Date post: | 09-Jul-2015 |
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Asunción del Paraguay – 2013
Miguel Pato
NEGOCIO INMOBILIARIO
Ganar dinero desarrollando espacios donde la gente vive, trabaja, compra, vacaciona, etc.
Margen
Riesgo
Tiempo
Mercado
Proyecto
Precio
Costo
Secuencia
Velocidad
EMPRESA CON ACTITUD
Empresa con Actitud Marketing
Identificar las necesidades, deseos y capacidad de compra / arrendamiento del cliente Crear un producto acorde a esa demanda
Captar su atención y generar el deseo de compra
/ arrendamiento Vender / Arrendar
I. PLANEAMIENTO
Proceso de Planeamiento Inmobiliario
Identificar la Oportunidad
Elegir el Lugar de Desarrollo de Proyecto
Evaluar Costo de Tierra
Desarrollo de Producto
Monitoreo de Desempeño
Evaluar Costos de Comunicación
Desarrollo de Publicidad, Merchandising y Estrategias de Promoción
Evaluar Costo del Producto
II. INVESTIGACION DE MERCADO
Análisis de Oferta & Demanda
Análisis de Competencia
Investigación de la Conducta del Demandante
Segmentación
Sistematización de la Información
III. COMUNICACIONES
Publicidad
Merchandising
Relaciones con la Comunidad
I. PLANEAMIENTO
Análisis de O & D
Relevamiento Competencia
Conducta Cliente
Oportunidad de Mercado
Idea Inicial Proyecto
Concepto
Localización Optima
Alternativas Localización
Proceso abreviado
I. PLANEAMIENTO
Oportunidad
Segmento Demandante
Lugar
Momento
Producto
I. PLANEAMIENTO
Oportunidad
Segmento Demandante
Lugar
Momento
Producto
Localización Tipología Precio Posicionamiento
I. PLANEAMIENTO
Determinar la Localización Optima
Localización
Determinar el “Highest & Best Use”
a. Localización
Compleja
ACCESIBILIDAD Y VISIBILIDAD EN
TORN
O Y
SER
VICI
OS
Regular Buena
Bueno Regular Complejo
Consolidación Com/Emp. Calidad Tierra Transito Posición PP y M. Lynch Muy Baja Nada Regular Mucha Muy Alto Periférica PP y Correa Baja Pocos Muy Buena Mucha Alto Periférica PP e Itapuá Baja Pocos Buena Mucha Alto Periférica ST y Aviadores del Chaco Baja Pocos Regular Mucha Muy Alto Sobre E. Av ST y Correa Media Barriales + Super Muy Buena Mucha Alto Borde ST e Itapuá Media Barriales Muy Buena Mucha Alto Borde ST y Sacramento Media Barriales Regular Mucha Muy Alto Periférica ML y Aviadores del Chaco Media Corporativo + CC Muy Buena Mucha Muy Alto Sobre E. Av ML y Correa Media Barrial + Super Muy Buena Mucha Bajo Cerca Núcleo ML e Itapuá Muy Baja Pocos Regular Mucha Bajo Periférica SA y Aviadores del Chaco Muy Alta Corporativa (H5) Muy Buena Mucha Muy Alto NUCLEO SA y Denis Roa Alta Corporativa Muy Buena Mucha Alto Cerca Núcleo SA y M. Lynch / Eusebio Lilio Bajo Transición Regular Mucha Alto Borde BG y Argentina Muy Alta Corporativa Muy Buena Normal Denso Ctro Actual BG y Ytororo Muy Alta Corporativa Muy Buena Normal Denso Ctro Actual BG y de la Victoria Muy Alta Corporativa Buena Mucha Denso Ctro Actual BG y Facundo Machain Media Transición Regular Mucha Denso Borde
Evaluación de Localizaciones
a. Localización
COSTO DE LA TIERRA EN LA ECUACION DEL NEGOCIO
Precio de Venta (-) Terreno (-) Costos Directos
Margen Bruto
(-) Gastos
Utilidad A/Impuestos
a. Localización
I. PLANEAMIENTO
Oportunidad
Segmento Demandante
Lugar
Momento
Producto
Localización Tipología Precio Posicionamiento
Concepto Componentes
Dimensiones
b. Tipología
Jóvenes Solteros
Adultos Solos
Parejas Jóvenes s/Hijos
Parejas Jóvenes c/Hijos
Familias Agrandándose
Familias Estabilizadas
Familias Alto Poder Adquisitivo
Familias Achicándose
Divorciados s/Hijos
Divorciados c/Hijos
Retirados Activos
Retirados Pasivos
Viudos / Viudas
Segmentos Especiales
Segunda Vivienda Nacionales
Segunda Vivienda Extranjeros
Inversores
Artistas
Innovadores
Snowbirds & Ratas del Desierto
Segmentos Demanda Primaria
I. PLANEAMIENTO
< 24 25/44 45/64 >651,10% 4,60% 4,82% 3,32%0,65% 3,25% 3,49% 2,69%
1 hijo2 hijos3 hijos4 hijosMás 5 hijosMadrePadreExtendidoCompuestoMultipersonal
Uno + Chicos
No target 19,25%
56,85%
Solos y SolasParejas sin hijos
Familia Tipo
SegmentosHogares por grupo de edad
Sobre la pirámide de:
6.000 Familias A 24.000 Familias B 30.000 Comunidad
< 24 25/44 45/64 >65330 1.380 1.447 995 196 976 1.047 808
Targets Grupos por Edad
Solos y SolasParejas sin hijos
Casamientos Anuales Objetivo: 200
Stock: 5.677
I. PLANEAMIENTO
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
PGI 2013
c. Precio
Precio
Superficie /
Número de Componentes
Unidades
Gs/Componente
Gs/M2
Gs/Unidad Producto
Estilo de Vida Marca Arquitecto Concepto Zona Desarrollador Complementos Bolsillo Potencial
d. Posicionamiento
I. PLANEAMIENTO
Análisis de O & D
Relevamiento Competencia
Conducta Cliente
Oportunidad de Mercado
Idea Inicial Proyecto
Concepto
Localización Optima
Alternativas Localización
Proceso abreviado
PRUEBAS A.F.A.
APTITUD (A)
Sirve para cumplir nuestros objetivos?
FACTIBILIDAD (F)
Se puede hacer?
ACEPTABILIDAD (A)
Se justifica hacerlo?