HERMOSILLO, SONORA 2016
LII CONVENCION NACIONAL
Retos y Oportunidades
Revalorando México
ESTUDIO DE VALORES DE CONSTRUCCIÓN EN BASE A SU PUNTUACIÓN
REALIZADO POR :
M. Y ESP. EN VAL. ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ
Esta inquietud por encontrar los valores mas justos y equitativosde los elementos que componen la edificación de los varios tiposde inmuebles (sobre todo los habitacionales) nace con los valoresde terrenos urbanos y suburbanos, tomando en cuenta suurbanización y entorno (ponencia que fue presentada durante laLI convención en la ciudad de Cuernavaca, Mor. Y basándonos enel fundamento del Decreto por el que se declara reformado élarticulo 115 de la Constitución Política de los Estados UnidosMexicanos.
DECRETO"EL CONGRESO GENERAL DE LOS ESTADOS UNIDOSMEXICANOS EN USO DE LA FACULTAD QUE LE CONFIERE ELARTICULO 135 DE LA CONSTITUCIÓN GENERAL DE LAREPUBLICA Y PREVIA LA APROBACIÓN DE LA MAYORÍA DELAS HH. LEGISLATURAS DE LOS ESTADOS, DECLARAREFORMADO Y ADICIONADO EL ARTICULO 115 DE LACONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOSMEXICANOS"
ANTECEDENTES
VRRG 2016
En la fracción IV inciso a) y c) dice a la letra :Los Ayuntamientos en el ámbito de sucompetencia, propondrán a las Legislaturasestatales las cuotas y tarifas aplicables a losimpuestos, derechos, contribuciones demejoras y las tablas de VALORES UNITARIOSDE SUELO Y CONSTRUCCIONES que sirvande base para el cobro de contribuciones sobre lapropiedad inmobiliaria.
En esta presentación nos dedicaremos a loselementos que componen una edificacióncualquiera, preferentemente habitacional, yaque otro tipo de edificación (bodegas, oficinas,gasolineras, locales comerciales o cualquier otraconstrucción son dignas de un estudioindependiente a lo habitacional.
ANTECEDENTES
VRRG 2016
Articulo Quinto.- Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, laslegislaturas de los estados en coordinación con los Municipiosrespectivos, adoptarán las medidas conducentes a fin de que losvalores unitarios del suelo y construcciones adheridas a elque sirvan de base para el cobro de contribuciones sobre lapropiedad inmobiliaria, sean equiparables a los valores demercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, arealizar las adecuaciones correspondientes a las tasasaplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, afin de garantizar su apego a los principios dePROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD.El presente Decreto en cumplimiento a la fracción I del articulo89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanosse expidió el día 22 de Diciembre de 1999 y entro en vigor 90días despuésde su publicación.
ARTÍCULOS TRANSITORIOS
VRRG2016
Realizar a detalle un estudio de valores
unitarios de construcción en base a sus
elementos para así con ello valorar las
cualidades o deficiencias de la misma
Establecer una metodología confiable para determinar el
costo por metro cuadrado de construcción
OBJETIVO
PROPÓSITO
OBJETIVO Y PROPÓSITO
VRRG2016
ALCANCE DEL ESTUDIO
Dicha metodología servirá como plataforma en
el cálculo del valor por metro cuadrado, de
construcción, en base a este sistema de una
manera más práctica y menos compleja que un
estudio de mercado.
Este proceso está basado en las características
con las que cuenta la construcción;
cimentación, estructura, azoteas, acabado,
instalaciones, obras complementarias e
instalaciones para al final concluir con un valor
por metro cuadrado sustentado en valores
físicos de la construcción del inmueble.
VRRG2016
CONCEPTOS DE LA TABLA.
VRRG2016
CIMENTACIÓN
VRRG2016
Conjunto de elementos estructurales de una edificación cuya misión es transmitir sus cargas o elementos apoyados en ella al suelo, distribuyéndolas de forma que no superen su presión admisible ni produzcan cargas zonales.
ESTRUCTURA
VRRG2016
Es el conjunto de elementos resistentes, convenientemente vinculados entre sí, que accionan y reaccionan bajo los efectos de las cargas. Su finalidad es resistir y transmitir las cargas del edificio a los apoyos manteniendo el espacio arquitectónico, sin sufrir deformaciones incompatibles.
