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7/25/2019 Proyecto de Tesis Estudio de Prefactibilidad de Un Edificio Multifamiliar 10.06.2016
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GENERALIDADESTtulo
Estudio de prefactibilidad para determinar la viabilidad de la construccin de un
edificio multifamiliar en el Pueblo Joven Tpac Amaru-Vista Alegre, Trujillo,
2!"#
Autor----------------------------------------------
Asesor
----------------------------------------------
Tipo de investigacinSegn el alcance: $escriptiva#Segn el in !ue se persigue:Aplicada#Segn el trata"iento de las varia#les:%o e&perimental#
Lnea de investigacin
----------------------------------------------
LocalidadPueblo Joven Tpac Amaru ' Vista Alegre, Trujillo
Duracin de la investigacin----------------------------------------------
I$ INTR%D&''I(N
)$)$ Realidad *ro#le"+tica
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(a evaluacin de pro)ectos de inversin constitu)e *o) en d+a es un tema
de gran inters e importancia )a ue mediante este proceso se valora
cualitativa ) cuantitativamente las ventajas ) desventajas de destinar
recursos a una iniciativa espec+fica, para presentar el mejor uso de los
recursos escasos de la sociedad, mediante la correcta evaluacin ue se
realice de un pro)ecto de inversin dependiendo de los pro)ectos a
ejecutar contribu)an al desarrollo a mediano o largo pla.o de una
empresa en espec+fico ) en general de la econom+a de un pa+s#
Para la determinacin de la viabilidad de la construccin de un edificio
multifamiliar en base al mtodo observacional en la urbani.acinen la
urbani.acin pueblo joven Tpac Amaru - vVista alegre en la ciudadTrujillo, esta determinacin se logr en base al estudio de la
prefactibilidad, lo ue implica diagnosticar la prefactibilidad ) viabilidad de
los pro)ecto de inversin de las viviendas multifamiliares, en el /mbito
internacional, nacional ) local, las cuales se detallan a continuacin0
En el /mbito internacional en el pa+s de Vene.uela los pro)ectos de
construccin de viviendas se *an ido incrementando en cantidad, debido
al aumento en la demanda ue en los ltimos a1os se *a *ec*o
manifiesta por la necesidad social de vivienda ue presentan los
vene.olanos# Esto *a repercutido en la ejecucin de pro)ectos
descontrolados ) poco planificados, los cuales en muc*as ocasiones no
logran culminarse ) por ende no completan sus objetivos traducindose
en grandes prdidas de dinero ) de esfuer.o# Esta situacin se evidencia
en las distintas ciudades de Vene.uela, donde e&iste una importante
cantidad de pro)ectos de viviendas multifamiliares, ue se encuentran enestado inconcluso ) de abandono, sabiendo ue si estos pro)ectos de ser
terminados serian comerciali.ados en su totalidad, estar+an *abitados )
contribuir+an al abastecimiento de soluciones *abitacionales en
Vene.uela#
As+ tambin a nivel nacional en el Per la construccin de viviendas
multifamiliares se *a desarrollado ) viene desarroll/ndose enormemente
en la actualidad, tanto en volumen como en tecnolog+a, materiales,
procesos ) procedimientos constructivos de obras de edificacin ue *an
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contribuido a darle modernidad a nuestra ciudad con una variedad
e&traordinaria de pro)ectos en todos los distritos de lima# Este desarrollo
es producto del crecimiento econmico del pa+s ) ue tiene como
consecuencia una ma)or demanda de la poblacin en aduirir una
vivienda donde *abitar, tal estudio generado por la inmobiliaria actum
3A4, llevo a la construccin del edificio los molinos de las lomas, el cual
es un edificio multifamiliar de 5" departamentos repartidos en tres bloues
A, 6 ) 4, un semistano para 2" estacionamientos ) m/s de 7 estaciones
en la .ona de retiro 8fac*ada9#
Por consiguiente en el /mbito local el alto crecimiento poblacional )
econmico en la ciudad de Trujillo, *a generado un alto crecimiento en lademanda de aduirir una vivienda donde *abitar, muc*os de los
ciudadanos uedan insatisfec*o en la aduisicin del bien inmobiliario, los
costos de aduisicin son mu) elevados ) sus servicios no son eficientes,
tal motivo de la ineficiencia ue es la atencin a los clientes lleva a
desarrollar el nmero de materiales, insumos ) mauinarias ue se deben
emplear en la construccin del edificio multifamiliar# El incumpliendo de
las normas legales ue acreditan el buen funcionamiento del inmueble es
la principal causa por la cual la ma)or+a de los ciudadanos se sienten
insatisfec*os en donde de acuerdo a las le)es ue rige el estado conlleva
a ue clausurar+an el funcionamiento del inmueble ) siendo los afectados
los ciudadanos 8inuilinos9 por la falta de regulari.aciones ue
corresponden a la inmobiliaria#
(a mala organi.acin del bien de inmobiliario genera en la empresa
costosas prdidas, no cumplen con las necesidades predispuestas ):oreueridas por los aduisidores de los inmuebles ) su viabilidad
