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SAN JUAN WATERFRONT Estudio de Viabilidad Mayo de 2010
SAN JUAN WATERFRONT Estudio de Viabilidad
Mayo de 2010
CONTENIDO
Introducción ......................................................................................................................................................... 1
Resumen Ejecutivo ............................................................................................................................................ 4
Mercado de ventas de unidades residenciales ................................................................................... 4
El mercado residencial de alquiler .......................................................................................................... 5
El mercado de hoteles y hospedajes ....................................................................................................... 6
Ventas al detal ................................................................................................................................................. 7
El mercado de espacio de oficinas ........................................................................................................... 7
Usos cívicos y otros usos ............................................................................................................................. 8
Perfil demográfico y económico ................................................................................................................ 10
Apreciación general ................................................................................................................................... 10
Población ........................................................................................................................................................ 11
Las características por edad ................................................................................................................... 11
Analfabetismo .............................................................................................................................................. 12
Empleo ............................................................................................................................................................ 12
Ingreso ............................................................................................................................................................ 13
Construcción ................................................................................................................................................. 15
Tráfico Aéreo ................................................................................................................................................ 15
Turistas y visitantes ................................................................................................................................... 16
El mercado residencial para la venta ...................................................................................................... 17
Hogares y tenencia ..................................................................................................................................... 17
Movilidad ....................................................................................................................................................... 17
La oferta de unidades multi-familiares .............................................................................................. 18
Demanda para Unidades Multi-Familiares ....................................................................................... 19
Los precios de los multi-familiares ...................................................................................................... 20
Las perspectivas para el mercado ........................................................................................................ 24
Programa de desarrollo ............................................................................................................................ 26
El mercado residencial de alquiler ........................................................................................................... 27
Tamaño del Mercado ................................................................................................................................. 27
Movilidad ....................................................................................................................................................... 28
Programa de desarrollo ............................................................................................................................ 29
El mercado para hoteles y hospedajes .................................................................................................... 30
Turistas y visitantes ................................................................................................................................... 30
Excursionistas .............................................................................................................................................. 31
El mercado de hoteles en Puerto Rico ................................................................................................ 31
El mercado de hoteles de servicio completo en San Juan ........................................................... 33
El Mercado de hoteles con servicios limitados en San Juan ....................................................... 35
Incrementos en la oferta hotelera ........................................................................................................ 37
Programa de desarrollo ............................................................................................................................ 38
El mercado de ventas al detal ..................................................................................................................... 40
Ventas al detal .............................................................................................................................................. 40
Gastos de turistas y visitantes ................................................................................................................ 41
El mercado San Juan/Guaynabo ............................................................................................................ 41
Inventario de espacio de ventas al detal y los precios ................................................................. 42
Proyectos en planificación ...................................................................................................................... 43
Programa de desarrollo ............................................................................................................................ 44
Mercado de oficinas........................................................................................................................................ 45
Oferta y demanda ........................................................................................................................................ 45
Programa de desarrollo ............................................................................................................................ 45
Anejo: Cumplimiento del Uso Comercial del San Juan Waterfront con el Reglamento
de Procesos Adjudicativos de la Junta de Planificación, Sección 4.02
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
1
INTRODUCCIÓN
Muchos de los frentes portuarios más
antiguos, como el del Canal San Antonio,
han sido víctimas del cambio. Aunque hubo
muchos factores que influyeron en esto,
incluyendo el sistema interestatal de
carreteras, la transición de pesca artesanal
a pesca industrial, y las preferencias
cambiantes de los viajeros, el factor más
importante que ha facetado la condición de
puertos urbanos ha sido el cambio en la
manera como se transporta la mercancía.
Antes del 1960, el
método tradicional de
transportar mercancía
se conocía como carga
suelta (break-bulk).
Este sistema que
utiliza las “paletas”
perdió importancia debido al uso de los
furgones de gran tamaño que permiten
reducir el robo de mercancía. Hoy, la
mayor parte de la mercancía se mueve en
furgones de tamaños y diseños uniformes.
Los puertos más antiguos, usualmente
adyacentes a zonas urbanas y, por lo tanto
con restricciones de espacio para
acomodar grandes números de furgones,
no pudieron ajustarse a los requisitos de
los sistemas modernos de transporte. El
resultado fue que la actividad portuaria
decayó y la infraestructura se desatendió.
El tiempo y la naturaleza se combinaron
para hacer el trabajo de deterioro. A pesar
de esto, algunas ciudades definieron las
oportunidades que existían en los muelles
deteriorados y los almacenes vacíos.
Activar y renovar un frente portuario
puede mejorar la imagen de una ciudad y
sus perspectivas a largo
plazo. Muchas ciudades,
incluyendo a Baltimore,
Boston, Portland, y San
Francisco continúan
utilizando los proyectos
de renovación de sus
frentes portuarios para
transformar el ambiente físico y económico
de la comunidad.
Portland reconoció oficialmente y
estableció el área de redesarrollo del frente
portuario en 1974. En 1978, el área
implementó su primer proyecto. Los
comienzos muy sencillos, incluyeron un
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mercado al aire libre los sábados, la
renovación y rehabilitación de un edificio
de 12,000 p.c. para restaurante y espacio
de oficinas, un parque y un
estacionamiento. Hoy, el desarrollo incluye
232 acres en la ciudad, 500,000 p.c. de
espacio de oficinas, 400,000 p.c. de ventas
al detal, 500,000 p.c. de oficinas
gubernamentales, 66,000 p.c. de espacio
para usos universitarios, 2,000 espacios de
estacionamiento,
una corte, estación
de autobuses, una
estación de
bomberos y un
helipuerto. Desde
sus comienzos en
1974, los valores
del terreno en el
centro urbano de Portland han crecido a un
ritmo compuesto del 10% anual.
El Inner Harbor de Baltimore
recientemente recibió el Heritage Award,
un reconocimiento del Urban Land Institute
a proyectos que reflejan excelencia en la
industria y que han contribuido al
mejoramiento de la comunidad por un
período mínimo de 25 años. Aunque es
reconocido nacionalmente como un
modelo para el redesarrollo de frentes
portuarios, también comenzó de manera
muy sencilla. Establecido en 1963, como
una prioridad política, el desarrollo que
ahora se conoce como el Inner Harbor,
recibió el financiamiento para la
adquisición de 240 acres en la Cuenca del
Puerto en 1964. La demolición y la
preparación del terreno comenzó en 1968.
Un año después, en
1969, el barco de
mayor antigüedad
en la marina
norteamericana, el
USS Constellation
se convirtió en la
primera atracción
turística del Inner
Harbor. El primer edificio se construyó en
1973 y fue un proyecto de cuidado médico.
En 1974, a los diez años de comenzarse el
proyecto, se construyeron las primeras
unidades residenciales, 288 unidades de
alquiler para familias de ingresos bajos. Al
año siguiente, IBM construyó un edificio de
oficinas en conjunto con un edificio de
estacionamientos. El Acuario Nacional se
Baltimore’s Inner Harbor
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inauguró al igual que un hotel Hyatt de 500
habitaciones. A través de un período de
casi cincuenta años, el proyecto obtuvo
“momentum”, construyendo sobre sus
éxitos iniciales y logrando sus objetivos.
Baltimore, una ciudad que había sido
descrita como “una ciudad con un gran
pasado, pero sin fututo” no sólo tuvo una
rehabilitación, sino que tuvo un
renacimiento.
Como Portland y Baltimore y otras
ciudades que le precedieron, San Juan se
enfrenta al reto de un frente portuario
subutilizado y deteriorado. En un esfuerzo
por comenzar la ruta hacia la revitalización
del frente portuario, el Departamento de
Desarrollo Económico y Comercio contrató
a Strategic Advisory Group (SAG) y a
Estudios Técnicos, Inc. (ETI) para evaluar
el potencial del mercado de varios
componentes del proceso y desarrollar un
Plan realizable de rehabilitación.
La información incluida en este informe ha
sido suplida a nosotros durante
discusiones con representantes de
proyectos y diversas fuentes primarias y
secundarias. Se han utilizado fuentes que
entendimos eran confiables pero no se
puede garantizar su precisión. Además, los
estimados y los análisis se han hecho en
función de tendencias y premisas y, por lo
tanto, es de esperar que debido a cambios
inesperados en el entorno éstos no ocurran
como era esperado. Las diferencias pueden
ser significativas.
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4
RESUMEN EJECUTIVO
El proyecto “San Juan Waterfront” se
visualiza como el redesarrollo de
aproximadamente 87 acres, cercanas al
Viejo San Juan en el margen del Canal San
Antonio, para convertirlos en una
comunidad dinámica de usos mixtos
consistente de usos residenciales,
comerciales y cívicos. El programa de
desarrollo es de 20 a 30 años. El
desarrollo de unidades multi-familiares de
precios altos se basa en las condiciones de
mercado que se proyecta ocurrirán en ese
período.
Mercado de ventas de unidades
residenciales
El programa de desarrollo incorpora la
absorción del inventario actual,
comenzando con un proyecto pequeño de
casas en hilera (“Townhomes”) que
entrarían al mercado en el 2014, seguido
por un proyecto de altura intermedia
(“mid rise”) en el 2015. A medida que el
sector se desarrolla, se proyecta que los
precios aumentarían. Las unidades multi-
familiares con precios más altos se
Programa: Viviendas para la venta
Mid-Rise High-Rise
Unidades
Promedio
$,000
Promedio
(p2) Unidades
Promedio
$,000
Promedio
(p2) Unidades
Promedio
$,000
Promedio
(p2)
1 2014 42 $400 1,650 42
2 2015 72 $350 1,000 72
3 2016 45 $450 1,700 25 $400 1,100 70
4 2017 70 70
5 2018 27 $650 1,800 13 40
6 2019 60 $450 1,100 60
7 2020 24 30 $700 1,600 54
8 2021 30 $475 1,100 30 60
9 2022 30 30 60
10 2023 68 68
11 2024 31 $750 2,000 30 $800 1,600 61
12 2025 45 $500 1,150 30 75
13 2026 25 30 55
14 2027 70 $550 1,200 70
15 2028 35 30 $935 1,700 65
16 2029 27 $800 2,000 30 57
17 2030 45 $575 1,250 30 75
18 2031 75 75
19 2032 15 $750 1,500 15
20 2033 40 40
21 2034 35 35
1,219
Casas en hilera "Townhomes"
Absorción
Año de
entrega
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5
desarrollarían luego de los proyectos
comerciales y las amenidades. (Este tema
se discute más adelante en el informe).
Finalmente, las tasas máximas de
absorción anuales se evaluaron para
asegurar que las ventas anuales no
excedan el tope de 75 unidades anuales.
El mercado residencial de alquiler
Dos tipos de proyectos se recomiendan
para el frente portuario, apartamentos
tipo “walk-up” y otros de altura
intermedia (“mid-rise”). Los tamaños
fluctuarían entre 800 y 1,000 p.c., con
rentas promedio de $1,400 (igual a una
renta estándar de $1.55 p.c.). Los “mid-
rise” podrían ser unidades con un área de
1,000 a 1,200 p.c. y rentas mensuales
entre $1,850 ($1.85/p.c.) y $2,100
($1.75/p.c.).
Si nos basamos en los estimados de
familias de ingresos altos que alquilen su
vivienda en San Juan y se aplica una tasa
de captura del 15% (similar a la usada
para viviendas a ser adquiridas), se calcula
que podrían alquilarse unas 80 unidades
anuales.
De darse el caso de que el mercado para
unidades de alquiler fuera menor al
estimado, podrían convertirse en unidades
para la venta, como condominios.
Programa: Viviendas para alquiler
"Walk-ups" Apartamentos "Mid-Rise" Absorción
Unidades $ por mes
Promedio
(p2) Unidades $ por mes
Promedio
(p2)
1 2013 80 $1,400 900 80
2 2014 80 $1,400 900 80
3 2015 80 $1,400 900 80
4 2016 80 $1,900 1,050 80
5 2017 58 $1,900 1,050 58
6 2018 93 $1,900 1,050 93
7 2019 40 $1,900 1,050 40
511
Año de
entrega
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6
El mercado de hoteles y hospedajes
Hotel destino
Se recomienda que el frente portuario
cuente con un hotel de 500 habitaciones
que tenga características que lo hagan un
destino y le permitan competir con los
hoteles situados en las playas. Este hotel
de 500 habitaciones, más o menos, tendría
que ofrecer atractivos únicos, como son
los espacios para espectáculos en un Hard
Rock Hotel o un parque acuático como en
el Atlantis en Paradise Island.
Este hotel debería contar con espacios
complementarios, como un casino, gran
salón de unos 30,000 p.c. y espacios para
congresos y reuniones de unos 20,000 p.c.
La nueva oferta tendrá que ser absorbida
antes de comenzar la construcción de
nuevas facilidades. Se calcula que tomará
de ocho a diez años antes de que un hotel
como el descrito sea viable. Sin embargo,
si los nuevos hoteles estimulan la
demanda por sobre la tendencia del
mercado en San Juan, el hotel en el frente
portuario podría desarrollarse antes.
Hotel “Boutique”
Una vez el hotel destino se estabiliza, se
recomienda el desarrollo de un hotel
“boutique” de unas 160 habitaciones. Este
hotel debe estar cerca del hotel destino,
frente al agua y en el distrito comercial del
frente portuario. Esto permite que el hotel
“boutique” capture la demanda excedente
del hotel destino y otra demanda generada
por el proyecto del frente portuario.
Los próximos pasos críticos
La viabilidad y la programación adecuada
del hotel destino de 500 habitaciones
dependerá de que se tomen los siguientes
pasos:
1. La construcción del hotel debe ser una
prioridad cuando las condiciones del
mercado viabilicen su desarrollo.
2. Comenzar a identificar desarrolladores
– Se recomienda que tan pronto se tenga el
terreno, se cuente con los permisos y se
tenga la infraestructura necesaria, se
comience el proceso de identificar el
desarrollador del hotel.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
7
Ventas al detal
No se recomienda un centro comercial
aislado. Por el contrario, se recomienda
que el componente de ventas al detal sirva
de apoyo al proyecto en su totalidad y
apoye la visión del frente portuario como
un destino.
Ventas al detal complementarias
Para apoyar a los vecindarios
residenciales del frente portuario, se
recomienda un supermercado, una
farmacia, un centro de gimnasia (“fitness
center”) y otros usos complementarios.
Componentes Pies
cuadrados (p2) Renta
estimada/p2 Supermercado 20,000 $13-15 Farmacia 17,000 $15-20 Gimnasio/Otros 110,000 $10-$12
Se recomienda que el desarrollo de estas
facilidades coincida con la construcción de
las primeras unidades residenciales para
la venta.
