13.Junio. 2013
index.zonaprop.com.ar
Objetivo
¿Cuál es el objetivo del Index?
• Brindar a la sociedad información relevante del Real Estate a partir
del análisis de la base de datos de ZonaProp.
• Reflejar la radiografía de la tendencia de la
industria inmobiliaria.
index.zonaprop.com.ar
¿Cuánto varió el precio de un alquiler? ¿Cuál es su rentabilidad?
¿Hay un proceso de pesificación en las propiedades en venta? ¿En qué segmento?
¿Cuál es el valor ofrecido a venta del m2? ¿ Y el de alquiler?
¿Cuánto incide la cochera en el precio de un departamento?
¿Qué zona ha sido la más cotizada en el último año?
¿ ¿ … ??
index.zonaprop.com.ar
Agenda
Metodología
Resultados
index.zonaprop.com.ar
Contenidos
index.zonaprop.com.ar
20% 21% 23% 25% 25% 25% 24% 25% 25%
74% 73% 70%
68% 67% 67% 69% 69% 69%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Alquiler
Venta
Resultados – Dinamica de Anuncios
CABA - Alquiler vs Venta
Anuncios de Departamentos por Tipo de Operación | % del total de Anuncios de Departamentos
• Leve cambio en el mix de oferta.
index.zonaprop.com.ar
13% 14% 16% 15% 15% 15% 15% 16% 16%
87% 85% 83% 84% 84% 84% 84% 83% 83%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Alquiler
Venta
Resultados – Dinamica de Anuncios
GBA - Alquiler vs Venta
Anuncios de Departamentos por Tipo de Operación | % del total de Anuncios de Departamentos en GBA
• Leve cambio en el mix de oferta, idem CABA.
index.zonaprop.com.ar
1% 3%
14% 20% 18% 16% 16% 14% 13%
90% 88%
77% 71% 73% 75% 75% 76% 77%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
ARS
USD
Resultados – Dinamica de Anuncios
CABA - Proceso de Pesificación
Anuncios de Venta de Departamentos por Tipo de Moneda | % del total de Anuncios de Departamentos
• Tendencia a la pesificación de la oferta, estabilizado en últimos meses.
index.zonaprop.com.ar
1% 4%
15%
24% 24% 23% 23% 22% 22%
95% 92%
78%
69% 69% 70% 70% 71% 70%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
ARS
USD
Resultados – Dinamica de Anuncios
GBA - Proceso de Pesificación
Anuncios de Venta de Departamentos por Tipo de Moneda | % del total de Anuncios de Departamentos
index.zonaprop.com.ar
• Tendencia a la pesificación de la oferta, idem CABA.
41% 43%
34%
56%
64% 66% 67%
68% 70% 71% 72% 73%
70%
63%
68%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Resultados – Dinamica de Anuncios
Departamentos a Estrenar | % del total de Anuncios de Venta AR$. (Total = Propiedades nuevas y usadas)
AMBA Porcentaje de total de avisos de venta en Pesos de departamentos a estrenar
index.zonaprop.com.ar
• El proceso de pesificación impulsado por unidades a estrenar.
Resultados – Indicadores Economicos
Tipo de Cambio Implícito
CABA
GBA
TC Oficial
TC Blue
Tipo de Cambio Implícito, Tipo de Cambio Oficial y Tipo de Cambio Blue |AR$/US$]
5,3 5,7 5,8
6,0
6,3 6,3
6,7 7,1
7,4
6,1 6,2
6,9 5,9 6,3 6,3 6,3 6,3
6,4 6,5
7,4 7,7
8,1
8,7
9,4
4,5 4,6 4,6 4,7 4,7 4,8 4,9 5,0 5,0 5,1 5,2
5,2
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
Jun-1
2
Jul-12
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
index.zonaprop.com.ar
• El tipo de cambio implícito se ubica en medio de la brecha entre el dólar Blue y el dólar Oficial.
5,8 5,9
6,0 6,0 6,0 6,0
6,3
6,8
7,3 7,4
5,7
5,8
6,3
6,7
7,4
5,2 5,4
5,5 5,7
5,8 5,8 6,0
5,9
6,3
6,6
7,1
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
Resultados – Indicadores Economicos
Usados
General
A Estrenar
Tipo de Cambio Implícito Unidades a Estrenar, Usadas General |AR$/US$]
Tipo de Cambio Implícito
index.zonaprop.com.ar
• El tipo de cambio implícito para las unidades usadas mayor al de las
unidades a estrenar.
