UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CUENCA
UNIDAD ACADÉMICA DE ESTUDIOS SEMIPRESENCIAL
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
ASIGNATURA: URBANISMO II
TEMA: LOTIZACIÓN MAYOR (MEMORIA
TÉCNICA)
AUTORES: MARCELO CUENCA TORRES
ALCÍVAR ROMÁN TORRES
CUENCA – ECUADOR
2011 – 2012
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CUENCA
UNIDAD ACADÉMICA DE ESTUDIOS SEMIPRESENCIAL
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
ASIGNATURA: URBANISMO II
TEMA: LOTIZACIÓN MAYOR (MEMORIA
TÉCNICA)
AUTORES: MARCELO CUENCA TORRES
ALCÍVAR ROMÁN TORRES
CUENCA – ECUADOR
2011 – 2012
I
ÍNDICE
ÍNDICE .......................................................................................................................................... I
INTRODUCCIÓN. ....................................................................................................................... II
1. ANTECEDENTES .............................................................................................................. 3
2. JUSTIFICACIÓN ................................................................................................................. 3
3. MARCO TEÓRICO ............................................................................................................. 4
4. DATOS GENERALES DEL PROYECTO ..................................................................... 10
5. DISEÑO DEL PROYECTO ............................................................................................. 16
6. CONCLUSIONES ............................................................................................................. 25
7. RECOMENDACIONES .................................................................................................... 25
II
INTRODUCCIÓN.
Somos los espacios que habitamos. La vida humana consiste en la continua
realización de actividades que determinan la interacción con los distintos
espacios en los que vivimos. El espacio construido por el ser humano, con la
ciudad como principal paradigma, es ante todo, un espacio para ser ocupado,
para servir y ser usado, para interactuar con otras personas en un entorno y
para interactuar con el entorno. La ciudad, como espacio vital, alberga la
mayoría de lugares en los que se desarrollan las actividades cotidianas.
La ciudad comienza a concebirse, como algo más que un conjunto de viviendas
aglomeradas a las que hay que proveer de servicios urbanos básicos (agua, luz
y alcantarillado). La ocupación del nuevo espacio crea sociedades urbanas que
demandan mínimos de calidad de vida y exigen la planificación del espacio
para alojar las nuevas formas de vida.
Partiendo de esta premisa es donde el urbanismo da origen a las lotizaciones,
que no es sino la previa planificación y estructuración, del espacio físico, es
decir de cierta área de terreno que forma parte de la ciudad, con todas las
premisas, características e incluso normativas que regirán para las viviendas
futuras que ahí se construyan; esto en bien de sus futuros ocupantes
procurando mejorar su calidad de vida; todo esto plasmado en un proyecto
arquitectónico con sus consecuentes estudios complementarios.
En el presente trabajo mostramos la organización de una Lotización Mayor, de
un terreno ubicado en el sector Chilcapamba-El Valle, de la ciudad de Cuenca,
provincia del Azuay, utilizando todas las normativas para el efecto. Hemos
aplicado a dicha lotización lo estudiado en la presente materia, para sus
respectivos cálculos, además hemos empleado características de la Utopía
Urbana; en nuestro caso hemos aplicado características de las Utopías
Urbanas del grupo de arquitecto británicos, llamado Archigram, de las cuales
ya hemos hablado en un estudio previo al presente trabajo; tratando que todo
lo aplicado se acople a la forma y topografía del terreno, para lograr el mejor
resultado posible en el diseño de la presente lotización.
3
1. ANTECEDENTES
Los diversos factores que han caracterizado el crecimiento urbano de las
ciudades ecuatorianas a través del tiempo, afectaron especialmente a las
ciudades con mayor índice de crecimiento entre las cuales se encuentra la
ciudad de Cuenca, trayendo consigo algunos de los graves problemas con que
actualmente se enfrentan las municipalidades. De éstos, es común citar el
déficit de los servicios públicos y la imposibilidad de ejercer control efectivo
sobre otros, como el transporte, la carencia de vivienda, equipamientos
adecuados como: educación, salud, recreación, cultura, etc.; dando lugar a
señalar que todos estos fenómenos no son más, que las expresiones concretas
de la forma como se ha tomado el desarrollo y crecimiento de las ciudades,
bajo el impulso de la concentración de población, especialmente incrementada
por la inmigración campesina.