Ventas al detal como destino
Para apoyar al frente portuario como
destino (“place-making”) se recomienda el
desarrollo de aproximadamente 55,000
p.c. para restaurantes y 85,000 p.c. de
“boutiques” y que se ubiquen cerca del
hotel destino y de las unidades
residenciales de precios altos.
Estos espacios deben desarrollarse en un
plazo de cinco años comenzando con el
desarrollo del hotel destino.
El mercado de espacio de oficinas
Los estimados indican que el mercado
para nuevos espacios de oficina puede
realizarse para el 2018 ó cuando la
desocupación sea menor del 10%. Antes
del 2018, cualquier nuevo edificio de
oficinas tendría que ser construido para
un cliente en particular (build-to-suit).
Luego de 2018, las condiciones podrían
variar y permitirían introducir varios
edificios nuevos de oficinas.
Si nos basamos en los estimados de
demanda, podría haber un potencial de
150,000 p.c. de oficinas en frente
portuarios en el 2018, con un Segundo
edificio de 100,000 a 125,000 p.c. a ser
entregados en el 2022. Antes de 2018,
podrían construirse 50,000 p.c. “build-to-
suit” para una agencia de gobierno.
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8
Usos cívicos y otros usos
Además, de los componentes tradicionales
que se asocian con los grandes proyectos
de rehabilitación, a SAG se le dio la
encomienda de evaluar el mercado para
otros usos comerciales y cívicos. Aunque
estos componentes eran desconocidos al
comenzar el proyecto, la investigación
primaria descubrió un potencial real en
varios de ellos. El objetivo del ejercicio fue
el de comenzar a identificar y no
necesariamente desarrollar plenamente
proyectos que pudieran apoyar el
redesarrollo del frente portuario.
Escuela de navegación a velas
Una escuela de mayor tamaño sería
apropiada para el lugar, ya que permitiría
el uso cívico del frente portuario y
mejoraría la estética en el extremo
oriental del lugar, requeriría poco
estacionamiento y poca o ninguna
inversión pública.
Base para “seaplanes”
Hasta el cierre del muelle 6, hubo un
negocio exitoso de aviones de este tipo. La
investigación preliminar sugiere que hay
un mercado para este servicio, no sólo
para vuelos entre islas, sino para vuelos
internos de turismo (“sightseeing”).
Velero
Una de las lecciones del desarrollo de
frentes portuarios en otras ciudades ha
sido la importancia de crear atractivos
durante las primeras etapas del proyecto.
Mientras conducíamos la investigación en
el Viejo San Juan, nos enteramos que el
“Bounty” estaba buscando una base para
los meses de invierno. El barco requeriría
poco estacionamiento y pies cuadrados de
espacio, mejoraría la estética del sitio y
sería una atracción turística importante,
ya que el barco permanecería en San Juan
precisamente en los meses de la
temporada alta de turismo.
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Resumen y Cronograma
Year In Which Product Delivers
Evolución del proyecto en la medida que se consolida el frente portuario
Construction begins
ComercialResidencial
Para alquiler Unidades“Walk-ups” 240Mid-Rise 231Segundo piso 40
511UVBs* 389
Para la venta“Townhouse” 172Mid-Rise 687Hi-Rise 360
1,219UVBs* 880
Total de unidades 1,730Total UVBs* 1,269
Hotel
Destination Hotel 500 habitaciones
Boutique Hotel 160 habitaciones
Total 660
Comercios P2
Supermercados 20,500Tiendas de conveniencia 17,300Restaurantes 54,500Especializados 85,500
177,800
Servicios 110,000
OficinasAgencias públicas 48,000Privadas 270,000
318,000
Total de pies cuadrados 605,800
•Unidad de vivienda básica
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PERFIL DEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO
Los factores tales como las tendencias en
el crecimiento poblacional, formación de
hogares, la distribución por edad, el
empleo, la educación, lo niveles de ingreso
y la información sobre el turismo
contribuyen a identificar las
oportunidades, retos y tendencias en los
mercados. Como parte del estudio del
potencial de mercado del frente portuario,
SAG hizo un análisis de los factores
demográficos y económicos.
Apreciación general
Puerto Rico, cuenta con una de las
economías más dinámicas del Caribe. El
Banco Gubernamental de Fomento ha
reportado que Puerto Rico cambió de una
economía agrícola, basada en la azúcar, el
café y el tabaco a una moderna, industrial
y orientada a los servicios. El Producto
Interno Bruto (PIB) de Puerto Rico ha
aumentado grandemente en las pasadas
décadas, de $3,000 en 1975 a sobre
$22,000 en el 2000.
La manufactura es el sector más grande de
la economía en términos del PIB. La Junta
de Planificación ha estimado que en el
2007, la manufactura generó $36,700
millones ó 41% del PIB. La mayor parte
de la producción manufacturera se
exporta a los Estados Unidos, que es
también la principal fuente de artículos
semi procesados sobre los cuales se llevan
a cabo otras operaciones industriales en
Puerto Rico.
La manufactura en Puerto Rico es más
diversificada de lo que era en las etapas
iniciales de la industrialización e incluye
varias actividades que son relativamente
inmunes a los ciclos económicos. En las
pasadas tres décadas, se ha hecho más
intensiva en capital y depende más de
mano de obra diestra. Este cambio gradual
en énfasis se ejemplifica por las grandes
inversiones en las industrias
farmacéuticas, de instrumentos científicos,
computadoras y productos electrónicos.
Desde los 1950’s, el gobierno ha atraído y
retenido muchas empresas de alta
tecnología e intensivas en capital,
incluyendo los sectores mencionados en el
párrafo anterior.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
11
Población
Puerto Rico, ha tenido un robusto
crecimiento poblacional en los últimos
siglos. Existen 1,000 persona por milla
cuadrada. Es la Isla con más alta densidad
poblacional, superando la de todos los
estados.
De acuerdo a “Globalis”, en las pasadas dos
décadas no ha habido crecimiento
poblacional, pues fue de 0.6% anual en
promedio. En el 2008, la población era
poco menos de 4 millones.
Se espera que las tasas de crecimiento
disminuyan en el futuro y se torne
negativa para el 2050. Del 2005 al 2015,
la tasa de crecimiento poblacional
descenderá de 0.6% a 0.5%. Para el 2050,
el crecimiento será de -.02%.
Fuente: Globalis.
1.0% 1.0%
1.7%
0.9%0.7%
0.6%0.5%
-0.02%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
1960 1970 1980 1990 2000 2005 2015P 2050P
Tasa de crecimiento anual de la población
La población de San Juan/Guaynabo ha
sostenido tasas bajas, pero positivas de
crecimiento desde 1990. Sin embargo,
todo el crecimiento corresponde a
Guaynabo, ya que San Juan ha perdido
población.
Las proyecciones sugieren que esta
tendencia continúe en el largo plazo. Sin
embargo, la tendencia podría revertirse
con la recuperación económica que
estimularía a que las personas regresen al
área para aprovechar las oportunidades
económicas.
Las características por edad
La expectativa de vida al nacer es un
indicador de la calidad de vida en un país y
resume la mortalidad en todas las edades.
Se puede concebir como un indicador del
retorno potencial de la inversión en
recursos humanos y es necesaria para el
cálculo de distintas medidas actuariales.
La expectativa de vida en Puerto Rico ha
aumentado en más de diez años desde
1955 a 76 años en el 2005 y se proyecta
que continuará mejorando.
La población de San Juan/Guaynabo está
envejeciendo, y el segmento de 55 años o
más es el que más rápido crece (los
llamados “baby boomers”). La edad
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
12
mediana de la población aumentó de 35.0
en el 2000 a 37.8 en el 2008.
Analfabetismo
La Educación es una alta prioridad en
Puerto Rico, que se refleja en el hecho de
que la tasa de alfabetización (“literacy”)
fue de 94.3% en el 2003, comparado con
88.8% en el 1980. Puerto Rico, cuenta con
más de 50 instituciones de educación
superior. De acuerdo con el Banco
Mundial, Puerto Rico tiene una de las tasas
educativas más altas del mundo, siendo el
sexto país con el 56% de aquellos en edad
correspondiente a la educación post
secundaria, matriculados en una
institución universitaria.
Empleo
La tasa de desempleo es alta en Puerto
Rico, promediando un 11.9% desde 2001.
En Estados Unidos, la tasa de desempleo
para el mismo período promedió 5.8%. La
recesión reciente ha impactado el
desempleo, tanto en Puerto Rico como en
los Estados Unidos. Reflejo de esto es el
aumento en el desempleo a 16.0% en
Puerto Rico y 10.0% en los Estados
Unidos.
11.4%12.2% 12.0%
10.6%11.3% 11.1% 10.9%
11.5%
16.0%
4.7%
5.8% 6.0%5.5%
5.1%4.6% 4.6%
5.8%
10.0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Current
Tasa
Tasa de desempleo
Puerto Rico Estados Unidos
Fuente: US Dept. of Labor and Human Resources “Household Survey”.
San Juan Metro
La década de los noventa fue una de
crecimiento relativamente alto para San
Juan. Entre 1990 y 1999, el empleo
asalariado no agrícola en la región San
Juan-Caguas-Guaynabo creció en 132,500
nuevos empleos, un promedio anual de
14,700. Se agregaron otros 12,800 nuevos
empleos en el 2000, generando una tasa
de desempleo de 8.6%, la más baja en una
década.
El impacto del “9/11” contribuyó a una
pérdida de 11,400 empleos en el 2001. Sin
embargo, la economía se estabilizó en el
2002, con una pérdida de tan sólo 200
empleos en el año. En el 2003, se
generaron otros 10,400 empleos nuevos y
en el 2004 16,400.
Todos los sectores de la economía
crecieron entre el 1990 y el 2004, con la
excepción de la manufactura que perdió
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
13
20,100 empleos. Los sectores líderes en
este período fueron los servicios
profesionales y de negocio, educación,
salud, recreación y hoteles y ventas al
detal.
Hubo una leve disminución en el
crecimiento económico a partir de 2005,
con una pérdida de 6,600 empleos en el
año. Esto se convirtió en una recesión en
el 2006, con la pérdida de 7,500 para fines
de ese año. Desde entonces y hasta el
tercer trimestre de 2009, la economía
había perdido otros 64,300 empleos,
siendo los más afectados la construcción,
la manufactura, el gobierno y el sector de
ventas al detal. Educación y salud han sido
los únicos dos sectores que han
experimentado un crecimiento en el
empleo, aumentado en 13,800 nuevos
empleos desde 2001. Mientras tanto, la
tasa de desempleo en el tercer trimestre
de 2009, alcanzó la cifra de 15.3% en San
Juan y 16.4% para todo Puerto Rico, el
nivel más alto desde temprano en la
década de los 1990.
La proyección es que se perderán otros
4,100 empleos en 2010, creándose unos
1,800 nuevos empleos en el 2011, luego
aumentando hasta crear 10,000 nuevos
empleos para el final de 2014.
Fuente: U.S. Department of Labor, Bureau of Labor Statistics.
626,700
759,200 780,900 750,100709,100
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1990 1999 2005 2008 2009
Empleo en San Juan Metro
Ingreso
La mediana de ingreso por hogar
(“household”) en San Juan/Guaynabo se
estimó por el Negociado del Censo de los
Estados Unidos en $28,800 en el 2008,
considerablemente más alto que los
$18,600 correspondientes a Puerto Rico.1
Estas cifras están muy por debajo de los
$52,200 estimados para Estados Unidos en
ese año.
Mediana de ingreso por hogar
2000 2005 2008
San Juan/Guaynabo $21,800 $26,700 $28,800
Puerto Rico $14,100 $17,200 $18,600
Estados Unidos $42,000 $50,000 $52,200
Fuente: US Bureau of the Census
1 Fuente: Encuesta de la Comunidad de Puerto Rico 2006-2008. Negociado Federal del Censo.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
14
La comparación de ingreso per cápita
refleja la misma tendencia con un ingreso
per cápita de $16,500 en San
Juan/Guaynabo, siendo más alto que los
$10,100 reportados para todo Puerto Rico
en 2008, y ambos muy por debajo de los
$27,500 de los Estados Unidos.
Ingreso per cápita
2000 2005 2008
San Juan/Guaynabo $13,200 $16,100 $16,500
Puerto Rico $8,200 $9,700 $10,100
Estados Unidos $21,600 $26,200 $27,500
Fuente: US Bureau of the Census
El 44.8% de los hogares en Puerto Rico y
el 37.1% de los hogares en
San/Juan/Guaynabo se encuentran por
debajo del nivel de pobreza. En
comparación con Estados Unidos, sólo el
12.6% de los hogares están bajo el nivel de
pobreza.
Familias bajo el nivel de pobreza
2000 2005 2008
San Juan/Guaynabo 39.0% 35.8% 37.1%
Puerto Rico 47.2% 44.6% 44.8%
Estados Unidos 11.8% 12.6% 12.6%
Fuente: US Bureau of the Census
La mediana de ingreso por hogar aumentó
en Puerto Rico y San Juan en 3.5%
anualmente entre el 2000 y el 2008.
Mientras, que el ingreso per cápita creció
respectivamente en 2.6% a 2.9% por año,
en el mismo período.
Una evaluación de la distribución del
ingreso por hogar en Puerto Rico y San
Juan/Guaynabo refleja que el por ciento
con ingresos menores de $30,000 ha
disminuido desde el 2000, mientras que
todos los otros segmentos han aumentado.
A pesar de la tendencia hacia niveles más
altos de ingresos, 25% de los hogares en
San Juan tienen ingresos inferiores a
$10,000, y sobre 55% menos de $30,000.
Ingresos por hogar
San Juan/Guaynabo
2000 2005 2008
< $10,000 31.8% 26.3% 24.9%
$10,000-$19,999 20.3% 18.1% 17.7%
$20,000-$29,999 13.2% 13.9% 12.8%
$30,000-$39,999 9.1% 10.3% 10.1%
$40,000-$49,999 6.3% 6.6% 7.2%
$50,000-$59,999 4.4% 5.7% 5.7%
$60,000-$74,999 4.7% 5.7% 6.3%
$75,000-$99,999 4.1% 5.7% 5.6%
$100,000 o más 6.1% 7.5% 9.5%
Total 100.0% 100.0% 100.0%
Mediana de ingreso por hogar $21,800 $26,700 $28,800
Ingreso per cápita $13,200 $16,100 $16,500
Fuente: US Bureau of the Census
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
15
Construcción
En términos generales la inversión en
construcción y los permisos parecen
reflejar bien las tendencias en la economía.