1.993
2.007
2.031
2.036
2.055
2.053
2.054
2.058 2.066
2.066
2.075
2.073
2.082
2.076
2.076
2.072
1.850
1.900
1.950
2.000
2.050
2.100
2.150
2.200
Feb-1
2
Mar-
12
Abr-
12
May-
12
Jun-1
2
Jul-12
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
Resultados – Precio / m2
CABA - Precio Venta US$
Serie Precio Medio CABA | US$/m2
Variación 1 año: 1.8% 6m TACC: 0.6%
index.zonaprop.com.ar
• Tendencia de los últimos 6 meses indica estabilidad en el precio de venta en dólares.
4.288
2.773 2.635
2.451 2.262
2.077 2.059 2.013 1.955 1.922 1.908 1.818 1.781 1.761 1.650 1.646
600
1.100
1.600
2.100
2.600
3.100
3.600
4.100
4.600
C01A C14 C02 C13 C01B C12 C06 C15 C05 C11 C01C C03 C07 C04 C10 C01D
Resultados – Precio / m2
CABA - Precio Venta US$
Precios Medio por Comuna | US$/m2 Mayo 2013
+70%
index.zonaprop.com.ar
• Variaciones dependiendo la Comuna.
Puert
o
Madero
Flo
resta
Monte
Castr
o
Constitu
ció
n,
Monserr
at,
Once
Las C
añitas,
Pale
rmo
Barr
io N
ort
e,
Recole
ta
Belg
rano,
Cole
gia
les
Saavedra
, V
.
Urq
uiz
a
Retiro
,
Mic
rocentr
o
Caballi
to
Chacarita
,
Pate
rnal, V
,
Cre
spo
Alm
agro
,
Boedo
V. del
Parq
ue, V
.
Devoto
San T
elm
o,
Tribunale
s
Abasto
, C
ongre
so,
San C
ristó
bal
Flo
res, P
que.
Chacabuco
Barr
acas, La
Boca,
Pom
peya
7% 7%
5%
4%
3%
2% 1% 1% 1% 0% 0%
0%
-1% -1%
-3%
-4%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
C11 C04 C15 C10 C12 C07 C14 C13 C01D C05 C03 C06 C01C C01A C02 C01B
Resultados – Precio / m2
CABA - Precio Venta US$
Variación Precios Medio por Comuna | Mayo 2013 vs Mayo 2012
index.zonaprop.com.ar
• Variaciones dependiendo la Comuna.
V. del
Parq
ue, V
.
Devoto
Barr
acas,
La B
oca,
Pom
p.
Chacarita
,
Pate
rnal,
V, C
respo
Flo
resta
Monte
Castr
o
Saavedra
,
V. U
rquiz
a
Flo
res, P
que.
Chacabuco
Las C
añitas,
Pale
rmo
Belg
rano,
Cole
gia
les
Constitu
ció
n,
Monserr
at,
Once
Alm
agro
,
Boedo
Abasto
,
Congre
so,
San C
ristó
bal
Caballi
to
San T
elm
o,
Tribunale
s
Puert
o
Madero
Barr
io N
ort
e,
Recole
ta
Retiro
,
Mic
rocentr
o
1.540
1.561
1.582
1.609
1.604
1.616
1.620
1.637
1.625
1.634
1.637
1.651
1.480
1.520
1.560
1.600
1.640
1.680
Feb-1
2
Mar-
12
Abr-
12
May-
12
Jun-1
2
Jul-12
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
Resultados – Precio / m2
GBA - Precio Venta US$
Serie Precio Medio GBA| US$/m2
Variación 1 año: 4.4% 6m TACC: 3.9%
index.zonaprop.com.ar
• Tendencia de crecimiento.
Resultados – Precio / m2
GBA - Precio Venta US$
Precios Medio por Partido| US$/m2 Mayo 2013
index.zonaprop.com.ar
2.480
2.167
1.962
1.765
1.634 1.613 1.549
1.489 1.425 1.424 1.424 1.412
1.367
900
1.100
1.300
1.500
1.700
1.900
2.100
2.300
2.500
2.700
P14 P10 P12 P09 P03 P06 P07 P04 P01 P02 P05 P13 P08
+81%
• Variaciones dependiendo el Partido. A
vella
neda
San M
art
ín
Vic
ente
López
San
Isid
ro
Tig
re
San
Fern
ando
La
Mata
nza
Lom
as d
e
Zam
ora
Moró
n
La P
lata
Lanús
Tre
s d
e
Febre
ro
Pila
r
10%
8% 7%
7% 6% 6%
5%
2% 1%
0%
-2% -2%
-4%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
P05 P03 P06 P04 P01 P10 P13 P07 P08 P14 P02 P09 P12
Resultados – Precio / m2
Variación Precios Medio por Partido| US$/m2 Mayo 2013
GBA - Precio Venta US$
index.zonaprop.com.ar V
icente
López
San Isid
ro
Tig
re
San
Fern
ando
Lanús
Tre
s d
e
Febre
ro
La
Mata
nza
Lom
as d
e
Zam
ora
La P
lata
Avella
neda
Moró
n
Pila
r
San M
art
ín
Venta Precio / m2 - AR$
Resultados
index.zonaprop.com.ar
11.713
12.109
12.204 12.295 12.499
12.806 12.882
13.610
14.323
15.032
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
16.000 Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Comuna | AR$/m2 Mayo 2013
6m TACC: 49%
• Crecimiento hasta enero 2013. A partir de entonces, fuerte aceleración de la dinámica de crecimiento.
