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SEMINARIO NACIONALDE TASACIONES
Caso Prctico de Tasacin:
UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Expositor:ING. GINO LAYSECA ZOPPI
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REGLAMENTO
Consideraciones para realizar una Tasacin
Tasador
CONOCIMIENTO
DEL MERCADOEXPERIENCIA
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TASACION DE INMUEBLE DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
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Cliente:
Solicitante:
Propietario:
Ubicacin: Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn CisnerosN 436, Departamento N 1502, Estacionamientos 79 y80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento deLima.
Fecha de Tasacin: 31 de julio de 2010.
Valor Comercial: US$ 224,000.00 S/. 649,600.00
Valor de Realizacin: US$ 179,000.00 S/. 519,100.00
Valor a Nuevo: US$ 121,000.00 S/. 350,900.00
Tipo de Cambio S/. 2.90/dlar
Valor Comercial
Tasacin Anterior: No CorrespondePerito: Ing. Gino Layseca Zoppi
CIP N 48728REPEV 850-99
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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
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Propietario:
Solicitante:
Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario delpredio materia del presente trabajo.
Fecha a la cual esta referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010.
Reglamentacin Empleada:
La presente valorizacin se efecta por el mtodo de Tasacin Directa, la misma quecorresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccinocular segn R.M. N 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per ymuestras fotogrficas. Para el valor de realizacin en el mercado, la resolucin S.B.S. N 808-2003.
Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en Calle
Italia N 412, Departamento N 1502 y Av. Malecn Cisneros N 436, Estacionamientos N 79 yN 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
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Los linderos y medidas perimtricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados ydescritos en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:
Departamento N 1502: Ficha N 1717928, Partida N 49028401.-
Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml.
Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml.,5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml.
Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml.,34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60ml., 0.95ml.
Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.
Linderos y medidas perimtricas
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Linderos y medidas perimtricas
Estacionamiento N 79: Ficha N 1717802, Partida N 49028281.-(Tercer stano, Seccin N 111):
Por el frente: con la zona comn; con 3.00 ml.,Por la Derecha: con el estacionamiento N 80; con 5.00 ml.,Por la Izquierda: con el estacionamiento N 78; con 5.00 ml.,Por el fondo: con la propiedad de terceros; con 3.00 ml.
Estacionamiento N 80: Ficha N 1717803, Partida N 49028282.-(Tercer stano, Seccin N 112):
Por el frente: con la zona comn; con 2.60 ml.,Por la Derecha: con la zona comn; con 5.00 ml.,Por la Izquierda: con el estacionamiento N 79; con 5.00 ml.,
Por el fondo: con la propiedad de terceros; con 2.60 ml.
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rea de Terreno
El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2.El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de: 1.95 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de: 1.69 m2.
Nota.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y delEstacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79;por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin delinmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).
reas Techadas
El rea Techada y Ocupada del Dpto. N 1502 es de : 140.60 m2El rea Techada y Ocupada del Estac. N 79 es de : 15.00 m2El rea Techada y Ocupada del Estac. N 80 es de : 13.00 m2
Nota.- Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicasindicadas en el tem 07 de la presente tasacin.
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Descripcin y distribucin
Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un edificio multifamiliar de 3 stanos y 19
pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Aldepartamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio;est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito ycercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la CalleItalia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de lainspeccin realizada se observ que el departamento se encuentra en proceso de remodelacin desus acabados. La distribucin de planta es la siguiente:
Departamento N 1502:Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, baode servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de usocompartido.
Estacionamiento N 79:Zona de estacionamiento techada.
Estacionamiento N 80:Zona de estacionamiento techada.
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Edificacin
La edificacin tiene las siguientes caractersticas:
Cimentacin: Zapatas y placas de concreto armado. Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo. Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga. Techos: Losa de concreto horizontal. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido frotachado con
acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de cermica en cocina. Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de primera
en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en lavandera. Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF
contraplacadas en interiores y puertas de cocina. Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado
polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios. Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los otros dos
dormitorios; un bao completo de servicio. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifera
convencional.
Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termo-magnticos. Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y tanque
elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.
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Calidad de los Acabados.
El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad.
Antigedad y Estado de Conservacin.
El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estadode conservacin, su antigedad: 13 aos.
Nota.- La antigedad del inmueble se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalodel ao 2010, proporcionada por el solicitante.
Depreciacin.
Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigedad y estado deconservacin del inmueble; se considera un factor de depreciacin de: 0.93.
Titulacin e Inscripcin.
Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del RegistroPblico de la Propiedad Inmueble de Lima:
Departamento N 1502 : Ficha N 1717928, Partida N 49028401Estacionamiento N 80 : Ficha N 1717803, Partida N 49028282Estacionamiento N 79 : Ficha N 1717802, Partida N 49028281
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Zonificacin y Uso Actual del Predio.
Zonificacin : RDMA
Residencial de Densidad Muy Alta.Uso Actual : Departamento desocupado.
Infraestructura de Servicios Urbanos.
La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red dealumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas yveredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. MalecnCisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la cuadra7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal)a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.
Fecha Sugerida de Constatacin.