econmica financiera plasmada a un inicio por las empresas inmobiliarias
se trasforman en prdidas ) m/s incrementos de gastos por el mal
funcionamiento del bien inmobiliario#
)$,$ Tra#aos previos .Antecedentes/
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%ivel internacional
;ej+a 8279, en su trabajo especial de grado titulada para optar el t+tulo de ingeniero industrial> el cual
corresponde a evaluar la viabilidad de desarrollar un pro)ecto *otelero en
la ciudad de 6arranuilla por parte de la firma ?oteles Estelar 3#A# ue
permita ampliar la cobertura actual de la empresa# $el an/lisis de datos
se lleg a las siguientes conclusiones0 a9 6arranuilla es una ciudad con
muc*os factores ue la *acen atractiva para los negocios# 3egn elestudio de mercados *ec*o, esta ciudad tiene una demanda de
*ospedaje por negocios significativa, sin embargo no cuenta con una
oferta ue cumpla con las condiciones ue reuieren estos clientes para
sus viajes de negocios# b9 El cliente del ?otel Estelar 6arranuilla es un
*ombre o mujer de negocios ue busca sentirse en casa, o en su oficina,
aun estando fuera de ella# A partir del estudio de la competencia se
conclu) ue e&isten en promedio dos *oteles bien ubicados en la mente
de los clientes pero ue carecen de varios servicios ue *acen del ?otel
Estelar 6arranuilla un *otel diferenciador entre los ofrecidos en la ciudad#
c9 (as condiciones de calidad reueridas en el *otel con las
especificaciones de la cadena Estelar *acen ue la inversin inicial ) los
costos sean altos# (a ocupacin es el factor m/s relevante para concluir si
el pro)ecto *otelero es viable o no# d9 El sector tur+stico ) *otelero es un
sector ue genera unos ingresos importantes para nuestro pa+s# 4omo
ingenieros industriales es importante trabajar con las *erramientas
aprendidas durante nuestra formacin para el desarrollo ptimo de este
sector ) de una empresa colombiana ue se destaca por generar empleo
en todo el pa+s ) ser ejemplo para las dem/s compa1+as del sector# Para
nosotros es importante entregar un an/lisis real ) plantear unas
conclusiones importantes para la toma de decisiones gerenciales en la
cadena#
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Por otro lado Arismendi 8279 en su trabajo especial de grado titulado
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costos, reduccin de impactos urbanos ) administracin de recursos en
forma eficiente ) efica.#
%ivel nacional
Arbul 82!29 en su informe titulado ofreciendo proteccin antis+smica, ubicacin
urbana ) servicio recreacional en el edificio ) as+ alcan.ar reconocimiento
por construccin segura ) de calidad ) contribuir con la disminucin del
dficit *abitacional de la poblacin nacional, mediante la ocupacin de
departamentos ) as+ prevenir ) mitigar los impactos ambientales
negativos de las actividades del subsector inmobiliario# $el an/lisis de los
resultados se lleg a las siguientes conclusiones0 a9 El mercado
consumidor del pro)ecto considera al segmento de mercado de personas
urbanas no ocupadas 8no poseedoras de viviendas9 de ambos gneros de
edad 27 a 7 a1os demandantes de una vivienda en 4*icla)o ) el
consumidor de este segmento de mercado tiene un nivel de ingreso
promedio anual entre 3:#B, ) 3:#!, , siendo el B"C varones ) el
resto mujeres, viviendo en su ma)or+a aluilando vivienda# b9 El mercado
competidor identificado en el pro)ecto apunta sus edificaciones
multifamiliares ) departamentos a las personas urbanas de estilos
proactivos de ambos gneros demandantes de una vivienda en la ciudad
de 4*icla)o ) sus principales competidores identificados en la regin son
el Drupo (os Portales ) Drupo 3agitario, ambos constructores de amplios
condminos ) residenciales en la ciudad dirigidos a familias urbanas# (a
participacin dic*as empresas en el sector inmobiliario asciende
actualmente al "C del mercado local inmueble ) *a generado una
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ocupacin efectiva del BC de sus departamentos# c9 (os principales
proveedores para la edificacin multifamiliar ) acondicionamiento de los
departamentos en la ciudad de 4*icla)o son 4ementos Pacasma)o, 3ider
Per, Pavco ) Fortes encargados del abastecimiento de materiales de
construccin considerando variedad de cementos, aceros, tuber+as,
ladrillos ue ser/n primordiales en el proceso de construccin ) acerca
cerca del precio de materiales de construccin, mauinaria ) otros gastos
administrativos ser/n sometidos a investigacin mediante el estudio
econmico financiero# d9 El an/lisis del mercado de bienes sustitos en la
ciudad de 4*icla)o se encuentra centrali.ado en el aluiler de viviendas,
mini-departamentos ) la sesin de viviendas a terceros# As+ podemos
decir ue la disposicin a aluilar una vivienda var+a segn el presupuesto
) cantidad de integrantes del *ogar, acusando una negativa ventaja
competitiva# En la ciudad de Trujillo, tampoco los mini-departamentos se
