Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
Presentat per:
Immaculada Amat
Preparat per:
Guifré Homedes Amat
Data: Març 2015
2014: Un any positiu
Per Amat Immobiliaris el 2014 ha estat un any positiu, en termes generals,
pel que fa al sector. Ha estat un any on, poc a poc, ha tornat la confiança i
s’ha tingut la sensació generalitzada que, a les zones on treballem, els
preus ja havien tocat fons. Això s’ha vist reflectit en: un augment de la
demanda interna, la significativa venda sobre plànol i la recuperació de
certes franges mitges de preu.
Amat Immobiliaris és
una empresa familiar
del sector immobiliari,
fundada l’any 1948,
amb 67 anys d’experiència,
avui gestionada per
la 2ª i 3ª generació familiar.
Joana Amat Amigó Nadia Massagué Amat Concepció Amigó Rius Martina Homedes Amat Immaculada Amat Amigó Guifré Homedes Amat
Amat Immobiliaris és
un equip de 66 professionals
distribuïts en quatre oficines:
Barcelona
Sant Cugat del Vallès
Valldoreix
Sant Just Desvern
Les tres grans àrees de negoci d’Amat Immobiliaris són:
: Administració de Patrimonis, Administració de Comunitats de Propietaris, Rehabilitacions i Manteniments. Patrimonial
: Standard, Amat Luxury Barcelona Real Estate, Barcelona Second Home (especialitzada en el mercat xinès). Comercial
: Inversions, Urbanisme, Assessorament Fiscal, Assessorament Jurídic.Consultora
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal
MARKET REPORT – 2014
Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
NÚMERO D'OPERACIONS VENDA PER SEGMENT DE PREU
2013 2014
Tots els indicadors
constaten
un creixement amb
una base comú:
el lleuger augment
de la demanda,
el poc estoc
d’obra nova
i menys descomptes.
Al 2014 s’ha realitzat
més vendes en franges
de preus intermitjos,
un segment de
comprador que havia
desaparegut en els
darrers anys.
Preu de Repercussió de Venda – Dades d’Amat Immobiliaris
El preu mig de repercussió de venda ha tingut diferents evolucions segons la zona.
A les zones residencials, al voltant de Barcelona ciutat (1ª corona – Àrea Metropolitana: Sant Cugat
del Vallès, Sant Just Desvern, etc.), després de 2 anys de certa estabilitat, al 2014 la mitja del preu
de repercussió ha crescut un 5% a la zona de Sant Just i entorn i un 11% a la zona de Sant Cugat.
A la ciutat de Barcelona aquest anàlisi s’ha de fer per barris, on es constata també aquesta tendència
de creixement a les zones on més treballem: A l’Eixample i Turó Park la mitja del preu de repercussió
s’ha mantingut estable; a Les Corts ha crescut un 6%; a Sant Gervasi i Diagonal Mar la mitja del preu
de repercussió ha crescut un 12% i 14%, respectivament.
El preu mig de les operacions de venda dutes a terme també s’ha incrementat:
A la ciutat de Barcelona ha estat un 5% superior i a la zona residencial ha crescut un 15%.
El número d’operacions fetes amb propietats de valor superior a 1 M € també s’ha incrementat
respecte al 2013.
Tipologia d’immoble en Venda – Dades d’Amat Immobiliaris
A la zona residencial al voltant de Barcelona ciutat, la majoria de transaccions (64%) han estat
d’immobles de segona mà, fet que representa un percentatge menor respecte al 2013. Diversos factors
han marcat aquest canvi de tendència, però cal destacar que s’han posat a la venda, amb èxit, algunes
promocions sobre plànol.
A Barcelona ciutat, la tendència
dels darrers 3 anys ha estat molt
similar, on un 70% de les transac-
cions són d’obra nova.
En gran part s’explica pel volum
de vendes fetes a estrangers, qui
prefereixen comprar immobles
nous que no pas de segona mà.
Però aquest percentatge podria
canviar al 2015, perquè actual-
ment hi ha poc estoc acabat
d’obra nova a la ciutat, i general-
ment els compradors estrangers
prefereixen comprar producte
acabat que no pas sobre plànol.
Tot i que dominen les vendes als extrems de preus, dominen operacions per sota de 450.000 € i per
sobre de 900.000 €. Al 2014 s’ha realitzat més vendes en franges de preus intermitjos, un segment de
comprador que havia desaparegut en els darrers anys.
0 €
2.000 €
4.000 €
6.000 €
Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern
PREU REPERCUSSIÓ VENDA €/m2
2012 2013 2014
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal
MARKET REPORT – 2014
Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
En resum,
bones peces, ben
ubicades i a preu
competitiu de mercat,
es venen en
1-2 mesos.
