Factores críticos del éxitoFactores críticos del éxito
Esquema general de la presentaciónEsquema general de la presentación
Interbolsa CR: Quiénes somos
Marco regulatorio de los fondos en CR
La industria de fondos en cifras
Claves del éxito
Reflexiones finales
¿QUIÉNES somos?¿QUIÉNES somos?
Capital 100% costarricense
Experiencia: 19 años en el mercado
Activos en fondos inmobiliarios: $144.2 millones
Cantidad de clientes:
Fondos: 1.154
Puesto: 793
ISO 9001:2000: A partir del 2002
¿QUIÉNES somos?¿QUIÉNES somos?
Socios de INTERBOLSA:Daniel Casafont Flores
Carlos Meléndez Monge
Javier López Montero
Jorge Meneses Carranza
Arnaldo Ortíz Álvarez
Gerente General:Danilo Montero R.
Costa RicaMarco regulatorio de los fondos de
inversión inmobiliaria
Marco legal del mercado de valores en CRMarco legal del mercado de valores en CR
Ley reguladora (7732) de Dic.97Modelo españolSustituyó ley del año 90
Regulación y supervisiónConsejo Nal. De Supervisión Superintendencia General de valores
Cifras generalesEconomía de $22bnMercado de valores $31bn18 casas de bolsa, 21 SFI, 125 fondos, 50 emisores
REGLAMENTO fondos de inversiónREGLAMENTO fondos de inversión
Figura prevista y muy detallada en la ley El capítulo más extenso de la leyPrevé los fondos no financierosFondos cerrados y abiertos
El Reglamento general de fondos fue totalmente reformado en mayo de 2006
Un capítulo entero del reglamento dedicado a fondos inmobiliarios
Dos tipos básicos:Fondos inmobiliarios convencionalesFondos de desarrollo inmobiliario
Fondos inmobiliarios convencionalesFondos inmobiliarios convencionales
Patrimonios independientes, bajo administración de una SFI, por cuenta y riesgo de los inversoresObjetivo:
Invertir en inmuebles para su explotación en arrendamiento y eventualmente su venta
Se constituyen como fondos cerradosLa redención de participaciones se ejerce por medio de venta en mercado secundario
Fondos inmobiliarios convencionalesFondos inmobiliarios convencionales
Diversificación de activos
Al menos el 80% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo debe estar invertido en bienes inmuebles
El restante porcentaje debe ser mantenido en efectivo en cuenta corriente o invertido en valores de oferta pública.
Fondos inmobiliarios convencionalesFondos inmobiliarios convencionales
Valoración de los inmuebles
Deben ser valorados al momento de la compra y al menos una vez al añoSe requieren dos valoraciones
La de un ingeniero acreditadoLa de un profesional en finanzasValor final del inmueble es el menor valor de las dosSuperintendente establece contenido mínimo de las valoracionesAntes se requería de previo a la compra. Ahora es hasta 5 días después
Fondos inmobiliarios convencionales
Activos autorizadosCentroamérica y Panamá
Activo neto mínimo$5 millones
Valor inicial de cada participación $1 mil – si solo invierte en Costa Rica $5 mil – si invierte también en el extranjero
Fondos inmobiliarios convencionales
Prospecto del fondo para los inversores Deben revelarse riesgos
Inherentes a los mercados extranjeros en los que invierta Los específicos de las compras realizadas en cada país
No más del 25% de los ingresos mensuales puede provenir de una misma persona o de un mismo grupo financiero o económicoPueden crearse fondos no diversificados, lo que debe constar en su nombre
Fondos inmobiliarios convencionales
En ningún caso el valor de compra puede exceder el precio de la valoración más los honorarios legales, impuestos, costos registrales del traspaso y otros atribuibles a la transacción SFI es responsable de suscribir, con cargo al fondo, todos los seguros que estime necesarios.
