� �

������������������� ��� ������������

������������

�

SERVEI D’URBANISME OFICINA DEL PLA

PLA PARCIAL DEL SECTOR MAS MASÓ GIRONA

NOVEMBRE 2002

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

Índex General I Memòria 1. Situació 2. Objecte de planejament 3. Conveniència i oportunitat 4. Promoció i tramitació 5. Marc urbanístic i legal 6. Característiques del territori

6.1 Enmarcament territorial 6.2 Topografia i usos del sòl 6.3 Estructura de la propietat 6.4 Infrastructures existents

7. Objectius i criteris del Pla 8. Descripció de la proposta

8.1 Sistema viari 8.2 Sistema d’espais lliures i equipaments 8.3 Sòl d’ús privat i edificació 8.4 Xarxes de serveis

9. Divisió poligonal i sistema d’actuació II Quadres de superfícies III Normes Urbanístiques �� Capítol I Disposicions generals

Secció 1. Naturalesa àmbit territorial i vigència �� Capítol II Règim urbanístic

Secció 1. Qualificació i desplegament del Pla Secció 2. Sistema d’actuació i divisió poligonal Secció 3. Determinacions del Pla Parcial

IV Pla d’etapes i estudi econòmic - financer 1. Pla d’etapes 2. Estudi econòmic - financer V Plànols

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

I MEMÒRIA

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

1.- SITUACIÓ OBJECTE DE PLANEJAMENT L’àrea objecte del present document urbanístic es troba situada en l’extrem oest del municipi de Girona, en l’anomenat Barri de Can Gibert del Pla. L’àmbit territorial és l’assenyalat gràficament en els plànols del Pla Parcial i correspon a la superfície delimitada al nord per la zona verda contigua al carrer Tomàs Carreras i Artau, al sud amb el sector urbanitzable del Mas Marroc, a l’est per la riera Marroc, l’IES de Santa Eugènia i el carrer Montnegre, i a l’oest pel límit del terme municipal amb Salt i per l’escola Montfalgars. La superfície total de l’àmbit del Pla Parcial és de 72.906,86 m2. 2.- OBJECTE DE PLANEJAMENT El present Pla Parcial d’ordenació residencial del Sector Mas Masó té per objecte l’ordenació detallada i completa dels terrenys inclosos en el seu àmbit territorial, d’acord amb les previsions del Pla General d’ordenació de Girona. Tot això conforme el que disposa el decret legislatiu 1/1990, de 12 de juliol pel qual s’aprova la refosa dels textos legals vigents en matèria d’urbanisme, en resultar la Llei d’aplicació en el moment de l’aprovació inicial del Pla Parcial. 3.- CONVENIÈNCIA I OPORTUNITAT La conveniència i oportunitat del present Pla Parcial ve donada per la necessitat d’ordenar aquests terrenys, paral·lelament amb les del municipi de Salt, de forma que resolguin correctament la intersecció dels teixits urbans d’ambdós municipis. D’altra part, la urbanització del sector del Pla Parcial del mas Masó suposa la preparació de sòl en condicions per l’establiment d’una oferta residencial necessària pel municipi. Així mateix, el desenvolupament d’aquest sector suposarà el reaquipament d’aquest entorn, amb l’obtenció d’una gran superfície d’espais lliures i equipaments públics. Aquests fets justifiquen abastament la conveniència i oportunitat del Pla Parcial, al marge de la justificació de que es tracta d’un planejament derivat de les determinacions del vigent Pla General de Girona. 4.- FORMULACIÓ I TRAMITACIÓ

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

El Pla Parcial del Sector Mas Masó està promogut per l’Ajuntament de Girona, d’acord amb el que disposen els articles 12 i 49 del D.L. 1/1990, de 12 de juliol. La redacció del documenta ha estat realitzat pels tècnics competents en virtut del que disposen els articles 46.2 del D.L. 171990, i 123.4 del Reglament de Planejament. La seva tramitació queda regulada pel que disposa el D.L. 1/1990, de 12 de juliol, pel que s’aprova la Refosa dels Textos legals vigents a Catalunya en Matèria Urbanística, i els seus reglaments d’aplicació. 5. MARC URBANÍSTIC I LEGAL El marc urbanístic i legal ve donat en primer lloc per la Llei 6/1998 de Règim del Sòl i Valoracions, el D.L. 1/1990, de 12 de juliol pel qual s’aprova la refosa dels textos legals vigents a Catalunya en matèria urbanística i pels reglaments d’aplicació. En segon ordre, referent al planejament general municipal, resulta d’aplicació el Pla General d’Ordenació de Girona, aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data 28 de febrer de 2002 (D.O.G. núm. 3654 d’11 de juny de 2002). Així doncs, el Pla Parcial es redacta en compliment del que disposa l’article 238 de les Normes Urbanístiques del Pla General, que es transcriu a continuació. “Art. 238. SU Sector Mas Masó 1. Àmbit: a. Compren l’àrea limitada al nord per la zona verda contigua al carrer Tomàs

