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LA VALORACILA VALORACIÓÓN DE INMUEBLES DE N DE INMUEBLES DE INTERES HISTORICOINTERES HISTORICO‐‐ARTISTICOARTISTICO.

VALORACIÓN DE INMUEBLES DE INTERES HISTORICO-ARTISTICO

RAZONES PARA UNA VALORACIRAZONES PARA UNA VALORACIÓÓN ESPECIALN ESPECIAL

-Desde que es declarado de interés, es propiedad de la Comunidad.-Régimen Fiscal especial.-Es extraño al mercado inmobiliario-El propietario queda sujeta reglas especiales.-La transmisión queda sujeta al tanteo y retracto.-Las actuaciones quedan sujetas a

Planes Especiales de Protección.-Otros beneficios y obligaciones.

VALOR:CONCEPTO DE APRECIACIÓN Y ESTIMA DE UN BIEN

FORMA O TIPOS DE VALORACIONES.

VALOR INTRINSECO (VALOR BUSCADO, REAL)Costo de la construcción más el valor del suelo

VALOR DE REPOSICCIÓN (VALOR DE FABRICACIÓN)Valor de la construcción teniendo presente la edad y la conservación

VALOR EN RENTA (VALOR DE CAPITALIZACIÓNRenta líquida capitalizada

VALOR DE MERCADO (VALOR EN PLAZA, EQUITATIVO)Valor de compra venta sin especulación ni presiones

VALOR COMPARATIVO (SERIE ANALOGA O SEMEJANTE)Requiere un amplio estudio de características, emplazamiento y calidades

VALOR DE USO (FUNCIONAL O DE UTILIDAD)

VALOR GARANTIZADO (VALOR BAJO)

VALORACIÓN DE INMUEBLES DE INTERES HISTORICO-ARTISTICO

VALORACIVALORACIÓÓN DE EXPERTOSN DE EXPERTOSLibre criterio. No estLibre criterio. No estáá sujeta a la Ley de Expropiacisujeta a la Ley de Expropiacióón n

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

NO HAY VALORES DE MERCADO

NO SE DA LA CONCURRENCIA DE SUBASTA

NO EXISTE VALOR DE AUTOR------------------------------SE APOYA EN-------------------------------

TITULACIÓN FORMACIÓN EXPERIENCIA RECONOCIDA

CURRICULUM PROBADO DE TASACIONES LIBRES ACEPTADAS..

V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO

(VOAI+VMI)

CUERPO O GRUPO DE VALORES (OBRAS DE ARTE O MOBILIARIO) CUYO VALOR NO DEPENDE DEL EDIFICIO, NI DE SU ENCLAVE NI DE SU HISTORIA

(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H

VALOR DEL SUELO COMO SOPORTE Y COMO ENTORNO DEL EDIFICIO. PARTES DEL EDIFICIO Y ELEMENTOS (OBRAS DE ARTE O MOBILIARIO) CUYO VALOR DEPENDE DEL EDIFICIO, ENCLAVE Y DE SU HISTORIA

(VO)

COSTO NECESARIO PARA QUE EL MONUMENTO MANTENGA SU CONDICION DE DOCUMENTO HISTÓRICO ARTISTICO (CONSILIDACIÓN, RESTAURACIÓN REHABILITACIÓN)

1

2

3

VALORACIÓN ARGUMENTADA

Monasterio de Santa María de Moreruela.

Zamora

Visita de reconocimiento

ESTUDIANDO LA POSIBILIDAD DE UN VALOR COMPARATIVO.

Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.

Declaración de utilidad Pública DC 3 Junio 1931 BIC- 20 de Junio de 1983


Iglesia

Sala Capitular

Iglesia y Sala Capitulardel Monasterio Cisterciensede Santa María de Moreruela.Construido en 1131, sella el final del RománicoEspañol.Mantiene el ábside con su girola

Iglesia de 3 naves y transepto, con ábside multilobuladoy con girola


Suelo de explotación agrícola hasta su declaración BIC


Ábside desde el transepto


Ábside y transepto desde el exterior.


Encontramos al Monasterio, saliendo de Zamora por la N-360 hacia Benabente, para incorporarnos a la A6 Madrid-La Coruña LOCALIZACIÓN


Saliendo de Madrid por la Carretera de La Coruña A6, en Benavente tomaremos la N-360 hacia Zamora.

LOCALIZACIÓN

V =VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO

V = Valor intrínseco; Valor buscado.

VOAI = Valor de la obras de arte independientes.

VMI = Valor del mobiliario independiente.

S = Valor del suelo.

VMA = Valor del mobiliario adaptado.

VEAI = Valor de elementos artísticos inherentes.

K1 = Pondera el valor artístico. Mayoración (1-5)

RA = Valor de reposición de la construcción artística.

K2= Descapitalización por deterioro. Minoración (0-1)

RN = Valor de reposición de la construcción no artística.

H = Aspectos históricos no contemplados (1-1,25)

VO = Valor de las obras de reparación.