Segmentat per
franges de preu,
un 56%
de les operacions
per sobre de
500.000€,
han estat realitzades
a clients estrangers.
Només un 55%
de les operacions
realitzades al 2014
són finançades
amb hipoteca.
Rotació d’immobles en Venda – Dades d’Amat Immobiliaris
La rotació mitjana al 2014 ha estat de 7 mesos, molt similar a la obtinguda al 2013.
Tot i així, cal esmentar que aquest paràmetre sempre va lligat al fet que l’immoble tingui un preu de
mercat correcte, doncs en zones determinades amb poc estoc i demanda significativa, s’ha fet un
numero considerable de vendes en menys d’una setmana.
Perfil del client Comprador – Dades d’Amat Immobiliaris
Durant tot el 2014 s’ha mantingut la presència de molts compradors estrangers, tal com va passar l’any
anterior, sobretot a la ciutat de Barcelona.
La importància del comprador estranger radica en què compra per imports molt més elevats. Les
nacionalitats predominants dels nostres compradors estrangers del 2014 han estat: Rússia i països
colindants, països àrabs (bàsicament Egipte) i països europeus com Bèlgica, Regne Unit, França o
Alemanya. Altres nacionalitats recurrents han estat: Xina, Ghana, Líbia o Turquia.
El 77% de les operacions de venda de tot el grup Amat han estat fetes pel comprador intern, que en
volum generat representa un 57%, y si posem la lupa a la nostra oficina de Barcelona, aquest volum
generat es redueix al 39%. En canvi, el comprador estranger representa percentatges totalment
inversos, on el 19% de les operacions de venda del grup Amat han estat realitzades pels nostres 3
principals grups de comprador estranger (Rússia i països colindants, països àrabs i països europeus),
que en volum generat sumen un 40% i, a la nostra oficina de Barcelona, el volum generat arriba al 59%.
NUMERO OPERACIONS VENDA VOLUM OPERACIONS VENDA
Al 2014 s’ha notat un increment del comprador nacional. Des del nostre punt de vista representen una
demanda retinguda durant els últims anys de crisi, que finalment al 2014 han percebut dos coses
importants: la sensació de què els preus ja han tocat fons i que l’economia en general ha millorat.
Un altre efecte important a destacar és que tímidament torna a haver-hi un moviment de compradors a la
zona de Sant Cugat provinents de Barcelona ciutat. Aquest efecte havia estat molt significatiu entre els
anys 1995 i 2006, quan els alts preus de Barcelona ciutat “empenyien” a la demanda cap a zones
residencials properes.
El perfil del nostre client comprador és majoritàriament familiar, amb 2 fills, entre 40 i 50 anys d’edat, i
nivell sòcio-econòmic alt: Directiu, Empresari o Professional Liberal.
Els motius de compra han variat una mica respecte al 2013. Per part dels estrangers domina encara la
compra de 1ª o 2ª residència, tot i que al 2014 hem vist més compra com a inversió. En el mercat intern
els motius d’adquisició es reparteixen equitativament entre inversió i 1ª residència.
77% 7%
7% 5%
AMAT Group
56%
13%
19%
8%
AMAT Barcelona
57%
17%
13%
10%
AMAT Group
39%
27%
23%
9%
AMAT Barcelona
77% 7% 7% 5%
AMAT GROUP Spain Russianspeaking countries
Arabicspeaking countries
Europeancountries
China South Americancountries
Ghana Turkey
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal
MARKET REPORT – 2014
Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
El nostre concepte
de Luxury
no va lligat al preu
sinó
a les característiques
de l'immoble
que el fan diferent de
la resta i a l’estil de
vida que l’envolta.
Per Luxury,
Amat té dissenyats
uns serveis
especialment pensats
per ajudar i facilitar
la integració dels
clients estrangers
a la nostre societat,
sempre assessorats
per la gent d’Amat.
Amat Luxury
El nostre concepte de Luxury no va tan lligat al preu com a les característiques de l'immoble, que el
fan diferent de la resta i a l’estil de vida que l’envolta. Són immobles escollits per ubicació, per disseny,
per la seva historia o pel futur que tenen davant.
Els nostres immobles Luxury estan ubicats a Barcelona Ciutat; a les rodalies residencials de la ciutat
comtal com: el Vallès o el Baix Llobregat; a les Costes: de Barcelona, del Maresme o la Costa Brava; i
al Pirineu.
El mercat de Luxury es mou avui en dia en gran part gràcies als compradors estrangers. És un mercat
al que l’ha costat adaptar-se especialment a les baixades de preu que ha comportat la crisi i està
caracteritzat per una demanda basada en les recomanacions i col·laboracions, tan nacionals com
internacionals.
Som experts locals amb projecció internacional.