Carreras i Artau, al sud pel límit amb el Sector Urbanitzable Marroc (franja per sobre el carrer Salt), a l’est per la riera Marroc i el carrer Montnegre i a l’oest, pel límit del terme municipal amb Salt i per l’escola Pública Montfalgàs.

b. L’àmbit d’aquest sector ve delimitat en els plànols d’ordenació a escala

1/2000. La superfície total del sector és de 74.928 m2. 2. Objectius

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

a. Definir l’estructura urbana del límit de Girona amb Salt, de manera coordinada entre els dos municipis.

b. Obtenir una illa destinada a equipaments en continuïtat amb els

equipaments existents a Can Gibert del Pla. c. Definir una àrea d’ús residencial amb una densitat mitjana. d. Acumular el màxim d’espai lliure vers la riera Marroc per a garantir un parc

corredor hidrològic, amb la intenció que tingui continuïtat en els diferents municipis que aquesta riera travessa (Girona, Salt i Vilablareix).

3. Condicions d’ordenació d’edificació i ús: a. El coeficient d’edificabilitat bruta del sector serà de 0,75 m2. Sostre/m2. Sòl. b. La densitat màxima d’habitatges serà de 75 habitatges/Ha. c. Els percentatges mínims de cessió per cada tipus de sistema, així com el

percentatge mínim total de sòl públic i el màxim de sòl privat d’aquest sector seran els següents:

RESERVES SÒL PÚBLIC Viari Espais lliures Equipaments SÒLPÚBLIC mínim 65% SÒL D’APROTAMENT PRIVAT SÒL PRIVAT màxim 35% A aquests sòls de cessió, caldrà afegir el 10% d’aprofitament mitjà establert per la corresponent legislació urbanística. d. Caldrà fer una reserva del 10% de l’aprofitament total per a destinar-li a

habitatge social. e. L’ús global d’aquest sector és el residencial. 4. Condicions de gestió: a. Es determina un únic polígon, que s’executarà pel sistema de cooperació. b. El desenvolupament d’aquest sector comportarà que tots els propietaris actuals inclosos dins del mateix es faran càrrec dels costos d’urbanització dels sistemes viari i d’espais lliures. 6. CARACTERÍSTIQUES DEL TERRITORI.

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

6.1. Enmarcament territorial. El Sector Mas Masò compren els terrenys situats a l’extrem oest del municipi de Girona, en el barri anomenat Can Gibert del Pla. L’àmbit abasta dues àrees quasi discontinues; la de tramuntana i la de migdia. La primera correspon als terrenys que han de contenir l’edificació del sector, i es troba envoltada d’equipaments i espais lliures urbans. La segona correspon als terrenys més propers al Marroc. 6.2. Topografia i úsos del sòl. Els terrenys situats dins l’àmbit del Sector mas Masó presenten una topografia pràcticament planera, amb una suau pendent el nord. En l’actualitat les finques incloses es troben dedicades generalment a activitats agrícoles extensives, característiques d’una situació transitòria a la seva urbanització, opció ja recollida des de fa anys en el planejament. Malgrat la seva situació propera a eixos importants de comunicació, i malgrat el desenvolupament dels teixits residencials propers, aquests terrenys tenen un fort caràcter perifèric. Així mateix, a l’entorn d’aquests terrenys hi ha grans superfícies destinades a equipaments de la ciutat: el col·legi Montfalgars, l’IES de Santa Eugènia, la piscina coberta municipal i l’antic cementiri de Santa Eugènia. 6.3. Estructura de la propietat Les finques incloses dins el sector i les seves superfícies en funció de la base topogràfica són: 1. Encarnación Ramió Triola 1.465,69 m2. 2. Promocions Capdeferro, S.A. 5.000,25 m2. 3. Miquel Pallars Serra 4.172,92 m2. 4. Promocions Funibella, S.L. 14.981,71 m2. 5. Joan Caselles Vall.llosera 7.125,24 m2. 6. Tomàs Bellsolà Molas 107,02 m2. 7. Gregorio Edo Edo i Joana Escrig Lliberos 121, 84 m2. 8. Lluis i Andreu Morató Riera 13.314,82 m2. 9. Eva Ma. Martinez Nieto i Ma. Del Mar Ballesteros Herrera 16.813,75 m2. 10. Ajuntament de Girona 9.600,96 m2. 6.4. Infraestructures existents

