NÚMERO 86 Boletín de Investigación Comisión Técnica Fiscal Diciembre 2019 Presentación El estímulo fiscal de los Fideicomisos de Infraestructura de Bienes Raíces (Fibras) busca ampliar el universo de beneficiarios de invertir en inmuebles. El mayor beneficio fiscal se otorga a los aportantes, quienes ven diferidos los efectos impositivos causados al momento de recibir Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (Cbfis), a cambio de los inmuebles entregados al fideicomiso. Como es natural, la legislación no prevé todos los supuestos que se dan en los negocios, la finalidad de este boletín es exponer una serie de controversias que se presentan en el régimen. Por Mtro., C.P.C. y E.F. Adrián Urbina Galicia Fiscal Aspectos controvertidos del régimen fiscal de Fibras
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NÚMERO
86 Boletín de Investigación Comisión Técnica Fiscal
Diciembre 2019
Presentación El estímulo fiscal de los Fideicomisos de Infraestructura de Bienes Raíces (Fibras) busca ampliar el universo de beneficiarios de invertir en inmuebles. El mayor beneficio fiscal se otorga a los aportantes, quienes ven diferidos los efectos impositivos causados al momento de recibir Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (Cbfis), a cambio de los inmuebles entregados al fideicomiso. Como es natural, la legislación no prevé todos los supuestos que se dan en los negocios, la finalidad de este boletín es exponer una serie de controversias que se presentan en el régimen.
Por Mtro., C.P.C. y E.F. Adrián Urbina Galicia
Fiscal Aspectos controvertidos del régimen fiscal
de Fibras
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Boletín de Investigación de la Comisión Técnica Fiscal
Presidente C.P.C. y P.C.FI Ubaldo Díaz Ibarra Vicepresidente Interino de Desarrollo y Capacitación Profesional C.P. y P.C.FI. Ricardo Paullada Nevárez Director Ejecutivo L.C.P. José Alfonso Zamora Martínez Comisión Técnica Fiscal Presidente C.P. y P.C.FI. Santos Emilio Briz Pintos Vicepresidente C.P.C. y P.C.FI. Juan Alberto Torres Romero Secretaria C.P.C. y P.C.FI. Leticia Miriam Islas Benítez Vocero L.C. Gerardo García Campa Coordinador de Cursos C.P.C. Fernando Castillo Águila Integrantes C.P.C. y P.C.FI. José Martín Aguayo Solano C.P.C. y P.C.FI. Gerardo Jesús Alvarado Nieto C.P. Roberto Álvarez López C.P. y P.C.FI. Eduardo Arizmendi Salcido C.P.C. y P.C.FI. Alberto Gabriel Cárdenas González C.P. y P.C.FI. Alberto Guillermo Castelló Durán L.D. Ulises Castilla Flores L.C. y P.C.FI. Damian Cecilio Torres C.P. y P.C.FI. Pablo Cervantes García L.D. Alfonso García Campos L.D. Federico Tercero Garza Torres L.C. Luis Nicasio Hernández Arreola C.P. Juan Fernando Hernández Corvera L.D. Juan de la Cruz Higuera Arias C.P.C. y P.C.FI. Rodolfo Jerónimo Pérez L.D. Valeria Lapray Buendía C.P. y P.C.FI. Raúl Morales Medrano C.P. y P.C.FI. Raúl Moreno González C.P.C. y P.C.FI. Joel Ortega Jonguitud C.P. y E.F. Roberto Padilla Ordaz L.C.C. y P.C.FI. Rodrigo Adrián Ramírez Venegas C.P Y M.D.F.A María Concepción Samperio Becerril L.C.P. y P.C.FI. Miguel Ángel Tavares Sánchez Mtro. Y E.F. Adrián Urbina Galicia C.P.C. y P.C.FI. Guillermo Leopoldo Uribe Garay L.D. Antonio Alberto Vela Peón C.P. y P.C.FI. Pedro María Zugarramurdi Martiarena Comisión Técnica Fiscal del Colegio, año VI, núm. 86, diciembre de 2019. Boletín editado por el Colegio de Contadores Públicos de México, A.C. Cuidado de la edición: Lic. Marcos José Alonso, Lic. María del Carmen Gutiérrez Hernández y Lic. Aldo Plazola González. La presente publicación tiene por objeto investigar y analizar temas de actualidad relacionados con la Contaduría Pública y los negocios como una aportación técnica y objetiva para los lectores. El contenido de los artículos y colaboraciones es responsabilidad exclusiva de sus autores y no refleja la opinión o postura del Colegio de Contadores Públicos de México, A.C. sobre los temas abordados en dichos artículos y colaboraciones. Se prohíbe la reproducción total o parcial del material contenido en esta publicación sin autorización previa de los autores y el Colegio de Contadores Públicos de México, A.C. Colegio de Contadores Públicos de México A.C., Bosque de Tabachines No. 44, Fracc. Bosques de las Lomas, Alcaldía Miguel Hidalgo 11700.