encuentran teniendo una acogida mu) deseada lo ue no *ace mu)
interesante su ocupacin efectiva#
Asi mismo segn $elgado 82!29, en su trabajo especial de grado
titulado el cual se baso en diversificar la oferta al
sector medio ue poco a poco ir/ incorporando a su modo vida una nueva
forma de residir e incluso dise1ar edificios en distintas .onas del pa+s
donde se puede aprovec*ar de mejor manera recursos como el agua de
lluvias ) la energ+a solar, desarrollar pro)ectos sustentables capturando
tecnolog+as m/s avan.adas de construccin ) euipamiento ue se estn
desarrollando en otros pa+ses e incursionar en pro)ectos ecolgicos no
solo para viviendas sino para desarrollo de centros de negocio,
*ospitales, entre otros# $el an/lisis de datos se lleg a las siguientes
conclusiones0 a9 El planeamiento estratgico evidenci la e&istencia de
una oportunidad de negocio mu) atra)ente debido a factores macro )
micro ambientales entre los ue cabe destacar el dinamismo del sector
inmobiliario, el desarrollo de eco tecnolog+as ue pueden ser
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implementadas en los pro)ectos, as+ como la posibilidad de ofrecer un
producto nuevo en el mercado# (o ltimo es mu) importante )a ue se
ofrecer/ un producto diferente ue captar/ la atencin de una demanda
ue como se vio en el segundo cap+tulo no est/ totalmente cubierta por la
oferta inmobiliaria actual# b9 En el segundo cap+tulo se comprob, en base
a la segmentacin de mercado ue e&iste un mercado marcado por el
poder aduisitivo 8nivel medio ) medio alto9 as+ como por la conviccin del
cuidado ) preservacin del medio ambiente ue ser/ potencialmente el
segmento de inters compatible con las caracter+sticas del producto# En
base a estimaciones de la demanda ) de la oferta se determin ue e&iste
una demanda insatisfec*a ue ser/ en parte cubierta con los
departamentos ecolgicos ue tienen como caracter+stica principal el
aprovec*amiento de energ+a renovable, la inclusin de microsistemas
para tratamiento de aguas ) el empleo de materiales saludables# c9 @n
aspecto mu) importante dentro de la gestin de la inmobiliaria es la
comerciali.acin del producto ue tendr/ ue minimi.ar el sobrecosto de
estos sobre los departamentos tradicionales con el otorgamiento de
facilidades a los futuros propietarios# (as facilidades pasan por reali.ar la
entrega de las propiedades en el tiempo estipulado, descuentos por
ventas iniciales ) finalmente otorgamiento de crditos a travs de una
entidad bancaria ue al mismo tiempo financie el pro)ecto# (o ltimo en
los primeros pro)ectos se asume no se lograr/ debido a la ine&periencia
en el rubro inmobiliario, sin embargo, es un aspecto ue se debe incluir a
corto pla.o )a ue el apo)o de un banco para financiamiento del pro)ecto
permite contar con apo)o tambin para la etapa de comerciali.acin#
%ivel local
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)$0$ Teoras relacionadas al te"a)$0$)$ *ro1ecto de inversin
)$0$)$)$ Deinicin de pro1ecto
3egn 6aca 82!9, define
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$+a a d+a ) en cualuier sitio donde nos
encontremos, siempre *a) a la mano
una serie de productos o servicios
proporcionados por el *ombre mismo#
$esde la ropa ue vestimos, los
alimentos procesados ue consumimos
*asta las modernas computadoras ue
apo)an en gran medida el trabajo del
ser *umano# Todos ) cada uno de estos
bienes ) servicios, antes de venderse,
comercialmente, fueron evaluados
desde varios puntos de vista, siempre
con el objetivo final de satisfacer una
necesidad *umana# $espus de ello,
alguien tomo la decisin para producirlo
en masa, para lo cual tuvo ue reali.ar
una inversin econmica#Por lo tanto siempre ue e&ista una
necesidad *umana de un bien o un
servicio *abr/ necesidad de invertir,
pues *acerlo es la nica forma de
producir un bien o un servicio# Es claro
ue las inversiones no se *acen solo
porue alguien desea producir
determinado art+culo o piensa ue
producindolo ganara dinero# En la
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actualidad, una inversin inteligente
reuiere una base ue la justifiue#
$ic*a base es precisamente un
pro)ecto bien estructurado ) evaluado
ue indiue la pauta ue debe seguirse#
$e a*+ la necesidad de elaborar los
pro)ectos#
)$0$)$4$ Evaluacin de pro1ectos de inversin
3egn 6aca 82!9, define0(a evaluacin de pro)ectos es una *erramienta
ue permite determinar si conviene o no llevar a
cabo un pro)ecto# Por otro lado la evaluacin de
un pro)ecto de inversin, tiene como objeto
conocer su rentabilidad econmica financiera )
social, de manera ue resuelva una necesidad
*umana en forma eficiente, segura ) rentable,
asignando los recursos econmicos a la mejor
alternativa# En otras palabras, el proceso de
evaluacin consiste en identificar, cuantificar )
valorar todos los costos ) beneficios
leg+timamente atribuibles a un pro)ecto, para
despus compararlos ) determinar su