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

El Sector urbanitzable es recolza principalment sobre el carrer Montnegre, que relliga els barris de Can Gibert del Pla amb el sector de serveis de Can Xirgu. Aquest vial que està asfaltat, conté els serveis municipals que han d’abastir el sector: xarxa d’aigua, xarxa de clavegueram, enllumenat públic, xarxa de gas, i xarxa de telefonia. Tanmateix, els terrenys afectats estan travessats per tres línies aèries d’alta tensió, tal i com es garfien en els plànols de serveis existents. 7. OBJECTIUS I CRITERIS D’ACTUACIÓ El present Pla parcial d’ordenació del sector Mas Masó persegueix els següents objectius: • Definir una estructura urbana en el límit de Girona, amb Salt de manera

coordinada entre els dos municipis, • Ordenar una àrea residencial amb una densitat mitjana. • Acumular els espais lliures públic vers la riera Marroc per a garantir un parc

–corredor hidrològic, que tingui continuïtat més enllà del terme municipal de Girona.

• Obtenir una àrea destinada a equipaments, com a perllongació dels

existents al barri de Can Gibert del Pla. Per l’obtenció d’aquest objectius el Pla es basa en els següents criteris: �� Estructuració d’una trama viària recolzada sobre les vies existents i la

prolongació d’aquestes: carrer Montnegre i prolongació dels carrers Agudes i Enric Marquès Ribalta.

�� Ordenació de l’estructura parcel·laria privada seguint les tipologia de l’entorn, de forma que s’aconsegueixi un aprofitament adequat amb blocs plurifamiliars aïllats sobre parcel·les comunitàries convenientment ajardinades.

8. DESCRIPCIÓ DE LA PROPOSTA 8.1 Sistema Viari Els elements bàsics de la xarxa viària proposada venen definits pel Pla General de Girona, convenientment coordinats amb els del municipi de Salt. En concret l’ordenació es recolza sobre l’actual carrer Montnegre que discorre en la direcció nord-sud, degudament eixamplat amb una secció total de 10,20 metres.

� �

������������������� ��� ������������

������������

Tanmateix es prolonga el carrer Agudes, seguint la tanca actual de l’escola Montfalgars fins el terme municipal de Salt i es proposa una amplada total de 16,20 metres. En el sentit transversal es prolonga al carrer Marquès Ribalta, amb continuïtat en el terme de Salt, amb una amplada total de 20 metres. Finalment es proposa un vial de vianants igualment en el sentit transversal de 10 metres d’amplada. 8.2 Sistemes d’espais lliures i equipaments Els equipaments i espais lliures públics tenen una incidència important sobre l’estructura del sector Mas Masó. Es situen en l’extrem sud-oest del sector, entre el carrer Montnegre, L’IES de Sta. Eugènia, el riu Marroc i el sector de sòl urbanitzable de Girona denominant Mas Marroc, i abasta una superfície de 32.743,60 m2, que equivalent al 44,91% de la superfície total del sector. La superfície destinada a equipaments es recolza al fons, proper al Mas Marroc, deixant no obstant una franja lliure a tot al llar de 15 metres. L’accés es proposa per un pas sobre la zona verda des del carrer Montnegre. Els espais lliures, amb façana en el carrer Montnegre conformaran en el futur un gran parc al llarg del Marroc, entre els termes municipals de Girona i Salt, necessari en aquest extrem de l’àrea urbana. 8.3. Sòl d’us privat i edificació Es proposen dues zones d’aprofitament privat, corresponents bàsicament a la tipologia d’explicacions plurifamiliars aïllades envoltades de jardí privat: 1. La zona residencial d’edificació amb volumetria vinculant (clau 2.4) 2. La zona residencial d’edificació amb volumetria flexible (clau 2.5) La primera abasta dues illes del sector i correspon a unes volumetries definides expressament en els plànols d’ordenació, conformats bàsicament per blocs lineals situats seguint l’alineació del carrer, amb una fondària aproximada de 15 m. I una alçada equivalent a planta baixa més cinc plantes pis (PB + 5). La segona compren una sola illa i correspon a una volumetria flexible que s’haurà de concretar posteriorment preveient-se una separació mínima en els límits de 5m. I de 15 m. entre blocs. L’alçada màxima d’aquests nos serà superior a planta baixa més set plantes pis (PB + 7). 8.4. Xarxes de serveis Els serveis a implantar en l’àmbit del Pla Parcial mas Masó són els de sanejament i drenatge, xarxa de distribució d’aigua potable, mitja i baixa tensió,