Índice
I. Régimen fiscal de FIBRAS a) Generalidades b) Efectos impositivos del régimen
II. Efectos en la enajenación de CBFIS para los
aportantes a) Pérdida en la enajenación del CBFI,
¿amortizable? b) Donación o herencia de los CBFIS,
¿detona el pago del impuesto diferido?
III. Tenedores. Rendimiento percibido por personas físicas
IV. Fibras
a) Cumplimiento de reglas de inversión b) Pago del ISR si se enajena un inmueble
antes de 4 años V. Conclusiones
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I. Régimen fiscal Fibras
Generalidades En términos conceptuales, el régimen fiscal de los Fideicomisos de Infraestructura de Bienes Raíces (Fibra) permite a las personas físicas (PF) y personas morales (PM) que le enajenen sus inmuebles en carácter de aportación, a cambio de una cantidad de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (Cbfis), diferir los efectos impositivos originados en ella, hasta el momento en que:
a. Fibra enajene los inmuebles que le fueron aportados.1 b. Las personas que aportaron los inmuebles y recibieron Cbfis a cambio, enajenen dichos
instrumentos.
En este orden de ideas, el primer párrafo de la fracción XI del artículo 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece que:
Las personas que actuando como fideicomitentes aporten bienes inmuebles al fideicomiso y reciban certificados de participación por el valor total o parcial de dichos bienes, podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en la enajenación de esos bienes realizada en la aportación que realicen al fideicomiso [...].
Énfasis añadido.
Adicionalmente, el quinto párrafo del mismo ordenamiento indica: “Para los contribuyentes del Título II de esta Ley será acumulable la ganancia en el ejercicio en que enajenen los certificados o la fiduciaria enajene los bienes fideicomitidos […]”. Énfasis añadido.
En consecuencia, al actualizarse los supuestos contenidos en el referido quinto párrafo de la fracción XI del citado artículo 188, la ganancia obtenida por las aportantes de PM deberá acumularse cuando se esté en presencia de su causal del término del diferimiento, siendo posible aminorar los efectos con otras operaciones.
1 A partir del 1 de enero de 2020 el FIBRA está obligado a informar las enajenaciones de inmuebles a las autoridades, facilitando al estímulo fiscal una herramienta de fiscalización.
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Tratándose de PF aportantes se difiere el entero del impuesto causado en la aportación del inmueble
al Fibra, sin que sea posible neutralizarlo con otras operaciones. Uno de los beneficios principales para el inversor en Fibra es que el vehículo está obligado a distribuir
cuando menos el 95% de su base gravable del Impuesto sobre la Renta (ISR), determinada como si el Fibra fuera una persona moral contribuyente, como máximo el 15 de marzo del año siguiente al que corresponda.2
Este rendimiento se entrega al intermediario financiero, quien deberá retener el ISR del 30%
directamente al inversionista si es que fuera contribuyente.3 El Fibra no tiene carga fiscal, únicamente determina y reparte el rendimiento.
El tenedor del CBFI por la recepción del rendimiento presenta los siguientes efectos fiscales:
PM Ingreso acumulable como cualquier otro con sus correspondientes efectos en pagos provisionales
y declaración anual. PF Ingreso por arrendamiento únicamente a considerarse en su declaración anual. En caso de que los CBFI sean enajenados: PM Determina la ganancia o pérdida disminuyendo del precio de venta, el costo de adquisición neto
de los reembolsos que le hayan entregado. PF Está exenta del gravamen, atendiendo a la fracción X del artículo 188 de la LISR.
a) Efectos impositivos del régimen
2 Fracción VI del primer párrafo del artículo 187 LISR. 3 Fracción IV del primer párrafo del artículo 188 LISR.
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Para facilitar la exposición en esta nota, a continuación, se presenta un ejemplo que contempla: i) efectos de los aportantes, ii) determinación del resultado fiscal del Fibra, iii) distribución del rendimiento a tenedores y iv) reducción de capital.