La planificación urbana entendida como el mecanismo que tienen los diferentes
sectores sociales para forjar su futuro, es la base racional del desarrollo
sustentable en todos los campos, de una ciudad. Con este propósito se han
establecido las necesidades a partir del diseño de una “LOTIZACIÓN”, donde
todos los componentes han sido definidos en función de los preceptos que nos
da el estudio del Urbanismo.
2. JUSTIFICACIÓN
La Planificación tiene como objetivo principal el mejoramiento de las
condiciones de vida de la población, se constituye en un instrumento técnico y
de gestión para administrar el presente y prever el futuro de la Ciudad, de tal
manera que habitar en ésta sea cada vez más confortable, manteniendo un
equilibrio armónico entre el hombre y su entorno. Y, convencidos del constante
crecimiento de la ciudad de Cuenca como una de las grandes metrópolis y
como ente del desarrollo del País, debemos procurar que este crecimiento
urbano sea bien organizado; por consiguiente debemos aplicar todas la
pautas y normativas que nos da el Urbanismo para la planificación de los
espacios que han de ser ocupados en un futuro, por los habitantes de esta
ciudad.
4
3. MARCO TEÓRICO
3.1 Las Vías Públicas de Comunicación:
Por vías públicas se entienden los senderos peatonales y vehiculares,
calles y avenidas de tránsito vehicular de libre acceso. Un espacio por
donde se transita ya sea terrestre, acuático o aéreo. No se incluirán en las
vías públicas, las vías privadas con acceso restringido pertenecientes a
cualquier clase de unidad residencial, industrial, comercial u oficial.
3.2 PARTES DE LA VÍA
- Calzada o parte por la que circulan los vehículos. Pueden tener
uno o más carriles de uno o dos sentidos.
- Carriles.- uno o varios, en que puede estar dividida la calzada.
- Carril de aceleración o de entrada: indicado para la incorporación
desde otra vía distinta que permite a los vehículos alcanzar una
velocidad similar a la de los vehículos que ya circulaban por ella.
- Carril de deceleración o de salida: igual que el anterior pero para
su uso contrario. Se usa para abandonar la vía por la que se circula.
- Arcén: zona contigua a la calzada destinada al uso de automóviles
sólo en casos de emergencia.
- Mediana: zona intermedia que separa las calzadas de sentido
contrario.
- Acera: es la zona de la vía reservada a la circulación de peatones,
que normalmente está elevada sobre la calzada.
- Paso a nivel: es un cruce entre la vía y una línea de ferrocarril.
- Parada BUS: es la zona reservada a determinados servicios públicos
recogida o bajada de viajeros.
- Cuneta: es la zona de la calzada para recoger el agua de lluvia
- Intersección: zona en la que confluyen dos o más vías.
- Plazoleta o isleta, o zona situada dentro de la calzada: para
ayudar a incorporarse distintas vías.
- Aparcamiento: en paralelo o en línea para estacionar vehículos.
5
3.3 CLASIFICACIÓN DE LAS VÍAS
- Vías expresas (primarias o de primer orden).- Tramos- de vías
interurbanas que bordean los límites de la ciudad o la atraviesan sin
detenerse.
- Vías arteriales (secundarias o de segundo orden).- Permite unir
eficientemente puntos de importancia dentro de la ciudad o puntos
extremos de la ciudad, o salir desde la ciudad hacia puntos extremos
- Vías colectoras (secundarias o de tercer orden).- Las cuales
combinan dos funciones de enlazar las calles locales al sistema
arterial y proveer el acceso local a propiedades adyacentes.
3.4 TIPOS DE INTERSECCIONES
TIPOS BÁSICOS DE INTERSECCIONES EN CARRETERA
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto, Negrita
6
3.5 CRITERIOS DE USOS Y OCUPACIÓN
a) DENSIDAD DE POBLACIÓN.- Relación entre número de
habitantes y la superficie de terreno
b) DENSIDAD BRUTA (DB).- Relación del número de habitantes
con toda la superficie del terreno
c) DENSIDAD NETA (DN).- Relación de la población con toda la
superficie urbanizable, es decir: A la superficie total deberá
restarse el área del suelo de vías, el área de suelo para
equipamiento y el área de suelo considerado no urbanizable.