Per Luxury, Amat té dissenyats uns serveis especialment pensats per ajudar i facilitar la integració dels
clients estrangers a la nostre societat, sempre assessorats per la gent d’Amat.
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal
MARKET REPORT – 2014
Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
Definitivament,
s’ha estabilitzat el
Mercat de Lloguer.
Renda Lloguer – Dades d’Amat Immobiliaris
El número de contractes de lloguer realitzats al 2014 a Barcelona ciutat i a la zona de Sant Cugat, s’ha
mantingut respecte al del 2013, tot i que amb un volum generat superior. A la zona de Sant Just, al 2014,
s’ha realitzat un número de contractes inferior al del 2013, tot i que el volum generat ha estat el mateix.
La renda mitjana de lloguer del 2014 ha estat superior a la renda mitjana de lloguer del 2013. Això no té
perquè indicar un augment de rendes, ja que depèn molt dels immobles llogats durant l’any. No obstant
això, sí que hi ha una estabilització generalitzada de rendes en la majoria de zones on treballem, així
com un cert repunt en barris molt concrets.
Per franges de preu de lloguer, mentre que al 2013 la més important en número de contractes havia
estat la franja de preu inferior a 600 €/mes, al 2014 la més important en número de contractes ha estat la
franja de preu de 600-800 €/mes. Cal destacar també, que aquest 2014 hi ha hagut un augment molt
significatiu respecte al número de contractes realitzat en la franja de preu de 1.000-1.500 €/mes.
Rotació d’immobles en Lloguer – Dades d’Amat Immobiliaris
La rotació mitjana dels immobles en lloguer s’ha reduït de 5 mesos al 2013, a 3 mesos al 2014.
Aquesta dada sempre està molt relacionada al preu de sortida dels immobles, doncs si aquest és molt
pròxim al preu de mercat, la rotació serà baixa.
Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern i entorn
NÚMERO OPERACIONS LLOGUER
2012 2013 2014
0 €
300 €
600 €
900 €
1.200 €
Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern i entorn
RENDA MITJA LLOGUER 2012 2013 2014
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal
MARKET REPORT – 2014
Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
Esperem que 2015
sigui l’any on es
consolidin les millores
obtingudes al 2014.
Amat Immobiliaris
sempre ha destacat
per ser un bon
comercialitzador
d’obra nova i
aquest any esperem
demostrar-ho amb:
els projectes que ja
tenim en cartera
i els nous que
posarem en marxa
abans del 2016.
Com veiem el 2015?
Nous projectes d’obra nova es començaran a comercialitzar a zones de Barcelona ciutat i el seu entorn,
la demanda s’anirà estabilitzant gradualment amb la millora de l’accés al finançament i l’interès creixent
per part de compradors estrangers gràcies a l’aparició de bons projectes immobiliaris.
Barcelona
A la ciutat de Barcelona, veiem el 2015 com un any d’impàs en producte i de consolidació en la
demanda. Un any d’impàs pel que fa al producte disponible al mercat, ja que el de segona mà
disponible -tan de lloguer com de venda- és en general escàs, i la competència -que va en augment-
molt alta, per tant aquest producte està molt repartit.
En referència als immobles de nova construcció, la ciutat està en un moment de punt mort. Queda
molt poc habitatge nou acabat i la demanda es manté elevada, tot i que hi ha nous projectes en
marxa que es comercialitzen sobre plànol i que, a partir del 2n semestre, es posaran en
comercialització nous projectes molt interessants a la ciutat.
La demanda la podem diferenciar entre interna i externa. La demanda externa continuarà sent molt
significativa a la ciutat de Barcelona, encara que els últims mesos hi ha hagut conflictes geopolítics i
canvis en les divises que tindran efectes sobre aquesta demanda, esperem un 2015 segurament
amb menys compradors russos, però amb més nord-americans, suïssos i britànics degut al canvi de
l’Euro respecte el Dòlar i la paritat de la Lliura.
Pel que fa a la demanda interna, esperem que millori o es mantingui respecte al 2014, ja que la
millora en l’accés al finançament i l’aparició de bons projectes sobre plànol que permeten generar
estalvi durant la compra, facilitaran l’accés de noves famílies al mercat de compra.
Sant Cugat del Vallès
El 2015 a Sant Cugat del Vallès es presenta també amb un mercat immobiliari amb poc producte i
multiplicació de la competència. Al mateix temps, la demanda creix molt lleugerament, començant
per un 1r trimestre on no detectem un increment significatiu respecte al mateix trimestre del 2014, ja
que moltes operacions es van anticipar degut, segurament, als canvis fiscals proposats pel Govern
Espanyol. Tot i així, som optimistes perquè pensem que encara hi ha demanda retinguda, que es
podrà concretar amb més facilitat de l’accés al crèdit.
