Morosidad hipotecaria - vilanova.cat · 4.5.1. Derecho de acceso ... para recobrarlo, a la subasta...

4.3

MorosidadhipotecariaAlternativas y procesos

Jaume Molera UrgellsI

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Morosidad hipotecaria

Alternativas y procesos

4.3

I :Coneix els teus drets


Alternativas y procesos

Jaume Molera Urgells

Publicacions i Edicions de la Universitat de BarcelonaAdolf Florensa, s/n08028 BarcelonaTel.: 934 035 530Fax: 934 035 [email protected]

Proyecto dret al DretClnica Jurdica en Derecho Inmobiliario y Mediacin ResidencialDiagonal, 68408034 Barcelona

Asociacin ProHabitatgeConsell de Cent, 254, 2. 2.Diagonal, 68408011 BarcelonaTel.: 934 534 019Tel.: 934 024 445www.prohabitatge.orgwww.ub.edu/dret/serveis/dret_al_dret/

Elaboracin Jaume Molera UrgellsDireccin Miriam Anderson, Esther Arroyo i Amayuelas, Guillem Fernndez Evangelista

ISBN 978-84-475-3587-3Depsito legal B-11.896-2012

Queda rigurosamente prohibida la reproduccin total o parcial de esta obra. Ninguna parte de esta publicacin, incluido el diseo de la cubierta, puede ser reproducida, almacenada, transmitida o utilizada mediante ningn tipo de medio o sistema, sin autorizacin previa por escrito del editor.

ndice

Abreviaturas .................................................................................................................................. 6

Prlogo ............................................................................................................................................... 8

1. Introduccin .................................................................................................................... 11

2. Impago de la deuda: constitucin en mora ............................ 13

3. Bsqueda de soluciones con la oficina bancaria ............. 153.1. El deudor tiene capacidad de devolucin,

presente o futura ................................................................................................ 163.2. El deudor no puede hacer frente al pago

del prstamo ........................................................................................................... 17

4. Procesos automticos ........................................................................................... 224.1. Cartas de reclamacin ................................................................................. 234.2. Reclamacin telefnica ............................................................................. 244.3. Reclamacin por SMS ............................................................................... 244.4. Declaracin en Asnef-Badexcug ..................................................... 24

4.4.1. Condiciones de alta en los ficheros ................................... 254.4.2. Informacin y baja de los ficheros ..................................... 25

4.5. Declaracin a la CIRBE .......................................................................... 274.5.1. Derecho de acceso ............................................................................... 304.5.2. Derecho de rectificacin ............................................................... 31

5. Subasta notarial de la finca .......................................................................... 32

6. Reclamacin judicial de la deuda ....................................................... 366.1. Preparacin del expediente para la demanda .................... 376.2. Justicia gratuita .................................................................................................... 386.3. Fase de subasta ..................................................................................................... 406.4. Qu sucede tras la subasta? .................................................................. 43

7. Recursos del deudor ............................................................................................ 497.1. Mejora de las condiciones de la hipoteca ............................. 50

7.1.1. Novacin ........................................................................................................ 507.1.2. Subrogacin ................................................................................................. 51

7.2. Suspensin del procedimiento judicial/subasta .............. 537.3. Reunificacin de deudas ......................................................................... 547.4. Ayudas y programas pblicos ............................................................... 57

7.4.1. Ayudas autonmicas ............................................................................ 577.4.2. Ofideute ........................................................................................................... 587.4.3. Ayudas estatales ......................................................................................... 59

8. Concurso de acreedores ................................................................................... 60

9. Defensor del cliente de entidades financieras ..................... 64

10. Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa ...... 67

11. Medidas de proteccin de deudores hipotecariossin recursos .................................................................................................................... 7011.1. Reestructuracin de la deuda hipotecaria ..................... 7411.2. Medidas complementarias: quita sobre el conjunto

de la deuda ........................................................................................................ 7411.3. Medidas sustitutivas: dacin en pago ................................... 7511.4. Moderacin de los intereses moratorios .......................... 7611.5. Compromiso de las entidades financieras ...................... 7711.6. Acceso al alquiler de las personas afectadas

por desahucios .............................................................................................. 77

Glosario ............................................................................................................................................ 79

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Abreviaturas

AJD: Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados

AP: Audiencia Provincial

BE: Banco de Espaa

BOE: Boletn Oficial del Estado

CECA: Confederacin Espaola de Cajas de Ahorros

CC: Cdigo Civil

CE: Constitucin Espaola

CIRBE: Central de Informacin de Riesgos del Banco de Espaa

DOGC: Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya

EHA: Orden del Ministerio de Economa y Hacienda

EURIBOR: European Interbank Offered Rate

IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles

ICO: Instituto de Crdito Oficial

IPREM: Indicador Pblico de Renta de Efectos Mltiples

IRPH: ndice de Referencia de Prstamos Hipotecarios

IRSC: Indicador de Renta de Suficiencia de Catalua

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos

LEC: Ley de Enjuiciamiento Civil

LH: Ley Hipotecaria

LOPD: Ley Orgnica de Proteccin de Datos de Carcter Personal

LTV: Loan to Value

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MIBOR: Madrid Interbank Offered Rate

RAI: Registro de Aceptaciones Impagadas

RDL: Real Decreto-ley

SMI: Salario Mnimo Interprofesional

TC: Tribunal Constitucional

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Prlogo

E n el momento econmico y social actual muchas personas y familias ven empeorada su situacin, ya sea por la prdida de ingresos o por la falta de vivienda asequible. En los ltimos cincuenta aos, en el Estado espaol se ha favorecido un mo-delo de promocin residencial basado en la propiedad de la vi-vienda, para cuyo crecimiento el sistema crediticio ha sido una pieza fundamental. En este contexto, la dinmica de sobrepro-duccin e inflacin de los precios de la vivienda entre 1996-2007 y la coyuntura de crisis financiera actual se han traducido en un aumento indiscriminado de situaciones residenciales precarias, como la sobreocupacin de viviendas, la prctica de realquilar habitaciones y camas, o los procesos de prdida de la vivienda habitual, como las ejecuciones hipotecarias y los desahucios. Se-gn el Consejo General del Poder Judicial, en 2007 se registraron 25.943 ejecuciones hipotecarias, 58.696 en 2008 y alcanzaron las 93.319 en el ao 2009. Si bien es cierto que estos datos no im-plican que todos los afectados sean familias expulsadas de sus viviendas habituales, s se puede afirmar que gran parte de ellas lo son. A diferencia de los procesos de desahucios por alquiler (que duran alrededor de 5 meses, pudiendo en algunos casos ser incluso ms rpidos), el proceso de ejecucin hipotecaria puede

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Prlogo

llegar a los 18 meses y en todo este tiempo podran existir di-ferentes mrgenes de intervencin por parte de la Administra-cin pblica en el desarrollo de polticas preventivas de la ex-clusin residencial y del fenmeno de los sin hogar.

En este contexto nace la gua prctica Morosidad hipotecaria, ela-borada en el marco de la Clnica Jurdica en Derecho Inmobi-liario y Mediacin Residencial de la Facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona, que est formada por profesoras del Departamento de Derecho Civil, estudiantes de derecho, vo-luntarios y la Asociacin ProHabitatge. La experiencia prctica de la Asociacin ProHabitatge seala que las personas afectadas por procesos de ejecuciones hipotecarias tardan en exteriorizar y socializar su situacin, puesto que hay una tendencia a escon-der y vivir en privado estas problemticas. Adems, las personas se dirigen a los servicios sociales de atencin primaria, entidades sociales o abogados profesionales cuando ya es demasiado tarde para actuar o redirigir la situacin, de forma que se encuentran ante una emergencia residencial. Por otro lado, los profesiona-les que se enfrentan a estas situaciones no siempre disponen del conocimiento detallado de un proceso de ejecucin hipoteca-ria y las implicaciones que conlleva para las familias, de forma que con frecuencia los casos se dan por perdidos de antemano. Actualmente, la movilizacin social est siendo un instrumento efectivo en algunos casos para posponer los lanzamientos de personas y familias, lo cual demuestra que todava queda mu-cho por hacer a nivel administrativo.

La Clnica Jurdica en Derecho Inmobiliario y Mediacin Re-sidencial es un espacio de formacin terico-prctica en el cual se presta un servicio a la comunidad, en la medida en que gene-ralmente se trabaja con colectivos vulnerables y en los proble-mas jurdicos en los que se ven inmersos, y tambin en la de-

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fensa de intereses pblicos. Con esta intencin y ante la grave situacin que generan las ejecuciones hipotecarias, se ha elabo-rado la gua prctica Morosidad hipotecaria.

Su objetivo es proporcionar una herramienta til para los pro-fesionales de diferentes reas relacionadas con las ejecuciones hipotecarias (principalmente trabajadores/as de la Adminis-tracin pblica), con el fin de que puedan desarrollar una actuacin proactiva para la previsin y deteccin de las situaciones de riesgo y, por lo tanto, implementar acciones y polticas pre-ventivas, puesto que, en muchos casos, los trmites y procesos administrativos no se ajustan a las realidades y necesidades de las personas. Por tanto, en esencia, esta gua no est orientada a personas afectadas por los procesos de ejecucin hipotecaria, aunque evidentemente tambin les puede ser de inters.

Barcelona, 14 de marzo de 2012

Antonio MadridCoordinador del Proyecto

dret al Dret

Rosa Maria AlonsoPresidenta de ProHabitatge

Josep CastanyerDirector de ProHabitatge

1. Introduccin

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Cuando se adquiere una finca (piso, casa, local, etc.), lo normal es tomar dinero prestado de una entidad financiera. En garan-ta de la devolucin de ese prstamo o crdito, la entidad suele exigir que se hipoteque la finca. La finca pertenece a quien la ha comprado, pero si deja de hacer frente a los pagos de devo-lucin del prstamo segn el calendario pactado (esto es, si deja de pagar las cuotas de la hipoteca), la entidad (el acreedor) po-dr exigir de inmediato la restitucin de la totalidad del capital prestado (es el llamado vencimiento anticipado) y proceder, para recobrarlo, a la subasta judicial o notarial de la finca. Pues-to que la hipoteca es una garanta que se aade a la responsabi-lidad universal del deudor (que responde con todos sus bienes presentes y futuros), si se subasta la finca y con ello el acreedor no logra obtener lo que todava se le debe, podr reclamar al deudor la diferencia (salvo que se haya pactado otra cosa).

