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8/18/2019 Situación Inmobiliaria en México
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Situación InmobiliariaMéxico
BBVA Research México
13 de abril
2016
8/18/2019 Situación Inmobiliaria en México
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Situación Inmobiliaria México 16S1
2
En el 2015, la construcción crece 2.5% perodesacelerará en 2016.
Mercado hipotecario crecerá por arriba de la
economía, aunque a un ritmo menor que en 2015.
Los precios muestran que la demanda define lageografía del mercado de vivienda.
Crédito bancario aumenta poder de compra, con loque los hogares tienen mayor acceso a la vivienda.
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Sector construcción
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Situación Inmobiliaria México 16S1
990
1,010
1,035
2.5%
2.5%
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-2%
0%
2%
4%
6%
860
880
900
920
940
960
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1,020
1,040
1,060
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
PIB Construcción (izq.) Var. % Total Var. % Construcción
Producto Interno Bruto en construcciónMiles de millones de pesos reales y var. % anual
Construcción creció en 2015, pero desacelera
PIB Construcción por componentesVariación % anual
El PIB de la construcción cerró 2015con un desempeño igual que el restode la economía.
La edificación, una vez más, es elcomponente que hace avanzar alsector.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Saldo total real del crédito a construcciónMiles de millones de pesos reales y %
El crédito bancario ha fluido desde 2014
Originación de crédito a la construcciónMiles de millones de pesos reales
El saldo del crédito a la construccióncasi alcanza los 500 mmdp. La banca comercial es el mayorgenerador de crédito a los constructores
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
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2%
4%
6%
8%
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12%
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400
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4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)
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30
40
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4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Banca comercial Banca de desarrollo
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Gasto en Inversión FísicaVariación % anual real
Rezago de la obra civil por menor gasto
Inversión en infraestructura del Gobierno FederaMiles de millones de pesos reales
Prácticamente todo el 2015 el gastoen inversión física fue negativo. El PEF 2016 presenta un presupuestomenor respecto a 2015 en infraestructura
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, PEF 2015 y PEF 2016
-80
-60
-40
-20
0
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4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Pemex Sector Público Gobierno Federal
394362
3749
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50
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200
250
300
350
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450
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2015 2016
Infraestructura económica* Infraestructura gubernamental
Infraestructura social Mantenimiento
D = -5.2%
* Incluye Pidiregas
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Situación Inmobiliaria México 16S1
PIB Acumulado construcciónMiles de millones de pesos reales y var. % anual
El PIB de la construcción desacelerará en 2016
PIB Construcción por componentesVariación % anual
El PIB de la construcción tendrá un avance modesto en el 2016 con una obra civildetenida y un avance más lento de la edificación.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
1.0%
0.2%
1.1%
0.2%
-1%
0%
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900
950
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1,050
1,100
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4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16
PIB observado Variación del PIB Var. % anual (der.)
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4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
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Mercado Hipotecario
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Las hipotecas crecieron a doble dígito en 2015
Número de créditos y monto de financiamientoMiles de millones de pesos de 2015, cifras acumuladas
1/ Incluye : créditos para autoconstrucción, re-estructuras, adquisición, créditos para ex empleados de las institucionesfinancieras y créditos para pago de pasivos y liquidez.
Fuente: BBVA Research con datos de la ABM y CNBV
dic-14 dic-15 Var. %
anual dic-14 dic-15
Var. %anual real
dic-14 dic-15 Var. %
anual rea
Institutos Públicos 450.1 457.4 1.6 153.7 160.5 4.4 341 351 2.8
Infonavit 387.0 393.0 1.5 114.0 120.5 5.7 295 307 4.1Fovissste 63.1 64.4 2.0 39.7 40.0 0.9 629 622 -1.1
Sector Privado 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9
Bancos1/ 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9
Otros
Subtotal 545.5 568.0 4.1 253.9 282.4 11.2 465 497 6.8
Cofinanciamientos2/ (-) 32.6 38.0 16.4
Total 512.9 530.0 3.3 253.9 282.4 11.2 495 533 7.7
Cifras Inform ativas
Total Cofinanciamientos 77.8 49.1 -36.9 39.7 23.3 -41.3 510 474 -7.1
Infonavit Total 45.2 11.2 -75.3 16.8 3.8 -77.3 372 341 -8.3
Otros Cofinanciamientos 32.6 38.0 16.4 22.9 19.5 -14.9 701 513 -26.9
Originación
Hipotecaria
Número de créditos Monto de crédito Monto promedio
(miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)
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Los cofinanciamientos se reorganizan
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Cofinanciamientos y créditos coparticipaciónMiles
Cofinanciamientos y créditos coparticipaciónMiles de millones de pesos
El aumento en el límite de crédito delInfonavit redujo la co-participación dela banca con el Infonavit.