rentabilidad# Esta evaluacin se reuiere cuando
se tienen dos o m/s alternativas de solucin
para un mismo problema o para alcan.ar los
objetivos deseados# Asimismo, tambin permite
decidir la operacin, el tama1o ) la locali.acin
ptimos para el pro)ecto# 8p# !9(a evaluacin de un pro)ecto consiste en una
serie de pasos a seguir, iniciando por la
definicin del problema u oportunidad denegocio, las posibles soluciones o caminos
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alternativos de accin ) las caracter+sticas de la
situacin sin pro)ecto# A partir de esto se puede
reali.ar un diagnstico de la situacin actual )
definir los efectos ue tendr/ el pro)ecto a
evaluar# Posteriormente se deben identificar,
medir ) valorar los costos ) beneficios atribuibles
al pro)ecto# 8p# !!9
)$0$)$5$ Tipos de evaluacin de los pro1ectos de inversin
3egn 3armiento 83#F#9, dice0(a evaluacin de los pro)ectos de inversin se
desarrollan de dos tipos ):o en dos grandes
grupos, el primero es el de los pro)ectos de
inversin, cu)o objetivo principal es la obtencin
de beneficios futuros# En el segundo grupo se
encuentran los pro)ectos de inversin social, los
cuales tienen como objetivo el lograr un aumento
en el bienestar de una comunidad espec+fica# (a
diferencia entre unos ) otros, es entonces ue
para el primer grupo la obtencin de dinero es el
objetivo mientras ue para el segundo el dinero
es solo un medio para alcan.ar el objetivo
tra.ado# 8p#!9
*ro1ectos de inversin0 ?a) una gran variedad
de formas de inversin ) de causas ue las
soportan, puesto ue son diferentes los tipos de
inversiones ue *ace una empresa ue tiene
e&cedentes de liuide. ) una ue uiere
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construir una nueva planta# Estos pro)ectos a su
ve. se pueden dividir en dos tipos0
- Hnversiones ue generan valor agregado0 a travs
de la fabricacin, comerciali.acin o distribucin
de productos o la prestacin de servicios# Este tipo
de inversiones de nuevo se pueden dividir entre
las ue se producen una nueva unidad econmica
8por ejemplo, la constitucin de una nueva
empresa de fabricacin de computadores9, las ue
se *acen para la ampliacin de una empresa 8una
nueva l+nea de productos9 ) las ue se *acen para
mantener la supervivencia de estas 8creacin de
un departamento de servicio al cliente9# 8p#!9- Hnversiones de car/cter especulativo0 Estas se
*acen en el mercado de capitales ) en general
buscan satisfacer las necesidades de financiacin
ue e&isten en el mercado# 8p#!9
*ro1ectos de inversin social:Estos pro)ectos
tienen como caracter+stica la bsueda de una
mejor calidad de vida de una poblacin, )a sea
mejorando la infraestructura e&istente en la
regin 8tales como el transporte o las
comunicaciones9, o por medio de pro)ectos ue
a)uden a al desarrollo social, mejorando la
prestacin de servicios b/sicos como la salud, el
bienestar, etc# 8p#!9
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A menudo, estos pro)ectos adem/s de su meta
social, tienen flujos de caja atractivos para los
inversionistas privados, por lo cual se presenta
una situacin ue puede ser tan beneficiosa
como perjudicial parar los objetivos ltimos del
pro)ecto, )a ue la intervencin del sector
privado puede significar aportes financieros, ue
van a liberar los recursos pblicos para aliviar
otro tipo de necesidades, pero tambin puede
generar un conflicto de intereses entre el
inversionista, ue busca el ma)or retorno posible
de su inversin, ) la comunidad ue busca la
solucin de sus necesidades al menor precio
posible# 8p#!9)$0$)$6$ Etapas de un pro1ecto
6aca 82"9, e&isten diferentes maneras de clasificar las
etapas de un pro)ecto de inversin, una de las m/s
importantes, ) ue es empleada en la ma)or+a de los
pro)ectos, enumera cuatro etapas elementales> ) consiste
en la generacin de una idea, estudios de preinversin ue
permite medir la conveniencia econmica de poner en
marc*a un pro)ecto, la puesta en marc*a ) operacin# 8p#
"9
$e esta manera, se considera necesario incluir, de manera
previa, una revisin general sobre las v+as a las ue tiene
acceso cada pro)ecto lo ue contribuir/ a la mejora )
perfeccionamiento del proceso# Es por ello, ue para llevar
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a cabo la elaboracin del pro)ecto es importante seguir las
siguientes etapas0
!# Hdea del pro)ecto0 @na idea de pro)ecto, surge de
varias fuentes como son la identificacin de
necesidades, un plan de trabajo, de otros pro)ectos en
estudio o ejecucin# En esta etapa se contempla la
deteccin de problemas a resolver, por lo ue es
indispensable describir lo ue se pretende *acer, para
solucionar o mejorar el pro)ecto# Es por ello, ue se
debe especificar ue parte del problema se busca
solucionar# Por otro lado, es importante identificar a lasempresas o individuos ue resultaran beneficiados o
perjudicados por el pro)ecto, )a ue esto puede facilitar