De acuerdo a la Junta de Planificación en el
2001, hubo un leve descenso en el número
de permisos seguidos por tres años de
crecimiento. Los permisos han continuado
en descenso y no se han reactivado,
señalando una recesión más larga. Del
2000 al 2004, el número de permisos
públicos y privados creció a un ritmo
promedio de 2.5% anual. Sin embargo, a
partir de 2004 el ritmo acumulado ha sido
de -6.7%.
Esta tendencia parece haber impactado
únicamente al sector privado. El sector
público se ha mantenido creciendo desde
el 2004. Los permisos en este sector han
sostenido un crecimiento acumulado de
0.5% anual en el período.
La inversión en construcción ha seguido
una tendencia paralela, descendiendo
desde 2004.
0.0k
2.0k
4.0k
6.0k
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Permisos de construcción
Pública
Privada
Fuente: Junta de Planificación de Puerto Rico
Tráfico Aéreo
El Aeropuerto Internacional Luis Muñoz
Marín es un aeropuerto doméstico,
controlado por el Federal Aviation
Administration (“FAA”) y supervisado por
el Transportation Security Administration
(“TSA”).
Puerto Rico es la isla más accesible del
Caribe. La principal línea en la región,
American Airlines, utiliza a San Juan como
su centro en la región. Por esa razón, hay
un buen acceso a la red doméstica de
American.
Esta información del tráfico en líneas
aéreas mide el nivel de viajes por vía aérea
a un destino y se puede usar como un
indicador de demanda. Esto es importante
para Puerto Rico, pues se depende de
viajeros que llegan a la Isla por vía aérea.
De acuerdo al Federal Aviation
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
16
Administration, estos viajes han crecido a
un ritmo anual acumulado de 0.6% desde
1990.
Turistas y visitantes
Los visitantes incluyen a personas que
abordan barcos cruceros (excursionistas),
turistas que se hospedan en hoteles y
turistas que se hospedan en otros lugares
(casas, por ejemplo).
De acuerdo a la Junta de Planificación de
Puerto Rico, el número de visitantes a
Puerto Rico llegó a su nivel más alto en el
2008, 5.4 millones. Los turistas que se
quedaron en otros lugares fueron cerca de
la mitad. Del resto, el 28% fueron
excursionistas y el 23% turistas que se
hospedaron en hoteles.
Las visitas a Puerto Rico han crecido a un
ritmo anual acumulado de 2.8% en la
pasada década. Todos los segmentos han
crecido, siendo el de visitantes que se
hospedan en otros lugares el de mayor
crecimiento, en un 3.1%.
La Junta de Planificación estima que el
75% de todos los visitantes a Puerto Rico
son de los Estados Unidos, seguidos por un
21% de otros países y 1.0% de Islas
Vírgenes.
El gasto de los turistas también alcanzó su
nivel más alto en el 2008, sobrepasando
los $3,500 millones. El gasto desde 1999,
ha promediado un 6.1% de crecimiento
anual compuesto.
0.0m
1.0m
2.0m
3.0m
4.0m
5.0m
6.0m
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Vis
itan
tes
Número de visitantesExcursionistasTuristas - otros lugaresTuristas - Hoteles
* No incluye pasajeros de Cruceros y personal militar transitorio.
Fuente: Puerto Rico Planning Board, Program of Economic and Social Planning, Subprogram of Economic Analysis.
Origen de los visitantes*Estados Unidos 75% 74% 74% 72% 76% 77% 77% 78% 78% 78%Otros países 24% 25% 25% 27% 23% 22% 22% 21% 21% 21%Islas Vírgenes 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
17
EL MERCADO RESIDENCIAL PARA LA VENTA
El frente portuario de unas 100 cuerdas
acomodará algunas unidades
residenciales. Estudios previos
contemplaban la construcción de entre
2,500 y 3,500 unidades residenciales. Los
párrafos a continuación esbozan las
condiciones del mercado residencial,
comenzando con tendencias más
generales y posteriormente, enfocándose
en las oportunidades para el frente
portuario.
Hogares y tenencia
La reducción en la población, combinado
con un aumento en el tamaño de los
hogares, ha contribuido a un descenso en
el número de hogares en San
Juan/Guaynabo en la pasada década. A
medida de que la economía se contrae hay
una tendencia a que el número de
personas por hogar aumente, debido a que
los hijos vuelven a la casa, los padres se
mudan con sus hijos, las parejas se casan
o viven juntas. De mejorar la economía
esta tendencia puede revertirse.
De acuerdo al Censo, de todos los hogares
en San Juan en el 2008, 61.4% eran
ocupados por sus dueños y tenían 2.86
personas por unidad. El 38.6% eran
alquiladas con 2.74 personas por unidad.
El Censo calcula que en el 2008 había
34,300 casas vacantes en el área de San
Juan/Guaynabo.
Analizando la distribución de viviendas
ocupadas por sus dueños se concluye que
el número de unidades con una sola
persona aumentó del 2000 al 2005,
cuando hubo crecimiento económico y
luego disminuyó. Lo contrario ocurre en
hogares con dos personas.
Tamaño de los hogares: San Juan/Guaynabo
Número de personas 2000 2005 2008
1-persona 24.0% 28.1% 26.7%
2-personas 30.7% 30.3% 32.3%
3-personas 19.4% 19.5% 18.9%
4-personas 15.0% 13.3% 13.8%
5-personas 7.2% 6.2% 5.4%
6-personas 2.3% 1.2% 1.9%
>7 personas 1.3% 1.4% 1.0%
Ocupación total 100.0% 100.0% 100.0%
Fuente: U.S. Bureau of the Census .
Movilidad
Como parte de la encuesta sobre la
Comunidad, el Censo recoge anualmente
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
18
información sobre distintas variables
económicas y sociales. Una de esas
variables es la de movilidad geográfica,
que se refiere a la movilidad de personas
en un área geográfica. Los datos se
recopilaron para San Juan para los años
2005 al 2008 y reflejaron que hubo 16,400
familias que se movieron a San Juan
anualmente en ese período. De este total,
64.5% se mudó dentro del mismo San
Juan, 23.5% de otros lugares en Puerto
Rico, 7.4% de Estados Unidos y 4.6% de
otros lugares. Aproximadamente, el 30%
de las familias que se mudaron a San Juan
adquirieron una vivienda, igual a 4,900
hogares; el 70% alquiló una unidad,
11,500 hogares. En ambos casos,
representan un potencial grupo de
compradores y arrendatarios para el
frente portuario.
La oferta de unidades multi-familiares
San Juan/Guaynabo es un mercado urbano
en que típicamente predominan las
construcciones de edificios multi-
familiares. En San Juan/Guaynabo sobre
el 80% del mercado para la venta es de
unidades multi-familiares, que localmente
se conocen como apartamentos que se
distinguen por el número de pisos. Así, los
“walk ups” son típicamente de dos o tres
pisos y no cuenta con elevadores. “Mid-
rise” son generalmente de cuatro a ocho
pisos y los “high rise” tienen más de ocho
pisos, en ambos caso con elevadores. Las
casas en hilera (“Townhomes”) y
unifamiliares existen en el mercado,
usualmente, en Guaynabo fuera del centro
urbano de San Juan.
En las pasadas dos décadas el número de
permisos en San Juan/Guaynabo promedió
unas 800 unidades anuales, alcanzando su
punto máximo de 1,774 permisos en el
2001. Desde ese momento, el número de
permisos ha ido en descenso con la
excepción del 2005 cuando se emitieron
1,283 permisos. En el 2009, hubo 337
permisos residenciales emitidos. El
número más bajo en la década y el
segundo más bajo en 20 años.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
19
Incluye el área de Bayamón, Caguas, Carolina, Guaynabo y San Juan. 2009 estimates through 3rd quarter include ratios for other areas applied by SAG.Los estimados del tercer trimestre de 2009, incluyen la proporción para otras áreas aplicadas por el SAGFuente: Commonwealth of Puerto Rico, Office of the Governor, Planning Board, SAG.
0.0k
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99
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09
Nú
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s
Permisos de construcción de unidades de vivienda
San Juan/Guaynabo
San Juan
-3Q
Aún con la reducción en la construcción la
sobre-oferta ha hecho que exista un
inventario sin vender muy grande,
calculado en 2,000 unidades multi-
familiares en San Juan/Guaynabo. La
sobre oferta es particularmente notable en
unidades con precios sobre $300,000, en
donde se calcula un inventario de entre
tres y cinco años. Aunque los
desarrolladores han limitado la nueva
construcción, el número de unidades sin
vender ha aumentado dramáticamente.
San Juan/Guaynabo
$300k + $500K +
Inventario
Construidas 1,375 445
En construcción 770 155
2,145 600
Promedio de ventas 290 115
Años de inventario
Construidas 4.7 3.9
Total 7.4 5.2
Fuente: Es tudios Tecnicos ; SAG.
Inventario de unidades multi-familiares
(3er trimestre, 2009)
En un mercado estable esto representaría
entre dos o tres años de inventario. Sin
embargo, en un entorno recesionario
podría tomar hasta cinco años disponer
del mismo. Esto no incluye a proyectos en
construcción o en distintas etapas de
planificación.
Demanda para Unidades Multi-
Familiares
El área San Juan/Guaynabo incluye los
municipios de San Juan y Guaynabo, que se
segmenta en siete vecindarios: Hato Rey,
Río Piedras, Guaynabo, Condado, Viejo San
Juan y Santurce/Miramar. Como parte del
análisis estos vecindarios se agruparon en
dos: norte y sur. El Condado, Viejo San
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
20
Juan y Santurce/Miramar componen el
sub-mercado norte y Guaynabo, Hato Rey
y Río Piedras el sur. De acuerdo al
Construction and Sales Activity Report,
preparado por Estudios Tecnicos, Inc., el
sector San Juan/Guaynabo promedió
1,170 cierres anuales de unidades
residenciales entre el 1998 y el tercer
trimestre de 2009, representando el
11.3% de todos los cierres residenciales
en Puerto Rico. El año pico fue el 1999,
cuando se completaron 1,283 cierres de
nuevas unidades residenciales, bajando a
667 en el 2003. El mercado se recuperó
con 1,353 y 1,245 cierres en el 2004 y
2005, respectivamente, volviendo a estar
por debajo de 1,000 en el 2006, cuando
bajó al mínimo de 437 cierres en los
primeros tres trimestres de 2009.
Es interesante que desde 1998 al tercer
trimestre de 2009, el número de cierres en
el mercado de San Juan/Guaynabo haya
sobrepasado el número de permisos por
2,000 unidades.
Los precios de los multi-familiares
El nivel de ingresos por familia puede
aplicarse al tema de asequibilidad de
viviendas para obtener una aproximación
a la profundidad de la demanda por nivel
de precio. Se aplicaron premisas generales
de ingreso/deuda (30-35 por ciento) con
un requisito de pronto de 3.5% (préstamo
FHA) a 20% para una hipoteca
convencional y tasas de interés de 5 a 6
por ciento.
Fuente: Construction and Sales Activity Report, Estudios Tecnicos, SAG.
1,74
0
1,96
7
1,5
31
1,16
6
734
57
7
1,3
27
1,11
2
704
630 55
3
269
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
'98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 3Q
Número de cierres de unidades de vivienda en San Juan/Guaynabo
Sub-mercado Sur (Hato Rey, Río Piedras, Guaynabo)Sub-mercado Norte (Condado, Viejo San Juan, Santurce/Miramar)
Porciento de participación en el mercado 6.0 1.1 13.5 1.9 10.7 24.1 23.2 44.3 36.1
1,100
31 28 31 758
90 26 133 224 190439
152
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
21
Al segmentar la demanda por precio y
sub-mercado se refleja que ha ocurrido un
movimiento a favor del sub-mercado del
norte. A la vez, los cierres para unidades
con precios de $300,000 o más se
duplicaron entre 2004 y 2009, comparado
con el período 1998-2003.
La mayoría de las unidades valoradas
sobre $300,000 son “mid-rise” y “high
rise”, mientras que los walk-ups se
caracterizan por tener precios por debajo
de $300,000. La mayoría de los proyectos
con precios altos se concentran en el sub-
mercado del norte, particularmente en el
Condado, que es el sector preferido para
unidades de precio alto y contiene muchos
proyectos o en la playa o con vista al mar.
San Juan: cierre de todas las unidades por precio
Porciento de participación
1998-2003 2004-2009
Rango de precios
< $100,000 32.9% 4.5%
$100,000-$199,999 46.9% 42.0%
$200,000-$299,000 5.5% 15.1%
$300,000-$399,000 5.1% 12.8%
$400,000-$499,000 3.7% 10.3%
$500,000-$599,000 2.9% 8.3%
$600,000-$749,000 1.3% 2.5%
$750,000-$999,999 1.0% 2.1%
$1.0 millón o más 0.7% 2.5%
Total 100.0% 100.0%
Sources: Estudios Tecnicos; SAG
(1) El porciento de participación por rango de precios
sobre los $300,000 fueron estimados y se basan en la
interpolación de los niveles de ingreso de los hogares y
los cierres por precio
El cambio en la demanda hacia una
penetración mayor en el mercado de
unidades de precios más altos en el sub-
mercado del norte se tiene que modificar
al reconocer que entre 35%, a 50%, de las
ventas son a inversionistas
/especuladores. El impacto de éstos se
ejemplifica en el movimiento hacia
unidades de precios más altos. Entre 1998
y 2003, la proporción del mercado de
unidades multi-familiares fue de 15%
aumentando a 38% en el período 2004-
2009 en San Juan/Guaynabo. Una
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
22
tendencia similar se observó en casas en
hilera (“Townhomes”) y “walk ups”, 18%
del mercado en el período 1998 a 2003, a
69% en el período 2004 a 2009. No hubo
un cambio significativo para “walk-ups”
con precios de $300,000 o más. Los “walk
ups” en general ofrecen los precios más
asequibles.
Una muestra de proyectos en el sub-
mercado del norte se presenta en la
próxima página.