AZOTEA
VRRG2016
Techo plano transitable delimitado por un pretil o balaustrada,sinónimo de terraza.Cubierta llana de un edificio por la cual se puede andar
ACABADOS
VRRG2016
Los acabados de construcción son todos aquellos trabajos que se realizan en una construcción para darle terminación a las obras quedando ésta con un aspecto habitable
INSTALACIONES
VRRG2016
La colocación, arreglo o disposición de determinados elementos para que funcionen o que cumplan ciertos objetivos
OBRAS COMPLEMENTARIAS
VRRG2016
Son todas las obras que complementan una obra mayor pero que no son parte sustancial de ella es decir esta puede existir y funcionar sin ellas pero ellas la complementan
INSTALACION HIDRAULICA
VRRG2016
conjunto de tuberías y conexiones de diferentes diámetros y diferentes materiales; para alimentar y distribuir agua dentro de la construcción, esta instalación surtirá de agua a todos los puntos y lugares de la obra arquitectónica que lo requiera, de manera que este liquido llegue en cantidad y presión adecuada a todas las zonas húmedas de esta instalación también constara de muebles y equipos
INSTALACIONES ESPECIALES
VRRG2016
Sistemas, dispositivos y equipos que se instalan en un edificio para complementar y mejorar su funcionamiento.
VRRG2016
TABLA DE FACTORES
TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.
FICHA TÉCNICA DE CAMPO
FICHA TÉCNICA PARA ENCONTRAR EL VALOR COMERCIAL DE CONSTRUCCIÓN EN BASE A SU PUNTUACIÓN
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
FECHA DE INVESTIGACIÓN
ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
A).- CIMENTACIÓN
P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250
P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250
P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250
P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250
P/Planta baja 0.1250 P/Dos niveles 0.2500 P/Tres niveles 0.5000 P/4 niveles 0.7500 P/5 o mas 1.0000 2.6250
SUMA A 13.1250
B).- ESTRUCTURA
Ármex 3 0.1250 Ármex 4 0.2500 Ármex/Refuerzo 0.5000 15X20 Var. 0.7500 15x30 Var. 1.0000 2.6250
Tabique .07 0.1250 Tabique .14 0.2500 Concreto 0.5000 Block 0.7500 Aparente 1.0000 2.6250
Ármex 3 0.1250 Ármex 4 0.2500 Ármex/Refuerzo 0.5000 15X20 Var. 0.7500 15x30 Var. 1.0000 2.6250
Ármex 3 0.1250 Ármex 4 0.2500 Ármex/Refuerzo 0.5000 15X20 Var. 0.7500 15x30 Var. 1.0000 2.6250
Láminas 0.1250 Pánel 0.2500 Pánel Refor. 0.5000 Maciza de .10 0.7500 Reticular 1.0000 2.6250
SUMA B 13.1250
LOSAS
ZAPATAS AISLADAS
ZAPATAS CORRIDAS
LOSA DE CIMENTACIÓN
MAMPOSTEO
PILAS O PILOTES
CADENAS DE DESPLANTE
MUROS
CASTILLOS
TRABES
VRRG2016Hoja 1/4
TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.
C).- AZOTEAS
Asfalto 0.1250 Relleno 0.2500 Pendiente + 5% 0.5000 Fibra 0.7500 Petatillo 1.0000 2.6250
Chaflanes 0.1250 Jaula 0.2500 Pretiles 0.5000 Base 0.7500 Piso 1.0000 2.6250
Chico 0.1250 Mediano 0.2500 Grande 0.5000 Teja barro 0.7500 Teja Acril. 1.0000 2.6250
SUMA C 7.8750
D).- ACABADOS
FIRME 0.1250 CTO PULIDO 0.2500 MOSAICO 0.5000 LOSETA 2a 0.7500 LOSETA 1a 1.0000 2.6250
RÚSTICO 0.1250 ECONÓMICO 0.2500 APARENTE 0.5000 YESO 0.7500 MOLDURAS 1.0000 2.6250
RÚSTICO 0.1250 APARENTE 0.2500 ECONÓMICO 0.5000 YESO 0.7500 MOLDURAS 1.0000 2.6250
MÍNIMO 0.1250 PASTA 0.2500 AZULEJO 0.5000 MADERA 0.7500 M. FINAS 1.0000 2.6250
SENCILLA 0.1250 TUBULAR 0.2500 ESTRUCTURAL 0.5000 ALUMINIO EC. 0.7500 ALUMINIO 1A. 1.0000 2.6250