i) Efectos de los aportantes Dos contribuyentes aportaron a un Fibra un inmueble con los siguientes datos: Valor de aportación $ 1, 100, 000,000 Valor fiscal del activo $ 100, 000,000 Contraprestación $ 55, 000,000 Cbfis con valor unitario de $20 (PM y PF poseían cada una el 50%
del inmueble, reciben 27, 500,000 Cbfis por su aportación) El día de colocación del Fibra en la Bolsa de Valores se emite un total de 350, 000,000 de Cbfis, el Gran Público Inversionista (GPI) adquiere los 295, 000,000 Cbfis restantes. Los efectos fiscales de los aportantes se aprecian a continuación:
Valor de aportación 1,100,000,000
(-) Valor fiscal en libros 100,000,000
(=) Ganancia en la enajenación 1,000,000,000
(x) Porcentaje de la PM 50%
(=) Ganancia diferida 500,000,000
Persona MoralDifiere el momento de acumulación de la
ganancia
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Valor de aportación 1,100,000,000
(-) Valor fiscal en libros 100,000,000
(=) Ganancia en la enajenación 1,000,000,000
(x) Porcentaje de la PF 50%
(=) Ganancia proporcional 500,000,000
(x) Tasa 30%
ISR diferido 150,000,000
Persona Física Difiere el momento de pago de ISR
ii) Determinación del resultado fiscal del Fibra El Fibra está obligado a determinar su resultado fiscal como un contribuyente del Título II.4 Cabe hacer mención que, como tal, el fideicomiso no es un contribuyente del Impuesto sobre la Renta (ISR), únicamente determina y está obligado a repartir cuando menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior. Hipotéticamente:
Rentas 580,000,000
Gastos (-) 100,000,000
Depreciación (-) 150,000,000
Resultado Fiscal (=) 330,000,000
Rendimiento por CBFI 0.9428 = $330,000,000 / 350,000,000 CBFIS
25,927,000 = 27,500,000 CBFIS (x) 0.9428
25,927,000 = 27,500,000 CBFIS (x) 0.9428
278,126,000 = 295,000,000 CBFIS (x) 0.9428
329,980,000
Persona Moral
Persona Física
Gran Público Inversionista
En el ejemplo, se está repartiendo el 100% del resultado fiscal entre los tenedores de los Cbfis, a razón de $0.9428 por cada título; el monto correspondiente a estos rendimientos se entrega directamente a cada intermediario financiero, quien identifica al propietario y, si es el caso, le efectúa una retención del 30%, a saber:
4 Fracción I del primer párrafo del artículo 188 LISR.
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Caja:
Colocación (+) 5,900,000,000
Inmuebles (-) 5,900,000,000
Rentas (+) 580,000,000
Gastos (-) 100,000,000
480,000,000
98,994,000 230,986,000
Persona Moral 7,778,100 18,148,900
Fibra
329,980,000
IntermediarioRetiene
30%Neto
Persona Física 7,778,100 18,148,900
Gran Público Inversionista 83,437,800 194,688,200
En el ejemplo, el Fibra tenía un remanente en la caja después de su operación de $480,000,000, de los cuales entregó rendimientos por $329,980,000 conservando únicamente $150,020,000 que en este hipotético caso corresponde aproximadamente al monto de la deducción de sus inversiones, razón por la cual suele entregar recursos adicionales a los tenedores, en concepto de reembolso de capital.
Reparto adicional 150,020,000
(depreciación) 350,000,000
Persona Moral 11,786,500 = 27,500,000 (x) 0.4286
Persona Física 11,786,500 = 27,500,000 (x) 0.4286
Gran Público Inversionista 126,437,000 = 295,000,000 (x) 0.4286
150,010,000
Disponible en caja 150,020,000
Reembolso de capital 150,010,000
Saldo final 10,000
0.4286 = por CBFI
Expuestos los efectos para los contribuyentes y el Fibra, a continuación, se plantean las controversias:
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II. Efectos en la enajenación de Cbfis para los aportantes a) Pérdida en la enajenación del CBFI, ¿amortizable?
Suponga que el aportante enajena el CBFI a un precio unitario de $15. Sus efectos fiscales serían de una pérdida, toda vez que el costo fiscal del título es de $19.5714 (los $0.4286 que le distribuyeron en calidad de reducción de capital restan su inversión inicial de $20). Considerando que enajena el 100% de sus Cbfis, la pérdida ascendería a $125, 713,500, al haber determinado una pérdida unitaria de $4.5714 de 27, 500,000. ¿Cuál es el efecto para la PM y cuál para la PF? En el caso de PM La primera inquietud versa sobre qué difirió, ¿el momento de acumulación de la ganancia? o bien, si el ISR al estar ya causado, ¿debe enterarse, sin considerar el monto de la pérdida obtenida en la venta del título?
Como se abordó en las generalidades, la PM difiere el momento de acumulación de la ganancia y no el pago del ISR. Esto permite a la entidad aplicar las deducciones del Título II de la LISR e inclusive, disminuir las pérdidas fiscales que tenga pendientes de aplicar.
¿Es viable que la PM disminuya la pérdida obtenida en la enajenación del CBFI de la ganancia diferida?
El efecto económico sería el siguiente:
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Ganancia en la enajenación del inmueble 500,000,000
( - ) Pérdida en enajenación del CBFI 125,713,500
Efecto neto 374,286,500
( x ) Tasa del ISR 30%
ISR de la operación 112,285,950
Cabe mencionar que este resultado corresponde a una única inversión, sin diferenciar que se integra por la enajenación de un inmueble y la posterior venta del CBFI, ciertamente, podría concluirse que no es viable esta interpretación, alegando que corresponde a inversiones diferentes.