o impedir su operacin# Estas etapas tambin es
denominada
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otra parte, reducir las opciones de solucin,
seleccionando auellas ue en un primer an/lisis
pudieran aparecer como las m/s convenientes#8p#
9
2#2# Prefactibilidad0 3e profundi.a en la investigacin en
fuentes secundarias ) primarias de investigacin de
mercado, se detalla la tecnolog+a ue se emplear/,
se determinan los costos totales ) la rentabilidad
econmica del pro)ecto, basado en criterios
cuantitativos# Este nivel de estudio es la base en
ue se apo)an los inversionistas para tomar unadecisin# 8p# I9
2#5# Factibilidad0 ;ediante este nivel se pretende
obtener informacin a detalle, recurriendo a la
informacin de tipo primaria# El cual contiene
b/sicamente toda la informacin del pro)ecto, )a
ue son tratados todos los puntos detallados como
presentar planos aruitectnicos de laconstruccin, coti.aciones reales, etc# 8p# I9
5# Etapa de inversin consiste en el proceso de
implementacin del pro)ecto, en donde se materiali.an
todas las inversiones previas a su puesta en marc*a# 8p#
I9
7# Etapa de operacin es donde la inversin se materiali.a
e inicia la produccin *asta el instante en ue termine la
vida til del pro)ecto, periodo en el ue se reali.ara el
an/lisis de evaluacin de los resultados obtenidos# 8p#
I9
)$0$,$ 7ia#ilidad del pro1ecto de inversin)$0$,$)$ Deinicin
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Para 3obrero 829, la viabilidad del pro)ecto de inversin
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)$0$,$,$,$ An+lisis de la de"anda
3egn 6aca 82!9, se entiende por demanda
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es determinar o medir las cantidades ) las
condiciones en ue una economia puede ) uiere
poner a disposicion del mercado un bien o un
servicio# (a oferta, al igual ue la demand, esta en
funcion de una serie de factores ue son los
precios en el mercado del producto, los apo)os
gubernamentales a la produccin ) respecto a las
investigaciones de campo ue se *aga se deber/
tomar en cuenta todos estos factores junto con el
entorno economico en ue se desarrollar/ el
pro)ecto#8p# B79
)$0$,$,$2$ An+lisis de preciosPara 6aca 82!9,
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o construir= el pro)ecto como para la operacin
del mismo, una ve. ue se *a)a puesto en
marc*a# $e este estudio surgir/n los montos de
inversiones a reali.ar en cada periodo de la vida
til del pro)ecto, as+ como los costos de
operacin del mismo vinculados con el proceso
productivo, compra de insumos, etc# 8p/rr# 59
Por otro lado de acuerdo con Estupi1an 82!59, la
viabilidada tecnica de un por)ecto de inversion, es auellaen donde se comprueba si es posible fisica o
materialmente, *acer el pro)ecto, donde este analisis a
desarrollar ue a labor de las manos e&pertas en el area#
)$0$,$2$ 7ia#ilidad legal
Dallerano 829, nos dice ue la viabilidad legal0
3e refiere a la necesidad de determinar tanto la
ine&istencia de trabas legales para la instalacin
) operacin normal del pro)ecto, como la falta de
normas internas de la empresa ue pudieran
contraponerse a alguno de los aspectos de la
puesta en marc*a o posterior operacin del
pro)ecto# Hnclu)e la evaluacin de la forma
societaria 8en el caso de una empresa nueva9
ue se adoptar/ ) sus costos de constitucin, la
evaluacin impositiva del pro)ecto, la
determinacin ) desarrollo de los contratos a
celebrar con terceros, la evaluacin de las
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regulaciones ) el marco legal a ue est/ sujeta
la actividad, entre otros aspectos$ 8p/rr# B9
Estupi1an 82!59, el estudio de viabilidad legal es auella
ue informar si la legalidad vigente permite, o m/s bien no
impide la reali.acin del pro)ecto empresarial#
)$0$,$4$ 7ia#ilidad organi8acional
$e acuerdo con Dallerano 829, define ue la viabilidad
organi.acional es anali.ar los criterios organi.acionales de
un pro)ecto, ) los procedimientos administrativos ) sus
consecuencias econmicas en los resultados de la
evaluacin puesto ue cada pro)ecto es nico en la forma
de presentar las caracter+sticas espec+ficas de organi.acin
) procedimientos#
)$0$,$5$ 7ia#ilidad econ"ica inanciera
4*ain 82!!9, define ue
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indicadores de 4osto Efectividad o de Per+odo de
Gecuperacin de la Hnversin#
Por otro lado segn Dallerano 829, mensiona0
Todos los an/lisis anteriores respecto a las
viabilidades del pro)ecto de inversin, deben ser
traducidos en nmeros ) consolidados para
obtener un indicador financiero ue nos permita
tomar la decisin final sobre la reali.acin o no
del pro)ecto# Para ello, se elabora un
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MEn u medida el estudio de prefactibilidad para la construccin de un
edificio multifamiliar en base al mtodo observacional tiene un efecto