A continuacin se describen las alternativas que pueden acor-darse con la entidad financiera para evitar el proceso judicial y la subasta, as como los pasos que se siguen cuando se produce una situacin de morosidad (desde la reclamacin, por carta o por telfono, hasta la subasta), y se sealan otros cauces que es-tn a disposicin del deudor-propietario para intentar prevenir la morosidad o paliar sus consecuencias.

El ltimo apartado de esta gua recoge las novedades introdu-cidas por el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos.

2. Impago de la deuda: constitucin en mora

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Cuando el prestatario deja de pagar una cuota del prstamo, la operacin pasa a calificarse como morosa. Ello conlleva que la entidad con la que se tiene contratado el prstamo ponga en marcha un calendario de actuaciones, en la mayora de los casos automticas, que no se detendrn hasta que el prstamo est al corriente del pago. Sin embargo, conviene tener presente que el deudor puede hallar una solucin a este problema por me-dio del dilogo con su oficina bancaria.

3. Bsqueda de soluciones con la oficina bancaria


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La oficina donde est domiciliado el prstamo tiene el mxi-mo inters en encontrar una solucin al conflicto generado por la morosidad. El deudor, aunque en aquel momento no pueda hacer frente al pago de la deuda por falta de recursos, no debe renunciar al dilogo que le reclamar su oficina bancaria. Es conveniente que plantee de forma abierta el problema. Con-juntamente, la oficina y su cliente deben abordar la cuestin en busca de una posible solucin pactada.

En funcin de la capacidad de devolucin del deudor, se pue-den distinguir dos grandes grupos de casos:

3.1. El deudor tiene capacidad de devolucin, presente o futura

En estos casos hay diferentes alternativas:

Refinanciar la deuda alargando los plazos, con lo que se con-seguir rebajar el importe de las cuotas. Esta opcin ir ligada al valor de la garanta hipotecaria. En el caso de que la canti-dad que se tenga que refinanciar supere el 80% del valor de la finca, las entidades pueden solicitar reforzar la garanta con el aval de un tercero (por ejemplo, los progenitores). Se puede procurar que estos avales operen solo sobre el exceso del 80% LTV (vase el epgrafe 7.1.1. Novacin).

Pacto de espera. A criterio de la entidad financiera, si el deu-dor acredita que en un perodo no excesivamente largo (alre-dedor de 12 meses) puede hacer frente a los pagos, es posible que la entidad le conceda un plazo de espera para que intente regularizar la situacin. Se pactar un calendario peridico de ingresos que, si se cumple, evitar la reclamacin judicial o, si

Bsqueda de soluciones con la oficina bancaria

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esta ya se hubiera iniciado, la suspender. Algunas entidades estn realizando contratos privados en los que acuerdan ca-rencias (perodos de inexigibilidad) en el pago de las cuotas del prstamo hipotecario. Debe revisarse si en el contrato de hipoteca ya se ha pactado alguna clusula de espera de este tipo, porque esto permitira aplazar los pagos segn las condi-ciones establecidas al constituir la hipoteca, sin estar expuesto al albur de la discrecionalidad de la entidad.

En operaciones de crditos hipotecarios puede haber una parte del lmite total del crdito pendiente de disponer (en hipoteca abierta y por amortizacin del capital que se paga por medio de las cuotas). Si as fuera, y en el contrato existiera la clusula de disposicin, deber solicitarse a la oficina bancaria su aplicacin, con la finalidad de regulari-zar la deuda. No obstante, la situacin de morosidad de la operacin puede impedir que se utilice dicha clusula. Por tanto, es aconsejable que el deudor no pierda el dilogo con la entidad acreedora para que esta le permita la disposicin con el fin de regularizar la deuda pendiente, aunque obje-tivamente no concurran los presupuestos contractualmente necesarios.

3.2. El deudor no puede hacer frente al pago del prstamo

En el caso de que el deudor no pueda hacer frente al pago del prstamo y se prevea que tampoco podr hacerlo en el futuro, existen dos posibilidades:

1) Si el valor actual de la vivienda es superior a la deuda hipo-tecaria, quiz no quepa otra solucin que aconsejar su ven-


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ta para, de esta manera, saldar las obligaciones derivadas del prstamo.

2) Si el valor actual de la vivienda es inferior a la deuda hipote-caria (situacin que puede darse por la disminucin del valor de los inmuebles), puede plantearse a la entidad acreedora la entrega de la finca que garantiza el prstamo en pago de la deuda, si bien el acreedor tiene que consentir expresamente esta posibilidad (el art. 1166 del Cdigo Civil establece que el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida). Esta solucin, si se aplica, puede mate-rializarse de tres formas distintas:

Compra de la finca hipotecada. La entidad acreedora, ge-neralmente a travs de una empresa filial, compra el inmueble que garantiza la operacin, valorndolo por el importe de la deuda pendiente.

Esta es la frmula empleada por las entidades financieras que tienen empresas filiales que operan en el mbito inmobi-liario, siendo estas las que aportan los fondos para cancelar la hipoteca. De este modo, la fiscalidad puede ser ms favorable para la entidad acreedora. Como contrapartida, la entidad fi-nanciera libera de ulteriores responsabilidades al deudor, en-tregndole un certificado de finiquito de la deuda.

Dacin en pago. Se trata de una figura jurdica mediante la cual un deudor ofrece a su acreedor una prestacin distinta de la inicialmente pactada. Consiste en que el deudor hipote-cario entrega su vivienda a la entidad financiera a cambio de que esta d por saldada la deuda que tiene contrada con ella (el prstamo garantizado con hipoteca).

Las entidades financieras que no cuentan con empresas fi-liales para la comercializacin de estos inmuebles pueden uti-lizar esta opcin o la del apartado anterior.


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La dacin es un subrogado del cumplimiento (se entrega el inmueble en lugar del dinero) y, por tanto, libera al deudor de ulteriores responsabilidades.

Cesin de bienes. Segn el art. 1175 CC: El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesin, salvo pacto en contrario, solo libera a aquel de res-ponsabilidad por el importe lquido de los bienes cedidos.... Si an quedase parte del prstamo por devolver, el acreedor debe decidir si esta deuda restante se condona o si, por el contrario, debe subsistir, en cuyo caso el deudor sigue respon-diendo con todos sus bienes presentes y futuros, puesto que su responsabilidad es universal (art. 1911 CC) y, salvo que as se haya pactado, no se limita a la finca hipotecada.

Los requisitos que exigen las entidades financieras para aceptar cualquiera de las alternativas anteriores son:

a) Que no existan cargas posteriores a la hipoteca, como, por ejemplo, un usufructo o una segunda hipoteca, puesto que entonces el acreedor/comprador tendra que soportarlas.

b) Que se trate de la vivienda familiar hipotecada y que no exista mala fe por parte del deudor (por ejemplo, que no ten-ga varias viviendas con fines especulativos). Nada impide, no obstante, que se realice con locales comerciales, promociones e, incluso, solares.

c) Que se est al da con los pagos de los recibos de luz, agua, gastos de la comunidad de propietarios y el IBI.

d) Que se realice una tasacin de la finca. Una vez obtenido su valor, la entidad financiera puede o no aceptar la dacin, la cesin, o la compra.

Cualquiera de las tres alternativas anteriores puede realizarse en cualquier momento, mientras el prstamo no haya resultado


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totalmente satisfecho, tanto si la operacin se halla al corriente de pago como si, incluso, ya se ha iniciado el proceso judicial y est en fase de subasta. No obstante, es aconsejable plantearlas cuando no se ha acumulado una excesiva morosidad.

La compra, la dacin en pago y la cesin de bienes se instru-mentan por medio de escritura pblica.

En las tres hiptesis mencionadas, las ventajas son evidentes, tanto para la entidad acreedora como para el deudor. As, la entidad acreedora:

a) Se beneficia de la posibilidad de que la vivienda se encuentre en buen estado, a diferencia de lo que ocurre, en ocasiones, cuando se llega a la subasta.

b) Recupera antes el dinero que se le debe. Actualmente, la du-racin media de un procedimiento de ejecucin hipotecaria, hasta obtener la posesin de la finca, supera los 18 meses.

c) Si se realiza antes de iniciar la demanda, se evita las costas judiciales.

d) Puede rentabilizar antes la finca, mediante su alquiler, incluso al propio deudor.

Tambin son claras las ventajas para el propietario deudor:

a) Se evita el proceso de ejecucin y, con ello, la subasta de la finca. Recurdese que el valor por el que resulte adjudicada (al banco o a un tercero) puede no ser suficiente para extin-guir la deuda. En ese caso, todava tendra que pagar la parte de deuda que tuviese pendiente con el banco.

b) Tanto la dacin en pago como la venta a la entidad filial com-portarn la extincin de la deuda. Por otro lado, si el pago es por cesin de bienes, existe mayor posibilidad de que la venta a terceros se realice por un importe superior al que


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resultara si se la adjudicase el banco mediante un procedi-miento de subasta.

Una vez adjudicada la finca, a travs de subasta o por medio de los procedimientos anteriores, algunas entidades permiten mantener la posesin de la vivienda en concepto distinto al de propietario, generalmente a travs de un contrato de arrenda-miento con el deudor, antiguo propietario de la vivienda. De esta manera se evita el lanzamiento. Se trata de arrendamientos sujetos a la regulacin general de la LAU. Adicionalmente, se puede pactar la posibilidad de volver a comprar la vivienda una vez agotado el plazo pactado para el arrendamiento (es el lla-mado alquiler con opcin de compra). Si no es as, finalizado el arriendo, el inquilino deber abandonar la vivienda. El precio del alquiler acostumbra a fijarse entre el 50% y 70% de la cuota de la hipoteca; o bien equivale a un importe anual correspon-diente al 4% del precio de compra (si el precio de compra, que se equipara a la deuda total prstamo, es de 150.000 x 4% / 12 meses, resultara un alquiler de 6.000 anuales = 500 mensuales). Cuando la Administracin ha mediado o partici-pado en este proceso puede ayudar a pagar un tercio o la mitad de la renta en funcin de los ingresos y de las necesidades de la unidad de convivencia.