DN = Densidad Neta
AT = Área total del terreno
AV. = Área necesaria de vías
AEq.= Área necesaria para equipamiento
SNU = Área de suelo No Urbanizable
3.6 ELEMENTOS BÁSICOS PARA EL CÁLCULO DE LA DENSIDAD
NETA
Considerando que para el cálculo de la densidad neta es necesario restar
el suelo considerado no urbanizable, es necesario establecer las
relaciones de cálculo en función de indicadores urbanísticos,
considerando la premisa de que mientras más alta es la densidad mayor
será la cantidad de área para vías:
Superficie para vías: viene dado por la siguiente relación 1.700 m2 + 4DB
• Área destinada de suelo para equipamiento 15 %
• Área de suelo no urbanizable, elemento opcional en el caso que
sea identificada, se procederá a restar la superficie determinada.
Para aquellos proyectos que no tengan elementos considerados no
urbanizables (márgenes de ríos o quebradas, pendientes superiores o
iguales al 30%, bosques naturales, áreas eminentemente agrícolas,
7
sistemas ecológicos o microambientales, etc.), no se considera este
elemento en la formula.
3.7 ALTURA
Factor que relaciona la altura de la edificación con respecto a otra y su
disponibilidad de iluminación y ventilación hacia los lados de
construcción dentro del lote, la altura de la edificación debe tiene que ser
un factor a cuidar principalmente con el entorno.
Este factor se considera para edificaciones implantadas con tipología de
retiros laterales o en edificios en altura.
Para construcciones de aproximadamente de tres pisos en tipologías
aisladas o pareadas se consideran retiros de 3m, pero si al edificación
supera esta altura y su implantación está dentro de las tipologías
mencionadas de implantación entonces se procederá con el cálculo del
ángulo de soleamiento que está dado por la siguiente fórmula:
a Ángulo de inclinación del sol o soleamiento
h = altura de. la edificación
x = Distancia entre edificaciones / retiros
3.8 INDICADORES DE COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DE SUELO Y
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO
a) COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (C.O.S.)
Relación existente entre el área de emplazamiento de una
edificación y la superficie del terreno, es necesaria esta condición
de manera que haga posible la incorporación de espacios verdes,
de protección edificaciones y vías.
8
b) COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (C.U.S.)
Relación existente entre el área del número de pisos de una
edificación y la superficie del terreno, es necesaria esta condición
para que haga posible manejar la imagen urbana de la ciudad y
permita establecer condiciones de crecimiento de un
asentamiento.
3.9 EMPLAZAMIENTO
Posición de la construcción en el predio con respecto al retiro
Las edificaciones analizadas en su relación con las vías pueden ser
clasificadas de la siguiente manera:
• Edificaciones emplazadas con retiros
• Edificaciones emplazadas sin retiros
Las edificaciones en su relación con los predios vecino, en la que se
establecen los retiros por asoleamiento, se clasifican de la siguiente
manera:
• Continuas
• Con o sin retiro frontal
• Con o sin portal
• Discontinuas
• Aislada con retiro
• Aislada sin retiro
3.10 TAMAÑO DEL LOTE
El dimensionamiento de lotes siempre está condicionado por el número
de familias, en consecuencia con el número de habitantes.
El tamaño de la familia determina el tamaño del lote, lo que hace posible
que los grupos familiares puedan alojarse en diferentes tipologías
propuestas en la planificación como: lotes unifamiliares, bifamiliares y
multifamiliares.
9
Para determinar el número de viviendas mínimo en un edificio multifamiliar
es necesario suponer un tamaño mínimo de vivienda que haga posible un
nivel de confort, para lo cual se toma en algunos casos una vivienda
mínima de 100 m2 por familia.
3.11 ÁREA ÚTIL PARA LOTES
Esta condición se reduce a establecer, la cantidad de suelo necesario y
único para lotes, en la cual no se incluye Suelo No Urbanizable, área
para Equipamientos y área para Vías AUL = AT - SNU - A equip - A vías
Área útil para lotes = Área Total del Terreno - Área de Suelo No
Urbanizable - Área de Equipamiento - Área de Vías
3.12 FRENTE MÍNIMO DE LOTES
Las determinaciones de frentes y fondos mínimos siempre deberán estar
sujetas a un modelo geométrico, en el cual ya este contemplada la
tipología de vivienda, pero el dimensionamiento también se ceñirá a los
retiros óptimos considerados para el emplazamiento de la edificación.