El resto de los cofinanciamientossigue aumentando por montos másaltos.
8.8 14.1 21.5
30.2
45.2
11.2
14.3
18.4
20.0
0
10
20
30
40
50
60
70
8090
2013 2014 2015
Otros Cofinanciamientos Infonavit Total Segundo Crédito
9.514.3
21.6
11.8
16.1
9.65.7
7.9 4.7
0
5
10
15
20
25
30
35
4045
2013 2014 2015
Otros Cofinanciamientos Infonavit Total Segundo Crédito
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El mercado hipotecario y el ciclo económico
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV e Inegi
Originación y actividad económicaMiles de millones de pesos constantes
Originación y empleo del IMSS con 5SMMiles de millones de pesos constantes
La actividad económica guardarelación con el ciclo inmobiliario.
El empleo determina la tendencia con12 meses de rezago.
-2
-1
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1
2
3
4
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-15
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20
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4T121T132T133T134T131T14 2T143T144T141T152T153T154T15
Hipotecas originadas Actividad económica
0
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4T121T132T133T134T131T142T143T144T141T152T153T154T15
Hipotecas originadas Trabajadores 5 SM
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Situación Inmobiliaria México 16S1
La confianza apunta al crecimiento en 2016
El índice de confianza del consumidor general se mantiene estancado; mientrasque el de bienes duraderos y de vivienda apuntan al crecimiento este año.
Fuente: BBVA Research con datos de l Inegi
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3
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- 0 8
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- 1 0
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0
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n o v - 1
1
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2
e n e - 1
3
a g o - 1
3
m a r - 1 4
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m a y - 1
5
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- 1 5
Tendencia Ciclo IBCV
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40
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a b r - 0 3
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d i c - 0 7
a g o - 0 8
a b r - 0 9
d i c - 0 9
a g o - 1 0
a b r - 1 1
d i c - 1 1
a g o - 1 2
a b r - 1 3
d i c - 1 3
a g o - 1 4
a b r - 1 5
d i c - 1 5
ICC Bienes Duraderos ICV
Índices de confianza del consumidorÍndice base 2003=100
Índice Bancomer de confianza de viviendaÍndice base 2003=100
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El Infonavit con amplio margen de soluciones
Los créditos para remodelaciones yvivienda usada representan 60% de laoriginación del Instituto.
Los estados con mayor equilibrioentre ambos créditos son: Querétaro,Puebla, Aguascalientes y Guanajuato.
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
Relación vivienda usada y mejoramientosVariación % anual
278 255 258 261
144129 132 135
153 284
166
294
0
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200
300
400
500
600
700
800
2012 2013 2014 2015
Nueva Usada Mejoramientos
Chih
Mex BCCoahNL
Tamps
CDMX
SonJalDgo
VerGto MorSinBCSYucPue Tab SLPAgsQro
GroNay CampHgo ChisMich
TlaxOaxZacColQR0.0
1.0
2.03.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.010.0
0 20 40 60 80
C r é d i t o s p
a r a m e j o r a m i e n t o s ,
%
Porcentaje de vivienda usada
Infonavit: créditos otorgados por productoMiles
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Otras alternativas de crédito cobran relevancia
La vivienda nueva representa el 80% de los créditos para adquisición de vivienda;mientras que los de pago de pasivos y liquidez se han multiplicado por cuatro.
Destino del crédito hipotecaro bancarioMiles de millones de pesos
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
67 78
92
3331
22
0
20
40
60
80
100
120
2013 2014 2015
Nuevas Usadas
2
912
3
3
5
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2013 2014 2015
Pago de pasivos Liquidez
Banca comercial: pago de pasivos y liquidez,Miles de millones de pesos
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Edificación residencial ajusta al fin de 2015
En 2015 se registraron 15 % menosproyectos; equivalente a 351 milviviendas en cifras anualizadas.