4. Procesos automticos

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4. Procesos automticos

El momento de mxima actividad por parte de la entidad acree-dora en la gestin de cobro de la deuda y, por tanto, la mayor presin hacia el deudor hipotecario, se produce dentro de los primeros 60 das de impago. Se intenta evitar que el prstamo moroso supere los 90 das de retraso, ya que a partir de esos 90 das el Banco de Espaa no permite a las entidades contabilizar en sus balances los intereses de las operaciones impagadas y, en muchos casos, obliga a iniciar un calendario de dotaciones que penaliza contablemente a la entidad financiera.

La mayora de las entidades bancarias y de ahorro tienen esta-blecidos unos protocolos automticos de actuacin:

4.1. Cartas de reclamacin

Se trata del medio ms habitual de reclamar el pago de la deu-da. Son de envo automtico a todos los obligados, indepen-dientemente de cul sea su posicin en el prstamo: titular, avalador, garante hipotecario, etc.

El envo de la primera carta, a los pocos das de producirse la morosidad en el pago de una cuota, comporta en general que la entidad incremente la cuota debida con una comisin por gestin del impagado, pactada en el contrato. Esta comisin se aplicar a cada cuota impagada.

Las cartas acostumbran a remitirse siguiendo un calendario que no necesariamente coincide con el vencimiento de las cuotas.

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4.2. Reclamacin telefnica

Muchas entidades acuden a la reclamacin telefnica (servi-cio de telemarketing) a travs de empresas especializadas, que contactan con los deudores a fin de recordar la necesidad de satisfacer la deuda impagada, reclamando su pago. El coste de este servicio forma parte de la comisin de gestin del impagado.

4.3. Reclamacin por SMS

Aprovechando las nuevas tecnologas, algunas entidades utilizan, en las fases incipientes de la morosidad, el envo de SMS a los telfonos mviles de los prestatarios incumplidores. La finalidad de estos mensajes es recordar que existe una deuda y conminar a que se pongan en contacto con su oficina para buscar alguna solucin.

4.4. Declaracin en Asnef-Badexcug

La mayora de las entidades financieras declaran automtica-mente en los ficheros de incumplimiento de obligaciones di-nerarias, Asnef/Equifax y Badexcug/Experian, las situaciones de morosidad a partir de los 60 das del primer impago. Esto representa para el deudor moroso un elemento de presin, ya que todo el sector financiero queda informado de su delicada situacin, con el perjuicio que esto representa si, en el futuro, tiene que buscar financiacin en el mercado.

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Procesos automticos

4.4.1. Condiciones de alta en los ficherosSegn la Instruccin 1/1995, de la Agencia de Proteccin de Datos, en los ficheros relativos al cumplimiento o incumplimien-to de obligaciones dinerarias debern concurrir los siguientes requisitos:

a) La existencia previa de una deuda cierta, vencida y exigible, que haya resultado impagada.

b) El requerimiento previo de pago por parte del acreedor, exi-giendo el cumplimiento de la obligacin (en un plazo de 30 das).

c) Que el acreedor o quien acte por su cuenta e inters se asegure de que concurren todos los requisitos exigidos en los apartados a) y b), en el momento de notificar los datos adversos de morosidad al responsable de los citados ficheros.

d) Cuando el dato cedido por el acreedor resulte inexacto o no est actualizado, que sea este, o quien acte por su cuenta o inters, quien lo comunique al responsable del fichero en el menor tiempo posible, y como mximo en una semana, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 16 de la Ley Org-nica 15/99, de 13 de diciembre, de Proteccin de Datos de Carcter Personal (BOE 14/12/1999).

4.4.2. Informacin y baja de los ficherosPara conocer ms detalles de su situacin, el deudor que aparezca en los ficheros de morosidad deber seguir los siguientes pasos:

a) Derecho de acceso (art. 14 LOPD):Los interesados tienen derecho a solicitar y obtener informa-cin gratuita de sus datos de carcter personal incluidos en estos ficheros automatizados.

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En el caso de Asnef/Equifax, puede realizarse la peticin a travs de la propia pgina web de la entidad:

https://www.equifax.es/ederechos/asnef_equifax_20024.html

En el caso de Badexcug/Experian, para ejercitar el derecho de acceso, podr dirigirse una solicitud por escrito a la si-guiente direccin:

Fichero Badexcug, Apartado de Correos 1188, 28108 Alco-bendas (Madrid).

Es imprescindible que la solicitud vaya firmada personalmen-te por el afectado y acompaada de una fotocopia del DNI o documento equivalente.

b) Derechos de rectificacin y cancelacin (art. 16 y 17 LOPD):

Si los datos que figuran en los ficheros son incorrectos, habr que solicitar su cancelacin o modificacin. Los afectados de-bern dirigirse al fichero mediante una solicitud por escrito:

Asnef, al fax nmero 91 768 77 53 o al apartado de correos 10.546, Madrid 28080.

Badexcug, a la misma direccin que para el derecho de ac-ceso.

Es imprescindible que la solicitud vaya firmada personalmen-te por el interesado y acompaada de una fotocopia del DNI o documento equivalente y de documentacin acreditativa (por ejemplo, documentos que acrediten el pago).

El responsable del fichero debe realizar la rectificacin o cancelacin en un plazo mximo de 10 das a partir de la recepcin de la solicitud del afectado.
https://www.equifax.es/ederechos/asnef_equifax_20024.html

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Procesos automticos

Si no se obtiene respuesta ser preciso reclamar a la Agencia Espaola de Proteccin de Datos, adjuntando copia de los trmites y solicitud de baja cursada. Se puede obtener toda la informacin necesaria a travs de su pgina web:

https://www.agpd.es/portalwebAGPD/index-ides-idphp.php

El responsable del fichero comn deber proceder a la cance-lacin cautelar del dato cuando el deudor aporte un principio de prueba documental suficiente que desvirte alguno de los requisitos necesarios para su declaracin.

Quien se considere perjudicado por una vulneracin de esta normativa de proteccin de datos tendr derecho a reclamar una indemnizacin, por medio de la interposicin de una de-manda ante la justicia ordinaria, debiendo demostrar y cuan-tificar el perjuicio sufrido junto al coste que tiene el proceso (art. 19 LOPD).

El plazo mximo para mantener registrados y ceder los datos de carcter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia econmica de los interesados es de 6 aos a partir de su incorporacin (art. 29.4 LOPD).

4.5. Declaracin a la CIRBE

Las entidades tienen la obligacin de declarar mensualmente a la Central de Informacin de Riesgos del Banco de Espaa (CIRBE) el saldo actual de todas las operaciones de crdito (crditos o prstamos concedidos, avales otorgados, saldo dis-puesto en tarjetas de crdito, etc.) que tienen concedidas a sus clientes. La informacin facilitada debe contener, tambin, el nombre de los titulares y avaladores a quienes corresponden,
https://www.agpd.es/portalwebAGPD/index-ides-idphp.php

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incluyendo los datos, caractersticas y circunstancias ms signi-ficativas. La regulacin de la CIRBE se encuentra, principal-mente, en la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas para la Reforma del Sector Financiero (BOE 23/11/2002), arts. 59 a 69.

Se declaran las operaciones a partir de 6.000 en el conjunto de operaciones en Espaa, o de 60.000 en cualquier otro pas y de 300.000 para los no residentes.

Estn obligados a declarar a la Central de Informacin de Ries-gos (CIR) las entidades de crdito (bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crdito y sucursales en Espaa de entidades de crdito extranjeras; los establecimientos financieros de crdito y el ICO); el Banco de Espaa; los Fondos de Garanta de De-psitos en establecimientos bancarios, en cajas de ahorros y en cooperativas de crdito; las Sociedades de Garanta Recproca, las Sociedades de Reafianzamiento y la Sociedad Annima Es-tatal de Caucin Agraria (SAECA).

Los riesgos declarados se clasifican en dos grandes grupos:

1) Riesgos directos. Son los que se derivan de prstamos o cr-ditos de dinero y de las operaciones de arrendamiento finan-ciero (el llamado leasing), as como los valores de renta fija de los que se sea titular, con exclusin de los emitidos por la Administracin Central. Tambin el saldo dispuesto en las tarjetas de crdito.

2) Riesgos indirectos. Son los de quienes garantizan o avalan a otros clientes que tienen concedidos prstamos o crditos por la entidad. Por ejemplo, avales, afianzamientos y garantas personales, firmas comprometidas en los efectos financieros y firmas que hayan sido tenidas en cuenta por la entidad declarante para la asuncin del riesgo.

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Procesos automticos

Los datos declarados a la CIRBE por las entidades sern exac-tos y estarn actualizados, de forma que reflejen fielmente la situacin de los riesgos y de sus titulares.

Mensualmente la CIRBE comunica a las entidades informa-cin agregada sobre los riesgos presentes en el sistema, en re-lacin con los titulares que tienen declarados.

Tambin, si la hubiera, las entidades deben informar de la mo-rosidad de un crdito declarado cuando el retraso en el pago sea superior a 90 das.

La CIRBE recoge el historial crediticio de las personas fsicas y jurdicas para facilitar al Banco de Espaa su funcin de control sobre las entidades y el anlisis de sus riesgos de crdito, siendo determinante su contenido para que una entidad lleve a cabo una operacin crediticia, en funcin del endeudamiento del solicitante y de si existe morosidad vigente.

La CIRBE solo facilita a las entidades informacin global sobre los riesgos de una persona o empresa. Por tanto, no desagre- ga los datos en el caso de que, por ejemplo, est pagando varios prstamos en una o varias entidades. Tampoco comunica con cules se encuentra endeudado.

Las entidades declarantes no precisan el consentimiento de los afectados para realizar la declaracin. Debern informar a las personas fsicas a las que hayan concedido crditos de la citada declaracin obligatoria de datos a la CIRBE y del alcance de la misma; cuando se trate de riesgos de empresarios individuales que acten en el ejercicio de su actividad empresarial, habr que hacer mencin expresa a que se har constar tal condicin (art. 60, quinto, de la citada Ley 44/2002).