3.13 NORMATIVAS DE EQUIPAMIENTO URBANO
Las reservas de suelo para equipamiento quedan siempre sujetas a las
necesidades planteadas en el P.O.T., para lo cual el planificador deberá
implantar el tipo de equipamiento supuesto para el sector.
10
4. DATOS GENERALES DEL PROYECTO
4.1 NOMBRE DEL PROYECTO
Lotización Mayor – Utopía Archigram
4.2 COBERTURA DEL PROYECTO
El proyecto será de aplicación Local
4.3 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
El proyecto de la presente Lotización Mayor está destinado a suplir las
necesidades de vivienda en un terreno ubicado en la Provincia del
Azuay, Cantón Cuenca, sector Chilcapamba - El Valle.
11
SUCUMBIOS
PASTAZA
MORONA SANTIAGO
ZAMORALOJA
EL ORO
AZUAY
GUAYAS
CAÑAR
MANABI
ESMERALDAS
IMBABURA
CARCHI
LOS RIOS
BO
LIV
AR
CH
IM
BO
RA
ZO
COTOPAXI
LojaZamora
Machala
Cuenca
Azogues
Macas
Puyo
Nueva Loja
Tulcan
Ibarra
Quito
Latacunga
Guaranda
Riobamba
Guayaquil
Babahoyo
Portoviejo
Esmeraldas
ORELLANA
NAPO
Tena
Orellana
STA. ELENASta Elena
Sto. Domingo
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto, Negrita
12
Cuenca es una ciudad del centro sur de la República del Ecuador, capital
de la provincia del Azuay. Está situado en la parte meridional de la
Cordillera andina ecuatoriana. Su Centro Histórico fue declarado
Patrimonio de la Humanidad por la Unesco en el año 1999. Es llamada la
Atenas del Ecuador por su majestuosa arquitectura, su diversidad cultural,
su aporte a las artes, ciencias y letras ecuatorianas y por ser el lugar de
nacimiento de muchos personajes ilustres de la sociedad ecuatoriana
La ciudad está situada a 432 km por carretera al sur de Quito, capital de
la República y a 191 km por carretera al este de la ciudad de Guayaquil,
principal puerto ecuatoriano.
Se encuentra en la Región Interandina del Ecuador (Región Sierra) en la
parte sur. Está dividida naturalmente en tres terrazas y subdividida en dos
partes por el río Tomebamba, demarcando el centro histórico, en él se
hallan sus majestuosas y vistosas iglesias, estrechas calles dominando el
paisaje por las celestes cupúlas de la Catedral Nueva y, hermosas casas
coloniales y repúblicanas hasta el "Barranco" accidente natural y límite
entre el centro histórico y la parte; Cuenca está atravesada en varios
13
sectores por los ríos Tomebamba, Yanuncay, Tarqui y Machangara.
4.4 CLIMA
Cuenca goza de un clima privilegiado por ubicarse dentro de un extenso
valle en medio de la columna andina con una temperatura variable entre
7 a 15 °C en invierno y 12 a 25 °C en verano pudiendo decir que goza
de un clima primaveral todo el año y es ideal para la siembra de flores y
orquídeas que se exportan a todo el Mundo. La temperatura promedio
de la ciudad es de 15ºC.
También debido a su ubicación la ciudad puede experimentar en
algunas ocasiones varios cambios de clima y de temperatura durante el
transcurso del día.
- Vientos.-
Los vientos dominantes van de Noroeste a Suroeste, y los Meses de
Julio y Agosto son de mayor intensidad.
14
- Soleamiento.- Esta zona es muy amplia con grandes áreas libres por lo
que el asoleamiento es óptimo con la consecuente iluminación natural.
4.5 TOPOGRAFÍA
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto, Negrita
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto, Negrita
15
El terreno materia del presente estudio en su mayor parte es de aspecto
regular, es decir sin pendientes pronunciadas, que excedan el 30%, salvo en
las márgenes de la quebrada “El Salado”, que limita con el terreno, donde su
pendiente es pronunciada, y se debe considerar ésta área como no
urbanizable, puesto que además son áreas de protección de la quebrada
antes mencionada.
