Date post: | 23-Jan-2016 |
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TASACION DE CAMPOS EN URUGUAY
“El desafío frente al constante cambio de valores y la crisis”
MARIO STEFANOLIRematador Público-Perito Tasador
URUGUAY
Valuación en el Uruguay
• Uruguay: País situado entre Brasil y Argentina, cuenta con una población de 3.4 millones de habitantes. Superficie de 176.200 kms.2 con una población urbana estimada en un 90% y un 10% en el área rural.
Valuación en Uruguay
• Capital: Montevideo.
• País dividido en 19 departamentos.
• Recursos Naturales: Fundamentalmente agrícolas.
• Recursos hidroeléctricos.
• Recursos mineros.
• Turismo ( ecológico, de costas )
Métodos de Valuación más utilizados en el Uruguay
• En Uruguay no se usan aún normas de valuación.
• Los métodos más utilizados en la actualidad por los peritos son el de comparación, costos y rentas.
• Cada valuador utiliza éstos métodos y su experiencia personal para valuar.
Valuación de campos
• País esencialmente agrícola ganadero, Uruguay ha sido conocido fundamentalmente a lo largo de la historia por la calidad de la carne bovina, con ganado alimentado en praderas naturales.
• Con variantes coyunturales producto de crisis puntuales, los valores de la tierra no sufrieron variaciones importantes hasta hace unos años.
• Dos elementos comenzaron a jugar un papel fundamental en el incremento sostenido de los precios de la tierra: FORESTACION – PLANTACION DE SOJA.
FORESTACION
• Como consecuencia de la ley de Desarrollo forestal de diciembre de 1987 cuando habían 31.000 ha. plantadas, y de la instalación de pasteras y papeleras en territorio nacional, se pasa a 1.305.000 hectáreas.
• En la actualidad, se pagan valores en el eje de los U$S 2.500 la hectárea para forestación, dependiendo la cercanía con rutas y tipos de suelos.
Agricultura
• El incremento de cultivos agrícolas (fundamentalmente soja ) trajo aparejado que
campos ganaderos se hayan transformado en agrícolas frente a mejores rentabilidades.
• Influyó sensiblemente la llegada de inversores argentinos que pagan un valor mucho más alto para invertir en agricultura que la que se obtiene para cría de ganado.
• Los campos para agricultura pueden llegar a valores de US $ 7.500 la hectárea
Ganadería
• Tradicionalmente la principal actividad económica del país, se ha visto disminuida ante la mejor rentabilidad esperable en una inversión agrícola.
• Los precios tuvieron incrementos importantes en los últimos años.
• Sin embargo en la actualidad, como consecuencia de la disminución de exportaciones y la sequía los valores se han resentido.
Categorización de tierras por el Estado:• Existe un Índice determinado por la Comisión Nacional de Estudio Agro
Económico de la tierra que determina la capacidad de los suelos evaluados en kilos de carne bovina, ovina y kilos de lana por hectárea de campo natural, cuyo promedio es 100.
• El índice mide la capacidad productiva del campo.• La media del país es 100.• Fue creado, entre otros objetivos, para satisfacer:• La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos
para la planificación del mejor uso de los recursos naturales.
• El conocimiento indispensable para diseñar una política tributaria del sector agropecuario basada en la capacidad potencial de la tierra.
Es un índice muy utilizado en las valuaciones y considerado en las transacciones inmobiliarias. De acuerdo al índice ( un campo tiene varios tipos de suelos ) se determina que actividades se desarrollan en el campo ( campos ganaderos, uso mixto, agropecuarios, forestales )
Valores de la tierra
• En el año 2000 el valor promedio de la hectárea se ubicaba en U$S 448.
• En el año 2008 (período enero a junio ) dicho valor había trepado a U$S 1768.
• Excepto en los años 2001 a 2003 en que la crisis económica determinó valores más bajos, desde 2004 a la 2008 los valores subieron año a año.
• Fuente: MGAP-DIEA
Motivos de incrementos
• Desde 2004 se observa una situación económica favorable en el país.
• Se incrementaron los valores de los commodities.
• La instalación de pasteras trajo aparejado mayor interés en tierras.
• La importante diferencia de precios por hectárea con Argentina y Brasil hizo atractivo al país como lugar de inversión.
Diferencias de precios e impuestos
• Según SAGyP, al año 2005 la hectárea promedio en Uruguay estaba en U$S 1.050, en Brasil en U$S 1.550 y en Argentina en U$S 3.500, siempre considerando tierras agrícolas y ganaderas.
• Estos valores se vieron incrementados sensiblemente en los últimos años.
• A los sojeros argentinos les reditúa mucho más plantar en Uruguay por las importantes retenciones impositivas que tienen en su país.
PORQUE LAS DIFERENCIAS:• ARGENTINA: Los valores se incrementaron
llegando a superar los U$S 10.000 en zonas de mayor producción agrícola.
• Motivos:• * Record en las cosechas.• * Alza de precios de los commodities.• * Perspectivas de biocombustibles.• BRASIL: Valores superiores de la tierra llevaron
a productores de arroz y ganaderos a invertir en territorio uruguayo.
Otros factores que incrementaron los valores en URUGUAY:
• Mas demanda de europeos y estadounidenses por precios atractivos.
• Falta de oferta de campos para renta en Argentina.
• En 2008 podíamos ver titulares en la prensa tales como “la venta de campos uruguayos crece a paso acelerado y todo indica que la tendencia continuará……”
• División por zonas y valores promedio según Inmobiliaria Caldeyro y Stajano
• Fuente: Inmob. Caldeyro y Stajano
Situación actual del mercado de inmuebles rurales frente a la crisis:
• Como consecuencia de la crisis, ya a fines de 2008 los titulares de diarios argentinos (LA NACION) informaba sobre la previsión de una baja en el precio para 2009 entre un 10 y 15%.
• URUGUAY ha presentado una merma en la cantidad de negocios y los valores también se han visto afectados.
• Otros elementos como la SEQUÍA han incidido negativamente ya que ha afectado importantes zonas del país.
Desafíos al momento de tasar:
• Llegado el momento de valuar un campo, son muchas las preguntas que debemos hacernos en la actualidad:
• Si antes se debían tener en cuenta aspectos tales como tipo de suelo, ubicación, mejoras, cercanías con centros poblados, cultivos, aguadas y otros aspectos HOY es fundamental conocer que potencial tiene la fracción que tasamos desde el punto de vista agrícola-forestal.
EN SINTESIS:• La valuación de tierras debe ser efectuada en la
actualidad teniendo en cuenta una serie de elementos que antes no jugaban un rol tan importante:
• Las altas rentas que se pagan deben ser consideradas como una información importante al determinar el valor.
• La permanente variación de precios lleva a que el Valuador deba estar actualizándose permanentemente para determinar el correcto valor a asignar.
• Las variaciones constantes llevan a que los valores asignados deban actualizarse en poco tiempo.
Desafío que apareja la valuación de campos:
• Actualización permanente del perito valuador ante variaciones constantes en los valores de la tierra.
• Concientización de los actores que deben actualizarse los informes periódicamente ante dichos cambios.
• Seguimiento de factores externos que llevan a la variación de los valores.
MUCHAS GRACIAS!!!!!!!!
MARIO STEFANOLI• Rematador y Perito Tasador
• Presidente Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios de Uruguay