Las entidades declarantes tendrn derecho a obtener informes sobre los riesgos de las personas fsicas o jurdicas, incluidas

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las administraciones pblicas, registrados en la CIRBE, siem-pre que dichas personas cumplan alguno de los requisitos si-guientes:

a) Mantener con la entidad algn tipo de riesgo.

b) Haber solicitado a la entidad un prstamo o cualquier otra operacin de riesgo.

c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de crdito cuya adquisicin o negociacin haya sido solicitada a la entidad.

Las entidades debern informar por escrito a las personas que se encuentren en el supuesto contemplado en el prrafo (b) del derecho de la entidad a obtener estos informes.

Las entidades conservarn los documentos justificativos de las solicitudes a que se refieren los prrafos b y c precedentes que hayan sido denegadas durante el plazo establecido con carcter general en el artculo 30 del Cdigo de Comercio (art. 61, primero y segundo, de la Ley 44/2002).

4.5.1. Derecho de accesoCualquier persona fsica o jurdica puede acceder de forma gra-tuita a toda la informacin que est a su nombre en la CIRBE. El acceso puede hacerse de tres formas:

1) A travs de la Oficina Virtual del Banco de Espaa. El nico requisito imprescindible es disponer de firma digital.

2) Personalmente, desde las oficinas de la CIRBE, en la sede del Banco de Espaa, calle Alcal, 48, de Madrid, o en cual-quiera de sus sucursales (en Catalua, plaa de Catalunya, 17, Barcelona) horario de 8.30 a 14 horas. El solicitante deber identificarse presentando su DNI, NIE, pasaporte u otro do-cumento de identificacin.

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Procesos automticos

3) Por carta dirigida a la CIRBE, a: Banco de Espaa, Informa-cin Financiera y Central de Riesgos, calle Alcal, 48, 28014 Madrid, tel.: 913 386 166. Los requisitos de la solicitud son:

Debe ir firmada por el titular y debe adjuntarse fotocopia legible de ambas caras del DNI, NIE, pasaporte u otro docu-mento vlido que permita su identificacin; debe indicarse, adems, la direccin para el envo de la informacin por co-rreo certificado (preferiblemente el domicilio particular).

En caso de que el informe de riesgos lo solicite un repre-sentante del afectado, ser necesario que se aporte fotocopia del documento pblico que acredite su derecho a obtener informacin en nombre del representado, as como el DNI, NIE, pasaporte u otro documento vlido que identifique al representante.

4.5.2. Derecho de rectificacinLos titulares que consideren errneos o incompletos los datos declarados por las entidades a la CIRBE pueden pedir su rec-tificacin o cancelacin:

a) Deben dirigirse a la entidad que ha facilitado la informacin errnea para pedir su rectificacin o cancelacin.

b) Pueden hacerlo, tambin, a travs del Banco de Espaa, que har la gestin ante la entidad declarante. En este caso, el titular enviar al Banco de Espaa un escrito con los mismos requisitos establecidos para el derecho de acceso, en el que se especificarn los datos errneos y las razones de la peticin.

Se puede encontrar toda esta informacin en la pgina web del Banco de Espaa:

http://www.bde.es/clientebanca/cirbe/objetivos.htm
http://www.bde.es/clientebanca/cirbe/objetivos.htm

5. Subasta notarial de la finca

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Muchos contratos de prstamo o crdito garantizado con hi-poteca contienen una clusula segn la cual, en caso de impago de las cuotas, la entidad financiera podr proceder a la venta de la finca por medio de subasta notarial, sin necesidad de acudir a los tribunales (aunque el lanzamiento forzoso requerir en todo caso la intervencin de la autoridad judicial).

Esta posibilidad se introdujo por medio de normas reglamenta-rias, algunas de las cuales fueron declaradas nulas por entenderse que infringan la exclusividad en el ejercicio de la funcin ju-risdiccional que compete a los tribunales, de conformidad con el art. 117 CE. Sin embargo, la LEC dio sancin legal a la lla-mada venta extrajudicial de inmuebles, con una nueva redac-cin del art. 129 LH. Con ello, se zanjaba la cuestin relativa a la constitucionalidad de la normativa precedente, y queda claro que la actividad del notario en la subasta no es jurisdiccional.

No obstante, los artculos del RH (arts. 236 a 236 o) que de-finen el rgimen de esta venta extrajudicial han estado cau-sando problemas en la actualidad, puesto que no se establece un mnimo por el que el acreedor pueda adjudicarse la finca cuando queda desierta la tercera subasta. Si el acreedor emplea esta va, se proceder a una primera subasta en que el tipo de salida es el 100% del valor del inmueble; una segunda subasta en que el tipo mnimo es el 75% de ese valor; y una tercera sin sujecin a tipo alguno. Ciertas entidades estn empleando este procedimiento y han llegado a adjudicarse la finca por valo-res muy inferiores al 60% del valor de tasacin, que es el que marca, para la subasta judicial desierta, el art. 671 LEC (vase el apartado 6.3). El resultado es, naturalmente, que la deuda residual es mucho mayor.

Por ello, el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgen-tes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos (BOE 10/3/2012), establece que, si se trata de la ejecucin de la vi-

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vienda habitual del deudor, deber procederse de la siguiente forma:

1) La realizacin del valor del bien se llevar a cabo a travs de una nica subasta para la que servir de tipo el pactado en la escritura de constitucin de hipoteca. No obstante, si se pre-sentaran posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entender adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.

2) Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70% del tipo sealado para la subasta, el deudor podr presentar, en el plazo de 10 das, un tercero que mejore la postura, ofreciendo una cantidad superior al 70% del valor de tasacin o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfaccin del derecho del ejecutante.

3) Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el prrafo anterior, el acreedor podr pedir, dentro del trmino de 5 das, la adjudicacin de la fin-ca o fincas por importe igual o superior al 60% del valor de tasacin.

4) Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entender adjudicada la finca a quien haya presentado la me-jor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasacin o, siendo inferior, cubra al me-nos la cantidad reclamada por todos los conceptos.

5) Si en el acto de la subasta no hubiere ningn postor, el acree-dor podr, en el plazo de 20 das, pedir la adjudicacin por un importe igual o superior al 60% del valor de tasacin.

6) Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el prrafo anterior, se estar a lo previsto en el artculo 236 n. del Reglamento Hipotecario.

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Subasta notarial de la finca

Con todo, ya antes de esta reciente reforma, distintos colegios notariales haban comunicado a sus colegiados que la interpre-tacin ms prudente, a la luz de la reforma de la LEC operada por el RDL 8/2011, de 7 de julio (vase el apartado 6.3), con-siste en entender aplicable a las ventas notariales lo establecido en cada momento en los arts. 670 y 671 LEC, de modo que los tipos mnimos de adjudicacin se anuncien en los oportunos requerimientos y operen como lmite tambin en este caso. In-cluso cabra cuestionar por va de un procedimiento ordinario las adjudicaciones ya practicadas sin sujecin a estas reglas, al menos si son posteriores a la citada reforma de julio de 2011. El RDL 6/2012 nicamente corrige las deficiencias de la venta extrajudicial para casos en que la finca subastada sea la vivienda familiar del deudor (aunque con independencia de que el deu-dor est o no en riesgo de exclusin social); habr que ver si el criterio notarial forjado con anterioridad a la reforma legislativa se seguir aplicando tambin cuando la finca ejecutada no sea la vivienda habitual del deudor.

6. Reclamacin judicial de la deuda

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Una vez concluidos todos los procesos automticos de reclama-cin de la deuda sin que el deudor se haya puesto al corriente del pago, y siempre que no se haya llegado a ningn acuerdo con la entidad acreedora, esta pondr en marcha los mecanis-mos leglamente establecidos de reclamacin de las cantidades adeudadas. Esto ocurrir generalmente tras unos 90 das desde el inicio de la morosidad (que equivalen al retraso en cuatro cuotas mensuales), aunque, dependiendo de las circunstancias del caso concreto, nada impedira iniciar la ejecucin con ante-rioridad. Si no se pact o si, pese a estar pactada, la entidad no estima conveniente acudir a la subasta notarial (vase el apar-tado 5), se servir del procedimiento judicial que se describe a continuacin.

6.1. Preparacin del expediente para la demanda

Cuando el acreedor decide iniciar la reclamacin de la deuda a travs de un procedimiento judicial, lleva a cabo las siguientes actuaciones:

a) Determina la cantidad adeudada y da por vencido anticipa-damente el prstamo/crdito. Se reclamarn al deudor no solo las cuotas impagadas, sino tambin el capital total pen-diente de vencimiento.

b) Practica una intervencin notarial de dicha deuda, mediante una diligencia en la que el notario manifiesta que la liquida-cin practicada por el acreedor ha sido realizada conforme a lo pactado por las partes (art. 572 LEC).

c) Procede al requerimiento de pago y a la notificacin del im-porte que reclamar judicialmente mediante el envo de un

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burofax. Segn lo pactado en la escritura, debe acreditar que ha requerido el pago a todos los obligados en el domicilio establecido al efecto en el contrato de hipoteca. Habitual-mente, es la direccin donde est situada la finca gravada con la hipoteca (arts. 572 y 681 y ss. LEC). Los deudores reciben a travs del servicio de Correos este documento que lleva incorporado un acuse de recibo. Aunque el burofax no se reciba y, por tanto, no se firme el acuse de recibo, la actividad preparatoria de la demanda no se detiene.

