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LA LOCACIÓN DE INMUEBLES CON FINES DE TURISMO Y EL CONTRATO DE HOSPEDAJE HUMBERTO J. BERTAZZA CAT 11-05-16
LA LOCACIÓN DE INMUEBLES CON FINES DE TURISMO Y EL CONTRATO DE HOSPEDAJE
HUMBERTO J. BERTAZZA
CAT11-05-16
LEY 27.221 (21/12/2015) Modifica el CCyCN. Art. 1º Contratos de locación de inmuebles con fines turísticos,
descanso o similares. Plazo inferior a 3 meses (CCyCN, Art. 1199 inc b) Se regirá por el contrato de hospedaje.
No existen normas relativas al contrato de hospedaje (contrato atípico).
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CCyCN ART. 1199 No se hace referencia al contrato de hospedaje. Se regula al depósito en hoteles como uno de los
supuestos de depósito necesario (Art. 1369 a 1375).
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ORGANIZACIÓN HOTELERA (LEY 18.828)
Establecimientos comerciales. Ofrecimiento de hospedaje o alojamiento. Períodos no menores al de una pernoctación. Personas que no constituyan su domicilio
permanente en ellos.
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AUTORIZACIÓN HOTELERA (ART 2)
Registro hotelero nacional.Consignación de tal registro en distintos
lugares (publicidad, documentación, facturas).
Comunicación modificación características o servicios (30 ds).
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DISTINCIÓN ENTRE LOCACIÓN Y HOSPEDAJE Oneroso. Bilateral. Conmutativo. Consensual. Ejecución continuada.
LOCACIÓN HOSPEDAJE1. PLAZO O TÉRMINO • PLAZOS BASTANTE MAS
LARGOS• LOS PLAZOS MÍNIMOS
LEGALES SON NOTABLEMENTE MÁS EXTENSOS
2. CARACTERÍSTICAS HABITACIÓN OCUPACIÓN TEMPORARIA3. RELACIONES
REALES• EL INQUILINO ES TENEDOR
DE LA COSA LOCADA• CONFIERE DERECHOS
PERSONALES DE USO Y GOCE
• EL HUESPED ES OCUPANTE AUTORIZADO DE LA COSA
• RELACIÓN REAL ESPECIAL (HOSPEDAJE)• USO Y APROVECHAMIENTO DEL
ALOJAMIENTO4. FACULTADES • NO PUEDE SUBALQUILAR
• NO PUEDE CEDER EL CONTRATO• NO PUEDE HACER MEJORAS
5. AUTORIZACIÓNADMINISTRATIVA
• SIN AUTORIZACIÓN • SE NECESITA DE LA AUTORIZACIÓNADMINISTRATIVA (SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO)
6. TIPO DE CONTRATO • EL CONTRATO DE LOCACIÓN ES NOMINADO Y TÍPICO
• EL CONTRATO DE HOSPEDAJE ES INNOMINADO Y ATÍPICO (ACUERDO ENTRE PARTES, NEGOCIACIÓN O ADHESIÓN)
CONCLUSIONES No se pueden aplicar al contrato de hospedaje
las normas de locación. El contrato de arrendamiento o locación es de
esencia distinta al hospedaje. Las normas sobre contrato de hospedaje no
existen, sino es fruto del acuerdo entre partes.
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ALQUILERES TURISTICOSASPECTOS IMPOSITIVOS
1. Impuesto de carácter nacional
1.1. A LAS GANANCIAS1.2. A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA1.3. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO1.4. SOBRE LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS EN
CUENTA CORRIENTE1.5. ACCIONES Y PARTICIPACIONES
SOCIETARIAS
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2. Impuestos de carácter provincial
2.1. SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS2.2. A LOS SELLOS2.3. IMPUESTO INMOBILIARIO
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3. De carácter municipal
3.1. SOBRE LOS INGRESOS (SEGURIDAD E HIGIENE)
3.2. TASA DE ALUMBRADO/BARRIDO/LIMPIEZA
3.3. TASA DE HABILITACIÓN3.4. TASA DE PUBLICIDAD
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4. Impuestos al salario4.1. CONTRIBUCIONES4.2. APORTES4.3. OBRA SOCIAL4.4. ART4.5. VARIOS (SEGURO DE VIDA
COLECTIVO, ETC.)
