PROCESOS DE

INQUILINATO

LEY DE INQUILINATOVIGENCIA SUSTANTIVA

• Art. 705 Inc. 1° CPCM: “Derógase el Código de Procedimientos Civiles hecho ley por medio de Decreto Ejecutivo de fecha 31 de diciembre de 1881, publicado en el Diario Oficial No. 1, Tomo 12, Publicación del 01/01/1882, y sus reformas posteriores; la Ley de Procedimientos Mercantiles, publicada en el Diario Oficial No. 120, Tomo 239, publicación del 29/06/1973; La ley de Casación promulgada por Decreto Legislativo 1135 de fecha 31/08/1953, publicado en el Diario Oficial No. 161 Tomo 160, publicación de fecha 4/09/53 y sus reformas posteriores; las normas procesales de la Ley de Inquilinato publicada en el Diario Oficial No. 35, Tomo 178, publicación del 20 de febrero de 1958 y sus reformas posteriores, así como todas aquellas leyes o disposiciones contenidas en otros cuerpos normativos referidos a las materias que regula este código.”.

OBJETO DE LOS PROCESOS DE INQUILINATO

• Art. 478 Inc. 3° CPCM: “Los procesos regulados en este título son los que se refieren exclusivamente a arrendamientos para vivienda.”.

• Art. 1. Ley de Inquilinato: “La presente Ley se aplicará al arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se destinen:

a) Para vivienda;

b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones (¢15.000.00), siempre que el inquilino sea el dueño del negocio y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se trate;

c) Para Centros Educativos dependientes del Ministerio de Cultura o de la Universidad de El Salvador, o en donde se imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos organismos, o de cualquiera otro del Estado; y demás centros de difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente autorizados; y

d) Para oficinas públicas y de profesionales autorizados conforme a la ley, consultorios y clínicas.”.

ÁMBITO DE APLICACIÓN

• De acuerdo al Art. 477 CPCM:

a) Por mora en el pago de cánones de renta.

b) Por los casos previstos en el Art. 24 de la Ley de Inquilinato, numerales 2 al 17.

c) Autorización para incrementar el valor de la renta.

d) Diligencias sobre imposición de multas, ej.: por falta de contrato escrito, Art. 5 L. Inquilinato.

SUPLETORIEDAD DEL TRÁMITE DEL PROCESO ABREVIADO

• Art. 478 Inc. 1° CPCM: “Los procesos regulados en este título se sustanciarán conforme a los trámites del proceso abreviado, cualquiera que sea su cuantía, con las especificaciones establecidas en los artículos siguientes.”.

COMPETENCIA OBJETIVA

• La competencia aplicada a este tipo de procesos es la objetiva relativa al territorio:

• Art. 33 Inc. 1° CPCM: “Será competente por razón del territorio, salvo las excepciones legales, el tribunal del domicilio del demandado.”.

• Art. 30 Ord. 2° CPCM, competencia Juzgados de Primera Instancia para conocer de procesos especiales.

• Art. 478 Inc. 2° CPCM: “Será competente para conocer de estos procesos el juez de primera instancia del lugar donde se encuentre ubicado el bien.”.

DEMANDA EXAMEN LIMINAR

• ¿Requisitos de forma? R/ Art. 418 y subsidiariamente el Art. 276 CPCM (examen de admisibilidad, relación con el 278 CPCM).

• Examen de requisitos o presupuestos de fondo (examen de procedencia).

• Análisis de motivos de improponibilidad, Art, 277 CPCM.

• ¿Plazo para el examen liminar? R/ Art. 421 CPCM, cinco días desde la presentación.

• ¿Régimen de prevenciones por defectos en la demanda? R/ Art. 422 CPCM, cinco días para subsanación, so pena de declarar improponibilidad.

¿IMPUGNACIÓN DEL AUTO DE RECHAZO DE LA DEMANDA?

• Art. 508 Inc. 1° CPCM: “Serán recurribles en apelación las sentencias y los autos que, en primera Instancia, pongan fin al proceso, así como las resoluciones que la ley señale expresamente.”.

• Art. 508 Inc. 2°, audiencia en segunda instancia, “Tendrá competencia para conocer del recurso de apelación el tribunal de la jurisdicción a la que pertenezca el juzgado en el que se hubiera dictado la resolución de la que se recurre.”.

• Art. 514 CPCM, desarrollo de la audiencia.

ADMISIÓN Y EMPLAZAMIENTO

• No hay emplazamiento, sino cita a audiencia (integración de normas de proceso abreviado).

• Art. 423 Inc. 1° CPCM: “Si la demanda fuese admitida, el juez señalará, en el mismo auto de admisión, el día y hora en que habrá de tener lugar la audiencia, que se realizará dentro de un mínimo de diez días entre la citación y la efectiva celebración de dicho acto y un máximo de veinte.”.

POSIBLES ACTITUDES EN AUDIENCIA

• Aplicación del régimen de audiencias en procesos abreviados, Arts. 425 y 430 CPCM.

• Situaciones posibles: a) Incomparecencia del demandante y la

manifestación del demandado en continuar o no: Se tiene por desistida la demanda o se continúa la audiencia sólo con el demandado.

b) Incomparecencia de ambas partes: Se da por terminado el proceso.

c) Incomparecencia del demandado: Sentencia estimatoria de las pretensiones del actor, desahucio de éste.

PROCESO POR DESOCUPACIÓN POR CAUSA

DE MORA• Art. 480 CPCM, Posibilidad de “enervación del

desahucio”.• Advertencia en esquela de citación al

demandado: Posibilidad de ser sobreseído si cancela el monto total de lo adeudado más las costas procesales.

• La prueba se dirigirá a demostrar el pago del monto total adeudado en cánones, Art. 485 Inc. 1° CPCM.

• Sentencia: Cosa juzgada formal, art. 486 CPCM.

PROCESO DE DESOCUPACIÓN POR

OBRAS EN EL INMUEBLE.• Adición de requisitos de admisibilidad en

casos de obras nuevas o de aumento de capacidad locativa:

1. Presentación de un plano completo de la obra a realizar, Art. 481 Inc. 1° CPCM.

2. Consignación de una cantidad igual a dos mensualidades de renta, que se entregará al inquilino si en el plazo de un mes contado desde la desocupación no se comenzaran los trabajos que fundamentaron la pretensión, Art. 481 Inc. 3° CPCM.

PROCESO POR DESOCUPACIÓN POR

RUINA O INSALUBRIDAD.• Art. 488 CPCM: “Cuando el demandante

pretenda la desocupación del inmueble por ruina o insalubridad, la sentencia estimatoria deberá expresar que el inmueble es inhabitable total o parcialmente. En este caso, la desocupación se mantendrá por el tiempo que duren las obras necesarias de rehabilitación.”.

COSA JUZGADA MATERIAL

• Art. 487 CPCM: “La sentencia que se dicte en los restantes procesos especiales de inquilinato producirá efectos de cosa juzgada, y contra ella procederán los recursos previstos en este código para las que se dicten en los procesos abreviados.”.