6.2. Justicia gratuita

El art. 119 CE establece el derecho a disponer de una justicia gratuita en los trminos que determine la ley. Para garanti-zar el cumplimiento de este precepto constitucional, la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurdica Gratuita (BOE 1/12/1996), desarrolla su contenido.En Catalua, el Decreto 252/1996, de 5 de julio (DOGC de 10/07/1996) regula el procedimiento para el reconocimiento del derecho de asistencia jurdica gratuita y la subvencin para las actuaciones profesionales de los abogados y procuradores correspondientes a la asistencia letrada al detenido o preso y a la defensa o representacin gratuitas (que es lo que aqu nos inte-resa). Todo ello de conformidad con el mbito normativo reco-nocido a la Generalitat de Catalunya en la citada la Ley 1/1996.Los rganos competentes para atribuir el derecho a la asistencia jurdica gratuita, revocarlo o denegarlo son las comisiones de asistencia jurdica gratuita, que tienen un mbito provincial, o inferior, de acuerdo con las prescripciones de la normativa de asistencia jurdica gratuita. En Catalua funcionan cinco comisiones, con sede en Barcelona, Girona, Lleida, Tarragona y

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Reclamacin judicial de la deuda

Tortosa. Se componen de cinco miembros, en representacin del Ministerio Fiscal, de los colegios de abogados y de pro-curadores y de la Administracin de la Generalitat. Asimismo, cuentan con un equipo de apoyo administrativo, integrado por licenciados en derecho y personal auxiliar, adscrito al Departa-mento de Justicia autonmico.

El derecho a la asistencia jurdica gratuita comprende, en lneas generales, las siguientes prestaciones:

1) Defensa y representacin gratuitas por abogado y procurador en el procedimiento judicial.

2) Exencin del pago de depsitos para la interposicin de re-cursos.

3) Asistencia pericial gratuita en el proceso.

4) Obtencin gratuita de copias, testimonios, instrumentos y actas notariales.

5) Reduccin del 80% de los derechos arancelarios que corres-pondan por determinadas actuaciones notariales.

6) Reduccin del 80% de los derechos arancelarios que corres-pondan por determinadas actuaciones de los registros de la propiedad y mercantil.

En general, pueden solicitarla aquellos ciudadanos que, estando inmersos en cualquier tipo de procedimiento judicial o preten-diendo iniciarlo, no tengan suficientes recursos econmicos para litigar. Se considera que hay insuficiencia econmica cuando las personas fsicas acrediten que los recursos e ingresos, computados anualmente por todos los conceptos y por unidad familiar, no superen el doble del IPREM vigente en el momento de efectuar la solicitud (segn la disposicin adicional decimonovena de la Ley 39/2010, durante el ao 2011, el IPREM fue de 7.455,14 anuales y ha quedado automticamente prorrogado para 2012).

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Para solicitar el beneficio de justicia gratuita es necesario que el interesado rellene un impreso normalizado de solicitud, que se puede obtener, entre otros lugares, en:

Los servicios de orientacin jurdica de los colegios de abo-gados.

Las dependencias judiciales.

Internet, en la Administracin de Justicia de Catalua.

Por medio de este enlace se puede encontrar tambin la infor-macin relativa a los datos requeridos y la documentacin que es preciso presentar.

Las solicitudes de asistencia jurdica gratuita, junto con la co-rrespondiente documentacin, se presentarn ante los servicios de orientacin jurdica del Colegio de Abogados del lugar en que se encuentre el juzgado o tribunal que deba conocer del proceso principal, o ante el juzgado del domicilio del solicitan-te cuando el proceso no se ha iniciado todava.

6.3. Fase de subasta

Cumplidos los oportunos trmites procesales, el juzgado seala da y hora para la realizacin de la subasta por medio de la cual el acreedor intentar cobrar la deuda. Algunas de las caracters-ticas de este procedimiento son:

Se celebra una nica subasta.

En la escritura de hipoteca se determina el precio por el que los interesados tasan la finca hipotecada, para que sirva de tipo en la subasta (art. 682.2.1 y 694. 2. in fine LEC). Gene-
http://www20.gencat.cat/portal/site/Adjucat/menuitem.40d42877cce9f176b1893110b0c0e1a0/?vgnextoid=6e414ae477423110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextchannel=6e414ae477423110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextfmt=default

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ralmente coincide con el valor en que se tas la finca para la constitucin de la hipoteca.

La subasta se anunciar, como mnimo, con 20 das de ante-lacin al sealado para su celebracin, por medio de edictos que se fijarn en un lugar destacado, pblico y visible en la sede de la oficina judicial (art. 645 LEC).

El sealamiento del lugar, da y hora para la subasta se no-tificar al deudor ejecutado, con la misma antelacin, en el domicilio que conste en el ttulo ejecutivo (art. 667 LEC).

Los interesados en concurrir deben depositar una fianza del 20% del tipo pactado en la escritura, mediante ingreso en la cuenta de depsitos y consignaciones judiciales, o bien pre-sentando un aval bancario (art. 669 LEC).

Desde el anuncio de la subasta hasta su celebracin, cabe la posibilidad de pujar mediante sobre cerrado, entregndolo al juzgado que realizar la subasta, o envindolo por correo cer-tificado, adjuntando fotocopias del DNI y de los poderes, en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza o el aval. Es preciso indicar en letra y en nmero la cantidad que se ofrece por el bien subastado, y el documento deber estar firmado. Los sobres los conservar cerrados el secretario judicial y sern abiertos al inicio del acto de la subasta. Las posturas que contengan se harn pblicas con las dems, surtiendo los mismos efectos que las que se realicen oralmente (art. 648 LEC).

El ejecutante solo podr tomar parte en la subasta cuando existan licitadores, pudiendo mejorar las posturas que se hi-cieren sin necesidad de consignar cantidad alguna (art. 647. 2 LEC).

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Si no existen licitadores, el ejecutante podr pedir la adjudi-cacin de los bienes inmuebles por el 60% de su valor de ta-sacin (si se trata de la vivienda habitual), o, en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si no utiliza esta facultad en el plazo de 20 das, se proceder al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado (art. 671 LEC).

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el secretario judicial responsable de la ejecucin, mediante decreto, el mismo da o el da siguiente, aprobar el remate en favor del mejor postor. En el plazo de 20 das, el rematante tendr que consignar en la cuenta de depsitos y consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (art.670.1 LEC).

Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, aprobado el remate, el secretario judicial proceder a la liquidacin de lo que se deba por principal, intereses y costas, y, notificada esta liquidacin, el ejecutante consignar la diferencia, si la hubiere (art. 670.2 LEC).

Si solo se hicieran posturas superiores al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantas suficientes, bancarias o hipotecarias, el precio aplazado, se comunicarn al ejecutante, quien, en los 20 das siguientes, podr pedir la adjudicacin del inmueble por el 70% del valor de salida. Si el ejecutante no hiciera uso de este derecho, se aprobar el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantas ofrecidas en la misma (art. 670.3 LEC).

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el ejecutado podr, en el plazo de 10 das, presentar un tercero

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que mejore la postura, ofreciendo una cantidad superior al 70% del valor de tasacin o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfaccin del derecho del ejecutante (art. 670.4 LEC).

Aunque se est en fase de subasta, es conveniente que el deu-dor siga intentando alcanzar algn acuerdo extrajudicial con la entidad acreedora, especialmente si se trata de la vivienda familiar: el deudor puede enervar la accin en cualquier mo-mento (vase el epgrafe 7.2).

Antes de la aprobacin del remate, el deudor podr liberar el bien o bienes pagando ntegramente lo que deba al ejecutan-te, por principal, intereses y costas de la ejecucin (art. 670. 7 LEC).

La falta de concurrencia de licitadores a las subastas judiciales hipotecarias acarrea un perjuicio para el deudor hipotecario, que ver como la finca hipotecada es finalmente adjudicada por el mnimo precio y, con base en la responsabilidad patri-monial universal (art. 1911 CC), el acreedor podr perseguir cualquier otro bien del deudor hipotecario para responder de la cantidad (deuda residual) no cubierta con el precio del remate.

6.4. Qu sucede tras la subasta?

Puede ocurrir que, una vez subastada la finca, resulte que el precio pagado por ella es insuficiente para saldar completamen-te la deuda con el acreedor. Ya que la hipoteca simplemente es una garanta que se aade a la responsabilidad universal del deudor (art. 1911 del Cdigo Civil: el deudor responde ante sus acreedores con todos sus bienes presentes y futuros), el acreedor puede todava perseguir otros bienes del deudor (otras fin-

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cas, cuentas bancarias, nmina, etc.) para que se embarguen y se destinen a satisfacer la deuda pendiente o residual. Es po-sible pactar que la responsabilidad por el crdito o prstamo hipotecario se limite a la finca hipotecada (art. 140 LH), pero esto es muy inusual en la prctica. En la actualidad, debido a la crisis que afecta al sector inmobiliario, es frecuente que na-die vaya a la subasta y que la entidad financiera se adjudique la finca (la vivienda familiar) por el 60% del valor de tasacin (art. 671 LEC), de manera que es muy fcil que no se cubra la deuda pendiente o residual y que la entidad financiera decida continuar la ejecucin sobre otros bienes del deudor (art. 579 LEC). Por lo tanto, prevenir la morosidad o, una vez producida, acordar otra solucin con la entidad financiera (dacin en pago o compraventa, especialmente) es ms que recomendable en estos momentos, ya que, si bien se pierde la finca, por lo menos la deuda queda definitivamente saldada.

Ante el alarmante nmero de ejecuciones hipotecarias que se estn produciendo en los ltimos tiempos, el Gobierno, mediante el RDL 8/2011, de 1 de julio (BOE 7/07/2011), de medi-das de apoyo a los deudores hipotecarios, consider necesario adoptar algunas previsiones adicionales de proteccin para las familias con menores ingresos. Asimismo, se pretenda imple-mentar las reformas necesarias para garantizar que las ejecucio-nes hipotecarias se realicen sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados, pero manteniendo, a la vez, los elementos fundamentales de garanta de los prsta-mos. Estas medidas se concretaron en:

a) La elevacin del umbral de inembargabilidad del salario, cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda ha-bitual hipotecada, en un procedimiento de ejecucin hipo-tecaria, sea insuficiente para cubrir el crdito garantizado. Si bien, con carcter general, el mnimo inembargable de

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cualquier deudor coincide con el salario mnimo interpro-fesional (SMI) a partir de este RDL y, exclusivamente para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda ha-bitual, se eleva ese mnimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su ncleo que no perciba in-gresos superiores a dicho SMI (modificacin del art. 607.1 LEC).

b) Se modifica el art. 671 LEC, para establecer que si en el acto de la subasta no hubiere ningn postor, el acreedor podr pe-dir la adjudicacin de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasacin (anteriormente era el 50%). Con posterioridad, mediante la Ley 37/2011, de 10 de octu-bre, de medidas de agilizacin procesal (BOE 11/10/2011), en su disposicin adicional sexta (que lleva por rbrica adju-dicacin de bienes inmuebles), se determin que, siempre que las subastas en las que no haya ningn postor se practiquen sobre bienes inmuebles que no constituyan vivienda habitual del deudor, el acreedor podr pedir la adjudicacin de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasacin o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

c) Se modifica el art. 669. 1 LEC, rebajando al 20% (del valor que se haya dado a los bienes) el importe para participar en la subasta (anteriormente era el 30%).

