Hacia un Modelo de Ciudad CompactaGerencia de Vivienda Sustentable
Principios del Urbanismo Contemporáneo
Densificación. Vivienda en densidades medias y altas construidas en barrios que hacen un eficiente uso del suelo
Conectividad. Red vial orientada a dispersar el tráfico vehicular y favorecer el peatonal. Vías preferentes para transporte público y no motorizado
Uso Mixto. Mezcla de usos de suelo en el mismo barrio
Medio Ambiente. Eficiencia energética, bajo consumo de agua y baja generación de contaminantes y residuos, gran parte de los cuales son tratados, reciclados y reutilizados
Equipamiento. Espacios para la recreación, educación, salud, comercio, cultura y deporte, fácilmente accesibles a pie o en transporte público
Inclusión. Oferta de vivienda para distintos estratos socioeconómicos dentro del mismo barrio
Kowloon City, Hong Kong / 1973
Kowloon City, Hong Kong / 1980
Pruitt Igoe / St. Louis
Construido en
1954
Capacidad para
11,200 habitantes
Pruitt Igoe / St. Louis
Demolido en 1972, 18 años después de su construcción. Nunca se ocupó más del 60% de su capacidad
Vivienda y Densidad
52.8% de las viviendas se encuentra en conjuntos con una densidad inferior a las 60 viviendas por hectárea
15.8% de las viviendas financiadas por Infonavit se encuentra en conjuntos con una densidad superior a las 100 viviendas por hectárea
Viviendas / há N° %0 a 40 143,431 37.8%41 a 60 57,090 15.0%61 a 80 55,721 14.7%81 a 100 63,069 16.6%101 a 200 42,591 11.2%Más de 200 17,624 4.6%Sin datos 94,778Total 474,304
¿Cuál es el problema: baja densidad o dispersión?
Livia Corona, Two Million Homes for Mexico
Ixtlahuacán de los MembrillosJalisco
¿Baja Densidad o Dispersión?
Ciudad JuárezChihuahua
¿Baja Densidad o Dispersión?
Cuautlancingo, Puebla230 viviendas / hectárea
¿Baja Densidad o Dispersión?
Ciudades Dispersas
• Posibilidad de contar con terrenos más grandes, que facilitan la ampliación de las viviendas o permiten contar con un jardín, local comercial, huerto, etc.
• Ideal de vivir en el campo gozando de los beneficios de la ciudad
• Mayores gastos en infraestructura• Mayores tiempos de traslado al interior
de la ciudad• Aumento en la dependencia del
automóvil• Incremento en las emisiones de CO2• Mayor dificultad para introducir
transporte público de calidad• Mayores gastos en locomoción• Disminución en cobertura de servicios
urbanos• Viviendas más pequeñas o de peor
calidad
+ -
Por qué las Ciudades Crecen Dispersas
Ross RacineEvergreen Park
• Urbanización irregular
• Carencia de planes de desarrollo territorial
• Desarrollo urbano orientado al automóvil
• Alto precio de suelo para vivienda social
• Normativa induce a la dispersión
Por qué las Ciudades Crecen Dispersas
En septiembre de 2009 fue promulgada la nueva Ley de Desarrollo Urbano de Nuevo León. En uno de sus punto más importantes, aumentó la superficie mínima para lotes habitacionales de 90 a 98 m2, estableciendo un frente mínimo de 7 m. El propósito de esta medida fue terminar con la construcción de “mini casitas”.
¿ Habrá un aumento en la superficie y calidad de las viviendas con esta medida?
¿Cuáles serán sus impactos urbanos?
Dispersión, Densidad e Instrumentos Urbanos
• Densidad expresada en Planes de Desarrollo Urbano• Lote mínimo• Frente mínimo• Áreas de equipamiento y donación• Perfiles de calles• Cajones de estacionamiento exigidos• Número de niveles• Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)• Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
En México la suma de estos factores se traduce generalmente en ciudades dispersas y de baja densidad. Esto tiene directa repercusión en las características de la vivienda
Frac. Los GirasolesIxtlahuacán de los Membrillos, JAL60 viviendas / hectáreaVivienda económica de 32.1 m2
Dispersión, Densidad e Instrumentos Urbanos
10%Equipamiento / Áreas Verdes
Valores aproximados obtenidos de encuestas hechas a desarrolladores participantes en mesas técnicas efectuadas en 2009.
Distribución de Uso de Suelo Típica en un Conjunto de Vivienda Unifamiliar
55%Lotes vivienda
35%Vialidad
Mexicali, BC
Lote Mínimo, Agrupamiento y Densidad
Lote Mínimo y Densidad
La densidad aproximada se ha calculado tomado como base 55% de la hectárea como área vendible.