Deben constar en el prospecto
Fondos inmobiliarios convencionales
SFI puede efectuar, con cargo al fondo, reparaciones o remodelaciones, hasta por 25% del valor del bien (últimos 12 meses)Ampliaciones hasta por 25%
Si exceden, aplican restricciones (máximo 100%, acuerdo Asamblea, no lo puede financiar el fondo, debe responder a una necesidad y estudios de factibilidad)Deben ser realizadas por un tercero no socio ni inquilino
Fondos inmobiliarios convencionales
Los bienes no pueden enajenarse hasta transcurridos 3 años desde su compraLa asamblea de inversionistas podría sin embargo aprobar venta antes de 3 años, dejando constar en el acta el impacto que se espera que tenga la ventaNi los inversores, ni personas vinculadas con ellos pueden ser arrendatariosLa SFI y su grupo pueden ser arrendatarios hasta por 5% de los ingresos mensualesInversionistas tienen acceso a las valoraciones Se amplió el límite de endeudamiento hasta 60%
Fondos de desarrollo inmobiliario
Activos autorizadosInmuebles ubicados en el territorio nacional En distintas fases de construcción Para conclusión y posterior venta o arrendamientoTambién pueden adquirir para plusvalías Son de oferta pública restringida Se interpretó que “en propiedad” se puede cumplir mediante un “vehículo de propósito especial”
Monto autorizado Mínimo US$ 10 millones Participaciones mínimas de US$50 mil
Fondos de desarrollo inmobiliario
Prospecto para los inversionistasRevelación de riesgos legales y operativos propios del desarrollo de un proyecto inmobiliario, riesgos de los sectores, actividades económicas y paísesDebe incluir políticas de diversificación: Q de proyectos previstos, distribución geográfica, tipos de proyectosDebe revelar si puede participar en negocios conjuntos con otros fondos o personasSi empresas del mismo grupo de la SFI o socios pueden participar como inversionistas del fondo o de los proyectos y las condiciones en que lo harían
Fondos de desarrollo inmobiliario
Adendum al Prospecto Por cada proyecto específico (detallar participantes, relaciones, responsabilidades y riesgos, fase en que se encuentra, aspectos técnicos, estrategia de financiamiento como créditos o preventa, mecanismos de comercialización y venta)
Informe de avance y cierre de proyectoAl menos trimestral y otro al cierreRealizado por un profesional independienteLa venta por un medio diferente a lo previsto en el adendumrequiere autorización de la asamblea de inversionistas
Ya se aprobó uno y hay otro en procesoUn fondo por cada proyecto
Fondos de desarrollo inmobiliario
Inversionistas
Fondo Desarrollo
US$10 millonesVenta del proyecto
Participación mínima $50.000Sociedad
administradora
Administracióndel fondo
Cía. Constructora(llave en mano, por avance
de obra, …)Costa Rica y Centroamerica
Cía. Constructora(llave en mano, por avance
de obra, …)Costa Rica y Centroamerica
Comprador
ValoradorInspección y seguimiento
Desarrollador
La industria en cifras
Visión general del mercado
Estructura general de la industriaVolumen al cierre de cada año excepto 2007Estructura general de la industria
Volumen al cierre de cada año excepto 2007
- Miles de dólares.(*) Datos al 15 de marzo para el 2007
-
500,000.00
1,000,000.00
1,500,000.00
2,000,000.00
2,500,000.00
3,000,000.00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 (*)
TIPO DE FONDO 23 DE DICIEMBRE
2005
29 DE DICIEMBRE
2006
15 DE MARZO 2007
PARTICIP. % AL 15-3-07
VARIACION DIC 2006 -
MARZO 2007
VARIACION DIC 2006 -
MARZO 2007 PORCENTUAL ABSOLUTA
FONDOS ABIERTOS
FONDOS MERC. DE DINERO 526.20 756.14 1,033.84 50.94% 36.73% 277.70 FONDOS DE CRECIMIENTO 129.27 117.79 133.63 6.58% 13.44% 15.84 FONDOS DE INGRESO 149.55 146.64 183.20 9.03% 24.94% 36.57 FONDOS ACCIONARIOS 1.61 0.93 0.82 0.04% -12.69% (0.12) MEGAFONDOS - 2.59 2.99 0.15% 15.68% 0.41