Asimismo, los tribunales han empezado a reaccionar contra lo que, hasta pocas muy recientes, haba sido un sistema de ejecu-cin hipotecaria no cuestionado. Si el precio de la finca tiende a subir y hay personas interesadas en adquirir en subasta, la en-tidad ve cubierta la deuda con el precio obtenido. En cambio, en un contexto como el actual, es frecuente que esto no sea as y las consecuencias para el deudor son marcadamente graves si la entidad se adjudica la finca por el 60% del valor de tasacin (para viviendas familiares), lo que no suele cubrir el total de la

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deuda. Ante esta situacin, se han producido algunas resolucio-nes judiciales relevantes sobre la materia:

En primer lugar, el auto de la Audiencia Provincial de Navarra (seccin 2.) nm. 111/2010, de 17 de diciembre, entiende que la diferencia del valor real a la baja del bien inmueble obtenido en la subasta es causa directa de la gestin inestable y especu-lativa del sistema econmico y financiero, que ha provocado una grave cada del mercado inmobiliario, tanto a nivel nacio-nal como internacional. Por ello, tiene en cuenta nicamente el valor en que se tas inicialmente la finca y entiende que, al superar esta cantidad la deuda pendiente, el deudor queda totalmente liberado. Este criterio ha sido seguido por algunos juzgados de primera instancia.

Sin embargo, un mes ms tarde, otro auto de la misma Audiencia Provincial de Navarra, pero de la seccin 3. (auto nm. 4/2011, de 28 de enero), adopta la solucin opuesta, por entender, siguiendo la lnea marcada por el Tribunal Supremo (en tiempos de bonanza econmica), que la reclamacin de la deuda residual por parte de la entidad financiera que se ha adjudicado la finca por un valor inferior al de tasacin no constituye un supuesto de abuso de derecho ni comporta enriquecimiento injusto algu-no para la entidad, ya que se trata de un derecho que le concede el ordenamiento jurdico y que los tribunales deben reconocer.

La Audiencia Provincial de Girona (seccin 2.), mediante auto 119/2011, de 16 de septiembre de 2011, resolvi que con la ejecucin del bien hipotecado y su adjudicacin por parte de la entidad financiera acreedora, esta no poda seguir reclamando al deudor ninguna cantidad, ya que el producto obtenido en la subasta deba ser suficiente para cubrir el crdito. En este caso se aplicaba, entre otras consideraciones, la doctrina de los actos propios, para considerar que el valor de la finca hipotecada es

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el importe por el que se tas y que la entidad acept en su da. El auto entiende que la actuacin de la entidad financie-ra es contraria al principio de buena fe que debe presidir el ejercicio del derecho ya que lo que pretenda era procurar-se un enriquecimiento injusto, que la norma no ampara. La Audiencia aade que los tribunales deben interpretar las leyes, sin contravenirlas, con decisiones justas, protegiendo a la parte dbil de un contrato de adhesin.

Una va diferente se abri con una cuestin de inconstitucio-nalidad (art. 163 CE) planteada por el juzgado de primera ins-tancia nm. 2 de Sabadell (auto de 30 de septiembre de 2010), a propsito de la eventual inconstitucionalidad de los arts. 695, 698 y 579 LEC, por posible vulneracin del derecho funda-mental a la tutela judicial efectiva del ejecutado hipotecario (art. 24 CE), el derecho a la vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) y la prohibicin de arbitrariedad en la actuacin de los poderes pblicos (art. 9.3 CE). El juez entenda que esos preceptos re-sultaban infringidos, puesto que en el procedimiento ejecutivo el deudor no puede alegar la posible existencia de clusulas abusivas en el negocio de constitucin de la hipoteca o las cir-cunstancias que rodearon su otorgamiento.

El Tribunal Constitucional, mediante auto de 19 de julio de 2011 (BOE 17/08/2011), concluye que carece de competen-cia para plantear cambios en el actual proceso de ejecucin hipotecaria, ya que es materia reservada en exclusiva al po-der legislativo; considera notoriamente infundada la cuestin de inconstitucionalidad, de acuerdo con la doctrina estable-cida en sus sentencias 41/1981, de 18 de diciembre de 1981 y 217/1993, de 30 de junio de 1993. Entiende que no existe indefensin y que siempre queda la posibilidad abierta a las partes de iniciar posteriormente un procedimiento declarativo, en el que se podr discutir sobre cualquier cuestin relativa al

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prstamo/crdito o a la hipoteca. Si bien esto es cierto, tambin lo es que, en ese momento, el deudor ejecutado ya habr per-dido la finca y que el juicio declarativo no se caracteriza espe-cialmente por la celeridad de su tramitacin, a diferencia de lo que ocurre, precisamente, con la ejecucin, que se caracteriza por la sumariedad.

El auto va acompaado del voto discrepante de uno de los magistrados (Eugeni Gay), sobre la no admisin a trmite de la cuestin respecto al art. 695 LEC. Segn este magistrado, y tal y como tambin se apunta en la cuestin de inconstitucionali-dad, la jurisprudencia constitucional anterior invocada no tiene en cuenta la realidad socioeconmica actual y las posibilidades reales de que los deudores hipotecarios sufrieran un vicio del consentimiento a la hora de firmar el contrato garantizado con hipoteca, dada su generalizada falta de conocimientos en mate-ria financiera (por lo dems, cada vez ms compleja).

La preocupacin por estas cuestiones ha llegado tambin a la Unin Europea, que proyecta una reforma de carcter pre-ventivo, como refleja la Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre los contratos de crdito para bienes inmuebles de uso residencial (COM [2011] 142 final, 31 de marzo de 2011), que pretende fomentar la concesin de crdito responsable.

Sobre las medidas adoptadas recientemente para proteger a deudores en situacin de riesgo de exclusin social, vase el apartado 11 de esta gua.

7. Recursos del deudor

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Adems de las soluciones al problema de la morosidad analiza-das en el apartado 3, el deudor tiene la posibilidad de afrontar las dificultades de pago por otras vas:

7.1. Mejora de las condiciones de la hipoteca

Si el deudor tiene contratadas unas condiciones en la operacin crediticia, sobre todo de plazo y tipo de inters, y cree que se pueden mejorar (lo que permitira reducir la cuota mensual, aunque generalmente a cambio de alargar la vida del prstamo), hay dos opciones:

7.1.1. NovacinEs la sustitucin de una obligacin por otra posterior o sim-plemente la modificacin de ciertos elementos. En este ltimo caso, se celebra un nuevo contrato en escritura pblica que mo-difica las condiciones del prstamo hipotecario. Es normal que se produzca cuando la operacin hipotecaria tiene condiciones desfavorables comparndolas con las que ofrece el mercado. Ante ello, el deudor puede renegociar las condiciones con la entidad acreedora, pero esta es libre de analizar la capacidad de endeuda-miento y de devolucin del cliente y, atendiendo a sus propios intereses, decidir si consiente o no la novacin.

A travs de la novacin se pueden realizar bsicamente los si-guientes cambios:

Ampliacin o reduccin del capital.

Modificacin del tipo de inters, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactados.

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Recursos del deudor

Modificacin del ndice de referencia.

Cambio del sistema de amortizacin o de cualquier otra con-dicin financiera del prstamo.

Prestacin o modificacin de garantas personales o ambas cosas (por ejemplo, supresin de algn deudor, por causas como la separacin o el divorcio).

La novacin del prstamo hipotecario puede ser una solucin ventajosa si los gastos en que se incurre la compensan. Aproxi-madamente, se producirn los siguientes:

Notara: del 0,3 al 0,5 del capital pendiente de amortizar.

Registro de la Propiedad: 50% de los gastos de notario.

Gestora: de 60 a 100 .

Tasacin: entre 250 y 350 .

Comisiones: las que se negocien con la entidad.

Fiscalidad: 1,2% de AJD sobre el capital (impuesto cedido; el tipo vara segn la comunidad autnoma. Se hace constar el vigente en Catalua).

7.1.2. SubrogacinA partir de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogacin y Modificacin de Prstamos Hipotecarios (BOE 4/04/1994), el deudor podr promover la subrogacin en la posicin del acreedor a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones fi-nancieras, lo que, en definitiva, representar para l rebajar el importe de las cuotas de amortizacin o el plazo. Para ello, no ser necesaria la autorizacin de la entidad acreedora, que sin embargo tendr la opcin de igualar la oferta que recibe el deudor de la otra entidad.

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En una subrogacin se podr pactar la modificacin de las si-guientes condiciones (art. 4 Ley 2/1994):

Ampliacin o reduccin del capital.

Modificacin del tipo de inters, tanto ordinario como de demora, inicialmente contratado o vigente.

Alteracin del plazo del prstamo.

Cambio del sistema de amortizacin o de cualquier otra con-dicin financiera del prstamo.

Prestacin o modificacin de las garantas personales o ambas cosas.

Ser necesario que el titular del prstamo busque mejores con-diciones financieras en el mercado. Cuando encuentre otra en-tidad dispuesta a subrogarse, esta presentar al deudor una oferta vinculante en la que constarn las condiciones financieras del nuevo prstamo hipotecario, que, no obstante, podrn ser igua-ladas por su actual entidad acreedora.

Cuando sobre la finca exista ms de un crdito o prstamo hipo-tecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deber subrogarse en todos ellos (art. 2.1. Ley 2/1994).