VOAI

Valor de la obras de arte independiente

Puede ser:-Una imagen -Un cuadro


VOAI

Valor de la obras de arte independiente

Puede ser:-Una imagen -Un cuadro


VMI Valor del MobiliarioIndependiente




VMI Valor del Mobiliarioindependiente




S

Valor del Suelo

Suelo de explotación agrícola hasta su declaración BIC

Art. 39 LEF-FUERA DE MERCDO

-SOPORTE FÍSICO

-VALOR EN RENTA

-VALOR DE ENCLAVE

-VALOR POR LOS COSTOS URBANÍSTICOS

-POR COMPENSACIÓN

VMA Valor del

mobiliario adaptado


PUEDE SER:

-RETABLOS

-BALDAQUINOS

-SILLERÁ DEL CORO

-CONFESIONARIOS

-PULPITOS

-VITRINAS

VMA Valor del

mobiliario adaptado


PUEDE SER:

-RETABLOS

-BALDAQUINOS

-SILLERÁ DEL CORO

-CONFESIONARIOS

-PULPITOS

-VITRINAS

VMA Valor del

mobiliario adaptado


PUEDE SER:

-RETABLOS

-BALDAQUINOS

-SILLERÁ DEL CORO

-CONFESIONARIOS

-PULPITOS

-VITRINAS


VEAI

Valor del elemento artístico inherente

PUEDE SER:

-UN CANCEL

-UNA VIDRIERA

-UN FRESCO.

-OTROS ELEMENTOS ARTÍSTICOS U OBRA DE ARTE INHERENTE


PUEDE SER:

-UN CANCEL

-UNA VIDRIERA

-UN FRESCO.

-OTROS ELEMENTOS ARTÍSTICO U OBRA DE ARTE INHERENTE.

VEAI



PUEDE SER:

-UN CANCEL

-UNA VIDRIERA

-UN FRESCO.

-OTROS ELEMENTOS ARTÍSTICO U OBRA DE ARTE INHERENTE.

VEAI



K1 Pondera el valor artístico. Mayoración (1-5)

RAValor de reposición de la construcción artística


K2Descapitalización por antigüedad y deterioro. Minoración (0-1)

RN Valor de reposición de la construcción no artística

Tejado

Muro


H (Aspectos históricos no contemplados (1-1,25))

Don Rodrigo Díaz tomó juramento a Alfonso VI de no tomar haber tomado parte en la muerte de su hermano Sancho II, en la Iglesia de Santa Águeda (Burgos)

Del poema del Mío Cid...

"...En Santa Gadea de Burgos do juran los hijosdalgo, allí toma juramento el Cid al rey castellano, sobre un cerrojo de hierro y una ballesta de palo. Las juras eran tan recias que al buen rey ponen espanto..."


Vo COSTO NECESARIO PARA QUE EL MONUMENTO MANTENGA SU CONDICION DE DOCUMENTO HISTÓRICO ARTISTICO.

(CONSILIDACIÓN O REHABILITACIÓN)

Pilotaje delPilar de Zaragoza

1131,1150

MONASTERIO DEL POBLET-VIMBODI-TARRAGONA

Monasterios del Cister

El Poblet (Tarragona) Moreruela (Zamora)

Monasterio de Santa María de Moreruela. Zamora.

1131,1150

MONASTERIO DEL POBLET-VIMBODI-TARRAGONA

Monasterios del Cister

Monasterio de San Pedro de Arlanza.

Hortigüela de BurgosConstruido en el año 912 por D. Gonzalo Fernández,

padre de D. Fernán González. Fue considerado como la Cuna de Castilla

La Iglesia es del siglo XI

Visita de reconocimiento.

Monasterio de Monasterio Cisterciense de San Pedro de Alanza Posible Valor de Comparación.

Monasterio de San Pedro de Arlanza.Hortigüela de BurgosVisita de reconocimiento. Localización

Monasterio de San Pedro de Arlanza.Hortigüela de Burgos

Monasterio de San Pedro de Arlanza. Hortigüela de Burgos

Monasterio Cisterciense de San Pedro de AlanzaVisita de reconocimiento.

MONASTERIO DE SAN PEDRO DE ARLANZA.

Monasterio del Poblet.

Vimbodi -Tarragona

Construido por Ramón Berenguer IV y concluidopor Alfonso V , para conmemorar la Conquista de

Nápoles (mitad del Siglo XII). Se adjudicó a la Orden del Cister

Construido por Ramón Berenguer IV y concluido por Alfonso V a mitad del Siglo XII)

Zaragoza

Barcelona

LOCALIZACIÓN

Monasterio Cisterciense del Poblet

Monasterio Cisterciense del Poblet en Tarragona

Construido por Ramón Berenguer IV y concluido por Alfonso V para conmemorar la Conquista de Nápoles (mitad del Siglo XII)

Fue abandonado en 1835, rehabilitado 1930-1940, fue entregado de nuevo a los monjes de la misma orden

Iglesia de 3 naves y transepto, con ábside tripartito, multilobuladoy con girola

En la Cuenca del Barberá

MONASTERIO DEL POBLET

Monasterio de Santa María de Valldigna.