FONDOS CERRADOS
FONDOS DE CRECIMIENTO 34.90 38.65 39.11 1.93% 1.18% 0.46 FONDOS DE INGRESO 77.49 94.38 95.86 4.72% 1.58% 1.49 FONDOS PROC. TITUL. 6.17 4.96 4.71 0.23% -4.98% (0.25) FONDOS INMOBILIARIOS 408.35 498.18 535.38 26.38% 7.47% 37.20 TOTAL 1,333.54 1,660.26 2,029.54 100.00% 22.24% 369.29
Estructura general de la industria
Indicador Dic-05 Ago-06 Oct-06Cantidad de Inversionistas 31.003 32.019 32.586
Inversionistas Físicos 70% 69% 68%Inversionistas Jurídicos 30% 31% 32%
Inversión Promedio en miles de dólares 43,0 51,9 54,8Concentración en dólares 73% 67% 65%
RelacionesFondos / Liquidez M3 15% 18% 19%Fondos / PIB 7% 8% 8%Fondos / Pasivos Bancarios totales 15% 17% 17%
Estructura general de la industria
Sector Dic-05 Ago-06 Oct-06
Sector Público no Financiero 76,1% 70,4% 70,3%
Sector Público Financiero 9,3% 6,6% 5,7%
Sector Privado no Financiero 0,1% 0,5% 0,4%
Sector Privado Financiero 2,0% 1,1% 1,2%
Acciones Nacionales 0,2% 0,3% 0,2%
Sector Externo Público 11,3% 18,3% 18,6%
Sector Externo Privado 0,8% 2,7% 3,5%
Acciones del Exterior 0,3% 0,1% 0,1%
Total 100,0% 100,0% 100,0%
Estructura general de la industria
Situación de los fondos inmobiliarios
Comercio 21%
Industrias manufactureras
19%Intermediacion
financiera9%
Enseñanza5%
Hoteles y restaurantes
5%
Suministro de electricidad, gas y
agua5%
Otros16%
Actividades inmobiliarias,
empresariales y de alquiler20%
Volumen de activos administradoPor SFI
Volumen de activos administradoPor SFI
Millones de dólares, datos al 30 de marzo para el 2007
127.64
82.16 83.45
62.44
34.96
144.73
-
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
120.00
140.00
160.00
Interbolsa SFI 2 SFI 3 SFI 4 SFI 5 SFI 6
Porcentaje participaciónPor Sociedad Administradora
Porcentaje participaciónPor Sociedad Administradora
Interbolsa26%
SFI 224%
SFI 315%
SFI 416%
SFI 512%
SFI 67%
Datos al 30 de marzo para el 2007
3,8%2,9%ZONA FRANCA ALAJUELA
100%
55,3%
3,3%
4,1%
4,4%
6,7%
23,3%
% Participación Valor Cartera Inmobiliaria
63,3%113 INMUEBLES CON MENOS DEL 2,9%DEL VALOR DE LA CARTERA
2,3%TERRAMALL
1,8%TORRE LA SABANA
100%TOTAL
2,4%UNIVERSIDAD U LATINA
16,8%ZONA FRANCA METROPOLITANA
9,6%PARQUE EMPRESARIAL FORUM
% Participación Área Arrendable
NOMBRE DEL INMUEBLE
3,8%2,9%ZONA FRANCA ALAJUELA
100%
55,3%
3,3%
4,1%
4,4%
6,7%
23,3%
% Participación Valor Cartera Inmobiliaria
63,3%113 INMUEBLES CON MENOS DEL 2,9%DEL VALOR DE LA CARTERA
2,3%TERRAMALL
1,8%TORRE LA SABANA
100%TOTAL
2,4%UNIVERSIDAD U LATINA
16,8%ZONA FRANCA METROPOLITANA
9,6%PARQUE EMPRESARIAL FORUM
% Participación Área Arrendable
NOMBRE DEL INMUEBLE
Concentración por inmueble
74,98%468 INQUILINOS CON < DEL 3.31%
4,23%INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD
4,18%UNIVERSIDAD U LATINA S A
100%TOTAL
3,31%SYKES LATIN AMERICA SOCIEDAD ANONIMA
4,38%CORPORACION DE SUPERMERCADOS UNIDOS S A
8,92%GLOBAL BUSINESS SERVICES DE COSTA RICA LTDA
% PARTICIPACIÓNNOMBRE DEL INQUILINO
74,98%468 INQUILINOS CON < DEL 3.31%
4,23%INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD
4,18%UNIVERSIDAD U LATINA S A
100%TOTAL
3,31%SYKES LATIN AMERICA SOCIEDAD ANONIMA
4,38%CORPORACION DE SUPERMERCADOS UNIDOS S A
8,92%GLOBAL BUSINESS SERVICES DE COSTA RICA LTDA
% PARTICIPACIÓNNOMBRE DEL INQUILINO
Concentración por inquilino
Volumen negociadoen mercado secundario
Volumen negociadoen mercado secundario
Millones de dólares, datos al cierre de cada año
120.41
89.8182.70
119.03
138.96
-
15.00
30.00
45.00
60.00
75.00
90.00
105.00
120.00
135.00
150.00
2002 2003 2004 2005 2006
Volumen negociadoen fondos cerrados por SFI
Volumen negociadoen fondos cerrados por SFI
Millones de dólares, datos anuales
-