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

enllumenat públic, xarxa de distribució de comunicacions i xarxa de distribució de gas. 1. Sanejament i drenatge Les característiques quan al traçat de la xarxa es reflecteix en el plànol núm. 10 de serveis. Reglamentacions Pel desenvolupament del present s’han tingut en compte les següents reglamentacions: Recomanacions per redactar projectes de Sanejament de la Corporació Metropilitana de Barcelona. �� N.T.E.-ISS Sanejament. MOPU �� N.T.E.-ISA Alcantarillado MOPU Criteris pel desenvolupament del projecte La instal·lació de les xarxes es realitza d’acord amb la norma NTE-ISA-1973, amb els corresponents pous de registre i escomeses a fi de possibilitar el bon funcionament de la xarxa. Es tracta d’una xarxa separativa constituïda per dos col·lectors independents per a les aigües residuals i un col·lector independent d’aigües plujanes. Cabal aigües residuals Es considera una dotació d’aigua per habitatge de 0,03 l/seg. El número d’habitatges totals és de 547, per a la qual cosa el cabal màxim de càlcul serà de 547 x 0,030 = 16,41 l/seg. 2. Xarxa de distribució d’aigua potable Les característiques quan a traçat de la xarxa d’abastament d’aigua es reflecteix en el plànol 10. La companyia subministradora és l’empresa d’Aigües de Girona, Salt i Sarrià de Ter, SA. Reglamentacions Pel desenvolupament del projecte s’han tingut en compte les següents reglamentacions:

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

“Normas para la redacción de Proyectos de Abastecimento de agua y Saneamiento de poblaciones”. G.G.O.H.-S.T.M.-C-E-H—MOPU 1977 “Pliego General de Condiciones Facultativas para tuberias de abastecimiento de Agua” O.M. de 28 de julio de 1974. MOPU. Normes N.T.E.: I.F.A.- 1976 Abstecimiento I les recomanacions de la mateixa empresa. Càlcul de les necessitats d’aigua Per a calcular la dotació s’ha considerat un consum de càlcul de 0,03 l/seg. Per habitatge. Per a les boques de rec es pren un cabal de 0,10 l./seg. Per l’equipament es pren un cabal de 0,60 l/seg. Cabal de càlcul total: 547 habitatges x 0,03 l/seg. = 16,41 l/seg. 10 boques de reg x 0,10 l/seg. = 1,00 l/seg. 1 equipament a 1,80l/seg. = 1,80 l/seg. ______________

Total 19,21 l/seg. 3.- Mitja i baixa tensió Les característiques quan a traçat de la xarxa d’electricitat de mitja i baixa tensió es reflecteix en el plànol 10 de serveis. La companyia subministradora és Endesa. Càlcul de necessitats Es preveu un nivell d’electrificació mitjana que correspon a 5.000 W/habitatge. 547 habitatges x 5.000 W = 2.735.000 W = 2.735 KW. A aquest consum s’ha d’afegir el de l’enllumenat públic i el de l’equipament. Es planteja per tant la construcció de tres nous CT. La seva construcció i muntatge es farà sota les prescripcions del Reglament de Central Elèctriques, Subestacions i Centres de Transformació. 4.- Enllumenat públic

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

Les característiques quan a traçat de la xarxa d’enllumenat públic es reflecteix en el plànol 10 de serveis. Reglamentacions Pel desenvolupament del present annexa s’han tingut en compte les següents reglamentacions: Norma MV i instruccions per l’enllumenat urbà (Ministeri de l’Habitatge. 1965) Reglament Electrotècnic de Baixa Tensió i Instruccions complementàries MI/BT (Ministeri d’Indústria i Energia 1975). Normes UNE (En el seu defecte CEC o CENELEC). 5.- Xarxa de distribució de comunicacions Les característiques quan a traçat de la xarxa de distribució de comunicacions es reflecteix en el plànol 10 de serveis. Criteris de desenvolupament del projecte Els criteris seguits per a la definició de les línies a construir són: Totes les línies dins del àmbit haurà d’ésser soterrades, tant les de nova construcció com les existents. Les característiques tècniques seran les establertes per les normatives de la companyia, i s’adaptaren a les condicions municipals d’ocupació del subsòl i utilització dels conductes per part dels diferents operadors de telefonia, veu, dades i televisió. Es preveurà el subministrament a totes les parcel·les privades i es farà una previsió per a les zones d’equipaments. 6.- Xarxa de distribució de gas Les característiques quan a traçat de la xarxa de distribució de gas es reflecteix en el plànol núm. 10 de serveis. La Companyia subministradora és Gas Natural, SA. Reglamentacions Pel desenvolupament del present projecte s’han tingur en compte les següents reglamentacions:

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

Decret del Ministeri de la Presidència 1853/1993 de 22 d’octubre (BOE de 24 de novembre de 1993). Reglament d’instal·lacions de gas en locals destinats a usos domèstics, col·lectius o comercials. Ordre del Ministeri d’Indústria i Energia de 7 de juny de 1988 (BOE de 20 de juny de 1988). Instruccions tècniques complementàries del Reglament d’aparells que utilitzen gas com a combustible. Criteris del desenvolupant del projecte Les característiques tècniques seran les establertes per les normatives de la companyia.