significativo en la viabilidad del pro)ecto a construirse en laurbani.acinEs viable la construccin de un edificio multifamiliar en el
pueblo joven Tpac Amaru-vista alegre, Trujillo, 2!"#N
)$4$ ustiicacin del estudio
El presente pro)ecto de inversion a partir de las modificaciones *ec*as en
las le)es por el estado peruano, se muestran grandes beneficios para el
sector de bien de inmuebles 8inmobiliaria ' edificio multifamiliar9, )a ue
se establece ue algunos ingresos no constitutivos de renta tengan una
disminucin gradual# 3obre todo auellos ue tienen ue ver con la
utilidad de enajenacin ) la utilidad en la venta de inmuebles#
3in embargo cabe resaltar ue el pro)ecto de inversion de la construccion
de un edificio multifamiliar el nivel tecnologico actual favorece en la
recoleccion reuerira de datos e informacin para implementar el pro)ecto
en la realidad# (a concordancia, la e&actitud ) la precisin de estos datos
pronosticados, la rentabilidad ) el tiempo de retorno *acen ue el edificio
multifamiliar tenga *erramientas de confiabilidad para presentar el
pro)ecto a los inversionistas ) lograr ue la ejecucin se logre# Por otro
lado dentro de las actividades de la construccion se emplea la tecnologia
8mauinarias, euipos ) *erramientas9 se optara por *acer el mas
apropiado ) optimo uso de las tecnologias, entendiendolas como el modo
sistematico de concebir, aplicar ) evaluar el conjunto de procesos de
construccin, teniendo en cuenta los recursos tecnicos ) *umanos para
facilitar el trabajo de la construccion ) acelerar con la culminacion del
pro)ecto#
Por otro lado es factible enfatii.ar ue con el desarrollo del pro)ecto de
inversin del edificio multifamiliar se propisiar/ el empleo de la mano
calificada ) la contratacin de personal profesional especiali.ado en el
control de la calidad ante la ejecucion del pro)ecto de inversin,
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profesionales de ingenieria, administradores orientados a encaminar los
diferentes planes ue garanticen la calidad del pro)ecto> asi mismo se
promovera el empleo indirecto en base a las e&igencias de los clientes
*acia el bien inmueble, del cumplimiento de los controles de calidad en
los materiales e insumos ue se reuieren para su construccin del
edificio multifamiliar#
Es de precisar tambien ue un factor importante ue justifica a la presente
investigacion es el aporte metodolgico para posterior investigaciones,
dado ue servira de fuente de referencia ) respaldo para las conclusiones
a las ue se puedan arribar# $e forma especifica podra servir de base
para modelos de negocios ue pretenden desarrollar en sectores ) rubrossimilares#
)$5$ ;iptesis
El estudio de la prefactibilidad para la construccin de un edificio
multifamiliar a travs del an/lisis observacional tiene un efecto
significativo en la viabilidad del pro)ecto a construirse en la urbani.acinpueblo joven Tpac Amaru-vista alegre, Trujillo#
)$6$ %#etivos$
)$6$)$ %#etivo general$
Evaluarla viabilidad de la construccin de un edificio multifamiliar
en base el alestudio de la pprefactibilidad para la construccin de
un edificio multifamiliar en base al mtodo observacional en el
pueblo joven Tpac Amaru-vista alegre, Trujillo, 2!"#
)$6$,$ o#etivos especicos$
- $determinar la viabilidad de mercado en cuanto al tama1o de
mercado, pro)eccin de mercado ) cuota de mercado
8demanda ) oferta9#- $eterminar la viabilidad tcnica del edificio multifamiliar 8capital
inicial, operaciones, costo de materiales, ) mano de obra9en
base al estudio de suelos, planos, infraestructura, euipamiento
entre otros como la funcionalidad##
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- $eterminar la viabilidad legal del edificio multifamiliar en cuanto
a las normas, constitucin de empresa ) cumplimiento con las
regulari.aciones de la empresa#- $eterminar la viabilidad organi.acionalen base a la
determinacin de la estructura organi.acional en los ue se
respaldaran los diferentes recursos de la empresa# del edificio
multifamiliar en cuanto a los costos por cargos administrativos,
infraestructuras ) euipamiento#- $eterminar la viabilidad econmica financiero del edifico
pro)ectomultifamiliar, en base a los indicadores, 8 VP%, THG )
6:4#
9
II$
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,$,$,$ %peracionali8acin de varia#le$
7aria#le.s/de estudio
Deinicinconceptual
Deinicinoperacional
Di"ensiones
Indicadores Instru"ento.s/
*o#lacin >"uestra
Dise=oespecico
Viabilidad
de un
pro)ecto
de
inversin
El pro)ecto de
inversin es
un pro)ecto
como una
accin, o
decisin, uegener
beneficios )
costos en
diferentes
momentos a
lo largo del
tiempo#
$e esta
manera, se
define a un
pro)ecto
como una
propuesta de
accin
ue involucra
la utili.acin
de un
conjunto
determinado
de recursos
para el logro
Es el plan
ue se
asigna a un
determinado
monto de
capital ) sele
proporciona
insumos de
varios tipos,
podr/
producir u
bien o un
servicio, til
al ser
*umano o a
la sociedad