Fuente: Estudios Técnicos; SAG
< $100k
$100k to $199k
$200k to $299k
$300k to $399k
$400k to $499K
$500k to $599k
$600k to $749k
$750k to $999k
> $1m
Venta de unidades de vivienda en San Juan1998 - 2009
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
23
Sub-mercado Nombre
Total de
unidades
Plano
cuartos/baños Price Range
Precio
promedio
Tamaño
promedio (1)
Precio
promedio/
p2
Fecha
comienzo
de ventas
Total de
unidades
vendidas
Absorción
annual
Unidades
disponibles
$100,000-$199,999
Santurce/Miramar Puerta de la Bahía 224 3/1 $151,000 $138,000 850 $162 3/08 136 91 88
Condado Mediterranium 7 1-2/1-1.5 $370,000 $182,000 900 $202 9/07 1 1 6
Old San Juan /PT Tetuán 307 & 309 17 1-2-3/1 $230,000 $182,500 700 $261 9/08 9 9 8
Total/Promedio 248 $464,000 $142,292 841 $169 146 97 102
$200,000-$299,999
Santurce/Miramar Vistas de San Juan 303 1-2/1-2 $300,000 $223,500 1,328 $168 9/08 79 79 224
Santurce/Miramar Parque 364 57 1/1 $225,000 $225,000 800 $281 12/07 6 3 51
Condado Atlantic Court 32 1-2/1-2.5 $267,500 $257,500 627 $411 3/08 30 20 2
Total/Promedio 392 $464,000 $226,494 1,194 $190 115 81 277
$300,000-$399,999
Santurce/Miramar 1/2 Ciudadela 255 1-2/1-2 $445,000 $320,335 1,246 $257 9/08 16 16 239
Santurce/Miramar Portal de Miramar 5 3/2 $354,360 $341,680 1,000 $342 6/09 3 12 2
Santurce/Miramar Metro Plaza Towers 174 1-2/1-3 $464,000 $394,250 1,800 $219 6/08 54 43 120
Total/Promedio 434 $464,000 $350,215 1,465 $239 73 88 361
$400,000-$499,999
Santurce/Miramar Condado Les Cours 41 3/2 $500,000 $430,000 1,445 $298 6/06 19 6 22
Condado Gallery Plaza 220 1-2/2-2.5 $590,000 $490,000 1,200 $408 9/07 116 58 104
Santurce/Miramar Vista de la laguna 22 1-2/2 $594,000 $496,250 1,490 $333 6/07 9 4 13
Total/Promedio 283 $464,000 $481,793 1,258 $383 144 58 139
$500,000-$599,999
Viejo San Juan /PT Capitolio Plaza 238 2-3/2-2.5 $750,000 $560,000 1,750 $320 12/05 211 56 27
$600,000-$749,999
Condado Portal del Condado 14 3-4/2.5 $810,000 $742,500 2,029 $366 3/09 2 4 12
$750,000-$999,999
Condado Condado Key 4 3/2.5-3.5 $999,000 $912,000 2,050 $445 9/08 1 1 3
Condado Costa Condado 12 3/2.4 $1,350,000 $965,000 1,650 $585 3/08 2 1 10
Condado Aquamarina 47 2-4/2-2.5 $3,575,000 $975,000 2,982 $327 3/08 11 7 36
Total/Promedio 63 $969,095 2,669 $363 14 11 49
$1.0 millón o más
Condado Six Two 10 3-5/3-5 $1,375,000 $1,125,000 2,400 $469 12/07 9 5 1
Condado Casa Cervantes 6 4/3 $1,200,000 $1,200,000 2,717 $442 6/09 2 8 4
Viejo San Juan /PT Harbor Plaza 35 3-4/3.5-4.5 $2,000,000 $1,500,000 3,600 $417 6/09 0 0 35
Condado Luchetti 1212 19 2-3/2.5-3.5 $1,190,000 $1,637,500 3,000 $546 3/08 8 5 11
Viejo San Juan /PT Laguna @ Paseo Caribe 33 3-4/2.5-4.5 $1,696,000 $1,696,000 2,600 $652 6/09 2 8 31
Condado Residence at the Park 14 2-3/4.5 $1,800,000 $1,700,000 4,000 $425 6/09 0 0 14
Condado Venetian Tower 10 3/2.5 $2,400,000 $2,145,000 3,377 $635 3/08 0 0 10
Condado Playa Almento 8 3-4/3.5 $2,600,000 $2,150,000 3,700 $581 6/09 0 0 8
Viejo San Juan /PT Caribe Paseo 48 3-4/4 $2,380,000 $2,185,000 3,800 $575 6/07 40 18 8
Condado Oceánica 13 2/2.5 $2,400,000 $2,362,500 3,900 $606 12/07 8 5 5
Total/Promedio 196 $2,400,000 $1,816,699 3,375 $538 97 89 99
1,805 $2,362,500 $505,353 1,537 $329 802 565 1,003
Fuente: Estudios Tecnicos; SAG
Total de apartamentos activos en el área del
sub-mercado Norte
Sample Active Apartments
Sub-mercado Norte: San Juan
Tercer trimestre de 2009
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
24
Las perspectivas para el mercado
El mercado residencial en San
Juan/Guaynabo empeorará antes de
mejorar. El inventario de unidades sin
vender incluye unas 1,375 unidades en 34
proyectos ya completados con precios de
$300,000 o más, lo que representa un
inventario de 5 años. Unas 445 unidades
en 20 proyectos tienen precios de sobre
$500,000 lo cual representa un inventario
de cuatro años o más.
Otros 19 proyectos con 1,300 unidades se
encuentran en distintas etapas de
construcción y algunos han sido
paralizados. Otros 18, con 1,500 unidades
tienen los permisos, pero no han
comenzado construcción. Dada la
condición de la economía y la debilidad en
los mercados se sospecha que muchos de
éstos no se construirán.
Se anticipa que las condiciones descritas
puedan llevar a una reducción en precios
de entre 20 y 30 por ciento en los
próximos tres a cinco años. La presión
sobre los precios se agudizará por el
creciente inventario de unidades en el
mercado de re-ventas y las ejecuciones
por parte de bancos, lo que puede llevar
las ventas masivas a precios relativamente
bajos.
Con el tiempo, el inventario se absorberá y
el mercado deberá experimentar una
mejoría. Sin embargo, el problema de
asequibilidad seguirá estando presente a
menos que haya ajustes en los precios. Las
condiciones restrictivas en la
disponibilidad de crédito hipotecario hará
más difícil la situación.
Precisar cuándo ocurrirá esa mejoría es
difícil. Los precios de las residencias
tendrán que bajar significativamente, pero
los consumidores tienen que suponer que
no seguirán bajando. La psicología de los
mercados es impredecible y puede
reaccionar a factores hoy desconocidos.
Aunque no está ocurriendo con la
velocidad que quisiéramos se están
haciendo ajustes, tanto por la industria
como en la política pública. Los
desarrolladores están bajando los precios
con ofertas de distinto tipo. Se espera que
tanto los terrenos sin desarrollar como los
que ya tienen algún desarrollo
experimentarán reducciones en el precio,
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
25
particularmente en vista de los problemas
que confrontan los bancos y otras
instituciones financieras.
Por otro lado, con las decisiones correctas
de política pública, el frente portuario
puede convertirse en el proyecto insignia
de San Juan. Los residentes de la ciudad
están orgullosos del Viejo San Juan y
deseosos de devolverle su sitial en la vida
social, económica y cultural de Puerto
Rico. El redesarrollo del frente portuario
crearía un nuevo “lugar” – un ambiente
para trabajar, vivir y de entretenimiento
en Puerta de Tierra, integrando lo nuevo y
lo viejo.
La probabilidad de que el frente portuario
logre sus objetivos está apoyada por los
siguientes factores interrelacionados:
1. Tomará más de cinco años antes de
que se absorba el inventario de
viviendas sin vender.
2. A comienzos del 2013/2014, los
precios deberán estabilizarse y la
demanda aumentará a un nivel de unas
1,100 unidades en ventas anuales.
Este nivel de demanda es comparable
al promedio anual entre 1998 y 2009.
3. Se parte del supuesto, que la
proporción de mercado del segmento
norte se mantendrá igual.
4. El mercado del norte debe capturar
25%+ de la demanda, unas 250
unidades anuales en un horizonte de
tiempo de 20 a 25 años.
5. Se calcula que el frente portuario debe
capturar entre 15% y 30% del
mercado de nuevas unidades, en ese
plazo de 20-25 años, que se traduce a
40 a 75 unidades por año.
6. Mejoras a la Intersección cinco y a los
sectores al norte del frente portuario
aumentan la probabilidad de que se
cumpla con los señalamientos
anteriores.
7. El desarrollo residencial exitoso en el
frente portuario requerirá que se
construyan facilidades de comercio al
detal de apoyo, como colmados,
farmacias, gimnasios y otros; y
facilidades públicas como parques y
accesos al canal.
8. Un programa exitoso de ventas
requerirá también una diversidad de
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
26
ofertas en cuanto a precios, desde los
$350,00 hasta $1 millón. Los precios
más bajos deben prevalecer al
comienzo del proyecto e ir
aumentando a medida que el proyecto
madure.
Programa de desarrollo
Para crear el programa de desarrollo de
residencias para la venta, el análisis de
mercado se integró con la planificación del
uso del suelo con el objetivo de maximizar
el valor del terreno. El programa
incorpora la absorción del inventario
existente, comenzando con un pequeño
desarrollo de casas en hilera
(“Townhomes”) en el 2014, seguido por un
proyecto “mid-rise” en el 2015. Con el
tiempo y a medida que el lugar se
consolida, los precios deben aumentar. El
desarrollo de unidades multifamiliares con
precios más altos comenzará una vez
desarrolladas las facilidades comerciales y
recreativas. Finalmente, se estableció un
límite de ventas de 75 unidades que no
debe sobrepasarse. Debe señalarse que el
itinerario propuesto puede ser afectado
por el ciclo económico y que, de
Programa: Viviendas para la venta
Mid-Rise High-Rise
Unidades
Promedio
$,000
Promedio
(p2) Unidades
Promedio
$,000
Promedio
(p2) Unidades
Promedio
$,000
Promedio
(p2)
1 2014 42 $400 1,650 42
2 2015 72 $350 1,000 72
3 2016 45 $450 1,700 25 $400 1,100 70
4 2017 70 70
5 2018 27 $650 1,800 13 40
6 2019 60 $450 1,100 60
7 2020 24 30 $700 1,600 54
8 2021 30 $475 1,100 30 60
9 2022 30 30 60
10 2023 68 68
11 2024 31 $750 2,000 30 $800 1,600 61
12 2025 45 $500 1,150 30 75
13 2026 25 30 55
14 2027 70 $550 1,200 70
15 2028 35 30 $935 1,700 65
16 2029 27 $800 2,000 30 57
17 2030 45 $575 1,250 30 75
18 2031 75 75
19 2032 15 $750 1,500 15
20 2033 40 40
21 2034 35 35
1,219
Casas en hilera "Townhomes"
Absorción
Año de
entrega
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
27
extenderse la situación recesionaria,
tomaría más tiempo en cumplirse.
EL MERCADO RESIDENCIAL DE ALQUILER
El desarrollo del frente portuario debe
considerar el mercado de alquiler, además
del mercado de ventas. Éste incluiría
apartamentos tipo “jardín”, “walk-ups” y
“mid-rises”.
Tamaño del Mercado
Como se mencionó anteriormente, el
Censo señala que hacia el 2008
aproximadamente el 40% de todas las
unidades residenciales en San Juan son de
alquiler. Aunque la mayoría son para
familias de bajos ingresos y viviendas
subsidiadas por el gobierno, las restantes
con niveles de alquiler de $600 o más son
aproximadamente el 20% del mercado.
Gran parte de estas unidades son de
inversionistas individuales que las
alquilan rutinariamente. Otras,
particularmente como las de alquileres
más altos, de $900 o más son de
inversionistas que las alquilan hasta tanto
puedan venderse.
Los niveles de ingreso más altos en San
Juan/Guaynabo también han contribuido a
contar con un mercado para alquiler con
mayores dimensiones. Entre el 2000 y el
2008, la proporción de unidades con
alquileres de $600 o menos se ha
reducido, mientras que la proporción de
aquellos con alquileres de $600 o más
aumentó. La proporción de hogares en que
la renta pagada era de $800 o más, se
duplicó en el período 2000-2008, de 3.6 a
7.8 por ciento.
San Juan: Mercado de unidades de vivienda para
alquiler
2000 2005 2008
Renta mensual
$599 o menos 88.0% 82.7% 80.4%
$600 - $799 7.8% 11.1% 11.3%
$800 o más 4.2% 6.2% 8.2%
100.0% 100.0% 100.0%
Fuente: US Bureau of the Census
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
28
Movilidad
La información del Censo sobre población
y movimientos o mudanzas de éstas, en
San Juan, publicada como parte de la
Encuesta sobre la Comunidad de Puerto
Rico, por el Censo desde el 2005, apunta a
que hay una oportunidad para el
desarrollo de viviendas de alquiler en el
frente portuario. Los datos sugieren que
16,400 familias cambiaron de vivienda en
San Juan entre el 2005 y el 2008. De este
total, se estima que 11,500 son familias
que alquilan su hogar. Al aplicar los
estimados de ingreso por hogar en San
Juan, que surgen del informe del Censo, y
aplicar un 30% al pago de alquiler, se
puede estimar la demanda por nivel de
alquiler en San Juan.
San Juan
Unidades alquiladas por precio
Rentas Ocupadas Participación
< $625 9,777 84.8%
$625-$875 749 6.5%
$875-$1,250 494 4.3%
$1,250-$1,625 164 1.4%
$1,625-$1,875 129 1.1%
$1,900 o más 222 1.9%
Total 11,535 100.0%
$1,250-$1,900+ 515 4.5%
Fuente: U.S. Census; SAG
Si nos basamos en las tendencias de
mudanzas y por el hecho de que muchos
residentes de Puerto Rico han visitado o
han vivido en Estados Unidos en donde la
vivienda de alquiler es más común,
podemos concluir que existe la demanda
potencial para unidades de alquiler a
precios de mercado.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
29
Programa de desarrollo
Se recomiendan dos tipos de productos
para el frente portuario, “walk-ups” y
apartamentos “mid-rise”. Los tamaños
para los primeros deben ser entre 800 y
1,000 p.c., con alquileres promedio de
$1,400 (equivalentes a un alquiler de
$1.55 p.c.). Los “mid-rise” podrían ser de
1,000 a 1,200 p.c. con alquileres de $1,850
($1.85 p.c.) y $2,100 ($1.75 p.c.).
Basándonos en los estimados de ingreso y
de mudanzas esbozados anteriormente, se
calcula que el frente portuario capturaría
el 15% del mercado de alquiler (similar a
la proporción del mercado de ventas).
Esto quiere decir que el mercado de
vivienda de alquiler en el frente portuario
sería de alrededor de 80 unidades anuales.