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

II QUADRES DE SUPERFÍES

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

1. Quadre de característiques del Pla Parcial Mas Masó. Sòl públic Superfície m2 % Sistema de places, parcs i jardins urbans (C1) 24.847,13 34,08 Sistema d’equipaments comunitaris (E) 7.896,47 10,83 Sistema viari xarxa viària peatonal (A-3) 1.092,70 1,50 Sistema viari xarxa viari urbana (A-2) 13.652,91 18,73 Total sòl públic 47.489,21 65,14 Sòl privat Zona residencial amb volumetria vinculant (2.4) 17.728,94 24,32 Zona residencial amb volometria flexible (2.5) 7.688,71 10,55 Total sòl privat 25.417,65 34,86 Total superfície sector Mas Masó 72.906,86 100

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

2. Quadre comparatiu de superfícies i estàndards.

Pla General Pla Parcial Sòl públic

Superfície %

Superfície %

Sistema de places, parcs i jardins urbans Sistema d’equipaments comunitaris Sistema viari

-- -- -- -- -- --

24.847,13 34,08 7.896,47 10,83 14.745,61 20,23

Total sòl públic

48.703,20 65

47.489,21 65,14

Sòl privat

Residencial

-- --

25.417,65 34,86

Total sòl privat

26.224,80 35

25.417,65 34,86

Superfície total del sector

74.928 100

72.906,86 100

Coeficient d’edificabilitat 0,75 m2 sostre/m2 sòl 0,75 m2sostre/m2sòl Edificabilitat 56.196 m2 54.633 m2 Densitat 75 habitants/Ha. 75 habitants/Ha. Nombre màxim d’habitatges 562 habitatges 547 habitatges

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

3. Quadre de característiques del sòl privat. Num. Illa Núm. Parcel·la

Tipus d’ordenació

Superfície (m2)

Ocupació Màxima (m2)

Sostre Màxim (m2)

Nombre habitatges

Nombre plantes

Illa A A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 Illa B B-1 B-2 Illa C C-1 C-2 Illa D D-1 Illa E E-1 E-2

Volumetria vinculant (2.4) “ “ “ “ “ “ “ “ “ Volumetria flexible (2.5) “ “

1.389,81 1.320,60 2.225,73 2.285,27 2.136,48 2.087,40 1.148,38 1.005,56 2.388,58 1.741,13 2.984,52 2.772,64 2.331,55

600 600 600 600 600 600 525 525 690 690 1.034 1.109 933

3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.150 3.150 4.140 4.140 6.203 6.654 5.596

36 36 36 36 36 36 31 31 42 42 62 67 56

B+5 B+5 B+5 B+5 B+5 B+5 B+5 B+5 B+5 B+5 B+7 B+7 B+7

TOTAL

25.417,65

9.106

54.633

547

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

III NORMES URBANÍSTIQUES �

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

�

Capítol I. DISPOSICIONS GENERALS �

Secció 1. Naturalesa, àmbit territorial i vigència Art. 1. Naturalesa Aquest Pla té la condició de pla parcial d’ordenació i respecta en totes les seves determinacions el Decret Legislatiu 1/1990, de 12 de juliol, pel qual s’aprova la refosa de textos legals vigents a Catalunya en matèria urbanística. Art. 2. Àmbit territorial L’àmbit territorial d’aquest Pla Parcial és l’assenyalat gràficament als plànols d’ordenació i correspon al barri de Can Gibert del Pla, a l’àrea que limita al nord amb la zona verda contigua al carrer Tomàs Carreras i Artau, al sud amb el sector urbanitzable del Mas Marroc, a l’est per la riera Marroc, l’IES de Santa Eugènia, i el carrer Montnegre, i a l’oest pel límit del terme municipal amb Salt i per l’escola Montfalgars. Art. 3. Vigència Aquest document entrarà en vigor a partir de la publicació de l’aprovació definitiva en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, i la seva vigència serà indefinida, d’acord amb el que disposa l’article 72 del Decret Legislatiu 1/1990, de 12 de juliol. Art. 4. Obligacions Les disposicions contingudes en aquest Pla Parcial obliguen al seu compliment per igual tant a l’Administració com als particulars. Art. 5. Interpretació La interpretació del present document es farà d’acord amb el seu contingut i subjecte als seus objectius i finalitats. En cas de dubte i imprecisió prevaldrà la solució de menor edificabilitat i major dotació d’equipaments i espais lliures públics, les solucions que afavoreixin el domini públic sobre el privat, així com la documentació escrita sobre la gràfica, llevat que el conflicte es refereixi a la quantificació de les superfícies de sòl, supòsit en el qual cal atenir-se a la superfície real. En tot cas, i per allò que no estigui expressament regulat en aquesta normativa, s’ajustarà al que disposa el Pla General d’Ordenació de Girona, aprovat