Los constructores hacen una pausapara mantener los inventarios enniveles saludables.
Fuente: BBVA Research con datos del RUV
Registros de vivienda en el RUVMiles en cifras anualizadas
Inventario de vivienda en el RUVMiles en cifras anualizadas
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0
10
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300
350
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1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Viviendas Variación % anual (der.)
-
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1
2
3
4
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250
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350
1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Viviendas Variación % anual (der.)
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Aún con menos subsidios, el crédito fluye
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Al final del 2015, el financiamiento alos desarrolladores de viviendaempieza a crecer.
Se reduce el monto de subsidios, loscuales se destinan mayoritariamentea la adquisición de vivienda nueva.
Monto de subsidios para viviendaMiles de millones de pesos
Saldo de crédito puenteMiles de millones de pesos constantes y %
11.511.1
9.6
2014 2015 2016
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0
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40
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dic.-13 abr.-14 ago.-14 dic.-14 abr.-15 ago.-15 dic.-15
Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)
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Precios de la vivienda
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Apreciación del índice de precios de la SHF2T12-3T15. Quartiles
Los precios de la vivienda en contexto espacial
Fuente: BBVA Research con datos de la SHF
Rangos de apreciación
8%-16%
16%-18%
18%-20%
21%-28%
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Conglomerados de precios de la vivienda enregiones de México, 2014
Conglomerados de municipios con precios similares
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
Existen grupos de municipios que comparten una vecindad y en donde losprecios de la vivienda son muy similares.
En 2014 existía una concentraciónmayor de municipios con preciossimilares.
Los más importantes en el norte,centro y sureste del país
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Conglomerados de precios en centro-norte2014
Grandes conglomerados de precios en 2014
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
En 2014 los conglomerados de municipios con precios similares por arriba de lamedia nacional tenían mayor extensión territorial.
En 2014 el conglomerado másimportante del centro abarcaba desde
Puebla hasta Aguascalientes.
En el norte del país los estados deCoahuila, Nuevo León y Durangoformaban el conglomerado más
importante.
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Conglomerados de precios de la vivienda enregiones de México, 2014
En 2015, mayor dispersión de conglomerados
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
En 2015, la concentración de municipios con precios similares se localiza enregiones con mayor demanda, ya sea por actividad económica o subsidios.
Se forman conglomerados enzonas con potencial crecimientourbano.
También por extensión de laszonas metropolitanasconsolidadas, donde la oferta desuelo así lo permite.
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En 2015, menor concentración regional de precios
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
El corredor de León se extiende haciaSilao, Irapuato, Salamanca, Celayaetc., y se extiende hasta Querétaro
En Monterrey, el conglomerado deprecios se extendió hacia Ramos Arizpe, y Gral. Cepeda, que se unen aGarcía y Santa Catarina.
Conglomerados de precios en municipios de
Nuevo León y Coahuila, 2015
Conglomerados de precios en municipios de
Guanajuato y Querétaro, 2015
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En otras regiones el comportamiento es similar
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
El conglomerado de Jalisco es el másgrande de las zonas metropolitanas.Lo integran 14 municipios.
En Yucatán desaparecieron variosconglomerados y se da lugar a laformación del más importante en laZM de Mérida.Conglomerados de precios en municipios de
Yucatán, 2015 Conglomerados de precios en municipios deJalisco, 2015
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Conglomerados con mayor densidadpoblacional
Conglomerados de municipios con mayoresmontos de financiamiento, 2015
¿Mayor demanda por vivienda donde hay mayordensidad poblacional?
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
Las regiones con mayor densidad poblacional no necesariamente tienenmayor demanda por crédito hipotecario de la banca.