CABA - Precio Venta AR$
index.zonaprop.com.ar
9.011 9.675
9.968
9.989
10.122
10.122
10.487
11.028
11.359
11.739
8.000
8.500
9.000
9.500
10.000
10.500
11.000
11.500
12.000
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Partido| AR$/m2 Mayo 2013
6m TACC: 38%
GBA - Precio Venta AR$
index.zonaprop.com.ar
Resultados – Precio / m2
Precio Alquiler
Departamentos 2 Amb 42m2
Unidad de Análisis
Los Cálculos asociados con el Precio del Alquiler se realizan a nivel m2, es decir la unidad de base para el
calculo es AR$/m2 /mes.
A los fines de expresar los resultados en una unidad que sea familiar para los usuarios y para la comunidad
interesada en general, se procede a reexpresar los resultados en términos de un departamento tipo de 2
ambientes.
El departamento tipo de 2 ambientes de la base de Zonaprop tiene 42 m2 de superficie cubierta equivalente.
De esta forma, los resultados deben interpretarse como el precio de alquiler mensual pedido por un
departamento de 42 m2 de superficie cubierta equivalente
index.zonaprop.com.ar
1.995 2.005
2.032
2.084
2.157 2.192
2.246
2.264
2.340
2.341
2.382
2.445
2.483
2.543
2.587 2.614
1.600
1.800
2.000
2.200
2.400
2.600
2.800 Feb-1
2
Mar-
12
Abr-
12
May-
12
Jun-1
2
Jul-12
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
CABA - Precio Alquiler AR$
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Comuna Unidad de 42 m2 | AR$/mes Mayo 2013
Variación 1 año: 25% 6m TACC: 25%
• Aumento constante de precios.
index.zonaprop.com.ar
1.521
1.560
1.737
1.850 1.874
1.912
1.972
1.938
1.973
2.054
2.085
2.115
2.162
2.212 2.255
1.300
1.500
1.700
1.900
2.100
2.300
2.500
Feb-1
2
Mar-
12
Abr-
12
May-
12
Jun-1
2
Jul-12
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
Resultados – Precio / m2
GBA - Precio Alquiler AR$ | GBA
Precio Medio por Partido Unidad de 42 m2 | AR$/mes Mayo 2013
Variación 1 año: 30% 6m TACC: 31%
index.zonaprop.com.ar
• Aumento constante de precios, idem CABA.
Resultados – Indicadores Economicos
Rentabilidad Implícita de los Alquileres
Rentabilidad Implícita = Precio Alquiler en AR$ * 12 de los Alquileres Precio Venta en AR$
¿Cuál es la interpretación de los movimientos?
Una baja en la tasa de rentabilidad implícita implica un aumento mayor en el precio de venta en AR$
que de los alquileres en AR$
Un incremento en la tasa de rentabilidad implícita supone mayor crecimiento de los alquileres en AR$
respecto del precio de venta en AR$
¿Cómo obtener la rentabilidad implícita de los alquileres?
Se obtiene a partir de dos elementos:
Precio Alquiler en AR$ (mensual): Se lo multiplica por 12 para obtener el valor del alquiler medio
anual
Precio Venta en AR$
index.zonaprop.com.ar
Rentabilidad Implícita de los Alquileres | Retorno Bruto / Precio Venta
CABA
GBA
5,6% 5,5%
5,2% 5,3% 5,2% 5,1% 4,7%
6,6%
6,2%
5,7%
5,9% 6,0%
5,8%
5,8%
5,6%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
Jun-1
2
Jul-12
Ago-1
2
Sep-1
2
Oct
-12
Nov-
12
Dic
-12
Ene-1
3
Feb-1
3
Mar-
13
Abr-
13
May-
13
• Baja sostenida de la rentabilidad implícita de los alquileres.