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques, el 28 de febrer de 2002 (DOGC núm. 3654 d’11 de juny de 2002). Art. 6. Modificacions Les modificacions del present document hauran de respectar les determinacions per ordre de jerarquia urbanística. No seran supòsits de modificació els ajustos d’alineació i rasants que no comportin distorsions en l’estructura general del sector, ni modificacions en la superfícies de les illes superiors al 5%. Tampoc ho seran les petites variacions ocasionades per a la millor adaptació sobre el terreny del projecte d’urbanització que no suposin modificacions en la superfície i per tant a l’edificabilitat, superior al 5%. Art. 7. Determinacions Les determinacions del present Pla Parcial es despleguen en els següents documents: �� Memòria �� Quadres de superfícies �� Normes Urbanístiques �� Pla d’etapes i estudi econòmic financer �� Plànols d’informació i ordenació. CAPÍTOL II. RÈGIM URBANÍSTIC �

Secció 1. Qualificació del sòl i desplegament del Pla Art. 8. Règim del sòl La classificació de l’àmbit del Pla Parcial del Mas Masó ve definit en el Pla General d’Ordenació de Girona, i correspon a la de sòl urbanitzable delimitat. Art.9. Qualificació El Pla Parcial del Mas Masó es qualifica en zones i sistemes �� S’entén per zones aquella part de terrenys dins la qual es poden exercir els

drets relatius a l’edificació, d’acord amb els condicionants del Pla Parcial. �� S’entén per sistemes els terrenys que constitueixen l’estructura del sector, i

que són de cessió obligatòria i gratuïta a l’Ajuntament de Girona.

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

Art. 10. Desenvolupament Per al desenvolupament del present Pla Parcial es podran redactar estudis de detall, projectes de parcel·lació, així com el preceptiu projecte d’urbanització, els quals respectaran les determinacions del Pla Parcial i del Pla General. Art. 11. Estudis de Detall D’acord amb el que disposa l’article 26 del Decret Legislatiu 1/1990, podran formular-se els oportuns estudis de detall amb les finalitats i determinacions que en ells es disposin i, en especial, per aquells casos en què, sense alterar les condicions fonamentals establertes en la present normativa, permetin la fixació d’alineacions i rasants, i l’ordenació de volums de les edificacions incloses en el seu àmbit. Art. 12. Parcel·lacions Conforme a les determinacions de l’article 247 del Decret Legislatiu 1/1990, estarà subjecta a la prèvia llicència qualsevol parcel·lació urbanística dins l’àmbit d’ordenació del present Pla. Això no obstant, no caldrà la redacció del projecte de parcel·lació per a obtenir la corresponent llicència, sempre i quan es respecti la parcel·lació establerta en el present Pla Parcial, però si per a la seva modificació. Art. 13. Projectes d’Urbanització Els projectes d’urbanització que es redactin en desenvolupament del Pla Parcial del sector Mas Masó hauran d’ajustar-se al que disposa l’article 27 del Decret Legislatiu 1/1990 i d’altres condicions que li siguin d’aplicació. Així mateix, serà preceptiu l’acompliment de les determinacions de la Llei 20/1991 de promoció de l’accessibilitat i de supressió de barreres arquitectòniques, així com el Decret 135/1995 de desplegament de la Llei. Les rasants dels vials i els traçats de les xarxes de serveis es podran ajustar en el projecte d’urbanització, en funció dels condicionants tècnics resultants d’una major escala de detall. Secció 2. Sistemes d’actuació i divisió poligonal Art. 14. Sistemes d’actuació L’execució del Pla Parcial del sector Mas Masó es farà pel sistema de cooperació. Segons els articles 182 i 183 del Decret Legislatiu 1/1990, l’aplicació d’aquest sistema comporta que els propietaris del polígon aportin el sòl de cessió obligatòria i l’Administració executi les obres d’urbanització. Els