Del mercado no aceptar el concepto de
viviendas para alquiler, siempre pueden
venderse como condominios.
Programa: Viviendas para alquiler
"Walk-ups" Apartamentos "Mid-Rise" Absorción
Unidades $ por mes
Promedio
(p2) Unidades $ por mes
Promedio
(p2)
1 2013 80 $1,400 900 80
2 2014 80 $1,400 900 80
3 2015 80 $1,400 900 80
4 2016 80 $1,900 1,050 80
5 2017 58 $1,900 1,050 58
6 2018 93 $1,900 1,050 93
7 2019 40 $1,900 1,050 40
511
Año de
entrega
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
30
EL MERCADO PARA HOTELES Y HOSPEDAJES
La fortaleza y estabilidad del mercado
hotelero en Puerto Rico se fundamenta en
una combinación de factores políticos,
económicos y de ubicación.
Esta sección ofrece una apreciación del
desempeño de los hoteles en Puerto Rico
y, concretamente, en San Juan. Esto se
hace con el propósito de entender mejor el
comportamiento
del sector hotelero
en la Isla y en San
Juan.
La información fue
provista por Smith
Travel Research
(“STR”), una
entidad que se
caracteriza por
proveer
información objetiva sobre la industria.
Turistas y visitantes
Los visitantes incluyen a personas que
abordan barcos cruceros (excursionistas),
turistas que se hospedan en hoteles y
turistas que se hospedan en otros lugares
(casas, por ejemplo).
De acuerdo a la Junta de Planificación de
Puerto Rico, el número de visitantes a
Puerto Rico llegó a su nivel más alto en el
2008, 5.4 millones. Los turistas que se
quedaron en otros lugares fueron cerca de
la mitad. Del resto, el, 28% fueron
excursionistas y el 23% turistas que se
hospedaron en hoteles.
Las visitas a Puerto Rico han crecido a un
ritmo anual acumulado de 2.8% en la
pasada década. Todos los segmentos han
crecido, siendo el de visitantes que se
hospedan en otros lugares el de mayor
crecimiento, en un 3.1%.
0.0m
1.0m
2.0m
3.0m
4.0m
5.0m
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Vis
itan
tes
Número de visitantesExcursionistasTuristas - otros lugaresTuristas - Hoteles
* No incluye pasajeros de Cruceros y personal militar transitorio.
Fuente: Puerto Rico Planning Board, Program of Economic and Social Planning, Subprogram of Economic Analysis.
Origen de los visitantes*Estados Unidos 75% 74% 74% 72% 76% 77% 77% 78% 78% 78%Otros países 24% 25% 25% 27% 23% 22% 22% 21% 21% 21%Islas Vírgenes 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
31
La Junta de Planificación estima que el
75% de todos los visitantes a Puerto Rico
son de los Estados Unidos, seguidos por un
21% de otros países y 1.0% de Islas
Vírgenes.
El gasto de los turistas alcanzó su nivel
más alto en el 2008, sobrepasando los
$3,500 millones. El gasto desde 1999 ha
promediado un 6.1% de crecimiento anual
compuesto.
0.0m
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Vis
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tes
Número de visitantesExcursionistasTuristas - otros lugaresTuristas - Hoteles
* No incluye pasajeros de Cruceros y personal militar transitorio.
Fuente: Puerto Rico Planning Board, Program of Economic and Social Planning, Subprogram of Economic Analysis.
Origen de los visitantes*Estados Unidos 75% 74% 74% 72% 76% 77% 77% 78% 78% 78%Otros países 24% 25% 25% 27% 23% 22% 22% 21% 21% 21%Islas Vírgenes 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
Excursionistas
La industria de barcos cruceros es un
componente importante de la industria
turística de Puerto Rico. En el 2008, sobre
1 millón de pasajeros de barcos cruceros
desembarcaron en San Juan, aunque
originaron su viaje en otro puerto. Estos
pasajeros tienen un importante impacto
en las ventas al detal y en otras facilidades
turísticas.
Ese mismo año, 460,000 pasajeros
originaron sus cruceros en San Juan. Estos
pasajeros usualmente utilizan hoteles en
San Juan antes y después del crucero.
Las actividades de “home port” han
declinado de un pico de 754,000 pasajeros
a un promedio estable de 425,000 en los
pasados tres años.
60
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71
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300
717,
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786,
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744,
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960,
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1,0
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432
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40 63
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0
59
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037
414,
415
456,
899
403,
613
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Port of Call
Home Port
Pasajeros anuales: 2001 a 2009
Fuente: Puerto Rico Planning Board.
El mercado de hoteles en Puerto Rico
Oferta
STR reporta la tasa de ocupación y las
tarifas promedio diarias de 15,000
habitaciones de hotel en Puerto Rico. El
número de habitaciones noche en hoteles
aumentó de 3 millones en 1994 a
aproximadamente 5.5 millones en el 2009.
Esto equivale a un crecimiento anual
promedio acumulado de 2.3%. El aumento
más significativo de año a año ocurrió en
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
32
1997, cuando las noche habitaciones
aumentaron en 8.1% sobre el año anterior.
Ocupación
La ocupación se calcula dividiendo las
habitaciones noche vendidas por el
número de habitaciones disponibles en
hoteles. Desde 1994, los hoteles en Puerto
Rico han mantenido tasas de ocupación
que promedian alrededor de 75%. Se
logró una tasa de 81% de ocupación en el
1996. Los pasados tres años, han
presentado un serio reto a la industria
hotelera en Puerto Rico. Las tasas de
ocupación en el 2007, 2008 y 2009 fueron
71%, 70% y 66%, respectivamente. El
nivel de 2009 (66%), fue el más bajo en el
período analizado. Las tasas más bajas
fueron causadas por la recesión y por el
aumento en la oferta de habitaciones.
Demanda
La demanda creció a una tasa anual
promedio acumulada de 1.6% del 1994 al
2009. Como se mencionó anteriormente,
la recesión ocasionó que la demanda se
redujera en 5.1% en el 2009.
La siguiente gráfica resume el desempeño
de la industria en lo que a demanda y
ocupación se refiere. Tanto la oferta como
$0
$50
$100
$150
$200
$250
0.0m
1.0m
2.0m
3.0m
4.0m
5.0m
6.0m
19
94
19
95
19
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19
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20
08
20
09
Tasap
rom
edio
diaraH
abit
acio
nes
no
che
Desempeño de la industria hotelera en Puerto RicoTasa promedio diariaOfertaTendencia ofertaDemandaTendencia demanda
Occ % 73 74 81 75 75 79 75 70 74 77 79 73 74 71 70 66
Muestra: 15,000+ PR habitaciones de hotel reportadas por STR.
La oferta 2009, demanda y ADR son extrapolados
Fuente: Smith Travel Research.
Compuestos de tasas de crecimiento anualOferta 2.3%Demanda 1.6%Tasa promedio diaria 3.7%
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
33
la demanda siguen las tendencias de la
economía. Ambas crecieron en segunda
mitad de los noventa como lo hizo la
economía. Este crecimiento económico fue
paralizado con la recesión de 2001 y los
ataques terroristas. La economía recuperó
a mediados de la década, pero cayó en
recesión a partir del 2007. La oferta y
demanda hotelera en Puerto Rico ha
crecido en sincronía.
La tarifa promedio diaria
La tarifa diaria promedio (“ADR” o
Average Daily Rate en inglés) creció a un
ritmo anual promedio acumulado de 3.7%
entre 1994 a 2009. La demanda y el ADR
típicamente reflejan una correlación alta,
porque en la medida que la demanda
aumenta, los hoteleros pueden aumentar
el ADR (suponiendo una oferta constante).
Sin embargo, los hoteles en Puerto Rico
han aumentado su ADR a un ritmo
superior al crecimiento de la demanda. La
recesión ha ocasionado una baja notable
en el ADR en el 2009.
El mercado de hoteles de servicio
completo en San Juan
Para entender el potencial de un hotel de
tarifas altas, se utilizó la información de
STR sobre ocupación y ADR para 11
hoteles con unas 4,300 habitaciones en
San Juan.
Estos hoteles fueron incluidos:
Hotel Habitaciones
Hilton Caribe 814
Conrad San Juan Condado Plaza 570
Marriott San Juan Resort & Stellaris Casino 525
Ritz-Carlton San Juan Hotel Spa & Casino 416
InterContinental San Juan Resort & Casino 402
Waldorf=Astoria El San Juan Hotel & Casino 386
Embassy Suites San Juan Hotel & Casino 299
Renaissance La Concha Hotel 248
Sheraton Hotel & Casino Old San Juan 240
Radisson Ambassador Plaza Hotel & Casino 233
Doubletree Hotel San Juan Puerto Rico 184
4,317
El total de habitaciones noche ha crecido
muy poco, de aproximadamente 1.4
millones en 1997 a poco menos de 1.6
millones en el 2009. Esto equivale a una
tasa promedio anual acumulada de 1.2%.
Este mercado no tuvo un crecimiento en la
oferta de 1999 al 2006. En el 2006, El San
Juan, Condado Plaza y el Marriott todos
llevaron a cabo remodelaciones. En el
2007 y 2008, las renovaciones se
completaron y aumentaron las
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
34
habitaciones disponibles, por lo que
aumentó la oferta. Además, el Renaissance
La Concha con 248 habitaciones abrió sus
puertas. Nota: en noviembre del 2009, el
Sheraton Puerto Rico Convention Center de
504 habitaciones se inauguró. Sin
embargo, a la fecha de hacerse este trabajo
la información de STR cubría únicamente
hasta agosto de 2009.
Ocupación
Desde 1997, la tasa de ocupación de
hoteles en esta categoría en San Juan se
han mantenido entre aproximadamente
75% y 83%. Al igual que en el resto de
Puerto Rico, los últimos tres años han
presentado serios retos para los hoteles en
San Juan. Las tasas de ocupación en el
2007, 2008 y 2009 fueron 73%, 74% y
74%, respectivamente. Aunque estas tasas
son más bajas que en años anteriores
representan un mercado hotelero
relativamente saludable. El promedio de
ocupación en los Estados Unidos es 55%
(todos los segmentos). Las reducciones
recientes en la tasa de ocupación en San
Juan se debieron a la recesión y al
aumento en la oferta.
$0
$25
$50
$75
$100
$125
$150
$175
$200
$225
$250
0.0m
0.2m
0.4m
0.6m
0.8m
1.0m
1.2m
1.4m
1.6m
1.8m
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
Tasap
rom
edio
diariaH
abit
acio
nes
no
che
Desempeño de los hoteles de servicio completo en San JuanTasa promedio diaria
Oferta
Tendencia oferta
Demanda
Tendencia demanda
La oferta 2009, demanda y ADR son extrapolados. No incluye al Sheraton Puerto Rico Convention Center.Fuente: Smith Travel Research.
Occ % 79 75 84 77 75 79 81 83 81 77 73 74 74
Renovaciones en El
San Juan, Condado Plaza y Marriott
Renovaciones completadas, más
inauguración de 248 habitaciones de La
Concha
Compuestos de tasas de crecimiento anualOferta 1.2%Demanda 0.6%Tasa promedio diaria 1.2%
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
35
Demanda
Al igual que la oferta, la demanda ha
tenido un crecimiento lento, con una tasa
de crecimiento promedio anual acumulada
de 0.6% de 1997 al 2009.
Aunque la oferta y la demanda siguen las
tendencias económicas, la recesión actual
parece haber afectado en menor grado a
este segmento en términos de la demanda.
La demanda se redujo cuando se
estuvieron llevando a cabo las
remodelaciones mencionadas, pero
aumentó una vez se reintegraron las
habitaciones al inventario. La demanda se
ha mantenido relativamente estable
cayendo únicamente en 0.5% del nivel de
2008.
La tarifa diaria promedio
La tarifa diaria promedio (“ADR”) creció a
una tasa promedio acumulada de 1.2% del
1997 al 2009. La demanda y el ADR
típicamente reflejan una alta correlación
ya que las ADR aumentan con la demanda
(suponiendo una oferta constante). Esta
ha sido la situación en este segmento,
excepto que los hoteles aumentaron sus
tarifas en el 2006 y 2007 a pesar de que la
demanda estaba cayendo. Sin embargo, las
tarifas bajaron en el 2008 y 2009 como
consecuencia de la recesión.
El Mercado de hoteles con servicios
limitados en San Juan
Los hoteles incluidos en este análisis son
aquellos que cubre STR. La información
existe únicamente del 2001 al 2009 para
este segmento.
Los hoteles de esta categoría incluyen
cadenas tales como Hilton Garden Inn,
Marriott Coutyard y Hyatt Place. Estos
hoteles únicamente incluyen servicios
limitados a la habitación en sí, algún
servicio de restaurante y de servicio a la
habitación.
Oferta
Los siguientes hoteles fueron incluidos:
Hotel Habitaciones
Courtyard Isla Verde Beach Resort 260
Hampton Inn Suites San Juan 201
Courtyard San Juan Miramar 136
Best Western San Juan Airport Hotel 125
Holiday Inn Express San Juan 115
Howard Johnson San Juan 115
San Juan Water & Beach Club Hotel 78
Comfort Inn San Juan 56
Howard Johnson Express Plaza De Armas 51
Quality Inn El Portal 47
1,184
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
36
El número de noches por habitación
aumento de 270,000 en el 2001 a
aproximadamente 430,000 en el 2009.
Esto equivale a una tasa de crecimiento
promedio compuesta de 6.1%. La mayor
parte del crecimiento fue en el 2003, con
la apertura del Courtyard Isla Verde Beach
Resort con 260 habitaciones. El
crecimiento ese año fue de 32%. Cabe
señalar, que el segmento no ha crecido en
los pasados cuatro años.
Ocupación
Desde el 2001, la tasa de ocupación de este
segmento ha sido 75%. La tasa más baja,
68%, fue en el 2001 y la más alta, 82%, en
el 2007.
Este segmento del mercado de hoteles ha
visto reducirse la tasa de ocupación en el
último año, de 74% a 70% entre 2008 y
2009. Aunque inferiores a años anteriores,
representan, no obstante, una situación de
relativa estabilidad. Cabe señalar, que la
reducción en ocupación se debe a la
recesión.
Demanda
La demanda y la oferta han tenido un
crecimiento similar con la demanda,
creciendo a un ritmo levemente mayor.
Del 2001 al 2009, el crecimiento
compuesto fue de 6.4%.