Municipios por arriba del monto promedio colocado
Municipios por abajo del monto promedio colocado
Municipios con densidad poblacional por arriba de la medianacionalMunicipios con densidad poblacional por debajo de lamedia
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Accesibilidad
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Situación Inmobiliaria México 16S1
Crédito bancario mejora el poder de compra
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
Media
Interés social
Residencial 9.1%
8.7%
8.4%
Crédito más
barato y mayorplazo, permite
adquirirvivienda demayor valor
Aumento promedio del poder de compra del 2010 al 2015Porcentaje
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Vivienda asequible de interés socialDistribución del valor de la vivienda asequible
La accesibilidad mejora con el crédito bancario
Precio medio vivienda asequible interés socialMiles de pesos constantes
Menores tasas de interés, mayoresplazos aumentan el poder de compra. El valor medio de la vivienda de interéssocial alcanzó los 363 mil pesos.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
2.7
5.2
8.6
9.2
3.6
315
320
325
330335
340
345
350
355
360
365
370
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Situación Inmobiliaria México 16S1
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Vivienda media es más asequible
Algunos hogares pasaron del segmento de interés social al medio.La vivienda media asequible pasó de 892 a 970 mil pesos.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
7.1
14.0
23.0
24.5
9.5
840
860
880
900
920
940
960
980
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Vivienda asequible mediaDistribución del valor de la vivienda asequible
Precio medio vivienda asequible mediaMiles de pesos constantes
Situación Inmobiliaria México 16S1
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Situación Inmobiliaria México 16S1
La vivienda residencial también mejora
El valor medio de la vivienda asequible residencial llegó a 2.4 millones de pesos.
Como en el resto de los segmentos, el avance en el 2015 es el menor.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
17.9
35.2
57.9
61.7
24.0
2,150
2,200
2,250
2,300
2,350
2,400
2,450
2,500
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Vivienda asequible de residencialDistribución del valor de la vivienda asequible
Precio medio vivienda asequible residencialMiles de pesos constantes
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Infonavit 2016
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Originación de créditosMiles de créditos
Infonavit supera la originación estimada para 2015
Originación programada y realizadaMiles de créditos y porcentaje
En 2015 se revirtió la tendencianegativa de los créditos paraadquisición.
La colocación de hipotecas paravivienda nueva y usada más allá delas expectativas.
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
353 329281 255 258 261 228
122119
145129 132 135
122
53 153
284166
294
165
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*
Vivienda Nueva Vivienda Usada Mejoramiento
231
119
155
261
135
294
113
114
190
0
20
4060
80
100
120
140
160
180
200
0
50
100
150
200
250
300
350
Nueva Usada Mejoravit
POA 2015 Realizado 2015 Efectividad (der.)
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Plan Financiero espera crecimiento del crédito
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Programa de financiamiento 2015 a 2020
Miles de millones de pesos y miles de créditos
Solo a partir del 2017se estima una mayordemanda por créditospara adquisición.
El número dehipotecas del 2016es igual al 2015.
124132
141 149
159
350 360 365 370 375
165 170 175 180 185
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2016 2017 2018 2019 2020
Erogación financiamientos (izq.) Hipotecarios Mejoravit
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Originación de créditos hipotecarios por estado 2016Miles de créditos y porcentaje
Economías más dinámicas con más crédito
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
80.9
0
20
40
60
80
100
120
0
10
20
30
40
50
60
NL J al Mex Chih Gto Coah Tamps Ver BC Son CDMX Qro QR P ue Hgo Sin Yuc SLP Mich Ags Tab Dgo Chis Col Nay BCS Mor Zac Gro Oax Camp Tlax
Vivienda Nueva Vivienda Usada Participación % (der.)
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Originación de créditos hipotecarios por estado 2016Miles de millones de pesos y porcentaje
Economías más dinámicas con más financiamiento
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
80.8
0
20
40
60
80
100
120
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
NL J al Mex Chih Coah Gto V er CDMX Tamps BC Son Qro QR Hgo Pue Sin SLP Yuc Mich Ags Tab Dgo Chis Mor Col Nay BCS Gro Zac Camp Oax Tlax
Vivienda Nueva Vivienda Usada Participación % (der.)
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Infonavit originaría 350 mil créditos hipotecarios
228 mil
ViviendaNueva
122 mil
ViviendaUsada
165mil
Mejoravit
35
124 mil millones de pesos
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En el 2015, la construcción crece 2.5% perodesacelerará en 2016.
Mercado hipotecario crecerá por arriba de la
economía, aunque a un ritmo menor que en 2015.
Los precios muestran que la demanda define lageografía del mercado de vivienda.
Crédito bancario aumenta poder de compra, con loque los hogares tienen mayor acceso a la vivienda.
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Situación Inmobiliaria
México
BBVA Research México
13 de abril
2016