Date post: | 25-Jan-2016 |
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Oportunidades en el mercado inmobiliario en
Ucrania
Indicadores macroeconómicos
■ Población: 48 millones.
■ Extensión: 603,2 km2 o 5,7% de Europa o 0,44% del mundo.
■ Crecimiento del PIB: enero-junio 2006 de 5,4%.
■ 3189,5 miles m2 han sido construidos en los 6 meses de 2006.
■ Volumen de construcción, enero-agosto de 2005 y 2006 ha crecido 7,1%.
■ Exportaciones: enero-agosto de 20.707,7 millones $ e importaciones por valor de 23.969,4 millones $.
■ IPC, agosto 2006(referencia), 103,8% desde principios del 2006.
■ Tasa de paro: 2,5%
■ Renta poblacional incluyendo el IPC, creció un 19;5% en comparación con el año anterior.
■ Depósitos bancarios anuales en $: 9-12%
¿Por qué Ucrania?
■ No hay restricciones para la propiedad urbana internacional, incluidos los terrenos (tanto públicos como privados)
■ Año a año crece la demanda de inmuebles y terrenos que está lejos de ser saciada.
■ Demanda anual creciente de inmuebles por parte de la población y de los extranjeros, en todos los sectores, por la baja disponibilidad de m2 en comparación con la media europea y la baja calidad de las antiguas casas soviéticas.
■ Tributación: - 15% constante sobre la renta (personas físicas) - 15% constante para las empresas, personas jurídicas - no tributan las propiedades
Estudio de mercado 2004-2005 de la propiedad residencial
■ En 2005 en Kiev se han construido 1.107miles m2(5,4% mas que en 2005 que fueron 1.054 miles m2 y un 4,9% mas comparado con el 2003, es decir 1.050 miles m2)
■ Las constructoras planean construir 2,5 mill. m2 durante 2006-2007.
■ Según el plan de desarrollo de Kiev se estableció incrementar el capital de metros cuadros residenciales en 1,5 veces hasta 2025.
■ Según el Instituto Nacional de Estadística de Ucrania, el volumen de construcción ha crecido alrededor del 51,5% durante los últimos 5 años.
■ Kiev no es la única región en desarrollo: la región de Chemigiv junto con Kiev se han desarrollado intensamente durante los últimos años (23,4% y 22,6% respectivamente
Estudio de mercado 2004-2005, la propiedad residencial
Estructura del mercado inmobiliario en Kiev
Economia+15%
Economia 40%
Elite9%
Negocios +14%
Negocios 22%
Fuente: OECD
Estudio de mercado 2004-2005, la propiedad residencial
■ APARTAMENTOS:
- Coste del proyecto, de la construcción y terrenos, desde 900$/m2.
- Precio de venta, desde 1200$/m2
- Pisos de segunda mano, desde 1400$/m2
- Casas privadas cerca de Kiev: - ubicación, hasta 30km de la ciudad. - precio del terreno, desde 200$/m2 hasta 10$/m2
- coste de la construcción, desde 500$/m2
- superficie media de las casas, desde 200m2
- precio medio de venta, desde 100$/m2
Fuente: OECD
Estudio de mercado en 2004-2006, resumen del mercado de oficinas en
Kiev
Volumen de permisos de oficina (A,B,C) 539 000 m2
Permisos profesionales (clase A y B) 388 000 m2
Permisos no profesionales (sin clase) 4 600 000 m2
Alquiler según clases:
Clase A 60-80 $ al mes por m2
Clase B+ 50-60 $ al mes por m2
Clase B 35-40 $ al mes por m2
Clase C y permisos no profesionales 25-30 $ al mes por m2
Gastos por operación 2-6 $ al mes por m2
Precio de venta 1500-5000 $/m2
Libre distribución de las acciones 3%
IVA 20%
Depósito de seguro 1-3 months
Estudio de mercado en 2004-2006, el mercado comercial de inmuebles no esta
desarrollado todavía
■ El espacio de oficinas en Kiev es de aprox. 539.000m2
(9-10% del total del mercado)
■ El restante 90% (4,6 mill. m2) se usan como centros científicos y de investigación o apartamentos privados.
■ Es el ratio mas bajo de Europa Central. En Varsovia el volumen de inmuebles profesionales es de 2,9 mill. m2, en Praga de 1,9 mill. m2 y en Budapest de 1,6 mill. M2
■ Según Sergiy Sergienko director de “Minería Internacional Ucraniana” las necesidades de capital son de aprox. 4,5 mill. de m2 de espacios de oficina.
■ Como media anual del ratio de construcción, no seria menor de 300-400 mil m2, reduciendo así la necesidad en 1,5-2 mill. m2 en 2025.
Estudio de mercado en 2004-2006, propiedad de almacenes
■ Durante los 6 meses del 2006 la mayoría de empresas nacionales e internacionales han mostrado interés en servicios de calidad de almacenes.
■ No hay casi almacenes con capacidad de clase A y B en Kiev y alrededores.
■ Actualmente los grupos HCM y BM son los únicos operadores de almacenes de alta calidad en Kiev y alrededores. La empresa (BM) planifica la construcción de diversos centros de mas de 100.00m2. HCM planea vender sus centros logísticos a un inversor estratégico.
Conclusiones
■ Ucrania tiene grandes oportunidades para invertir en el mercado inmobiliario.
■ Es posible tener una cartera de clientes variada en diversos sectores.
■ El capital mínimo a invertir por operación es de 1,5mill. $.
■ Tiempo mínimo de la inversión 1 año.
■ Todas las inversiones tendrán bajo riesgo y el mercado nacional garantizara los derechos de propiedad.
■ Todas las inversiones serán aseguradas por empresas aseguradoras con reputación.
■ Todos los proyectos se servirán de profesionales con experiencia.
■ Los inversores serán todo el tiempo los propietarios de las inversiones.
■ Las inversiones serán estructuradas con empresas SPV en buenas condiciones fiscales.
Negocios
AHORA ES EL MOMENTO DE INVERTIR EN UCRANIA
Y TRABAJAR CON BAJO RIESGO Y OBTENER ALTOS BENEFICIOS
Ignacio RazkinGeneral Manager
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