4.6 INFRAESTRUCTURA:
- VÍAS: Vehiculares y peatonales.- La vía de acceso al terreno materia
del presente estudio es del tipo COLECTORA, que se comunica con la
vía principal (Cuenca – El Valle). En los actuales momentos este sector
cuenta con una amplia red vial para los distintos tipos de tráfico, lo que
facilitaría su urbanización
- SANEAMIENTO AMBIENTAL HIDROSANITARIO.- El Sector cuenta
con todos los servicios Hidrosanitarios, tales como agua potable y
alcantarillado. Cuenta además con el servicio de recolección de
Desechos sólidos.
- ENERGÍA ELÉCTRICA.- A pesar de los problemas y características del
sistema interconectado Regional y Nacional, el sector cuenta con el
servicio eléctrico para las viviendas y alumbrado público.
Con formato: Fuente: 12 pto
16
- COMUNICACIÓN TELEFÓNICA.- ETAPA, brinda el servicio de telefonía
pública individual, disponiendo de la capacidad adecuada para el
servicio.
5. DISEÑO DEL PROYECTO
5.1 IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA O NECESIDAD.
La ciudad de Cuenca y la mayoría de las ciudades del país, en los
últimos años ha tenido un desarrollo considerable con el incremento de
nuevas Urbanizaciones, lotizaciones y barrios.
Es así que la Universidad Católica de Cuenca a través de la Facultad de
Arquitectura en la asignatura de urbanismo II, tiene a bien poner a
consideración una propuesta de Lotización Mayor, basada en preceptos
o características de las principales Utopías Urbanas que se han puesto
a consideración a lo largo de los años.
En nuestro caso particular la Lotización de un terreno ubicado en el
sector de Chilcapanba – El Valle en la ciudad de Cuenca, en donde
hemos aplicado características de las Utopías Urbanas del Archigram,
como son: Walking cities y Plug in cities.
5.2 LÍNEA BASE DEL PROYECTO.
17
El proyecto se lo inició con el trazado de las vías, cuidando que no haya
conflictos en las diferentes intersecciones; y de ser así dar solución a los
mismos, aquí damos carácter a la principal idea en lo referente a la
Utopía Urbana llamada Walking Cities pues tratamos de que las
diferentes vías den forma, en una manera muy estilizada al gran “pod”
que es la principal rasgo que identifica a esta Utopía.
Luego de haber realizado los respectivos cálculos, y de haber
identificado el tamaño del lote con sus frentes máximos y mínimos en
sus dos tipologías; hemos asumido por diseño, disponer una vivienda
emplazada en la parte superior (planta alta), por cada dos viviendas, de
la tipología: sin retiro frontal y con retiro posterior de 3 metros. De esta
manera figurar la principal idea que se manifiesta en la Utopía Urbana
Plug in cities como son los módulos.
5.3 CÁLCULOS
GRUPO ·8. (Sector ·2)
TERRENO 31527,40m2 => 3.15274ha.
DB => 230hab/ha
DB =
Como tenemos 3.15274 ha asumimos 50%
De (A..Xias+A.Equipo+A.NoUrb)
Por la norma.
Densidad Nxta
DN=
DN= 459,91
DN=
DN= 460
Tamaño de lote.
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
18
60% 435 435/5=> 87 lotes
#Habitante
(725hab) 40% 290 290=>97 lotes
Tamaño del lote.
TL=
Lote familia 5 miembros 60% , lote familia 3 miembros 40%.
60% de 1,57637 = 0,9458zz ha => 9458, 22
TL1 =
= 108,17 => 108m2
40% DE 1.57637 = 0,630548 => 6 305,48
TL2 =
= 65,004 => 65m2
MODELOS GEOMÉTRICOS
LOTE 1 ( 5 miembros x familia)
Vivienda Contínua Retiro => 5m Frontal
3m posterior
A= 108m2
(2 plantas)
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
19
LOTE 2 (3miembr x fam )
Contínua, Sin retiro frontal retiro posterior 3m ( 2 plantas)
CUADRO RESUMEN
BOCETO DE APLICACIÓN DE LA UTOPÍA URBANA PLUG IN CITY
(ARCHIGRAM) ESTO VA COMO CONCEPTUALIZACION DEL LOTE 2
AT TIPOLOGIA FAMILIAR NUCLEO FAM% TAMAÑO LOTE TAMAÑO MAXIMO TAMAÑO MIN. FRENTE MEDIO F MAXIMO F MIN COS TIPO RET CUS Nº PISOS
3,15274 ha 5 60% 108m 118,8 97,2 7,5 8,25 6,75 44,4 F=3 P=3 88,9 2
3 40% 65m 71,5 58,8 6,5 7,15 5,85 70 F=0 P=3 140 2
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto,Subrayado
20
Ahora justificamos el diseño de la lotización, con la enumerando las
condicionantes para el diseño de la lotización, y con la creación de normativas,
para la reglamentación interna de esta Lotización.