en general#
Viabilidad
de
mercado
- Porcentaje 8C9 de aduisicin
del bien inmobiliario#- Porcentaje 8C9 de empresas
inmobiliarias ubicadas en la
ciudad de Trujillo#
-%ivel de calidad del servicio a
brindar#- 4osto del bien inmobiliario#
- %umero de bienes
inmobiliarios producidos#
Encuestas
Personas
urbanas
8varones )
mujeres9 de
estilo de vidaprogresista
de 2B a B
a1os
demandante
s de una
vivienda en
la ciudad de
Trujillo :5
personas
urbanas
8varones )
mujeres9 de
estilo de vida
progresistade 2B a B
a1os
demandante
s de una
vivienda en
%o
e&perimental
:
Transversal#
Viabilidad
tcnica
- %ivel de disponibilidad de
servicios#- %ivel de accesibilidad al bien
inmobiliario#- nivel de incidencia de la mano
de obra#- Porcentaje 8C9 del impacto
ambiental#- Porcentaje 8C9 de materiales,
mauinarias e insumos#- %mero de personal calificado#
-4ostos recurrentes 84ostos de
limpie.as, mantenimiento,
seguros9
Encuesta
Viabilidad
legal
- Porcentaje 8C9 de
cumplimiento con el empleo
de las normas internas
establecidas por la
Entrevista
estructurada
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de ciertos
resultados
esperados#
inmobiliaria#- %umero de societarios#- 4osto de constitucin de
empresa#- %ivel de cumplimiento de las
regulari.aciones ) el marco
legal ue est/ sujeta a la
actividad de la inmobiliaria#
Gevisin
documentaria
la ciudad de
Trujillo
Viabilidad
organi.aci
onal
- 4osto de remuneraciones de
los cargos administrativos#- 4osto de la infraestructura
f+sica 8oficinas, salas de
espera, estacionamiento9#- 4osto por euipamiento
8muebles, euipos9#
Gevisin
documentaria
Viabilidad
econmica
financiero
- Valor presente neto 8VP%9#
VPN=t=0
N
FC t/(1+r )t
- Tasa interna de retorno 8THG9#
VPN=t=0
N
FC t/(1+TIR)t=0
- Gelacin beneficio :4osto
86:49#
Gevisin
documentaria
Fuente0 Elaboracin propia 82!"9#
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,$0$ *o#lacin 1 "uestra,$0$)$ *o#lacin
Tama)o ) Tama)o 8279 definen a la poblacin como,
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tipo categrica, primero debe conocer O%O sea el
nmero total de la poblacin# 3i la poblacin es
finita, es decir conocemos el total de la poblacin )
dese/semos saber cu/ntos del total tendremos ue
estudiar la frmula ser+a0 8p# !9
n= N x Z
2x p x q
(N1)x d2+Z2x p x q
$onde0
% Total de la poblacin#
Q !#" al cuadrado 8si la seguridad es del
BC9#
3egn diferentes seguridades el coeficiente de
Q var+a, as+0- 3i la seguridad Q fuese del C el
coeficiente ser+a !#"7B- 3i la seguridad Q fuese del BC el
coeficiente ser+a !#"- 3i la seguridad Q fuese del #BC el
coeficiente ser+a 2#27- 3i la seguridad Q fuese del C el
coeficiente ser+a 2#B"
p proporcin esperada 8en este caso BC
#B9# ! ' p 8en este caso !-#B #B9#
d precisin 8en su investigacin use un BC9#
(1511631)x (0,05 )
2
+( (1,96 )
2
x 0,05x0,95)
n=(151163x (1,96 )2x 0,05x 0,95)
n=27583,619588
378,087476
n 2,B"n ? 60@ *ersonas ur#anas$
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Puesto ue la poblacin es sumamente grande de
acuerdo frmula para una poblacin finita respecto al
autor anterior la muestra para el objeto de
evaluacin 8encuestar9 estar/ representado por 5
*abitantes ):o familias de la ciudad de Trujillo, para
as+ poder determinar la pro)eccin total ante toda la
poblacin, en donde la precisin utili.ada esta dado
a un porcentaje de B C, a travs de una porcin de
porcentaje esperado de B C ) a un nivel de
confian.a del B C#
,$2$ T3cnicas e instru"entos de recoleccin de datos@ valide8 1
conia#ilidad,$2$)$ T3cnicas e instru"entos de recoleccin de datos
,$2$)$)$ 7ia#ilidad de un pro1ecto de inversin$ Encuestas: 3e aplicar/n como tcnica de
investigacin, puesto ue esta tcnica *ar/ posible
contactar a los *abitantes ):o familias de la ciudad de
Trujillo, ante la viabilidad de la construccin de un
edificio multifamiliar# $e esta manera, el instrumento
ue se aplicar/ ser/ el cuestionario#
El instrumento respectivo a la tcnica es el
cuestionario# Al respecto se utili.ar/ dos cuestionarios,
uno orientado a obtener informacin cualitativa ) el
otro a obtener informacin cuantitativa0
- El cuestionario: Rrientado a obtener informacincualitativa relacionada con el nivel de
prefactibilidad del pro)ecto de inversin, estar/
dirigido a las personas ):o familias de la ciudad de
Trujillo, respecto a la viabilidad de mercado ) a la
viabilidad tcnica, en base al pro)ecto de inversin>
as+ mismo seguir/ una estructura basada en la
escala de (iSert, en la cual se presentar/n +tems de
B alternativas, los cuales tendr/n una puntuacin
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ue ir/ desde ! *asta B, como se se1ala en la
Tabla !#
Tabla!#
Puntaje segn tipo de alternativa basado en la escala de (iSert#
Tipo de alternativa Puntuacin
;u) de acuerdo 3iempre ;u) alto B
$e acuerdo Eventualmente Alto 7
Hndeciso A veces ;edio 5
En desacuerdo 4asi nunca 6ajo 2
;u) en desacuerdo %unca ;u) bajo !