NO. ESTADOS LOTE MÍNIMO1 140 m21 126 m22 120 m21 117 m21 110 m21 105 m21 98 m23 96 m21 91 m2
17 90 m21 75 m21 72 m21 67.5 m2
Densidad Típica de Estados con lote mínimo de 90 m2
BCS40 viv/há
VER80 viv/há
60 viv/há
Mexicali, BC
Requerimientos Viales
Bahía de Banderas, NAY
Requerimientos de Estacionamientos
Cajones de estacionamiento según normatividad
El número de cajones de estacionamiento mínimo que establecen la mayoría de Leyes y Reglamentos Estatales es de:
1 cajón por vivienda
DF 0.5 Cajones x Viv1
VER 0.75 Cajones x Viv2
1 . Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. Normas de Ordenación2 . Circular número INVIVIENDA-GG/0001/2011 de la Gaceta oficial del Edo. De Veracruz 10 de mayo 2011
Posesión de un Automóvil
60% Derechohabiencia Infonavit < 4 vsm
Fuente: AMAI (Asociación Méxicana de Agencias de Investigación de Mercado y Opinión Pública A.C.) 2005
Espacios para autos, espacios para personas
Hectárea Tipo
30% Vialidad
1 cajón = 12.5 m2 (5 x 2.5 m)60 autos x 12.5 m2 = 750 m23000 m2 (vialidad) + 750 m2 (est.)3,750 m2 de superficie para el auto
62.5 m2 x auto
60 viv/ha = 240 habitantes(4 habitantes x vivienda)6,250 m2 destinados a las personas
26.04 m2 x Hab
70%Habitable
7000 m2
3000 m2
Espacios para Autos, Espacios para PersonasEs
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Mexicali, BC
Tlajomulco de Zúñiga, JAL
Entre el 10 y el 15% de la superficie de los nuevos conjuntos se destina a donaciones que a veces pasan años en carácter de sitios baldíos
Áreas de Donación No Consolidadas
Baja densidad establecida en IPT
Grandes superficies de donación, que muchas veces permanecen como espacios baldíos por años
Ciudad Juárez, CHIH
Áreas de Donación No Consolidadas
Discontinuidad de la Trama Vial
Discontinuidad de la Trama Vial
Ixtapaluca, EDOMEX30 metros se transforman en 1 kilómetro
Discontinuidad de la Trama Vial
Homogeneidad de Usos
Ixtlahuacán de los Membrillos, JAL
Por Qué Promover la Ciudad Compacta
• Disminución de tiempos de traslado al interior de la ciudad
• Creación de condiciones para la introducción de sistemas de transporte público cómodos y eficientes
• Mejor aprovechamiento de redes de servicios públicos de agua, alcantarillado y energía
• Facilidad para proveer servicios urbanos como seguridad, limpieza, recolección de basura y mantenimiento del espacio público
• Provisión más racional de equipamiento urbano como escuelas, hospitales, bibliotecas, mercados, etc.
• Menores emisiones de gases contaminantes
• Vivienda de mejor calidad
Densidad y Tamaño de la Vivienda
Superficie (m2)
Densidad viv / há
Tamaño “óptimo”
Tamaño actual
Objetivo
La vivienda se encarece puesto que el costo de urbanización es prorrateado entre pocos
El costo de la urbanización es prorrateado entre más viviendas, pero su costo de construcción sube
Debe buscarse el punto exacto donde la densidad habitacional maximiza tanto el rendimiento de los terrenos como la superficie de las viviendas
32 m2
Densidad “óptima”
Densidad actual
Vivienda VerticalVivienda Horizontal
Precio
Superficie (m2)
Aumento m2
Tamaño actual
Costos fijos por vivienda disminuyen con aumento de densidad
Costos fijos (terreno, urbanización, infraestructura, etc.)
Costos variables (construcción, permisos, impuestos, etc.)
Tamaño en mayor densidad
Costos fijos baja densidad
Costos fijos alta densidad
Aumento de Densidad en Terreno de Precio Fijo
Densidad, Precio de Suelo y Tamaño de la Vivienda
Conjunto de Vivienda Unifamiliar
Densidad, Precio de Suelo y Tamaño de la Vivienda
Periferia extrema$ 50/ m2 40 viv /há
Tercer anillo urbano$ 250 / m2 90 viv / há
Centro$ 2,000 / m2 500 viv / há
Segundo anillo urbano$ 1,000 / m2 250 viv / há
Cuarto anillo urbano$ 100 / m2 60 viv / há
Para Construir una Vivienda Económica de 35 m2
Aguas Calientes, AGS
• Departamentos en edificios de 3 y 4 pisos
• 49.5 m2 de superficie
• 113.0 viviendas / há
• Precio de venta: $207,800
Condominio Naturaleza
Aguas Calientes, AGS
• Viviendas Dúplex
• 44.2 m2 de superficie en planta alta
• 85.0 viviendas / há
• Precio de venta: $225,000 - $235,000
Balcones de Oriente
Santa Catarina, NL
• 70 departamentos de 1 y 2 pisos
• 106.2 viviendas / há
• 40 m2 superficie inicial
• Superficie final entre 58.75 y 77.20 m2
• Precio de venta: $250,000 - $290,000
Las Anacuas
Modelo de la Vivienda Sustentable Infonavit
COMPACTACONECTADADIVERSAEQUIPADAECOLÓGICAHABITABLEINCLUYENTESEGURA
El Infonavit promoverá un uso eficiente del suelo urbano mediante el fomento a: •La construcción de vivienda en mayores densidades que ayude a detener la expansión horizontal y dispersa de las ciudades
•La construcción de barrios integrados a la trama urbana
•La creación de barrios con uso de suelo mixto, equipados y socialmente diversos
Hacia un Nuevo Modelo de Desarrollo Urbano
La generación de ciudades más compactas requiere el esfuerzo conjunto de 4 ejes fundamentales:
1.Gestión territorial
2.Políticas de Transporte
3.Políticas de Vivienda
4.Desarrollo de Infraestructura
Algunas Herramientas
1. Incentivos financieros. Subsidios, créditos blandos, etc.
2. Incentivos tributarios. Predial progresivo
3. Instrumentos normativos. Polígonos de actuación, transferencia de derechos, intercambio de beneficios, etc.
4. Desarrollo de nuevas tipologías
Estrategia 2011 SGSS
VIVIENDA DIGNA Y SUSTENTABLE
3 Escalas para la Sustentabilidad
Vivienda Digna y Sustentable
Para acceder a beneficios de Vivienda Digna y Sustentable es necesario que un desarrollo tenga una densidad superior a las 50 viviendas por hectárea
INFONAVIT
Comprometido con la calidad de vida de los trabajadores, sus familias y el desarrollo urbano sustentable
Rodrigo Díaz Gonzá[email protected]