Aunque la información es limitada, parece
ser que tanto la oferta como la demanda
crecieron luego de la recesión de 2001,
$0
$25
$50
$75
$100
$125
$150
$175
$200
$225
$250
0.0m
0.2m
0.4m
0.6m
0.8m
1.0m
1.2m
1.4m
1.6m
1.8m
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
Tasa pro
med
io d
iariaHab
itac
ion
es n
och
e
Desempeño de los hoteles de servicio especializado en San Juan
Tasa promedio diaria
Oferta
Tendencia oferta
Demanda
Tendencia demanda
La oferta 2009, demanda y ADR son extrapolados.Fuente: Smith Travel Research.
Occ % 68 74 77 80 72 78 82 74 70
Compuestos de tasas de crecimiento anualOferta 6.1%Demanda 6.4%Tasa promedio diaria 0.7%
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
37
siguiendo la tendencia en la economía. La
recesión actual ha impactado a la industria
con una merma en la demanda en el 2008
y 2009.
En general, la oferta y la demanda de este
segmento de la industria han crecido en
sincronía.
Tarifa diaria promedio
La tarifa diaria promedio (“ADR”) creció a
una tasa cumulativa promedio de 0.7%
entre el 2001 y el 2009. La recesión causó
una disminución en el 2008 y el 2009.
Incrementos en la oferta hotelera
Basados en información de la Compañía de
Turismo (“PRTC”) y el Banco
Gubernamental de Fomento para Puerto
Rico (“GDB”), se produjo una lista de
nuevos hoteles en ambas categorías,
servicios limitados y servicios completos:
Hoteles con 100% de probabilidad de que abrirán;
Hoteles con 75% a 99% de probabilidad que abrirán; y
Hoteles con 50% a 74% de probabilidad que abrirán.
Las probabilidades se calcularon por la
PRTC y el GDB en noviembre de 2009.
Hay 15 hoteles con sobre 2,500
habitaciones con 100% de probabilidad.
De estos 15 hoteles, cinco están ubicados
en San Juan un 45%, o aproximadamente
1,200 habitaciones (en verde en la
siguiente tabla).
100% de probabilidad que abrirán 75% to 99% probabilidad de que abrirán
Hotel Ubicación Habitaciones
Día de
apertura
Sheraton Puerto Rico Convention Center San Juan 503 Nov-09
Condado Lagoon Villas at Caribe Hilton San Juan 96 Dec-09
Bahía Marina (expansion) Culebra 48 Feb-10
Hotel San Miguel (expansion) Bayamón 20 Feb-10
Sunrise at Floral Park San Juan 27 Feb-10
El Legado Chi Chi Rodríguez Guayama 100 Feb-10
W Retreat- Starwood Vieques 156 Mar-10
St. Regis at Bahia Beach Rio Grande 139 May-10
Renaissance La Concha (expansion) San Juan 235 May-10
Best Western Lighthouse Resort and Casino Cabo Rojo 201 May-10
Hotel Highway Inn Cabo Rojo 37 May-10
Four Seasons Cayo Largo Resort Fajardo 230 Nov-10
Condado Vanderbilt San Juan 305 May-11
JW Marriott at Coco Beach Río Grande 415 Aug-12
JW Marriott Sol Meliá Club (Timeshares) Río Grande 63 Aug-12
Total de habitaciones 2,575
Fuente: PRTC, GDB.
Hay 10 hoteles con sobre 1,300
habitaciones con un 75% a 99% de
probabilidad. De estos 10 hoteles, dos
están en San Juan, con el 42%, o
aproximadamente 550 habitaciones (en
verde).
75% a 99% probabilidad de que abrirán 50% a 74% Probabilidad de que abrirán
Hotel Ubicación Habitaciones
Día de
apertura Probabilidad
Marriott Courtyard at Convention Center San Juan 302 Aug-11 90%
Sheraton Four Points (or Wyndham) Barceloneta 125 Nov-11 90%
El Blok Vieques 20 Nov-11 85%
Posada San Blas Coamo 24 Nov-11 85%
Lighthouse Plaza Cabo Rojo 54 Aug-12 80%
Oroverde Eco Resort and Adventure Park Orocovis 80 Aug-12 75%
Bayamon Holiday Inn Bayamón 155 May-13 90%
Regent Punta Candelero Humacao 152 Nov-13 75%
Aloft at Convention Center San Juan 252 Nov-13 75%
Dorado Beach Ritz Carlton Reserve Dorado 151 Nov-13 75%
Total de habitaciones 1,315
Fuente: PRTC, GDB.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
38
Hay 13 hoteles con un total de 1,500
habitaciones con un 50% a 74% de
probabilidad. De estos hoteles, cinco están
en San Juan representando un 55%, o
aproximadamente 550 habitaciones (en
verde).
50% a 74% Probabilidad de que abrirán
Hotel Ubicación Habitaciones
Día de
apertura Probabilidad
Villa de Carenero Culebra 60 Nov-11 70%
Hotel La Guardarraya Yauco 56 Aug-12 60%
Villa El Tuque Ponce 60 Aug-12 60%
Hotel Grand Capital (at Coliseo Arecibo) Arecibo 128 Aug-12 58%
Juan Diaz Hotel and Tropical Resort Juan Diaz 100 Aug-12 58%
Posada de Fin de Siglo Ponce 21 Aug-12 50%
El Yunque Ecolodge Rio Grande 100 Nov-12 60%
Sagrado Corazón Tower - Santurce San Juan 83 Feb-13 70%
El Consulado - (Courtyard Marriott)- Condado San Juan 100 Aug-13 58%
Mandarin Oriental Humacao 130 Nov-13 50%
Hotel de Diseño (Rio Piedras) San Juan 48 Feb-14 60%
Hotel Gran Capital (Ave Kennedy) San Juan 400 May-14 65%
Ashford 1363- Condado San Juan 170 May-14 55%
Total de habitaciones 1,456
Fuente: PRTC, GDB.
De construirse los hoteles con 100% de
probabilidad de ser abiertos, podría tomar
aproximadamente 10 años para que la
nueva oferta de habitaciones se absorba y
se estabilice la tendencia de oferta. La
tendencia de oferta es la oferta que se
proyecta en función de la tendencia
histórica. La nueva oferta está en un nivel
que no ha ocurrido previamente, creando
un aumento marcado en la disponibilidad
de noches habitación por encima de la
tendencia.
Cuando se agregan los hoteles con 75% a
99% de probabilidad, estabilizar la
tendencia de oferta podría tomar 15 años.
Si se agregan los hoteles con 50% a 74%
de probabilidad, podría tomar 20 años
estabilizar la oferta.
Si se desarrollan todos estos hoteles
Puerto Rico tendrá una sobre-oferta de
habitaciones
Programa de desarrollo
Hotel destino
Históricamente, Puerto Rico y San Juan
han sido exitosos en desarrollar hoteles
con servicios completos que generan su
propia demanda. La ocupación ha estado
en los 70% en la pasada década. Además,
las tarifas promedio diarias han llegado a
$225 por noche, y se mantienen en $170,
aún en las condiciones actuales del
mercado.
Se recomienda la construcción de un hotel
de este tipo de 500 habitaciones que
compita con aquellos que tienen una
ubicación en la playa. Este hotel tendrá
que ofrecer amenidades únicas, como los
espacios para espectáculos de un Hard
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
39
Rock Hotel o un parque acuático como
Atlantis en Paradise Island.
El hotel debe incluir usos
complementarios como un casino, un gran
salón de de 30,000 p.c. y salones de
reuniones de 20,000 p.c.
La nueva oferta tendrá que absorberse
antes de construir el nuevo hotel. Se
calcula que tomará entre ocho a diez años
antes de que pueda construirse este hotel.
Sin embargo, si los nuevos hoteles generan
demanda por encima de la tendencia en
San Juan, el hotel podría desarrollarse
antes.
Hotel “Boutique”
Una vez se estabilice el hotel destino, se
recomienda la construcción de un hotel
“boutique” en el frente portuario de unas
160 habitaciones. Este debe estar cerca del
hotel destino, sobre el canal y en el distrito
comercial del frente portuario. Esto
permitirá que capture la demanda en
exceso del hotel destino y otra demanda
que genere el frente portuario.
Hotel con servicios limitados
Estos hoteles no generan su propia
demanda, sino que capturan la demanda
generada por otros factores. El frente
portuario no generará suficiente demanda
0.0m
1.0m
2.0m
3.0m
4.0m
5.0m
6.0m
7.0m
8.0m
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
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00
20
01
20
02
20
03
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20
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20
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20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
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13
20
14
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15
20
16
20
17
20
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20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
20
25
20
26
20
27
20
28
20
29
Hab
itac
ion
esn
och
e
Proyección de la oferta de hoteles en Puerto RicoOfertaTendencia ofertaDemandaTendencia demanda50% a 74% de probabilidad75% a 99% de probabilidad100% Probabilidad
% de ocupación 73 74 81 75 75 79 75 70 74 77 79 73 74 71 70 66
Fuente: Smith Travel Research, Puerto Rico Tourism Company, GDB.
10 años para estabilizar la
tendencia
15 años para estabilizar la
tendencia
20+ años para estabilizar la
tendencia
Tendencia de Occ. % 68 67 66
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
40
para un hotel de este tipo.
Se sugiere que este tipo de hotel
aproveche la demanda que se genera en
otros lugares como el Distrito del Centro
de Convenciones que es donde se
recomienda construir.
Próximos pasos críticos
La viabilidad de desarrollar el hotel
destino requiere dos pasos:
1. Priorizar la construcción del hotel
Como se mencionó anteriormente,
tomará 10 años absorber los hoteles
con 100% de probabilidad de
construirse. Además, hay 1,800
habitaciones en 23 hoteles en distintas
etapa de planificación. De desarrollarse
éstos, tomaría mucho más de diez años
en que un nuevo hotel en el frente
portuario fuera viable.
Sin embargo, se recomienda que
desarrollo del hotel sea una prioridad
tan pronto las condiciones del mercado
lo permitan.
2. Comenzar la búsqueda de un
operador
La manera como ocurrirá la
recuperación económica, así como el
retorno al capital en la industria
hotelera se desconocen. Además,
también se desconoce el tiempo que
tomará absorber los nuevos hoteles en
distintas etapas de planificación.
Se recomienda que la designación de
un desarrollador de este hotel
comience una vez se cuente con los
terrenos, se hayan obtenido los
permisos y se tenga el financiamiento
de la infraestructura necesaria para
desarrollar el hotel.
Esto permitirá que el hotel se financie
y se desarrolle lo más rápido posible, si
la economía se recupera y los hoteles
se absorben más rápido que lo
esperado.
EL MERCADO DE VENTAS AL DETAL
Ventas al detal
En los pasados veinte años, las ventas al
detal en Puerto Rico y San Juan/Guaynabo,
y el mercado primario (MP) sostuvieron
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
41
un crecimiento sostenido. Durante los
1990s, las ventas crecieron a un 6.2%
anual en Puerto Rico y un 5.1% anual en el
MP. Las tasas de crecimiento se han
reducido desde el 2000, pero eran
saludables en un 3.6% en Puerto Rico y 3.1
% en el MP entre 2001 y 2009.
Fuente: US Census of Retail Trade; Planning Board of Puerto Rico; Puerto Rico Tourism Company.
$0.0m
$5.0m
$10.0m
$15.0m
$20.0m
$25.0m
1990 1995 2000 2005 2009 est.
Gastos en ventas al detal
San Juan/Guaynabo
En otras partes de PR
Gastos de turistas y visitantes
Los gastos de turistas y visitantes
(excluyendo hoteles y transportación) es
un componente importante de la
economía local. Aproximadamente, el 60
al 65 por ciento de estos gastos es
capturado en San Juan, sobrepasando los
$1,000 millones en el 2008, y
representando un 20% de los gastos en
ventas al detal en la economía local. La
Compañía de Turismo ha comenzado una
campaña para atraer más
turistas/visitantes a la Isla, lo cual
seguramente tendrá como resultado un
aumento en las ventas.
El mercado San Juan/Guaynabo
San Juan/Guaynabo es el centro
urbano/comercial de la Isla.
Aproximadamente, el 13% de la población
de Puerto Rico vive en San
Juan/Guaynabo. Sin embargo, el área
capturó el 25% de todas las ventas al detal
desde 2001. Esto es reflejo de que los
turistas/visitantes gastaron en San Juan en
una proporción mayor que en el resto de
la Isla. Además, refleja el hecho de que las
personas del resto de la Isla hacen sus
compras en el Viejo San Juan y en Plaza
Las Américas.
De acuerdo a una muestra de
comerciantes del Viejo San Juan, el 70% de
las ventas en el sector son a
turistas/visitantes. Los residentes de
Puerto Rico, visitan el Viejo San Juan para
ir a los restaurantes y clubes nocturnos.
Plaza Las Américas es un centro comercial
supra-regional con 2.2 millones de p.c.
ubicado en San Juan. Es uno de los 100
centros más importantes en Estados
Unidos y sus territorios, con ventas de
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
42
unos $700 p.c., y con el 25% de todas las
ventas al detal en San Juan/Guaynabo.
Inventario de espacio de ventas al detal
y los precios
Hay unos 28 millones de p. c. de espacio
comercial en 98 centros comerciales de
100,000 p.c. o más en Puerto Rico. De este
total, 5.6 millones de p.c. están en San
Juan/Guaynabo. Esto incluye unos
400,000± p.c. entre los más o menos 200
comercios en el Viejo San Juan. El
inventario de espacio comercial en San
Juan/Guaynabo es viejo, con 70% o 3.9
millones de p.c., construidos antes de
1970. Solamente, se ha construido un
nuevo centro – Plaza Guaynabo, con
452,000 p.c. – desde el 2000. En
comparación, sobre 50% de los centros
comerciales en Puerto Rico se han
construido desde 1990, incluyendo el 19%
construido desde el 2000.
Los detallistas locales han sentido el
impacto de la recesión y,
consecuentemente, ha habido muchos
cierres en los pasados dos años.