18 de Marzo del 2011.
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II. VALORIZACIN
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Valor de Terreno (VT):
Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica
el predio, acceso a vas principales, zonificacin, infraestructura, desarrolloinmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terrenodel inmueble n, en tasacin: US$ 2,100.00 /m2
Por lo tanto:
VT = US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2
VT = US$ 38,472.00
Valor de la Edificacin (VE):
De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados enla inspeccin realizada se estima el precio de mercado de la edificacin en: US$ 750.00
Valor de la Edificacin:
VE = VUOE x AT x D
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Valor de reas Comunes (VAC).
Segn el Reglamento General de Tasaciones del Per, se asigna el 15% del Valor de laEdificacin para el Valor de las reas Comunes:
VAC = US$ 98,068.50 x 0.15
VAC = US$ 14,710.28
Valor de la Edificacin:VE = VUOE x AT x D
Donde:VUOE = Valor unitario obra edificacin.
AT = rea Techada.D = Factor de depreciacin.
Por lo tanto:
Descripcinream2
VUEUS$/m2
VESDUS$
Factor dedepreciacin
Valor deEdificacin
(US$)DP TO 1502
140.60 750.00 105,450.00 0.93 98,068.50Total 140.60 105,450.00 98,068.50
VE = US$ 98,068.50
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El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de laEdificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC):
VD = VT + VE + VAC
VD = US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28
VD = US$ 151,250.78
El valor de reposicin encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando enconsideracin que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que seencuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar,
consideramos oportuno bonificarlo en un 35%:
VDB = US$ 151,250.78 x FM (1.35)
VDB = US$ 204,188.55
VDB = US$ 204,000.00 (por redondeo)
SON: DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.
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Valor Similar Nuevo (VSN):
El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sinDepreciar (VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD):
VSN = VESD + VACSD
Descripcinream2
VUEUS$/m2
VESDUS$
VACSDUS$
VSN(US$)
DPTO 1502 140.60 750.00 105,450.00 15,817.50 121,267.50Total 140.60 105,450.00 15,817.50 121,267.50
VSN = US$ 121,267.50
VSN = US$ 121,000.00 (Por redondeo).
SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOSTipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.
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VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE
VALOR DE REALIZACI N DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCI N S.B.S
N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble,que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, enla situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptoindicados a continuacin:
Deducciones a aplicar:- Gastos de Publicidad 2.00%- Gastos de Tasacin para realizacin 0.20%- Comisiones de ventas 5.00%- Mantenimiento 2.00%- Para realizar el inmueble en un plazo de 180
das, consideramos un ajuste en el valor para
poder vender el inmueble en ese plazo de 10.80%Total de deducciones 20.00%
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Por lo tanto:
VRM = VTP x 0.80
VRM = US$ 224,188.55 x 0.80
VRM = US$ 179,350.84
VRM = US$ 179,000.00 (Por redondeo)
SON: CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.
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VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
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2
4
1
3
1
2
3
4
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EDIFICIO JORGE CHAVEZ.
DISTRITO NOMBREPROYECTO PROMOTOR PORPROYECTO PISOS PORPROYECTO SOTANO OSUBNIVELES
ASCENSORESPOR
PROYECTO
ESTACIONA
MIENTOSPORPROYECTO
ESTADO DEOBRA 2T 2010
FECHAINICIO
VENTAS
FECHAENTREGAESTIMADA
CANTIDAD DEDORMITORIOS
TIPOLOGIACANTIDADDE BAOS DORMITORIODE SERVICIO BAO DESERVICIO STOCKINICIAL
STOCKINICAL
PROYECTO
MIRAFLORESEDIFICIO JORGE
CHAVEZTORRE B
COLESICONTRATISTAS
GENERALES7 1 1 58 OBRA GRUESA
SETIEMBRE2009
FEBRERO2011
2 Dorm. 2 1
28
2 Dorm. 2 13 Dorm. 3 1 1 62 Dorm. 2 52 Dorm 2 53 Dorm. 3 1 1 63 Dorm. 3 1 1 12 Dorm. 2 12 Dorm. 2 13 Dorm. 3 1 1 1
TIPOLOGIA
SUPERFICIEUTIL
PROMEDIO(m)
AREALIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE(TIPOLOGIA)
2T 2010
STOCKDISPONIBLEAL 2T 2010
VENTASACUMULADAS(TIPOLOGIA)AL 2T 2010
VENTASACUMULADAS
POR PROYECTOAL
2T 2010
VALOR S/.PROMEDIO2T 2010
VALOR SOLES/M2(TIPOLOGIA)AL 2T 2010
VALOR SOLES/M2PROMEDIO DE LAS
VENTAS PORPROYECTO 2T 2010
VELOCIDAD DEVENTA
ACUMULADA(U/MES)
PORCENTAJE DEABSORCIONMENSUAL
ACUMULADO
MESES PARAAGOTAR STOCK
(DESDE INICIO DEVENTAS)
2 Dorm. 84.4 16.4 0
16
1
12
336,659 3,804
3,486 1.3 4.6% 21.7
2 Dorm. 85.0 16.4 0 1 315,646 3,5433 Dorm. 107.5 0.0 4 2 377,805 3,5142 Dorm. 84.4 0.0 3 2 295,105 3,4972 Dorm 85.0 0.0 1 4 296,605 3,4893 Dorm. 115.0 0.0 4 2 395,605 3,4403 Dorm. 135.6 81.4 1 0 578,210 3,3572 Dorm. 113.3 57.5 1 0 497,605 3,5752 Dorm. 113.9 58.1 1 0 481,210 3,4363 Dorm.