Los gastos aproximados en que se incurre son:

Notara: el 25% de los aranceles, que, en funcin del capital pendiente de amortizar del prstamo, van del 0,3 al 0,5% (art. 8 Ley 2/1994).

Registro de la Propiedad: 40% de los gastos de notara (art. 8 Ley 2/1994).

Gestora: de 100 a 150 .

Comisiones: la entidad acreedora solamente podr percibir por comisin de amortizacin anticipada, como mximo

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Recursos del deudor

el 0,5% sobre el capital pendiente de amortizar, salvo que la pactada sea inferior (art. 7 y 8 de la Ley 41/2007, que estable-ce comisiones inferiores dependiendo de la fecha de constitu-cin del prstamo y de los aos de vigencia que ha tenido; as, para operaciones constituidas hasta el 27 de abril de 2003, la comisin es de, como mximo, el 1%, RDL 2/2003, de 25 de abril, BOE 26/04/2003). Para ms informacin: http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/faqs/faqsg.html

Fiscalidad: no tributa.

Con operaciones al corriente de pago, la lucha por la capta-cin de hipotecas hace que, con frecuencia, se encuentren en el mercado entidades dispuestas a asumir los gastos derivados de la subrogacin, con tal de poder incrementar su volumen de negocio de concesin de prstamos hipotecarios.

7.2. Suspensin del procedimiento judicial/subasta

El artculo 693.3 LEC, segundo inciso, establece: Si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor podr, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignacin de las cantidades expresadas en el prrafo an-terior.

Cuando se est ejecutando la vivienda habitual familiar, se pue-de salvar el bien y evitar la efectiva celebracin de la subasta abonando a la entidad acreedora la cantidad exacta vencida por principal e intereses en la fecha de presentacin de la demanda, ms los vencimientos del prstamo y los intereses de demora

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devengados hasta la fecha en que se haga dicho pago. Esta ope-racin se conoce como enervacin.

Para enervar la accin, el deudor debe personarse en el proce-dimiento que se siga en el juzgado, para que se le informe de la cantidad total a consignar. El pago debe realizarse mediante ingreso en la cuenta de consignaciones judiciales del juzgado correspondiente.

Una vez satisfecha la deuda en el juzgado, el prstamo se reha-bilita de su situacin de vencido anticipadamente y el deudor puede continuar la amortizacin del mismo segn los trminos acordados en el contrato.

Para realizar la enervacin en segunda o ulteriores ocasiones, deben mediar al menos 5 aos entre la fecha de la ltima libe-racin y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuado por el acreedor.

7.3. Reunificacin de deudas

La Ley 2/2009, de 31 de marzo (BOE de 1/04/2009), regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hi-potecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito.

La defensa de los consumidores y usuarios que debe realizar la Administracin, protegiendo sus legtimos intereses econmi-cos (art. 51 CE), entre otros, est regulada especficamente por las normas de ordenacin y disciplina de las entidades financie-ras y de crdito supervisadas por el Banco de Espaa.

Las actividades de refinanciacin, desarrolladas con las nece-sarias garantas de transparencia y profesionalidad, pueden ser

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Recursos del deudor

tiles a los consumidores que decidan contratar sus servicios, al posibilitar una bsqueda ms eficiente de los crditos y prs-tamos disponibles en el mercado, al tiempo que permite que los consumidores ganen poder de negociacin frente a las otras entidades y que, de esta manera, puedan acceder a mejores condiciones en los prstamos con garanta personal e hipo-tecaria.

En nuestro pas se ha producido una proliferacin de actividades de intermediacin de prstamos, realizadas por empresas que no entran dentro de la categora de entidad de crdito y que, por tanto, no estn sujetas al control del Banco de Espaa. Hasta la aprobacin de la citada Ley 2/2009, estaban sometidas nica-mente a la legislacin general de proteccin de los consumido-res, sin otras exigencias particulares de transparencia ni un marco especfico de garantas exigibles por quienes contratan prstamos o crditos hipotecarios con estas empresas. Ello oblig a aprobar referida Ley, de la que podemos destacar lo siguiente:

Se intensifican las obligaciones de transparencia de las entida-des dedicadas profesionalmente a esta actividad.

Se establecen requisitos de contenido mnimo en los contra-tos y se incrementan las garantas.

Se establecen las actuaciones en caso de incumplimientos y se prevn mecanismos de resolucin extrajudicial de conflictos.

Se obliga a que estas empresas pongan a disposicin de los consumidores la informacin precontractual con al menos 15 das de antelacin a la firma. Esta informacin debe especi-ficar las principales caractersticas de los contratos y el coste total que debe pagar el consumidor, incluidas comisiones y gastos. La transparencia de precios implica que no se podrn cargar cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas explicitadas.

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Se obliga a hacer pblica la informacin bsica en pginas web y en un tabln de anuncios en los establecimientos abiertos al pblico.

Deber conocerse la identidad de los tasadores y sus tarifas.

Se crea un registro pblico de las empresas, que deben contra-tar con una entidad autorizada un seguro de responsabilidad civil u otra garanta financiera.

Se prev especficamente el derecho del consumidor a desistir del contrato de intermediacin, sin necesidad de alegar causa alguna y sin penalizacin de ningn tipo, en los 14 das si-guientes a la formalizacin del contrato.

Las empresas que se dedican a esta actividad operan en dos mbitos:

1) Como intermediarias, buscando la financiacin a travs de entidades bancarias o de ahorro. En este caso, cobran una comisin por sus servicios, que se calcula sobre el importe financiado. Como la operacin se acaba realizando con una entidad financiera, de las reguladas por el Banco de Espaa, se minimiza el riesgo de firmar condiciones draconianas.

2) Operando ellas mismas como entidad de crdito o buscando a un prestamista privado. Estas son operaciones de alto riesgo para el prestatario. Cuando se acude a este tipo de financiacin es recomendable que el interesado solicite un presupuesto previo, que no firme ni pague nada al inicio de la operacin, que revise al detalle las condiciones contractuales y que ve-rifique los honorarios que cobrar la empresa reunificadora. Para ello, lo mejor es pedir asesoramiento a un abogado, eco-nomista o profesional de toda confianza.

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Recursos del deudor

7.4. Ayudas y programas pblicos

Las administraciones pblicas, en el momento de crisis actual, siguen llevando a cabo algunas polticas de ayuda social:

7.4.1. Ayudas autonmicasLa Generalitat de Catalunya dispone de las Prestaciones eco-nmicas de especial urgencia, que son ayudas a fondo perdido, pensadas para aquellas personas que, teniendo ingresos bajos o moderados, corran peligro de perder su vivienda por impago del alquiler o porque tengan recibos impagados de amortiza-cin del prstamo hipotecario.

Los requisitos generales para recibir estas ayudas son los si-guientes:

Ser titular del contrato de alquiler o propietario de la vivien-da hipotecada y que esta constituya la residencia habitual y permanente.

Tener recibos impagados de alquiler o de amortizacin de prstamo hipotecario que renan los requisitos previstos en la convocatoria pblica anual.

Residir en Catalua.

Que los ingresos mensuales derivados de remuneraciones salariales o de otras fuentes, ponderados de acuerdo con el nmero de miembros de la unidad de convivencia y de la zona donde est ubicada la vivienda, no sean superiores a 2,35 veces el IRSC.

No tener el solicitante otra vivienda en propiedad.

Acreditar que no se puede hacer frente a las cuotas de amor-tizacin de un prstamo hipotecario para la adquisicin de

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una vivienda de promocin privada debido a situaciones im-previstas.

Que el importe de la cuota de amortizacin mensual del prstamo no supere los 1.200 mensuales. La persona beneficiaria debe estar al corriente del pago de las cuotas de amortizacin de los ltimos 12 meses anteriores al perodo para el que se solicita la prestacin.

Las ayudas son de un importe mximo de 3.000 .

Las solicitudes y todos los impresos necesarios se pueden des-cargar en la pgina web de la Generalitat de Catalunya.

Las solicitudes se podrn entregar en los siguientes organismos:

Oficina de Benestar Social i Famlia.

Secretaria dHabitatge i Millora Urbana.

Agncia de lHabitatge de Catalunya.

Para consultar la direccin de las oficinas ms cercanas, se pue-de llamar al 012.

7.4.2. OfideuteOfideute es un servicio de informacin y asesoramiento dirigi-do a las familias que no pueden hacer frente al pago de los prs-tamos hipotecarios y que, por esta razn, corren el riesgo de perder su domicilio habitual. El objetivo principal de Ofideute es evitar los desahucios provocados por la falta de pago de los crditos hipotecarios. As pues, Ofideute se ofrece como in-terlocutor con la entidad financiera para intentar encontrar la estrategia ms vlida para hacer frente a la deuda y evitar el lanzamiento. La documentacin que deber presentarse en Ofi-deute ser la siguiente:

DNI o NIE de los titulares.
http://www20.gencat.cat/portal/site/OVT/menuitem.8d9f3f7e23c1cd519e629e30b0c0e1a0/?vgnextoid=8d0d0103841bb110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextchannel=8d0d0103841bb110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextfmt=detall&contentid=5ad6446f7ad06210VgnVCM1000008d0c1e0aRCRDhttp://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hHS0dXRyMvYwN_P0M3A89AfyfTUDMvI_dAM_1wkA6zeAMcwNFA388jPzdVP1I_yhynOa7m-pE5qemJyZX6Bdl55fmOiooACWJd3A!!/dl3/d3/L0lJSklna2shL0lCakFBTXlBQkVSQ0lBISEvWUZOQzFOS18yN3chLzdfQTlBRUEySjMwT04xRjBJUU9CNVU2SjJHRTc!/?PC_7_A9AEA2J30ON1F0IQOB5U6J2GE7000000_WCM_CONTEXT=/wps/wcm/connect/ahc/webca/serveistramits/ofideute

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Recursos del deudor

Escritura de compra de la vivienda.

Escritura del prstamo.

Certificado actualizado de la entidad financiera del estado del prstamo: cuotas pendientes, capital inicial, capital pendiente, plazos del prstamo, tipo de inters actual e importe de las cuotas.

Certificado de convivencia o del padrn de su ayuntamiento.

Certificado de ingresos actuales de todos los miembros de la unidad familiar.