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Tratamiento en el IVA -Particularidades
Ley: El apartado 22, del inciso h), del artículo 7° de la ley, establece que se
encuentra exenta: “...la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del
locatario y su familia, de..”“...la exención dispuesta en este punto también será de aplicación para lasrestantes locaciones -excepto las comprendidas en el pto. 18, inc. e), art. 3º-,cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto queal respecto establezca la reglamentación...” (Este importe desde el año 2001está fijado en $ 1.500 mensuales)
DR: El artículo 38 del reglamento dispone que no será procedente la exención
mencionada en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7ºde la ley antes extractado, cuando se trate de locaciones temporarias deinmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de serviciosasimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso e) del artículo 3ºde la ley (Hoteles, hosterías, pensiones, aparthotels y similares)
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Tratamiento en el IVA -Particularidades
RG (AFIP) Nº 1032 Dispone expresamente que no será de aplicación la
dispensa prevista en el punto 22, del inciso h), del primerpárrafo del artículo 7° de la ley, a aquellas locaciones deinmuebles que no tengan como único destino el devivienda, ni a aquellas que aún teniendo dicho destino, nosean habitadas por el locatario y su familia.
Asimismo, la resolución ordena que a los fines de laexención dispuesta por el segundo párrafo del citadopunto 22, inciso h) de la ley, el importe mensual dealquiler gravado se determinará por unidad y porlocatario.
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Tratamiento en el IVA –Conclusiones
Los alquileres con fines turísticos estarán exentos del IVAsiempre y cuando:a) No se brinden servicios similares a aparts-hoteles, yb) El importe mensual no supera la suma de $ 1500.
NOTA: Teniendo en cuenta el importe de $ 1500, podemos
concluir que los alquileres temporarios estánprácticamente siempre alcanzados por el IVA. Ellosiempre y cuando no se trate de alquileres brindadospor sujetos que revistan la categoría de“monotributistas”
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Medidas tomadas por AFIP: Régimen de información (RG 3687)
Se estableció un régimen de información de locación deinmuebles con fines turísticos aplicable a las locacionestemporarias realizadas a partir del 1/3/2015.
Principales características: Se encuentran comprendidas las locaciones de inmuebles destinadas
a brindar alojamiento a turistas en viviendas amuebladas por unperíodo comprendido entre un día y hasta los 6 meses.
Los sujetos que administren, gestionen, intermedien, o actúen comooferentes de la locación serán los sujetos obligados a cumplir con elrégimen de información.
La información será suministrada deberá ser suministrada por mescalendario hasta la hora 24 del décimo día hábil del mes siguiente alque corresponda informar.
Es de destacar que aquellos contribuyentes que emitanFE conforme la RG 3749 se encuentran eximidos decumplimentar el presente régimen de información.
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Medidas tomadas por AGIP: Registro de alquileres turísticos temporarios
NORMAS APLICABLES: LEY 4632 DR 227/2014
PARTICULARIDADES: Deben inscribirse los titulares o quienes administren, gestionen,
intermedien o actúen como oferentes bajo cualquier título,inmuebles en la modalidad de Alquiler Temporario con FinesTurísticos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires
¿A partir de cuantas propiedades la inscripción esobligatoria?