145.8 84.2 1 0 663,605 3,613
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EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.
DISTRITONOMBRE
PROYECTOPROMOTOR POR
PROYECTOPISOS PORPROYECTO
SOTANO OSUBNIVELES
ASCENSORESPOR
PROYECTO
ESTACIONAMIENTOS
PORPROYECTO
ESTADO DEOBRA 2T 2010
FECHAINICIO
VENTAS
FECHAENTREGAESTIMADA
CANTIDAD DEDORMITORIOS
TIPOLOGIA
CANTIDADDE BAOS
DORMITORIODE SERVICIO
BAO DESERVICIO
STOCKINICIAL
STOCKINICAL
PROYECTO
MIRAFLORES EDIFICIOMALECON 1545
INMOBILIARIA YCONSTRUCTORAMARCAN S.A.C.
20 2 2 65CIERRE DETERRENO
MARZO2010
JUNIO2011
3 Dorm. 3 1 1 19
752 Dorm. 3 - - 192 Dorm. 2 1 1 19
1 Dorm. 2 - - 18
TIPOLOGIA
SUPERFICIEUTIL
PROMEDIO(m)
AREALIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE(TIPOLOGIA)
2T 2010
STOCKDISPONIBLEAL 2T 2010
VENTASACUMULADAS(TIPOLOGIA)AL 2T 2010
VENTASACUMULADAS
POR PROYECTOAL
2T 2010
VALOR S/.PROMEDIO2T 2010
VALOR SOLES/M2(TIPOLOGIA)AL 2T 2010
VALOR SOLES/M2PROMEDIO DE LAS
VENTAS PORPROYECTO 2T 2010
VELOCIDAD DEVENTA
ACUMULADA(U/MES)
PORCENTAJE DEABSORCIONMENSUAL
ACUMULADO
MESES PARAAGOTAR STOCK
(DESDE INICIO DEVENTAS)
3 Dorm. 143.1 - 13
49
6
26
705,846 4,932
5,138 6.1 8.1% 12.32 Dorm. 94.5 - 10 9 511,816 5,4182 Dorm. 116.6 - 12 7 570,268 4,8921 Dorm. 66.0 - 14 4 352,365 5,339
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EDIFICIO MALECON BALTA
DISTRITONOMBRE
PROYECTO
PROMOTOR POR
PROYECTO
PISOS POR
PROYECTO
SOTANO O
SUBNIVELES
ASCENSORESPOR
PROYECTO
ESTACIONAMIENTOS
PORPROYECTO
ESTADO DE
OBRA 2T 2010
FECHAINICIO
VENTAS
FECHAENTREGAESTIMADA
CANTIDAD DEDORMITORIOS
TIPOLOGIA
CANTIDAD
DE BAOS
DORMITORIO
DE SERVICIO
BAO DE
SERVICIO
STOCK
INICIAL
STOCKINICAL
PROYECTO
MIRAFLORES EDIFICIOMALECON BALTAGRUPO
DANIELSON 15 3 2 40OBRAS
PRELIMINARESSETIEMBRE
2009JULIO2011
1 Dorm. 2 1 1 8
252 Dorm. 3 1 1 122 Dorm. 3 1 1 22 Dorm. 3 1 1 12Dorm. 3 1 1 2
TIPOLOGIA
SUPERFICIEUTIL
PROMEDIO(m)
AREALIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE(TIPOLOGIA)
2T 2010
STOCKDISPONIBLEAL 2T 2010
VENTASACUMULADAS(TIPOLOGIA)AL 2T 2010
VENTASACUMULADAS
POR PROYECTOAL
2T 2010
VALOR S/.PROMEDIO2T 2010
VALOR SOLES/M2(TIPOLOGIA)AL 2T 2010
VALOR SOLES/M2PROMEDIO DE LAS
VENTAS PORPROYECTO 2T 2010
VELOCIDAD DEVENTA
ACUMULADA(U/MES)
PORCENTAJE DEABSORCIONMENSUAL
ACUMULADO
MESES PARAAGOTAR STOCK
(DESDE INICIO DEVENTAS)
1 Dorm. 99.0 - 0
3
8
22
379,725 3,836
4,271 2.5 10.0% 102 Dorm. 129.5 - 3 9 553,150 4,2712 Dorm. 148.5 - 0 2 558,975 3,764
2 Dorm. 138.0 50.0 0 1 557,850 3,9012 Dorm. 180.0 69.0 0 2 740,550 3,962
7/27/2019 Caso Practico de Tasacion
31/31
GRACIAS