5.4 CONDICIONANTES DE DISEÑO PARA LOTIZACIÓN
MAYOR
1. El trazado se sujetará a la topografía y soleamiento del terreno
2. La propuesta de implantación contendrá al menos el manejo de
un tipo de tramas urbanas y, se utilizará el manejo de una de las
utopías que ya han sido previamente estudiadas.
3. Los amanzanamientos, estarán sujetos o definidos por el manejo
vial y la utopía.
4. Si el terreno es afectado por río o quebrada se dejará una margen
de protección de 30 al río y 15 a la quebrada, 5m a canales.
5. Las vías planificadas dentro del proyecto serán de diferentes
tipologías y se optarán por vías menores a las de segundo orden,
que se sujetarán a condiciones mínimas de diseño y de acuerdo a
su Jerarquía.
6. Radios de curvatura mínimo de vías locales será de 6 a 9 metros
7. Si por diseño se incorporan cucharas o retornos el radio mínimo
será de 6 metros.
21
8. Si se incorporan zonas de parqueo los diseños se sujetarán al Art
88 de Anexos del P.O.T. de Cuenca
9. La población para el diseño se obtendrá, bajo las siguientes
condicionantes
a. Se tomará como base para diseño una DB entre los 230 y 270
hab/ha rigurosamente
b. Los grupos familiares se establecerán de 3 y 5 miembros y se
trabajará con los dos grupos familiares. El tamaño mínimo de
vivienda será de 60m2 y 100 m2 respectivamente
c. Una vez que se obtenga el tamaño de población, deberá
realizarse el proceso de cálculo para determinar: DN, tamaño
mínimo, medio y máximo de lote
10. En cada cuerpo de terreno, se implantarán al menos dos
tipologías en iguales porcentajes, pudiendo ser los siguientes
tipos:
a. Vivienda unifamiliar tipo villa con retiro frontal de 5m todos los
demás retiros serán mínimos
b. Vivienda unifamiliar continua con retiro frontal de 5m y
posterior de 4m
c. Vivienda unifamiliar continua sin retiro frontal, pero con retiro
posterior de 3m
d. Vivienda unifamiliar Duplex con retiros frontal de 5m, posterior
de 4m y lateral de 3m
e. Multifamiliar de 5 plantas con dos departamentos por piso
f. Vivienda Bifamiliar continua con retiro frontal de 5m y
posterior de 3m
g. Vivienda Bifamiliar Duplex con retiros frontal de 5m, posterior
de 4m y lateral de 3m
h. Multifamiliar de 8 plantas con dos departamentos por piso
i. Multifamiliar de 10 plantas con dos departamentos por piso
11. El incorporar equipamientos, estos deberán estar sujetos a
las normas establecidas y bajo un justificativo que explique su
necesidad.
22
5.5 NORMATIVA INTERNA LOTIZACIÓN MAYOR
Reglamento para la Lotización Mayor ubicada en el sector Chilcapamba en
El Valle, de la ciudad de Cuenca
Art. 1. Se autoriza la urbanización y construcción de viviendas, áreas
sociales, áreas de recreación, áreas deportivas, espacios verdes, calles
vehiculares, aceras, bordillos, etc., de conformidad con la documentación
gráfica y escrita que se realiza para el efecto, en los terrenos ubicados en la
ciudad de Cuenca, en el sector de Chilcapamba, con los siguientes linderos:
NORTE: Con terrenos propiedad del Sr. Lizardo Tacuri.
SUR: Con terrenos propiedad de los Sres. Aurelio Astudillo, Sebastián
Tacuri, Wilson Mercado y otros.
ESTE: Con la Quebrada del Salado
OESTE: Con Vía Colectora
Art.2. La Lotización se ejecutará de perfecto acuerdo con los planos y
perfiles aprobados para el caso.