Un estimado conservador es que la tasa de
desocupación en los centros comerciales
de San Juan/Guaynabo es de un 10%, o
San Juan/Guaynabo: Centros comerciales
Nombre Ubicación Tipo
Año de
construcción
Tamaño -
GLA
Por
ciento
Reparto Metropolitano S.C. San Juan Vecinal 1959 122,736 2.2%
Santa María S.C. San Juan Vecinal 1965 102,752 1.8%
Plaza San Francisco San Juan Vecinal 1969 111,160 2.0%
Cupey Mall San Juan Vecinal 1971 110,636 2.0%
Comercial 18 San Juan Vecinal N/A 70,200 1.3%
Los Jardines S.C. Guaynabo Vecinal 1985 122,427 2.2%
Subtotal 639,911 11.5%
65th Infantería San Juan Comunal 1960 145,830 2.6%
El Señorial Plaza San Juan Comunal 1978 209,568 3.8%
Galería Paseos San Juan Comunal 1995 172,000 3.1%
Plaza Caparra Guaynabo Comunal 1964 161,225 2.9%
Plaza Santa María Guaynabo Comunal 1965 150,000 2.7%
Subtotal 838,623 15.0%
Montehiedra Town Center San Juan Regional 1994 546,000 9.8%
San Patricio Plaza Guaynabo Regional 1964 528,186 9.5%
Old San Juan San Juan Tiendas especializadas N/A 400,000 7.2%
Plaza Guaynabo Guaynabo Sub-Regional 2000 452,000 8.1%
Plaza Las Américas San Juan Super-regional 1968 2,177,000 39.0%
Subtotal 4,103,186 73.5%
Total 5,581,720 100.0%
Fuente: McCloskey, Mulet & Bonnin Appraisers; SAG
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
43
unos 560,000 p.c. Los alquileres
actualmente promedian $28.00 p.c. para
los centros comerciales, siendo más altos
para los centros regionales y menores
para los vecinales. Se calcula que estos
alquileres se han reducido en un 15% de
su pico de $33.00, hace tres años. Es un
mercado que favorece al arrendatario,
pero los espacios vacíos no se están
llenando.
Tasa de desocupación y renta
Renglones de renta/ p2
Actual Anterior CAM
Vecinal 9% $15-$18 $18-$22 $6.00
Comunal 12% $22-$25 $25-$30 $6.00-$10.00
Regional 10% $25-$35 $30-$40 $6.00-$12.00
Averages 10% $28.00 $33.00 $8.50
Fuente: San Juan Commercial Brokers; SAG
Tipo de centro
comercial
Tasa de
desocupación
Proyectos en planificación
Hay al menos cuatro centros comerciales
de unos 950,000 p.c. en etapa de
planificación en el área de San Juan. De
éstos, tres centros con un total de, 450,000
p.c. están en el MP. El más importante de
éstos es Paseo Caribe, con 150,000 p.c.
adyacente al Hotel Caribe Hilton, unas 300
yardas al noreste del frente portuario. El
proyecto está 50% terminado. Sin
embargo, la construcción se ha paralizado
debido a la condición del mercado y al
poco interés de posibles arrendatarios.
Una vez mejoren las condiciones, el
proyecto se reactivará y contará con cines,
restaurantes, colmados y otras tiendas.
Los otros dos proyectos en el MP son
Metro City Village en Santurce y el
desarrollo comercial en el Distrito del
Centro de Convenciones, ambos con
150,000 p.c. de espacio comercial. De los
dos, el que mayor impacto tendría en el
frente portuario sería el desarrollo en el
Distrito del Centro de Convenciones. Su
impacto dependería de cuándo se lleve a
cabo el desarrollo.
Hay un cuarto proyecto de Taubman para
un centro de 500,000 p.c. que sería uno
dedicado a modas y dirigido a un público
de altos ingresos a ubicarse en Carolina.
Esto proyecto también se ha paralizado
por las condiciones del mercado, aún
cuando tenían acuerdos con varias marcas
importantes de Estados Unidos. Aunque
impactaría el MP, se ubica fuera de éste y
su impacto sería indirecto.
Basado en las proyecciones de ventas al
detal y ventas por p.c., un nuevo centro no
sería posible antes del 2015 en el MP.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
44
Programa de desarrollo
No se recomienda que el frente portuario
incluya un centro comercial aislado. Por el
contrario, se recomienda que el desarrollo
comercial sea uno de apoyo a los
desarrollos residenciales y a apoyar la
visión del desarrollo del frente portuario.
Ventas al detal complementarias
Para apoyar el desarrollo residencial del
frente portuario se recomienda que el Plan
Maestro incluya un supermercado,
farmacia, gimnasio y otros usos
complementarios.
Componentes Pies
cuadrados (p2) Renta
estimada/p2 Supermercado 20,000 $13-15 Farmacia 17,000 $15-20 Gimnasio/Otros 110,000 $10-$12
El uso ancla para el desarrollo será un
gimnasio (“fitness center”) comparable a
los de Lifetime Fitness, una cadena que ha
estado abriendo centros de este tipo en los
Estados Unidos. Estos centros incluyen
actividades tradicionales como
levantamiento de pesas, ejercicios
aeróbicos y cardiovasculares. También,
tienen piscinas, pilates, yoga, canchas de
baloncesto, tenis, squash, programas de
adiestramiento para adultos y jóvenes,
programas de nutrición, entre otros.
El supermercado es pequeño, tipo
colmado. Tanto éste como la farmacia se
consideran clave en crear demanda
residencial.
Se recomienda que el desarrollo de este
componente de ventas al detal coincida
con el desarrollo de las residencias para la
venta.
Ventas al detal destino
Se recomienda el desarrollo de 55,000 p.c.
de espacio para restaurantes y 85,000 p.c.
de espacios para tiendas boutique en el
sector cercano al hotel destino y a las
unidades residenciales de precio más alto.
Estos espacios deben desarrollarse en
cinco años comenzando con la apertura
del hotel destino.
El alquiler para los restaurantes debe
estar alrededor de $30-$40 p.c. y el
alquiler de las tiendas al detal entre $25-
$30 p.c.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
45
MERCADO DE OFICINAS
Oferta y demanda
El mercado de oficinas está atravesando
por la misma situación que los otros
componentes del mercado de bienes
raíces. La tasa de desocupación está en los
dos dígitos, con unos 2.0 millones de p.c.
de inventario vacío. Consecuentemente,
las rentas están bajando y no existe
demanda. Por tal razón, esto no debe
sorprender en vista de la pérdida de
78,000 empleos en el San Juan
Metropolitano desde 2005.
En años en que el crecimiento en el
empleo era fuerte, incluyendo la segunda
mitad de los 1990s y en el 2003 y 2004, el
mercado de oficinas absorbía entre
100,000 y 200,000 p.c. por año. Una
repetición de esta tendencia no se espera
que comience nuevamente hasta el 2012.
Para el 2010, se espera una pérdida de
empleos, aunque menor que la de 2009,
cuando se perdieron 41,000 empleos. De
ahí en adelante se espera una leve mejoría
en los empleos, lo cual ayudará a generar
demanda para espacio de oficinas.
Los estimados para la demanda potencial
para oficina en el mercado de San Juan se
presentan en la próxima tabla.
Mercado de oficinas en San Juan
Año
Pies cuadrados de
inventario de
oficina
Absorción
annual
Absorción
acumulativa
Pies cuadrados de
espacio de oficina
disponible
Tasa de
desocupación
2009 12,000,000 (200,000) (200,000) 2,000,000 16.7%
2010 12,000,000 (100,000) (300,000) 2,100,000 17.5%
2011 12,000,000 50,000 (250,000) 2,050,000 17.1%
2012 12,000,000 75,000 (175,000) 1,975,000 16.5%
2013 12,000,000 100,000 (75,000) 1,875,000 15.6%
2014 12,000,000 125,000 50,000 1,750,000 14.6%
2015 12,000,000 150,000 200,000 1,600,000 13.3%
2016 12,000,000 175,000 375,000 1,425,000 11.9%
2017 12,000,000 200,000 575,000 1,225,000 10.2%
2018 12,175,000 150,000 725,000 1,075,000 8.8%
2019 12,175,000 150,000 875,000 925,000 7.6%
2020 12,325,000 125,000 1,000,000 800,000 6.5%
2021 12,475,000 125,000 1,125,000 675,000 5.4%
2022 12,675,000 125,000 1,250,000 550,000 4.3%
2023 12,675,000 125,000 1,375,000 425,000 3.4%
2024 12,675,000 100,000 1,475,000 325,000 2.6%
2025 12,675,000 100,000 1,575,000 225,000 1.8%
Fuente: San Juan Commercial Brokers; SAG
Programa de desarrollo
Los estimados sugieren que la demanda
para un nuevo edificio de oficinas ocurrirá
en el 2018 ó cuando la tasa de
desocupación baje de 10%. Antes del
2018, lo único que podría contemplarse es
un edifico de oficinas construido para un
cliente particular (build to suit). Después
del 2018, las condiciones podrían permitir
la construcción de varios edificios de
oficinas.
Basados en los estimados de demanda
podrían desarrollarse 150,000 p.c. de
espacio de oficinas en el frente portuario
en el 2018, con un segundo edificio de
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
46
100,000 a 125,000 p.c. en el 2022. Antes
del 2018, se supone que aproximadamente
unos 50,000 p.c. podrían desarrollarse
para una agencia de gobierno. Los
alquileres fluctuarían de $20.00 p.c. para
el edifico del gobierno hasta $35.00 p.c.
para los otros edificios de oficinas. Usos
cívicos y otros usos
Además de los componentes tradicionales
que se asocian con los grandes proyectos
de rehabilitación, a
SAG se le dio la
encomienda de evaluar
el mercado para otros
usos comerciales y
cívicos. Aunque estos
componentes eran
desconocidos al comenzar el proyecto, la
investigación primaria descubrió un
potencial real en varios de ellos. El
objetivo del ejercicio fue el de comenzar a
identificar y no necesariamente
desarrollar plenamente proyectos que
pudieran apoyar el redesarrollo del frente
portuario.
Muelles
En el trabajo anterior, uno de los primeros
usos identificados fue una marina.
Nuestro análisis incluyó entrevistas con
las marinas en San Juan, en Islas Vírgenes,
en Estados Unidos y la revisión de
documentación. Por diversas razones, se
llegó a la conclusión que una marina de
mega yates no sería conveniente para el
frente portuario.
Primero, las marinas de
San Juan tienen las
tasas de ocupación más
bajas en Puerto Rico.
Además, el Club
Náutico tiene planes
de ampliar sus
facilidades de tres a cinco mega yates.
Según el club, esto permitiría el uso de
capacidad que no está siendo utilizada y
permitiría satisfacer la poca demanda que
hay para este tipo de instalación. Las
instalaciones para mega yates serían para
visitantes de corto plazo y no se alquilaría
por periodos largos.
Segundo, el desempeño de Yacht Haven
Grande en Charlotte Amalie en St. Thomas,
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
47
USVI, sugiere que el mercado para mega
yates en la región está saturado.
Finalmente, se calcula que el 80% de los
dueños de yates en Islas Vírgenes son
norteamericanos. Muchos de ellos,
prefieren volar a las Islas Vírgenes por
razones de facilidad en trámites
aduaneros y por la cercanía a las Islas
Vírgenes Británicas. Una embarcación
estaría varias horas más lejos de las Islas
Británicas, lo cual representaría una
desventaja competitiva para cualquier
marina en San Juan.
A pesar de lo indicado anteriormente los
componentes de hotel y residencial
pueden beneficiarse de que se ofrezcan
instalaciones de muelles en el lugar. Por
esa razón se recomienda que el San Juan
Waterfront busque la aprobación para un
muelle que beneficiaría el desarrollo de los
hoteles y los usos residenciales.
Escuela de navegación a vela
Uno de los usos identificados en nuestra
investigación fue la de una escuela de
navegación a vela de mayor tamaño. En la
actualidad el Club Náutico, provee este
servicio a sus miembros y al público en
general. Una escuela de mayor tamaño,
permitiría el uso cívico del frente
portuario, mejoraría la estética del
extremo oriental del lugar, requeriría
pocos estacionamientos y poca o ninguna
inversión del gobierno. Como un
intercambio para un acuerdo de alquiler a
largo plazo, el Club Náutico se mostró
disponible a financiar la escuela y a
cambiarle el nombre para que se
reconociera como una abierta a todos los
ciudadanos de San Juan.
Base para “seaplanes”
Hasta el cierre del muelle 6, operó un
servicio con aviones que amarizaban en la
bahía de San Juan, con vuelos a Islas
Vírgenes y otros destinos. Debido a
cuestiones relacionadas a la aduanas y a
consideraciones de seguridad nacional es
poco probable que este tipo de servicio
pueda restablecerse. Sin embargo, sí
existe la posibilidad para vuelos intra-Isla
y para propósitos turísticos.
Una base de este tipo agregaría actividad
al frente portuario y sería estéticamente
agradable. Como es una actividad basada
en el agua, requeriría poco
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
48
estacionamiento y utilizaría poco espacio
en tierra. Se sugiere que se emita una
Solicitud de Propuestas para indagar
sobre el interés en operar esta instalación,
aunque entendemos que dicho interés
existe.
Barco de velas
Una de las lecciones de
otros proyectos es que
resulta necesario crear
una atracción, temprano
en el desarrollo del
proyecto. En vista de que
muchos de los
componentes no serán
viables por algunos años,
esto resulta especialmente importante
para el frente portuario de San Juan.
Mientras hacían su investigación para el
frente portuario, SAG se reunió con el
capitán del velero “Bounty.” Por
casualidad, el barco estaba explorando
posibles ubicaciones para los meses de
invierno. Después de varias reuniones con
el dueño y el capitán del velero, parece ser
que las necesidades de ellos y del frente
portuario son compatibles. El velero
requeriría poco espacio en tierra, pocos
estacionamientos, mejoraría la estética del
lugar y sería un atractivo turístico
precisamente en la temporada turística de
noviembre a marzo.
Mercado público
Basado en la investigación
primaria y secundaria, se
encontró que un mercado
sería un atractivo importante
y se identificó como un ancla
en las primeras fases del
desarrollo del frente
portuario. El mercado
generaría mucha actividad
para el frente portuario,
siendo a la vez un uso cívico, pero un
atractivo turístico. El diseño incorporaría
actividades bajo techo y al aire libre. La
visión sería la de crear un lugar en donde
los bienes y servicios se ofrecerían,
residentes y turistas tendrían un lugar de
encuentro, se servirían almuerzos y
actuaría como un portal para el frente
portuario.
SAN JUAN WATERFRONT Estudio Viabilidad
49
Mantenimiento de botes
Aunque no se recomienda para el frente
portuario, se encontró que en el Caribe
existe demanda para una instalación de
reparación y mantenimiento de botes y
barcos. Una ubicación en San Juan tendría
ventajas sobre otras islas del Caribe y
atraería actividad al frente portuario.