Valencia

Visita de reconocimiento.

Una valoración reciente

Monasterio de Santa María de Valldigna. ValenciaVisita de reconocimiento



VALOR COMPARATIVO DE REPOSICIÓN Tasación realizada en 1988 sobre El Monasterio Cisterciense de Santa Maria de Valldigna, en el Valle de Valdigna en Valencia.

Para encontrar el valor de reposición se establecieron los siguientes módulos.

Módulo M1 de la obra cubierta ......................172.500 ptas/m2.Módulo M2 del muro y elementos de cerca....36.000 ptas/m2

MORERUELA:Valores actualizados al año 1993: M1=218.558 ptas/m2

M2 = 45.612 ptas/m2

Coefientes:K1= 1,75 (complejidad)C1=0,8 espacios no cerrados ; C2=0,7 Conservación

Superficie Cubierta (Capilla Mayor y Sala capitular) .....451 m2

Muro sueltos y de cerca..................................................711 m2.Valor: 1,75 x 218.558 x 451 x 0,8 x 0,7= 96.598.264,- ptas.

45.612 x 711 x 0,8 x 0,7 = 18.160.873,- ptas114.759.137,-ptas




Abside desde el exterior


Cubiertas del ábside


Ábside


Abside

Superficies cubiertas: 117 m2 en la Sala Capitular 334 m2 en el Presbiterio

Superficie 334 m2

27 m.

18 m

10 m





M2 = 45.612 ptas/m2




45.612 x 711 x 0,8 x 0,7 = 18.160.873,- ptas114.759.137,-ptas


V = Valor intrínseco; Valor buscado

VOAI = Valor de la obras de arte independientes

VMI = Valor del mobiliario independiente

S = Valor del suelo

VMA = Valor del mobiliario adaptado.

VEAI = Valor de elementos artísticos inherentes

K1 = Pondera el valor artístico. Mayoración (1-5)

RA = Valor de reposición de la construcción artística

K2= Descapitalización por deterioro. Minoración (0-1)

RN = Valor de reposición de la construcción no artística

H = Aspectos históricos no contemplados (1-1,25)

VO = Valor de las obras de reparación

Monasterio de Santa María de Moreruela. Zamora.

I En este caso paricular la formula se reduce a

V= (S+K1RA+K2RN)H - Vo


V=(S+K1RA+K2RN)H - VOArt. 39 de la LEF

Renta Líquida catastral (neta) Neta =Bruta- Implantación.

7.209,00ptas/HaSuperficie aplicable = 4,7161 m2.Capitalización 3%Premio de afección 5% (0,05)

Valor capitalización(7.209 ptas/Ha x 4,7161 Ha : 3/100) x (1+0,05) =1.133.279 ptas.

Valor de mercado195 ptas/m2 x47.161 m2 = 9.196.395 ptas

Valor Medio

0,5(1.133.279+9.196.395)= 5.164.837 ptas

VALOR DE REPOSICIÓN V= (S+K1RA+K2RN)H- VoSillería labrada artísticamente, en: (K1RA)Capilla Mayor y Girola ....................... 307m3x320.000ptas/m3=98.246.000 ptasTransepto y muro de nave.................. 18m3x320.000ptas/m3= 5.760.000 ptasSala capitular.................................... 29m3x320.000ptas/m3 = 9.280.000 ptas

113.286.000 ptasSillería regular en muros, en: (K2RN)Capilla Mayor y Girola ........................1.115m2x24.000ptas/m2=26.760.000 ptasTransepto y muro de nave................... 923m2x24.000ptas/m2= 22.152.000 ptasSala capitular.................................... 266m2x24.000ptas/m2 = 6.384.000 ptas

Mampostería de relleno en muros y bóvedas,Capilla Mayor y Girola ....................... 542m3x6.500ptas/m3= 3.523.000 ptasTransepto y muro de nave.................. 526m3x6.500ptas/m3 = 3.419.000 ptasSala capitular..................................... 174m3x6.500ptas/m3 = 1.131.000 ptasOtras obras existentes 63.369.000ptas

Arcos y fábrica de ladrillo (154 m3)...............................................1.694.000 ptasTejado 334 m2...............................................................................2.672.000ptasMamposteria ordinaria en cercado(2.000 m3)...............................27.774.000ptas.Total R=......................................................................208.795.000ptas.Reposición...0,5 R....(envejecimiento.........................................104.397.500ptasObras de consolidación y limpieza realizadas por la Adm........ .-15.698.000ptas.

Valor Final. ........................................ 88.699.500 ptas.





M2 = 45.612 ptas/m2




45.612 x 711 x 0,8 x 0,7 = 18.160.873,- ptas114.759.137,-ptas

Valor del suelo........................................ 5.164.837 ptas.Valor de reposición................................88.699.500 ptas.

Valor de enajenación ........................... 93.864.337 ptas.

VALOR DE EXPROPIACIÓN DEL MONASTERIO DE SANTA MARÍA DE

MORERUELA. ZAMORA

Date post:	07-Dec-2018
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