Los lotes de la nueva Lotización Mayor, tendrán siempre las mismas
extensiones y superficies determinadas en los planos; no podrán ser
subdivididas, ya que estas dimensiones responden a un estudio y a un
cálculo que establece el dimensionamiento de cada tipología utilizada, y al
uso de criterios de diseño nuevos como las utopías urbanísticas del Grupo
Archigram, en este caso.
Art. 3. Los Usos de Suelo determinados para esta Lotización son de carácter
estrictamente residencial.
Art. 4 El área total de esta Lotización Mayor es de 31.527,40m2, de la cual
se destinan 15.011,29 m2 para área de lotes, lo que significa un 47.6%.
Art. 5 El acceso a la lotización es a través de la Vía Colectora Principal,
dirigiéndose al interior con una vía Colectora también interna, la cual articula
23
todas las manzanas y sectores proyectados, a través de una red vial de tipo
local facilitando una suficiente movilidad a las diferentes manzanas, que se
encuentran acopladas a la topografía del terreno.
Art. 6 Se considera como espacio libre, aquellos donde no está permitida la
edificación.
Art. 7 Todas las edificaciones de servicios comunales serán de uso exclusivo
de la Lotización; y las edificaciones de las viviendas serán de uso privado.
Está prohibido modificar el uso del suelo para la función que fue planificada.
Art. 8 En cuanto a lo formal, la Lotización Mayor dispondrá de dos tipologías
de vivienda:
Tipología 1: Vivienda Continua, de dos plantas con retiro frontal de
5m y posterior de 3m; esta tipología se destina a familias de 5
miembros
Tipología 2: Vivienda Continua de dos plantas sin retiro frontal, con
retiro posterior de 3m; esta tipología se destina a familias de 3
miembros.
Art. 9 El número destinado a cada tipología responde a un estricto cálculo de
dimensiones y modelos, de lo cual resulta 87 lotes de la tipología 1 y, 97
lotes de la tipología 2 de unidades superpuestas.
Art. 10 Las alturas máximas permitidas
lote 2 ( 3 pers)
6,50
10,0
0
3,0
0
24
Tipología 1: 6.90 m (incluido la cubierta con una pendiente del 30%)
Tipología 2: 5.40 m (en unidades a nivel de acera)
8.10 m (en unidad superpuesta)
Art. 11 En la tipología 2 de vivienda continua de dos plantas sin retiro frontal,
se aplica el Concepto Utópico Archigram, en la cual se considera la
superposición de una unidad de vivienda cada dos lotes, a manera de
celdas, resultando una tercera unidad, tal como se representa gráficamente
a continuación y como se ejemplifica en las manzanas “A” y “G” del diseño
de la Lotización Mayor.
Superposición de Unidades de Viviendas a manera de celdas
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, 12 pto,Subrayado
25
Art. 12 De igual forma en la tipología 2, el espacio de los parqueaderos
se dispondrá en agrupamientos de cada 6 predios, contando como tercero
y sexto el superpuesto, de manera subterránea, como queda especificado
en los planos.
Art. 13 Los volados se podrán realizar en la tipología 1, de 1 m, hacia en
frente y hacia el patio posterior con respecto a la planta baja. Los volados
en la tipología 2 no están permitidos, de lo contrario se altera el Concepto
Utópico Archigram; la unidad de vivienda que se superpone es la que se
somete a un volado de 2m, con respecto a la primera planta.
6. CONCLUSIONES
- Luego de realizado el presente estudio, concluimos que para una
buena organización de los espacios físicos como lotizaciones,
debemos seguir lineamientos claros y reglamentaciones para el
respectivo diseño, que vienen dados por el Urbanismo
- Como ya se había dicho en el presente estudio, recalcamos que,
somos los espacios que habitamos. La vida humana consiste en la
continua realización de actividades que determinan la interacción con
los distintos espacios en los que vivimos, por lo que debemos hacer
de los mismos sitios confortables para enriquecer nuestra forma de
vida.
7. RECOMENDACIONES - Se recomienda que al momento de planificar una lotización, esta
planificación vaya enmarcada en lineamientos puntuales y
reglamentaciones para el efecto.
- Siempre debe procurarse el diseño en pos de optimizar la calidad de
vida del futuro ocupante de dicha lotización.
26
- Tratar de adaptar al entorno la lotización a diseñar, para evitar lo
máximo posible el daño a la naturaleza.
ANEXOS