Para contactar con este servicio las personas pueden llamar al telfono 935 538 829 para pedir cita. Si la deuda ya es impor-tante y ya se han recibido avisos de ejecucin, se recomienda pedir inmediatamente asesoramiento legal al Servicio de Orien- tacin Jurdica (SOJ) de los colegios de abogados.

7.4.3. Ayudas estatalesAl cerrar esta edicin de la gua, no hay ninguna ayuda estatal disponible en este mbito. nicamente se prevn medidas para facilitar el acceso al alquiler por parte de deudores sin recursos que hayan perdido su vivienda habitual (vase el apartado 11.6).

8. Concurso de acreedores

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Los particulares, profesionales o no, como meros consumidores, pueden solicitar ser declarados en concurso por la imposibili-dad de cumplir con el pago de sus prstamos hipotecarios u otro tipo de deudas (arts. 1 y 2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, concursal, BOE 10/07/2007).

Tras la declaracin de concurso, el juez nombra un administra-dor de los bienes y deudas de la persona. El administrador con-cursal elabora un informe en el que refleja el activo y el pasivo y determina las causas de la situacin de insolvencia.

En el concurso voluntario (es decir, el que solicita el propio deu-dor), el concursado conserva las facultades de administracin y disposicin de su patrimonio, de forma que la intervencin de los administradores concursales se limita a su autorizacin o conformidad.

Posteriormente, se puede llegar a un acuerdo con los acreedo-res y establecer un convenio para el pago de las deudas o bien ir a la liquidacin de la totalidad del patrimonio con la que se pagar a los acreedores. La mayora de los concursos de acree-dores de particulares terminan en liquidacin.

El concurso de particulares no paraliza el proceso de ejecucin hipotecaria, aunque se trate de la vivienda habitual, a diferencia de lo que ocurre con las empresas, en que s se paraliza cuando los inmuebles estn afectos a su actividad econmica. El parti-cular solo puede obtener una espera de 1 ao en el pago, pero a cambio de incurrir en gastos adicionales: abogado, procurador, administrador concursal (aunque existe la posibilidad de aco-gerse a la justicia gratuita; vase el apartado 6.2).

El concursado, persona natural que se encuentre en estado de necesidad, tendr derecho a percibir alimentos durante la tra-mitacin del concurso, con cargo a la masa activa, siempre que en ella existan bienes bastantes para atender sus necesidades y

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las de su cnyuge, pareja de hecho inscrita cuando el concurso sea conjunto y descendientes bajo su potestad. Su cuanta y periodicidad sern, en caso de intervencin (concurso volun-tario), las que acuerde la administracin concursal y, en caso de suspensin (concurso necesario, solicitado por los acreedores), las que autorice el juez, odos el concursado y la administracin concursal. En este ltimo caso, el juez, con audiencia del con-cursado o de la administracin concursal y previa solicitud de cualquiera de ellas, podr modificar la cuanta y la periodicidad de los alimentos (art. 47.1 de la Ley 22/2003, redactado por la Ley 38/2011).

A partir de la declaracin de concurso quedar suspendido el devengo de los intereses, legales o convencionales, salvo los co-rrespondientes a los crditos con garanta real, que sern exi-gibles hasta donde alcance la respectiva garanta (art. 59.1 Ley 22/2003). En la excepcin se incluyen, por tanto, los prstamos hipotecarios, que siguen generando intereses.

La solicitud de concurso de acreedores se presenta ante los juz-gados de lo mercantil de la provincia donde tenga su domicilio el deudor. Es requisito indispensable la asistencia de abogado y procurador (art. 8 y ss. Ley 22/2003).

El concurso de acreedores resulta ms idneo para los deudo-res de prstamos personales y crditos al consumo, ya que las entidades crediticias estarn ms dispuestas a negociar condo-naciones parciales de la deuda o aplazamientos de mayor du-racin, especialmente si tenemos en cuenta lo que establece el art. 11 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles (BOE 14/07/1998): Los Jueces y Tribunales, con carcter excepcional y por justas causas apreciadas discre-cionalmente, tales como desgracias familiares, paro, accidentes de trabajo, larga enfermedad u otros infortunios, podrn sealar

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Concurso de acreedores

nuevos plazos o alterar los convenidos, determinando, en su caso, el recargo en el precio por los nuevos aplazamientos de pago. Igualmente, tendrn facultades moderadoras de las clu-sulas penales pactadas para el caso de pago anticipado o incum-plimiento por parte del comprador.

Desde la promulgacin de la Ley 22/2003, la utilizacin del concurso de acreedores por parte de personas fsicas ha sido bastante excepcional, debido, bsicamente, a su complejidad, larga duracin y elevados costes econmicos.

9. Defensor del cliente de entidades financieras

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Cada entidad financiera tutelada por el Banco de Espaa tiene la obligacin de disponer de un defensor del cliente o una figu-ra equivalente, como puede ser, por ejemplo, una oficina de reclamaciones. Puede ocurrir que varias entidades se pongan de acuerdo para compartir un mismo defensor. Por lo general, los grandes bancos cuentan con un defensor para cada entidad.

Cualquier cliente tiene derecho a solicitar los servicios del de-fensor si estima que la entidad ha tenido un trato negligente o injusto, sea por fallos en operaciones, por incumplimiento de contratos o por servicios bancarios en general.

De todos modos, antes de recurrir a esta figura, es preferible tratar de solucionar el problema en la oficina (primero, de for-ma verbal, presentando una queja en la propia ventanilla o por telfono).

Para reclamar al defensor del cliente bancario hay que tener en cuenta que:

La reclamacin se debe realizar por escrito. En ella figurarn el nombre y los apellidos del reclamante, el nmero del DNI, su domicilio y el motivo de la queja.

Hay que enviar la reclamacin a un apartado de correos o di-reccin del Departamento del Defensor. La entidad acreedora debe facilitar estos datos. Los trmites son gratuitos.

No pueden haber transcurrido ms de 5 aos desde que se produjeron los hechos. Las quejas recibidas fuera de plazo son rechazadas de forma automtica.

Una vez admitida a trmite la reclamacin, el defensor de-ber or a las dos partes. Si fuera necesario, puede solicitar los informes, documentos y datos que crea convenientes. Antes de dictar una resolucin, el defensor puede tratar de conse-guir un acuerdo amistoso entre la entidad y el cliente. Dicho

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acuerdo sera vinculante y se dara por cerrado el caso. De no conseguirse un acuerdo, el defensor debe dictar una reso-lucin en el plazo de 2 meses. Esta resolucin tiene que ser notificada de inmediato a las dos partes. Debe proporcionar una solucin equitativa, amparada en la legislacin, los usos del comercio y la buena prctica bancaria.

Si el dictamen obliga a la entidad a una compensacin eco-nmica, el defensor debe indicar la cuanta, que nunca puede ser superior a los 60.000 . La entidad deber abonar al cliente la cantidad correspondiente en el plazo mximo de 1 mes.

Las entidades estn obligadas a aceptar la resolucin del de-fensor, siempre y cuando lo haga el cliente.

Tanto si la reclamacin es admitida como si su resolucin es insatisfactoria para el cliente, no se podr volver a plantear la misma queja por segunda vez. Sin embargo, es posible recu-rrir a otros cauces: administrativos (Servicio de Reclamacio-nes del Banco de Espaa; vase el apartado siguiente), sociales o judiciales.

10. Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa

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El Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa resuelve las quejas y reclamaciones que presentan los usuarios de las enti-dades supervisadas por el Banco de Espaa, siempre que estn relacionadas con sus intereses y derechos legalmente recono-cidos y que deriven de presuntos incumplimientos por parte de las entidades de la normativa de transparencia y proteccin de la clientela o de las buenas prcticas y usos financieros.

El Servicio atiende las consultas que puedan formular los usua-rios sobre los cauces legales existentes para el ejercicio de sus derechos y sobre las normas aplicables en materia de transpa-rencia y proteccin de la clientela.

Es un servicio independiente, que ajusta su funcionamiento a los principios de transparencia, contradiccin, eficacia, legali-dad, libertad y representacin.

Antes de presentar una reclamacin, es preciso que la entidad haya tenido la oportunidad de solucionar previamente el pro-blema, por lo que es imprescindible acreditar haber formulado la correspondiente reclamacin a su Servicio de Atencin al Cliente o Defensor del Cliente (vase el apartado anterior).

Los informes que emite el Servicio de Reclamaciones no son vinculantes para ninguna de las partes.

Pueden reclamar:

Las personas fsicas o jurdicas, espaolas o extranjeras, debi-damente identificadas y acreditadas, en su condicin de usua-rias de servicios bancarios.

Las asociaciones y organizaciones de usuarias de servicios bancarios, en representacin de un determinado cliente o en defensa de intereses colectivos.

Una reclamacin contra una entidad se puede presentar de dos maneras:
http://app.bde.es/sac/app/search?CFG=atencionCli.xml&TipoFormato=XSL&Paginate=OPENhttp://app.bde.es/sac/app/search?CFG=atencionCli.xml&TipoFormato=XSL&Paginate=OPEN

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Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa

Por va telemtica. Para ello se necesita poseer un DNI elec-trnico u otro sistema de firma electrnica que el Banco de Espaa reconozca, conforme al art. 15.2 de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de Acceso Electrnico de los Ciudadanos a los Servicios Pblicos (BOE 23/06/2007).

Por escrito. Deber hacerse en el modelo oficial y resear, al menos, los siguientes datos:

- Identificacin del interesado (nombre y apellidos o deno-minacin social, domicilio a efectos de notificaciones, DNI y representacin, en caso de haberla).

- Entidad o entidades contra las que se reclama y oficinas implicadas.

- Motivo concreto de la queja o reclamacin.

- Acreditacin del cumplimiento del trmite previo ante el Servicio de Atencin o Defensor del Cliente de la entidad.

- Lugar, fecha y firma original.

- Se deber adjuntar fotocopia de la documentacin acredi-tativa de los hechos reclamados.

Se puede presentar directamente en el Regis

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Morosidad hipotecaria - vilanova.cat · 4.5.1. Derecho de acceso ... para recobrarlo, a la subasta...

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