propuestas al actual puntaje, ya que disminuye la pérdida de relación laboral del 22% al 15% a un nivel de 116 puntos, y se tendría una disminución en la cartera vencida. Adicionalmente se tiene el mismo universo de derechohabientes.
• Con la finalidad de dar tiempo para difundir este nuevo esquema de puntuación, se recomienda la entrada en vigor a partir del 1° de Enero del 2007. Esto permitirá implementar los ajustes y capacitación necesarios para la operación del Instituto, así como los requeridos por la Industria en el proceso de adaptación y difusión del mismo.
• Se recomienda que la revisión al puntaje para el otorgamiento de crédito se realice de manera periódica, tomando como base la experiencia que nos da el análisis de los créditos otorgados y así mejorar la estabilidad laboral de nuestros acreditados y su comportamiento de pago.
24
FIN DE LA PRESENTACIÓNFIN DE LA PRESENTACIÓN
25
ANEXOSANEXOS
26
Deseado: No deseado:
0%
5%
10%
15%
20%
25%
5 10 15 20 25 30 35 40 45
Puntos Otorgados
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de empleo
“Entre más puntos otorgados, menor debe ser el porcentaje de pérdida de empleo”
0%
5%
10%
15%
20%
25%
5 10 15 20 25 30 35 40 45
Puntos Otorgados
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de Empleo
Observaciones
27
Análisis de puntos base por tabla edad-salario:
Análisis de variables del puntaje actual
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
20-25 26-30 31-35 31-40 41-45 46-50
Puntos Edad-Salario
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de empleo
No deseada
Créditos analizados: 401,626
28
0%
5%
10%
15%
20%
25%
5 10 15 20 25
Puntos Saldo Subcuenta Vivienda
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de empleo
Análisis de puntos base por saldo de la subcuenta de vivienda:
Deseada
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626
29
Análisis de los puntos base por cotización continua:
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
22 48
Puntos Cotización Continua
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de Empleo
Deseada
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626
30
Análisis de los puntos base por antigüedad en el empleo:
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
10 48
Puntos Empleo Actual
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de Empleo
Deseada
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626
31
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0 7 14 21 28 35 42
Puntos Aplic SSV
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de Empleo
Análisis de los puntos adicionales por aplicación de la subcuenta de vivienda:
No deseada
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626
32
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0 14 28 42 56 70 84 98
Puntos Ahorro Voluntario
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% Pérdida de Empleo
Análisis de los puntos adicionales por ahorro voluntario:
No deseada
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626
La utilización de esta variable le permite al derechohabiente esquivar el puntaje actual.
33
Aforo vs. Morosidad
Total créditos analizados=710,974
% Créditos con 3 moras ó más distribuidos por "aforo"
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%>
100%
>90
%<
=10
0%
>80
%<
=90
%
>70
%<
=80
%
>60
%<
=70
%
>50
%<
=60
%
<=
50%
Rangos del aforo
% 3
+ m
ora
s
% Créditos con 3 moras ó más
34
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
0 >0 < 1 1 2 3 4 5 6 7
VECES EL SALARIO MINIMO MENSUAL DEL PROPIO TRABAJADOR APLICADO PARA OBTENER PUNTOS POR AHORRO VOLUNTARIO
# P
ER
SO
NA
S
DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS POR VSMM APLICADO PARA OBTENER PUNTOS POR AHORROVOLUNTARIO
95 % de la población no usaba el ahorro voluntario.
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626
35
En esta tabla se puede observar la morosidad para aquellos utilizaron el ahorro voluntario :
Análisis de variables del puntaje actual
Los datos históricos del puntaje se tienen hasta julio del 2005
Morosidad al 31
Diciembre 2005
Total de Personas desde 2003-JUL2005
3 ó más moras
Sin Ahorro Voluntario 679,079 4.70%Con Ahorro Voluntario 31,895 7.30%
Total de créditos analizados= 710,974
36
Enganche para créditosque aplicaron Ahorro V. y Morosidad
Cartera Vencida por Niveles de Ahorro Voluntario
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Sin AhorroVoluntario
.1 - 14 14.1 - 28 28.1 - 42 42.1 - 56 56.1 - 70 70.1 - 84 84.1 - 98
Créditos analizados: 710,914
37
0%
5%
10%
15%
20%
25%
> 115<= 120
> 120<= 125
> 125<= 130
> 130<= 135
> 135<= 140
> 140<= 145
> 145<= 150
> 150<= 155
> 155<= 160
> 160<= 165
> 165<= 170
> 170
RANGOS
% P
érd
ida
de
Em
ple
o
% DEFAULT POR RANGOS
Pérdida de empleo por rangos de puntos:Empezamosen 22% parael rango 116-120
Análisis de variables del puntaje actual
Créditos analizados: 401,626