MÍNIMA 0.1250 MULTIPANEL 0.2500 PINO 0.5000 CAOBA 0.7500 FINAS 1.0000 2.6250
RÚSTICA 0.1250 APARENTE 0.2500 ECONÓMICO 0.5000 MEDIO 0.7500 LUJO 1.0000 2.6250
SUMA D 18.3750
IMPERMEABILIZACIÓN
ACCESORIOS
VOLADOS
PISOS
MUROS
PLAFONES
LAMBRINES
HERRERIA
CARPINTERIA
FACHADA
E).- INSTALACIONES
Visibles 0.1250 Mixtas 0.2500 Ocultas 0.5000 Acc. Econ. 0.7500 Acc. Calidad 1.0000 2.6250
Visibles 0.1250 Oculta 0.2500 Tubería PVC 0.5000 Tubería CPVC 0.7500 Tubería cobre 1.0000 2.6250
Tubería PVC 0.1250 Tubería Cto. 0.2500 M. Econom 0.5000 M. medio 0.7500 M. calidad 1.0000 2.6250
No tiene 0.5250 Cilindros 0.7500 Estacionario 0.8500 Natural 1.0000 3.1250
-
SUMA E 11.0000
HIDRÁULICAS
SANITARIAS
DE GAS
ELÉCTRICAS
VRRG2016Hoja 2/4
F) OBRAS COMPLEMENTARIAS
Cerca 0.1250 Tabique .07 0.2500 Tabique .14 0.5000 Piedra 0.7500 Acab Especial 1.0000 2.6250
Sencilla 0.1250 Ornamental 0.2500 Reja acceso 0.5000 Portón 0.7500 Perimetral 1.0000
40 años o mas 0.1250 30 años 0.2500 20 años 0.5000 10 años 0.7500 Nueva 1.0000 2.6250
Arriates 0.1250 Fuentes 0.2500 Empedrados 0.5000 Jardinería 0.7500 Ilum. Esp. 1.0000 2.6250
Malo 0.1250 Regular 0.2500 Bueno 0.5000 Muy bueno 0.7500 Nuevo 1.0000 2.6250
Empírico 0.1250 Malo 0.2500 Regular 0.5000 Bueno 0.7500 Muy bueno 1.0000 2.6250
SUMA F 13.1250
OBRA EXTERIOR
EDO. DE CONSERVACIÓN
PROYECTO
BARDAS
ANTIGÜEDAD
PROTECCIONES
G).- INSTALACIÓN HIDRÁULICA
Tiinaco 0.1250 Cal. Aut/ Semi 0.2500 C. de Paso 0.5000 C. Solar 0.7500 Hidroneum. 1.0000 2.6250
Incompl/Reg. 0.1250 Buenos 0.2500 Muy buenos 0.5000 Semi lujo 0.7500 De lujo 1.0000 2.6250
No tiene/1m3 0.1250 2M3 0.2500 4M3 0.5000 7M3 0.7500 10M3 1.0000 2.6250
Reg/Hechiza 0.1250 Buena 0.2500 Muy buena 0.5000 Semi lujo 0.7500 De lujo 1.0000 2.6250
SUMA G 10.5000
COCINA INTEGRAL
ACCESORIOS 1
ACCESORIOS 2
ALGiBE
H) INSTALACIÓN SANIT/ESPECIALES
Fosa séptica 0.1250 Deficiente 0.2500 Regular 0.5000 Buena 0.7500 Muy buena 1.0000 2.6250
Patio 0.1250 Terr/Balcón 0.2500 Terraza econ 0.5000 Terraza media 0.7500 Terraza buena 1.0000 2.6250
Port. Autom. 1.0000 Alarma 1.0000 Electrif. 1.0000 Video 1.0000 Inteligente 1.0000 5.0000
ESPECIALES 2 Jardinería 0.1250 Sencilla 0.2500 Regular 0.5000 Buena 0.7500 Muy buena 1.0000 2.6250
-
SUMA H 12.8750
SANITARIA
PATIOS Y TERRAZAS
ESPECIALES 1
VRRG2016
TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.
Hoja 3/4
TABLA DE INVESTIGACIÓN DE
VALORES DE CONSTRUCCIÓN .
TABLA DE VALORES POR AVANCE.
TABLA DE CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS (VALORES FINALES)
J).- FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN E INTERÉS COMERCIAL
Casi Nula 0.02 Muy Baja 0.0250 Normal 0.0300 Mediana 0.0350
Intermedia 0.04 Alta 0.0450 Muy alta 0.0500 Exelente 0.0550 Codiciado 0.0700
SUMA J 0.3700
R E S U M E N A B C D E F G H J
13.1250 13.1250 7.8750 18.3750 11.0000 13.1250 10.5000 12.8750 0.3700
VALOR DE CONSTRUCCIÓN POR M2
2,314,800.00$
2,314,799.93$
VALOR DE CONSTRUCCIÓN POR M2 EN N.R.
Hoja 4/4VRRG2016
CONCLUSIONES
Es un método muy confiable ya que está basado en valores
actuales de construcción lo cual nos demuestra que es muy
cercano al valor comercial.
Este método ayuda a encontrar valores unitarios de construcción
de una manera eficaz, ágil y sencilla.
Es un método fácil de interpretar, ya que se van aplicando todas
las características de los elementos de construcción.
VRRG2015