D’altra banda, creiem que pel producte Luxury la demanda exterior continuarà sent la protagonista,
donat que la recuperació econòmica encara no permet a la demanda interna accedir a aquest tipus
de producte.
Respecte a l’obra nova, la clau és aconseguir noves promocions o solars per projectar-ne.
Comencem a vendre de nou sobre plànol. Hem iniciat la comercialització d’una promoció, amb preu
mig de venda de 650.000€, aconseguint vendre més de la meitat en pocs mesos. Aquest és un signe
molt positiu pel mercant, perquè implica confiança en el mercat i en la promoció.
Sant Just Desvern i entorn
El mercat de segona mà s’ha estabilitzat, agafant com a dinàmica que la majoria de preus han arribat
al seu límit més baix, la qual cosa no vol dir que augmentin els preus, sinó que es negocia menys el
preu final. Al 2015 s’haurà de lluitar contra la tendència a l’augment injustificat de preu en molts
habitatges degut a les noticies que apareixen.
Segueix augmentant l’oferta d’immobles a la zona, tant al centre de la població de Sant Just com a
barris més residencials com ara Bellsoleig o Ciutat Diagonal d'Esplugues de Llobregat.
En aquesta zona, 2015 serà l’any de la recuperació de l’obra nova. Ja hem comercialitzat i acabat
diferents promocions a Sant Just i Esplugues, tenint-ne d’altres a la vista. La gent s’està animant,
principalment gràcies a la major disponibilitat de finançament.
Degut a una important recuperació de la demanda, hi ha una manca de producte en la franja de
preus de 350.000 a 500.000 €, que feia anys que estava parada.
Gràcies a les escoles presents a la zona i la proximitat de Barcelona, la demanda internacional
també s’ha vist de nou incrementada, combinant diferents nacionalitats que fins ara no es veien tant,
doncs la majoria eren clients alemanys i de lloguer. Ara s'ha reactivat la venda amb un ampli ventall
de diverses nacionalitats. Aquesta demanda no està enfocada a un sol segment, sinó que arriben
clients d'arreu del món per a totes les tipologies d'immobles.
El mercat d'alt standing o Luxury, per les pròpies característiques de la zona, és molt actiu tant en
venda com lloguer, i tant per clients nacionals com internacionals.
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal
MARKET REPORT – 2014
Trobi’ns Contacti’ns Segueixi’ns Barcelona
Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 [email protected] www.amatimmo.cat
Barcelona patirà
transformacions
importants a nivell
urbanístic i
d’organització territorial
degut
a les millores
d’infraestructures
a les zones
actualment perifèriques
Barcelona és una
ciutat viva i dinàmica,
amb grans projectes
a curt, mig i llarg
termini.
Projectes de futur: Barcelona 2015 en endavant
Aquest any 2015 Barcelona patirà transformacions importants a nivell urbanístic i d’organització territorial
degut, principalment, a les millores d’infraestructures a les zones actualment perifèriques com el Besós o
La Zona Franca. La Sagrera i el monumental projecte de Les Glòries desplaçaran el centre neuràlgic de
Barcelona cap a aquests barris els propers 5 anys; i la Marina / Por Vell se centrarà en el client de luxe.
La Sagrera i l’estació de l’AVE
2ª parada d’importància a Catalunya.
Operació urbanística de 164 hectàrees.
Habitatges aprox.: 2.000
Centre Comercial: 22.000 m2.
Botigues a la mateixa estació: 6.000 m2
Finalització d’obres al 2019. Posada en marxa al 2020.
Les Glòries
Eix verd que unirà Trinitat, Sagrera i Ciutadella
Diagonal es convertiria en un camí exclusiu per a vianants i ciclistes
Parc on hi havia l’anell
S’inicien les obres del 1r tram de túnels soterrats de 508mts. que duraran 25 mesos.
Finalització 2018
Zona Franca / La Marina del Prat Vermell
Operació urbanística de 80 hectàrees (aprox. 40 illes de l’Eixample).
Habitants potencials: 30.000 persones.
Sostre per habitatge lliure: 456.349 m2.
Sostre per habitatge protegit: 412.888 m2.
Sostre per activitats econòmiques: 315.420 m2.
La Marina Port Vell (Projecte 2011)
Potenciació de clients de luxe guanyant espai per a iots de fins a 180 mts. d’eslora.
Ampliació i privatització del Moll d’Espanya.
Barcelona és una Ciutat viva i dinàmica, amb grans projectes a curt i mig termini com els ressenyats
anteriorment, i amb d’altres projectes a llarg termini com la prolongació de l’Avinguda Diagonal fins a
Sant Joan Despí, un somni que fa molt temps esperem i que ja comença a dibuixar-se.
Experts locals amb projecció internacional.