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

costos d’urbanització aniran a càrrec dels propietaris afectats. L’Ajuntament de Girona, com a receptor del 10% d’aprofitament mig, participarà en els esmentats costos en aquesta proporció. Art. 15. Divisió poligonal Es preveu el desenvolupament del Pla Parcial en un únic polígon d’actuació, encara que sigui possible la seva execució per fases. Art. 16. Procediment El procediment a seguir per a l’aprovació del Pla Parcial s’ajustarà al que disposa el Títol II, Capítol II, Secció 4ª del Decret Legislatiu 1/1990. Secció 3. Determinacions del Pla Parcial Art. 17. Sistemes i zones El Pla Parcial del Mas Masó conté les següents qualificacions, que segueixen les establertes en el Pla General de Girona: Sistemes: �� Sistema de places, parcs i jardins urbans (clau C-1) �� Sistema d’equipaments comunitaris (clau E) �� Sistema viari, xarxa viària peatonal (clau A-3) �� Sistema viari, xarxa viària urbana (clau A-2) Zones: �� Zona residencial amb volumetria vinculant (clau 2.4) �� Zona residencial amb volumetria flexible (clau 2.5) Art. 18. Regulació detallada dels sistemes El present Pla Parcial manté els conceptes, determinacions i terminologia dels sistemes definits en el Pla General d’Ordenació de Girona corresponents al sistema d’espais lliures en la categoria de places, parcs i jardins urbans (clauC-1), al sistema d’equipaments comunitaris (clau E), i al sistema viari, en les categories de xarxa viària urbana (clau A-2), i xarxa viària peatonal (clau A-3), així com les condicions normatives que li són d’aplicació en funció del planejament general.

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

Art. 19. Regulació detallada de les zones El present Pla Parcial manté els conceptes, determinacions i terminologia de les zones definides en el Pla General d’Ordenació de Girona, corresponents a les zones residencials amb espais oberts, en les categories de zones d’edificació amb volumetria vinculant (clau 2.4) i d’edificació amb volumetria flexible (clau 2.5). La resta de condicions es defineixen en els articles següents. Art. 20. Determinacions particulars per a la zona d’edificació amb volumetria vinculant (clau 2.4) 1. Condiciona de parcel·lació: La parcel·la mínima és la definida en el plànol de parcel·lació del Pla Parcial i en el quadre de característiques del sòl privat. 2. Condicions d’edificació: �� Edificabilitat màxima de la parcel·la: segons els paràmetres d’alçada i

ocupació màxima definits en el plànol d’ordenació i en els quadres de característiques del sòl privat.

�� Ocupació màxima: és l’assenyalada en el plànol d’ordenació i en el quadre de característiques del sòl privat.

�� Alçada reguladora màxima: és de 19,30 metres corresponents a planta

baixa més 5 plantes pis. �� Posició de l’edificació: l’edifici es situarà seguint l’ocupació predeterminada

en el plànol d’ordenació. La línia contínua resulta obligatòria, i la discontínua té caràcter indicatiu.

�� Separacions mínimes: són les assenyalades en el plànol d’ordenació. Les

separacions mínimes entre edificis serà de 10 metres i als límits de parcel·la serà de 3 metres.

�� Planta soterrani: l’ocupació en planta soterrani pot assolir el 100% del sòl

ocupable per l’edifici més el 25% de l’espai lliure no edificable de la parcel·la, restant en qualsevol cas enterrada totalment.

3. condicions d’ús: L’ús dominant és el d’habitatge plurifamiliar, sense superar la densitat establerta per cada parcel·la en el quadre de característiques del sòl privat. Són usos compatibles el comerç petit i mitjà, oficines, hoteler, sanitari, assistencial, religiós, cultural, esportiu en planta baixa, administratiu, i aparcament. 4. Condicions d’aparcament: Segons disposicions del Pla General.

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

Art. 21. Determinacions particulars per a la zona d’edificació amb volumetria flexible (clau 2.5) 1. Condicions de parcel·lació: La parcel·la mínima és la definida en el plànol de parcel·lació del Pla Parcial i en el quadre de característiques del sòl privat. 2. Condicions d’edificació: �� Edificabilitat màxima de les parcel·les: és de 2,40 m2 sostre/m2 sòl. �� Ocupació màxima: és del 40% �� Alçada reguladora màxima: és de 25,30 metres corresponents a planta

baixa més set plantes pis. �� Separacions mínimes: són de 5 metres a tots els límits, 15 metres entre

edificis. �� Planta soterrani: l’ocupació en planta soterrani no serà superior al 40% de la

superfície de la parcel·la. En el cas que existeixi dos o més blocs en una mateixa parcel·la, les plantes soterranis podran ocupar l’espai de separació entre edificis per connectar els soterranis.