Fuente0 Elaboracin propia 82!"9
- El cuestionario0 Rrientado a obtener informacin
cuantitativa, se dise1ar/ con el fin de estimar el
cumplimiento de la viabilidad de un pro)ecto de
inversin# (a informacin a obtener se referir/ al
porcentaje de la viabilidad de mercado> porcentaje
de la viabilidad tcnica dentro de la viabilidad del
pro)ecto de inversin#
@na ve. obtenidos los datos de la viabilidad de un
pro)ecto de inversin ue sigue la viabilidad de
mercado ) viabilidad tcnica se permitir/ determinar el
estudio de la prefactibilidad del pro)ecto de inversin#
Finalmente, se asignar/n a estas viabilidades un
puntaje segn la escala ue se presenta en la Tabla 2#
Tabla 2#Puntaje euivalente del nivel de viabilidad de mercado )
viabilidad tcnica dentro del estudio de la viabilidad del
pro)ecto de inversin#
Porcentaje viabilidad Puntaje %ivel de viabilidad
C ' 2C ! ;u) bajo
2C ' 7C 2 6ajo
7C ' "C 5 ;edio
"C ' IC 7 Alto
IC - !C B ;u) alto
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Fuente0 Elaboracin propia 82!"9
Entrevista:4on esta tcnica se medir/ el nivel
de cumplimiento con el empleo de las normas
internas establecidas por la inmobiliaria#
- Gua de entrevista: (a gu+a de recoleccin
de datos ue se basa en una gu+a de asuntos
o preguntas ) en donde el entrevistador tiene
la libertad de introducir preguntas adicionales
para precisar conceptos u obtener ma)or
informacin sobre el cumplimiento de las
normas internas dentro de la inmobiliaria#
An+lisis de docu"ental: 3e reali.ar/ una
revisin de documentaciones de los estados
legales, organi.acionales ) econmicos -
financieros de la empresa inmobiliaria respecto al
pro)ecto de inversin# Para medir su viabilidad
del pro)ecto de inversin en base al estudio de
su prefactibilidad#
Para reali.ar el an/lisis documental se reali.ara gu+a
de an/lisis documental#
- Gua de an+lisis docu"ental0 Estas gu+as
de recoleccin de datos permitir/ plasmar la
informacin obtenida durante la revisin de la
base de datos ) la medicin de documentos#
,$2$,$ 7alides 1 conia#ilidad$(as fic*as de An/lisis $ocumental ser/n validadas mediante el
mtodo de Juicio de E&pertos#
4omo se1ala Tama)o ) Tama)o 8279, los cuestionarios son
instrumentos ue deben cumplir con reuisitos b/sicos de valide.
) confiabilidad# $e esta manera, en el presente estudio se
evaluar/ la valide. ) confiabilidad de los cuestionarios dirigidos a
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los clientes 8?abitantes ):o familias de la ciudad de Trujillo9 con el
mtodo de juicio de e&pertos ) con la determinacin del
coeficiente Alp*a de 4ronbac*#
uicio de epertos:3e consultar/ con un grupo de e&pertos lavalide. del cuestionario, uienes determinar/n por consenso si
se cumple con este reuisito#
AlpBa de 'ron#acB:3e determinar/ el coeficiente alp*a de
4ronbac* con el fin de evaluar la confiabilidad del cuestionario#
3er/ determinado empleando frmula para el c/lculo del Alp*a
de 4ronbac* presentada0
= kk1 [1
S i2
ST2 ]
En donde0k=Nmero de Items
Si2=Sumatoria de laVarianza de items
ST2=Varianza de la sumatotal deitems
Asimismo, la varian.a muestral se determinar/ mediante lafrmula presentada#
SX
2 =i=1
n
(XiX)2
n1
En donde0X=sel !alordel dato
X=Promedio de los datos
n=Tama"odelamuestra
,$4$
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obtener, organi.ar, anali.ar ) presentar informacin relevante con la
finalidad de elaborar conclusiones v/lidas ) tomar una decisin#
$e acuerdo a la escalas de la variable de estudio 8ordinal9, se proceder/
a calcular su mediana, moda tabulando los datos en tablas de
frecuencias o gr/ficos de barras o circular segn sea la naturale.a de los
resultados#
,$5$ Aspectos 3ticosEl investigador se compromete a respetar la veracidad de los
resultados, la confiabilidad de los datos suministrados por la empresa
inmobiliaria del pro)ecto de inversin frente a la viabilidad en la
construccin de un edificio multifamiliar ) la identidad de los individuos
ue participan en el estudio#