Es voluntario: Con tres o menos propiedades. Es obligatorio: Para propietarios o
comercializadores con cuatro o más propiedades. TASA DEL GRAVAMEN: 6%
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ALQUILERES TURISTICOSASPECTOS IMPOSITIVOS
1. Impuesto de carácter nacional
1.1. A LAS GANANCIAS1.2. A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA1.3. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO1.4. SOBRE LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS EN
CUENTA CORRIENTE1.5. ACCIONES Y PARTICIPACIONES
SOCIETARIAS
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2. Impuestos de carácter provincial
2.1. SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS2.2. A LOS SELLOS2.3. IMPUESTO INMOBILIARIO
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3. De carácter municipal
3.1. SOBRE LOS INGRESOS (SEGURIDAD E HIGIENE)
3.2. TASA DE ALUMBRADO/BARRIDO/LIMPIEZA
3.3. TASA DE HABILITACIÓN3.4. TASA DE PUBLICIDAD
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4. Impuestos al salario4.1. CONTRIBUCIONES4.2. APORTES4.3. OBRA SOCIAL4.4. ART4.5. VARIOS (SEGURO DE VIDA
COLECTIVO, ETC.)
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Tratamiento en el IVA -Particularidades
Ley: El apartado 22, del inciso h), del artículo 7° de la ley, establece que se
encuentra exenta: “...la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del
locatario y su familia, de..”“...la exención dispuesta en este punto también será de aplicación para lasrestantes locaciones -excepto las comprendidas en el pto. 18, inc. e), art. 3º-,cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto queal respecto establezca la reglamentación...” (Este importe desde el año 2001está fijado en $ 1.500 mensuales)
DR: El artículo 38 del reglamento dispone que no será procedente la exención
mencionada en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7ºde la ley antes extractado, cuando se trate de locaciones temporarias deinmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de serviciosasimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso e) del artículo 3ºde la ley (Hoteles, hosterías, pensiones, aparthotels y similares)
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Tratamiento en el IVA -Particularidades
RG (AFIP) Nº 1032 Dispone expresamente que no será de aplicación la
dispensa prevista en el punto 22, del inciso h), del primerpárrafo del artículo 7° de la ley, a aquellas locaciones deinmuebles que no tengan como único destino el devivienda, ni a aquellas que aún teniendo dicho destino, nosean habitadas por el locatario y su familia.
Asimismo, la resolución ordena que a los fines de laexención dispuesta por el segundo párrafo del citadopunto 22, inciso h) de la ley, el importe mensual dealquiler gravado se determinará por unidad y porlocatario.
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Tratamiento en el IVA –Conclusiones
Los alquileres con fines turísticos estarán exentos delIVA siempre y cuando:a) No se brinden servicios similares a aparts-hoteles, yb) El importe mensual no supera la suma de $ 1500.
NOTA: Teniendo en cuenta el importe de $ 1500, podemos
concluir que los alquileres temporarios estánprácticamente siempre alcanzados por el IVA. Ellosiempre y cuando no se trate de alquileres brindadospor sujetos que revistan la categoría de“monotributistas”
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Medidas tomadas por AFIP: Régimen de información (RG 3687)
Se estableció un régimen de información de locación deinmuebles con fines turísticos aplicable a las locacionestemporarias realizadas a partir del 1/3/2015.
Principales características: Se encuentran comprendidas las locaciones de inmuebles destinadas a
brindar alojamiento a turistas en viviendas amuebladas por un períodocomprendido entre un día y hasta los 6 meses.
Los sujetos que administren, gestionen, intermedien, o actúen comooferentes de la locación serán los sujetos obligados a cumplir con elrégimen de información.
La información será suministrada deberá ser suministrada por mescalendario hasta la hora 24 del décimo día hábil del mes siguiente al quecorresponda informar.
Es de destacar que aquellos contribuyentes que emitan FEconforme la RG 3749 se encuentran eximidos decumplimentar el presente régimen de información.
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Medidas tomadas por AGIP: Registro de alquileres turísticos temporarios
NORMAS APLICABLES: LEY 4632 DR 227/2014
PARTICULARIDADES: Deben inscribirse los titulares o quienes administren, gestionen,
intermedien o actúen como oferentes bajo cualquier título,inmuebles en la modalidad de Alquiler Temporario con FinesTurísticos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires
¿A partir de cuantas propiedades la inscripción esobligatoria?
Es voluntario: Con tres o menos propiedades. Es obligatorio: Para propietarios o comercializadores
con cuatro o más propiedades. TASA DEL GRAVAMEN: 6%
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