3. Condicions d’ús: L’ús dominant és el d’habitatge plurifamiliar sense superar la densitat establerta per cada parcel·la en el quadre de característiques del sòl privat. Els usos compatibles són el comerç petit i mitjà, oficines, hoteler, sanitari, assistencial, religiòs, cultural, esportiu en planta baixa, administratiu i aparcament. 4. Condicions d’aparcament: Segons disposicions del Pla General. Art. 22. Disposicions Addicionals 1. Per tot el que no estigui especificat en les normes particulars, s’entén que

resulta d’aplicació el que disposa el Pla General d’Ordenació de Girona. 2. Pel que fa al nivell d’habitabilitat exigit als habitatges, resulta d’obligat

compliment les determinacions contingudes en el Decret 28/1999, de 9 de febrer, sobre requisits mínims d’habitabilitat en els edificis d’habitatges, i d’altres disposicions aplicables sobre aquesta temàtica.

3. D’acord amb el que disposa l’article 65 de la Normativa urbanística del Pla

General, en el còmput de l’edificabilitat de cada parcel·la es tindran en compte les superfícies de totes les plantes per sobre la planta soterrani, incloent els patis de llum, pous de ventilació, cossos sortints tancats i semitancats i la part de la planta sotacoberta amb una alçada superior a 1,50 metres.

4. D’acord amb el que estableix el Pla General per a cada parcel·la definida en

el plànol d’ordenació i parcel·lació caldrà fer reserva del 10% de l’aprofitament de la mateixa parcel·la per destinar-ho a habitatge social.

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

IV PLA D’ETAPES I ESTUDI ECONÒMIC FINANCER

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

1. PLA D’ETAPES El projecte d’urbanització es redactarà en un termini màxim de sis mesos a comptar des de la vigència del Pla Parcial L’urbanització es desenvoluparà en una sola etapa, en un termini màxim de 4 anys a comptar des de la vigència del Pla Parcial. 2. ESTUDI ECONÒMIC- FINANCER 2.1. Cost de les obres d’urbanització El cost aproximat de les obres d’urbanització es pot determinar segons el mètode d’estimació de l’MSV (metres quadrats de superfície de vial) mètode tret de l’anàlisi estadística de diferents actuacions i que estableix el cost de les obres incloent-hi el de les xarxes de serveis i el moviment de terres. �� Vialitat:

14.745,61 m2 x 102,17 €/m2 ......................... 1.506.558,97 € �� Espais lliures

24.847,13 m2 x 24,04 €/m2 ......................... 597.325,00 € �� Acondicionament de l’àmbit i connexions ...... 301.311,79 € Total ..................................................................... 2.405.195, 76 € Imprevistos 10% .................................................... 240.519, 58 €

Total previsió de costos d’urbanització .................. 2.645.715, 34 €

2.2 Repercussió dels costos d’urbanització

La repercussió per hectàrea de sòl total és de : 2.645.715, 34 € --------------------- = 362.894, 05 €/Ha 7, 2906 Ha

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

La repercussió mitjana dels costos d’urbanització per metre quadrat de sostre és la següent: 2.649.715, 34 € ---------------------- = 48,43 €/m2 st. 54.633 m2 Aquestes repercussions són perfectament assumibles, tal com estan els preus del mercat.

� �

������������������� ��� ������������

������������

��

PLÀNOLS

� �

������������������� ��� ������������

������������

�

PLÀNOLS D’INFORMACIÓ 1. Situació E: 1/10.000 2. Planejament vigent E: 1/2.000 3. Ortofoto E: 1/2.000 4. Topogràfic E: 1/2.000 5. Estructura de la propietat E: 1/1.000 6.1. Serveis existents: aigua potable E: 1/1.000 6.2 Serveis existents: sanejament E: 1/1.000 6.3 Serveis existents: subministra elèctric i enllumenat públic E: 1/1.000 6.4 Serveis existents: telefonia i gas E: 1/1.000 PLÀNOLS D’ORDENACIÓ 7. Zonaficació E: 1/1.000 8. Vialitat - alineacions i rasants. Perfils i seccions E: 1/1.000 9. Ordenació i parcel·lació E: 1/1.000 10.1 Serveis: sanejament, aigua potable i gas E: 1/2.000 10.2 Serveis: subministra elèctric, enllumenat i telefonia E: 1/2.000 Girona, novembre 2002 Equip redactor: Oficina del Pla. Urbanisme Pere Solà i Busquets, Arquitecte Cap de l’Oficina Camil Cofan Amiel, Arquitecte redactor.