50
Anejo 1: Cumplimiento del Uso
Comercial del San Juan Waterfront
con el Reglamento de Procesos
Adjudicativos de la Junta de
Planificación, Sección 4.02
51
Cumplimiento del Uso Comercial del San Juan Waterfront con el Reglamento de
Procesos Adjudicativos de la Junta de Planificación, Sección 4.02
Los proyectos comerciales tienen que cumplir con los requisitos de la sección 4.02 del
Reglamento de Proceso Adjudicativos de la Junta de Planificación que son los siguientes:
1. Categoría del proyecto - Para propósitos de análisis, se distinguen cinco (5) categorías de
centros comerciales:
a. Vecinal - Aquéllos con un área neta de ventas y almacén que no exceden de
34,999 pies cuadrados.
b. Comunal - Aquéllos con un área neta de ventas y almacén que fluctúa entre
35,000 y 99,999 pies cuadrados.
c. Sub-regional - Aquéllos con un área neta de ventas que fluctúa entre 100,000 y
249,999 pies cuadrados. ^
d. Regional - Aquéllos con un área que fluctúa entre 250,000 y 999,999 pies
cuadrados.
e. Supra-regional - Aquellos con un área neta de ventas y almacén mayor de
1,000,000 pies cuadrados.
Sobre este particular, el componente comercial del San Juan Waterfront estaría en la
categoría sub-regional, con una oferta de 177,800 pies cuadrados comerciales.
2. Descripción del proyecto: Tipos de usos y área neta de venta de cada tipo, características
físicas, tales como: número de estructuras, áreas de pasillos, áreas de almacén y área bruta
total de construcción.
El componente comercial del San Juan Waterfront ofrecería un total de 287,800 pies
cuadrados comerciales. No obstante, el espacio que compone lo que se catalogaría como
centro comercial tradicional son sólo 177,800, excluyendo 110,000 pies cuadrados
destinados a servicios. Un centro comercial de este tamaño sería catalogado como un
52
centro comercial sub-regional, según la definición de centros comerciales por tamaño en la
sección 4.02 del reglamento de procesos adjudicativos de la Junta de Planificación.
Usos Propuestos San Juan Water Front
Usos Pies Cuadrados Unidades/Habs.
Residencial
Alquiler 511
Venta 1,219
Total Residencial 1,730
Comercial
Comercio Tradicional 177,800
Servicios 110,000
Total Comercial 287,800
Oficina 318,000
Hotel
Destino 500
Boutique 160
Total Hotel 660
4. Establecer cómo se beneficia la ciudadanía y el pueblo de Puerto Rico con la propuesta
tomando en consideración: (a) la creación de empleos, (b) la inversión, (c) aportación a las
patentes municipales, (d) otros.
Los impactos económicos del proyecto, se resumen en las tablas a continuación. En
resumen, el San Juan Waterfront generará los siguientes impactos económicos:
En el Corto Plazo:
En el corto plazo, desde el 2010 hasta el 2013, se estarán realizando mejoras iniciales de
carácter cívico, recreacional e infraestructura. La inversión de estas mejoras se estima en
$25 millones para ser construidas en 1.5 años, y generarán los siguientes impactos
económicos:
Fase de Construcción:
444 empleos directos, indirectos e inducidos
$10.5 millones en ingresos directos, indirectos e inducidos
$2.6 millones en ingresos fiscales
53
Fase Operacional
Un promedio anual de 172 empleos directos, indirectos e inducidos
Un promedio de $2.8 millones al año en ingresos directos, indirectos e inducidos
Un promedio de $185,428 en ingresos fiscales al año
Resumen de Impacto Económico - Fase de Construcción
Descripción 2010 2011Total en fase
de Const.2012 2013
Promedio
de 10 años
Inversión Inmediata $8,452,500 $16,547,500 $25,000,000 62
Empleos directos (#) 79 150 229 62 62 62
Empleos indirectos e inducidos (#) 74 141 215 110 110 110
Total de Empleos 153 291 444 172 172 172
Ingresos directo 1,655,587$ 3,244,300$ 4,899,886$ 1,213,851$ 1,249,052$ 1,423,578$
Ingreso indirecto e inducido 1,883,312$ 3,690,553$ 5,573,865$ 1,165,297$ 1,199,090$ 1,366,634$
Total de Ingresos 3,538,899$ 6,934,852$ 10,473,751$ 2,379,148$ 2,448,143$ 2,790,212$
Permiso de Construcción (estatal) 42,263$ 82,738$ 125,000$ -$ -$ -$
Patente de Construcción Municipal 29,584$ 57,916$ 87,500$ -$ -$ -$
Arbitrio Municipal de Construcción 295,838$ 579,163$ 875,000$ -$ -$ -$
Contribución sobre Ingresos, Empleos 241,707$ 473,650$ 715,357$ 162,496$ 167,208$ 185,428$
Impuestos Corporativos de Contratistas 126,788$ 248,213$ 375,000$ -$ -$ -$
IVU pagado por contratistas 161,020$ 315,536$ 476,556$ -$ -$ -$
Total de ingresos fiscales 897,198$ 1,757,215$ 2,654,413$ 162,496$ 167,208$ 185,428$
Ingreso al Fisco Municipal 359,926$ 704,694$ 1,064,619$ -$ -$ -$
Ingreso al Fisco Estatal 537,272$ 1,052,521$ 1,589,794$ 162,496$ 167,208$ 185,428$
Fase Operacional
En el Largo Plazo:
El largo plazo incluye un sin número de usos que incluyen usos cívicos y de infraestructura
adicionales a los del corto plazo, además de otros usos como residencial, comercial, oficina,
estacionamiento, y hotel. La inversión total de estos usos se estima en $1.46 billones para
ser construidos en 22 años. El impacto económico del largo plazo es el siguiente:
Fase de Construcción:
20,606 empleos directos, indirectos e inducidos
$617.0 millones en ingresos directos, indirectos e inducidos
$155.7 millones en ingresos fiscales
Fase Operacional
Un promedio anual de 7,085 empleos directos, indirectos e inducidos
Un promedio de $189.9 millones al año en ingresos directos, indirectos e inducidos
Un promedio de $20.2 millones en ingresos fiscales al año
54
Resumen de Impacto Económico (largo plazo) - Fase de Construcción (TOTALES)
Descripción Residencial Comercial Oficinas Parking HotelInfraestructura
/ Pública
Total en fase
de Const.Residencial Comercial Oficinas Parking Hotel
Promedio
Total Anual
Inversión $669,314,000 $54,988,000 $64,566,000 $64,821,000 $181,492,000 $425,530,000 $1,460,711,000 NA NA NA NA NA NA
Empleos directos (#) 4,550 450 522 493 3,228 1,407 10,649 675 1,310 448 84 581 3,098
Empleos indirectos e inducidos (#) 4,254 421 488 461 3,018 1,316 9,957 810 2,359 358 38 422 3,987
Total de Empleos 8,804 870 1,010 954 6,245 2,723 20,606 1,485 3,669 806 121 1,003 7,085
Ingresos directo 123,326,664$ 12,191,938$ 14,145,225$ 13,360,455$ 87,488,855$ 38,139,113$ 288,652,250$ 9,112,746$ 37,732,126$ 26,528,621$ 1,691,194$ 15,768,485$ 90,833,171$
Ingreso indirecto e inducido 140,290,234$ 13,868,937$ 16,090,900$ 15,198,185$ 99,522,938$ 43,385,144$ 328,356,339$ 20,915,510$ 35,227,862$ 25,467,476$ 575,006$ 16,858,411$ 99,044,264$
Total de Ingresos 263,616,898$ 26,060,875$ 30,236,125$ 28,558,640$ 187,011,794$ 81,524,257$ 617,008,589$ 30,028,256$ 72,959,988$ 51,996,096$ 2,266,200$ 32,626,895$ 189,877,436$
Permiso de Construcción (estatal) 3,346,570$ 274,940$ 322,830$ 324,105$ 907,460$ 2,127,650$ 7,303,555$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
Patente Municipal / Construcción 2,342,599$ 192,458$ 225,981$ 226,874$ 635,222$ 1,489,355$ 5,112,489$ -$ 329,725$ 22,475$ 39,110$ -$ 391,310$
Arbitrio Municipal / Construcción 23,425,990$ 1,924,580$ 2,259,810$ 2,268,735$ 6,352,220$ 14,893,550$ 51,124,885$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
Contribución sobre Ingresos, Empleos 18,005,034$ 1,779,958$ 2,065,127$ 1,950,555$ 12,772,906$ 5,568,107$ 42,141,687$ 2,050,930$ 4,983,167$ 3,551,333$ 154,781$ 2,228,417$ 12,968,629$
Impuestos Corporativos 10,039,710$ 824,820$ 968,490$ 972,315$ 2,722,380$ 6,382,950$ 21,910,665$ -$ 363,074$ 24,748$ 43,066$ 68,521$ 499,410$
Total IVU pagado 11,994,569$ 1,185,770$ 1,375,744$ 1,299,418$ 8,509,037$ 3,709,354$ 28,073,891$ -$ 527,560$ -$ -$ -$ 527,560$
Impuestos de Habitación de Hotel -$ -$ -$ -$ 5,139,102$ 5,139,102$
Impuestos sobre la propiedad 247,372$ 105,281$ 146,907$ 92,909$ 39,718$ 632,185$
Total de ingresos fiscales 69,154,472$ 6,182,526$ 7,217,982$ 7,042,002$ 31,899,224$ 34,170,965$ 155,667,171$ 2,298,301$ 6,308,806$ 3,745,464$ 329,867$ 7,475,758$ 20,158,197$
Ingreso al Fisco Municipal 28,338,854$ 2,371,132$ 2,780,593$ 2,774,055$ 8,810,807$ 17,177,767$ 62,253,207$ 247,372$ 548,054$ 169,382$ 132,019$ 39,718$ 1,136,544$
Ingreso al Fisco Estatal 40,815,618$ 3,811,394$ 4,437,389$ 4,267,947$ 23,088,417$ 16,993,199$ 93,413,964$ 2,050,930$ 5,760,752$ 3,576,082$ 197,848$ 7,436,041$ 19,021,652$
Fase Operacional (PROMEDIO DE 22 AÑOS)
5. Para todo proyecto para facilidades comerciales, excepto las facilidades comerciales
vecinales, se deberá preparar estudio de viabilidad y enmarcar el proyecto propuesto en el
contexto de la actividad comercial existente y aprobada en el área de mercado, según
establecida por el proponente, incluyendo:
(a) la saturación de mercado,
(b) la oferta de servicios en el área dentro del renglón ofrecido,
(c) los comercios existentes en los cascos tradicionales adyacentes y las avenidas
principales comerciales
(d) impacto adverso o positivo que traerá el nuevo proyecto al área peticionada en
términos comerciales o generales,
(e) condiciones socioeconómicas prevalecientes, tales como: el ingreso per cápita, el
desempleo, y otras que puedan arrojar luz sobre la viabilidad del proyecto
(f) incidencia y efecto del tránsito a generarse en relación a la infraestructura vial
existente,
(g) la existencia y análisis de lugares alternos viables en el área de mercado.
La gráfica a continuación, presenta un resumen de la naturaleza de los comercios ubicados
en el centro urbano tradicional de San Juan, el Viejo San Juan.
55
ACTIVADAD A LA CUAL SE DEDICA EL ESTABLECIMIENTO
N = 189
49
38
2421
139 7 6 5 5 4 4 3 3 3
0
10
20
30
40
50
60S
ouvenirs,
Art
esanía
s,
Antigüedades
Cafe
terí
a,
resta
ura
nte
-bar
Joyerí
a y
Relo
jerí
a
Ropa
Bar,
pubs,
clu
bs
Gale
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e a
rte
,
museo
Bancos
Specia
lity
Shop,
Superm
erc
ados
Lib
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Tie
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or
depart
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s,
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mayor
Oficin
a p
rivada,
abogados,
médic
os
Mueble
s
Cuid
ado
pers
onal y
salu
d,
Calz
ado
ESTABLECIMIENTO
FR
EC
UE
NC
IA
Fuente: Inventario Estudios Técnicos, Junio 2006.
El componente comercial del proyecto será absorbido en su mayoría por la demanda a ser
generada por los componentes de vivienda y hotel del proyecto. Aunque, el uso de oficina
también contribuirá en la absorción del espacio comercial propuesto. Un ejercicio
comparativo con otros proyectos de usos mixtos en Estados Unidos y Canada, según
información de los proyectos disponible a través del sitio de Internet del Urban Land
Institute (ULI), demuestra que el pietaje comercial propuesto del San Juan Waterfront,
todavía está por debajo del estándar para este tipo de proyecto, y no será suficiente para
satisfacer las necesidades de la población residente del proyecto, o sugiere que esa
población estaría acudiendo a otros comercios del área para satisfacer sus necesidades.
56
Nombre Proyecto State p.c. Comercio
Unidades de
Vivienda
Tasa de p.c. de
Comercio por
Unidad Vivienda
Middle Town Hills Wisconsin 102,800 447 230
Lorton Station Virginia 192,842 1,084 178
Issaqua Highlands Washington 403,750 2,174 186
Concord Pacific Place Canada 877,000 3,800 231
Promedio 394,098 1,876 206
San Juan Waterfront Puerto Rico 287,800 1,730 166
Fuente: Case Studies Urban Land Institute (ULI)
Oferta de p.c. de Comercio por Unidad de Vivienda en Proyectos de Usos Mixtos en EE
UU y Canada
La tabla anterior refleja que los pies cuadrados de área comercial por unidad de vivienda
del proyecto están más de 100 pies cuadrados por debajo del estándar. Esto se traduce en
unos 178,750 pies cuadrados de espacio comercial que todavía podría incluir el proyecto
para satisfacer las necesidades de la población residente, únicamente contando con las
unidades de vivienda del proyecto.
Otro ejercicio comparativo de pies cuadrados comerciales per cápita en otros países versus
Puerto Rico, sugiere que Puerto Rico, está por debajo de los niveles de Estados Unidos y
otros países. Aunque algunos países más pobres están por debajo de los niveles de Puerto
Rico. En el caso de San Juan, que es muy similar a Puerto Rico, todavía está
significativamente por debajo de los niveles de EE UU.
Pies Cuadrados Comerciales per Capita
País
p.c. per
Capita
EE UU 46.6
Reino Unido 23.0
Canada 13.0
Australia 6.5
India 2.0
Mexico 1.5
Puerto Rico 10
San Juan 11
Fuente: Censo e Investigacíon Internet
En resumen, el pietaje comercial de San Juan Waterfront debe ser suficiente para satisfacer
las necesidades específicas de la población del proyecto y no afectará el desempeño de
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otros proyectos en el área. Más aún, se entiende que todavía está por debajo del estándar
mínimo de proyectos de usos mixtos similares, que requieren una mayor cantidad de pies
cuadrados comerciales por unidad de vivienda.