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
Interbolsa SFI2 SFI3 SFI4 SFI5 SFI6 SFI7 SFI8
2005 2006
FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSAPrincipales activos
FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSAPrincipales activos
Edificio Torres del Campo Edificio Scotiabank Edificio Rostipollos Edificio Perimercados
Oficentro La Sabana Más por Menos BK Liberia Hipermás Heredia
FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSAPrincipales activos
FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSAPrincipales activos
Hallmark Forum Forum BN Alajuela
BCR Terramall Edificio Atrium KPMG DT Morgan
Factores claves del éxito y limitantes
Factores claves del éxito
Una estrategia muy prudente de los gestoresSelectivos en el tipo de bienes (comerciales u oficinas, no casas de habitación)Selectivos en el tipo de inquilinos (multinacionales, entidades de gobierno, empresas locales muy reconocidas)Selectivos en la ubicación de los inmuebles (concentrado en las áreas metropolitana y las de mayor valor comercial)Tasas de arrendamiento muy conservadorasUna adecuada diversificación de los fondos
Factores claves del éxito
Una base muy conveniente de empresarios inmobiliarios
Desarrolladores con visiónEmpresas constructoras de gran prestigio Empresas de ingenieros y arquitectos con amplia experienciaDesarrollo de alianzas muy sólidaSe ha consolidado un sector de peritos valuadores con experiencia y criterio
Factores claves del éxito
En el caso de InterbolsaUna política de mantenimiento de inmuebles muy estricta, para mejorar el valor de los bienesEstudios previos permanentes, para identificar las áreas de mayor potencialMonitoreo de potenciales inquilinosUn comité de inversiones con experiencia, al menos dos deben ser miembros independientes Se ha puesto énfasis en materia de valoración para mercado secundario (creadores de mercado)
Factores claves del éxito
Una normativa base aceptableLa ley del mercado de valores dejó un espacio bastante amplio a los fondos no financieros El nuevo reglamento amplió en alguna medida el ámbito de acciónLos reglamentos han avanzado por partes. El primero sentó unas primeras bases. El vigente da más libertades a los fondos, a la asamblea y admite figuras más riesgosas, aunque limita por montos el accesoAmplias facultades a las asambleas de inversores
Limitantes
El tratamiento tributario en ciertos países inhibe una mayor diversificación Desequilibrios macro y volatilidad de las tasas de interés No tenemos en CR seguros para cubrir el lucro cesante, en caso de desocupación
Colombia tiene una ventaja en ese sentidoCultura empresarial
Crédito convencional Cultura de los inversores
Visión de corto plazo
Algunas reflexiones finales
Supervisión
Ente regulador necesita profundizar más su conocimiento en materia inmobiliariaCapacitar a los inspectores Comprender la dinámica del sectorComprender mejor los riesgos de la industria Revisar sus guías de trabajoContar con más y mejores recursos
Política pública
Reconocer los beneficios para desarrollar mayor infraestructuraSe requiere mejorar el marco legal para dar mayor certeza en materia de alquileresse debe revisar la legislación que promueva un mayor uso de la figura en materia de obra públicaAplicar en forma intensa y sistemática para mejorar las oficinas de gobierno
Gestores de fondos
Mejorar metodologías de gestión de riesgoAbordar otros sectores, como habitacional o turísticoAplicar más ingeniería financieraAbrir los portafolios a inmuebles en el otros paísesSe debe fortalecer la figura de un VPE, para salvar esta limitantePosiblemente buscar consolidar la industria mediante fusiones
Mejorar diversificación y economías de escala en costos
Muchas gracias por su amable atención