index.zonaprop.com.ar
Resultados – Indicadores Economicos
Rentabilidad Implícita de los Alquileres
23.293
23.600
24.056 23.843 23.771
24.1 76
23.486
20.000
21.000
22.000
23.000
24.000
25.000
Cocheras - CABA - Venta US$
Resultados – Precio / m2
Serie Precio Medio CABA | US$
Variación 1 año: -0.5% 6m TACC: -3.0%
• Volatilidad y leve tendencia a la baja en el precio en dólares para la venta, durante el último semestre.
index.zonaprop.com.ar
619
595 598 599 617 624
647 655 651
688 699
721 728
705 714
741
450
500
550
600
650
700
750
800
Resultados – Precio / m2
Serie Precio Medio CABA |AR$/mes]
Variación 1 año: 24% 6m TACC: 16%
Cocheras - CABA - Alquiler AR$
index.zonaprop.com.ar
• Aumento constante de precios.
Anexo
index.zonaprop.com.ar
0,8% 4%
14%
21 % 20% 18% 19% 17% 16%
92,2% 89%
77% 71% 72% 73% 74% 74% 75%
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0%
100,0%
ARS
USD
Resultados – Dinamica de Anuncios
AMBA - Proceso de Pesificación
Anuncios de Venta de Departamentos por Tipo de Moneda | % del total de Anuncios de Departamentos
•La tendencia estable a la pesificación de la oferta.
index.zonaprop.com.ar
17% 19% 21% 22% 22% 22% 21% 22% 22%
78% 77% 74% 73% 72% 72% 73% 73% 73%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Alquiler
Venta
Resultados – Dinamica de Anuncios
AMBA - Alquiler vs Venta
Anuncios de Departamentos por Tipo de Operación | % del total de Anuncios de Departamentos en AMBA
index.zonaprop.com.ar
CABA - Precio Venta AR$
19.522
18.485
16.157 15.774
15.435 15.216
14.478
13.127 12.630
12.204 11.958 11.888
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
16.000
17.000
18.000
19.000
20.000
C14 C13 C05 C06 C03 C12 C15 C07 C09 C10 C04 C11
Resultados – Precio / m2
Precios Medio por Comuna | AR$/m2 Mayo 2013
index.zonaprop.com.ar
5.367
3.483
3.003 2.861
2.734 2.709 2.525 2.497 2.494 2.480
2.353 2.306 2.257 2.171 2.105
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
C01A C14 C02 C13 C01C C01B C12 C06 C15 C05 C03 C11 C01D C10 C07
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Comuna Unidad de 42 m2 | AR$/mes Mayo 2013
+65%
CABA - Precio Alquiler AR$
index.zonaprop.com.ar
40%
31% 30%
27% 27% 25% 25% 25%
21% 21%
18%
16% 14%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
C14 C02 C13 C10 C01C C06 C12 C15 C01D C05 C07 C11 C03
Resultados – Precio / m2
Variación Precio Medio por Comuna Unidad de 42 m2 | Mayo 2013 vs Mayo 2012
CABA - Precio Alquiler AR$
index.zonaprop.com.ar
21.126
14.437 14.279
12.411
11.538 11.264 10.698 10.567 10.522
9.688 9.658
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
22.000
P14 P10 P09 P12 P07 P13 P06 P03 P05 P04 P08
Resultados – Precio / m2
Precios Medio por Partido| AR$/m2 Mayo 2013
GBA - Precio Venta AR$
index.zonaprop.com.ar
2.983
2.641 2.544
2.174 2.123 2.114 2.080 2.013 1.964
1.704
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
P14 P10 P12 P07 P04 P13 P03 P06 P08 P05
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Partido Unidad de 42 m2 | AR$/mes Mayo 2013
GBA - Precio Alquiler AR$ | GBA
index.zonaprop.com.ar
34% 34%
32%
28% 27% 27%
25% 24%
12%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
P13 P04 P03 P10 P06 P05 P07 P14 P08
Resultados – Precio / m2
GBA - Precio Alquiler AR$
Variación Precio Medio por Partido Unidad de 42 m2 | Mayo 2013 vs Mayo 2012
index.zonaprop.com.ar
30.012
28.121
25.158
23.574 23.054 22.992
21.931 21.594 21.185
20.580 19.925
14.000
16.000
18.000
20.000
22.000
24.000
26.000
28.000
30.000
32.000
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Comuna | US$ Mayo 2013
Cocheras - CABA - Venta US$
index.zonaprop.com.ar
Resultados – Precio / m2
Precio Medio por Comuna | AR$/mes Mayo 2013
Cocheras - CABA - Alquiler AR$
833 828 821 800
729
649 630
300
400
500
600
700
800
900
1.000
index.zonaprop.com.ar