Si bien, económicamente el resultado de $112, 285,950 corresponde a una base neta, atendiendo a las disposiciones del Título II de la LISR, se observa que se consideran no deducibles las pérdidas que provengan de la enajenación de acciones y de otros títulos valor cuyo rendimiento no sea interés.
Los Cbfis son títulos emitidos al amparo de la Ley del Mercado de Valores5 (LMV) y por ende cotizan
precisamente en la Bolsa de Valores. Adicionalmente, las reglas del estímulo fiscal indican que los rendimientos que otorgue el Fibra, en el caso de PF, deben tratarse como un ingreso por arrendamiento.
Por último, de revisar el concepto de intereses previsto en la LISR, de ninguna manera se considera
que existe un rendimiento de un crédito, toda vez que el CBFI no otorga a su tenedor el derecho de cobrar un monto determinado y líquido, inherente al propio título, como puede ser un pagaré o un bono.
En consecuencia, se está en presencia de un título mayor de los que, si se obtiene pérdida en su
enajenación, le es aplicable la restricción de aplicarse únicamente contra las ganancias obtenidas en la venta de otras acciones o títulos.
5 Artículos 62 y 63.
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Con ello, el régimen limita el uso de la pérdida así determinada, no obstante, que se relaciona con una única operación valuada en su conjunto.
¿Qué tan viable resultaría alegar que a la pérdida materia de este análisis no le es aplicable el Título
II sino las propias reglas del estímulo fiscal? Es claro que, en las referidas reglas, no se contempla qué hacer en caso de que exista una pérdida.
De manera armónica, el tributo debería determinarse sobre una base neta, es decir, reconocer el demérito en el valor del título y que éste sea amortizable de la ganancia diferida. En el caso de PF El efecto económico, si es que la pérdida fuera aprovechable para la PF sería el siguiente:
Monto Tasa $
Ganancia en la enajenación del inmueble 500,000,000 30.00% 150,000,000
( - ) Pérdida en enajenación del CBFI 125,713,500 35.00% 43,999,725
Efecto neto 374,286,500 28.32% 106,000,275
Nótese que el ISR causado, en su momento diferido, es del 30%. Si bien la PF puede alcanzar hasta el 35% de tributación, atendiendo a la progresividad de la tarifa con que se calcula el impuesto, en el caso del diferimiento la disposición indica de manera clara, que el monto diferido es del 30% aplicado a la ganancia. Siendo así, el estímulo no consistiría únicamente en el diferimiento sino en una reducción de la tasa.
Es probable que la intención del legislador no fuera ésta, sin embargo, la aplicación estricta de la disposición permitiría concluir que efectivamente el gravamen es del 30%, sin importar inclusive que la PF tuviera una carga fiscal inferior. En su origen, cuando las reglas aplicables al Fibra se diseñaron en 2007, la tasa aplicable a la PM era la misma que la de la PF que se ubicaba en el último renglón de la tarifa correspondiente, con lo cual no había necesidad de distinguir entre su carga impositiva, supuesto que sí ocurre a partir de 2014.
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La PF difirió el pago del ISR derivado de la ganancia obtenida en la aportación de sus activos al Fibra.
Con ello, es evidente que, en caso de ubicarse en los supuestos del término del diferimiento no puede aplicar la pérdida determinada en la enajenación del CBFI.
Surge la inquietud respecto a la procedencia del uso de dicha pérdida bajo las reglas del Capítulo IV
del Título IV de la LISR, que dispone de reglas específicas. Para aclararlo, vale la pena consultar la fracción X del artículo 188 de la LISR, el cual indica que, en
caso de que la PF enajene el CBFI en un mercado reconocido, tendrá exenta la ganancia correspondiente. Siendo así y de manera armónica, la pérdida fiscal no sería aprovechable; sería irreal que la PF tuviera una exención cuando gana y un beneficio a través de la amortización de la pérdida cuando pierde.
Las reglas del estímulo fiscal son omisas respecto a la mecánica de cálculo de la ganancia en la
aportación al Fibra, sin embargo, es factible aplicar las reglas del Título IV. Finalmente, no se indica que el fedatario público en la escritura pública correspondiente deba
consignar el valor del ISR diferido, sin embargo, sería lo idóneo para darle transparencia al régimen y pueda recurrirse al instrumento en que se formalizó la operación, bajo las mismas reglas de cualquier otra enajenación, sin que al momento de detonar el pago quede alguna duda del costo fiscal aplicable. Vale la pena recordar que, en una enajenación normal, el notario tiene la obligación de efectuar la retención del impuesto. En el caso de este estímulo, basta que se indique que no se efectúa la retención porque el contribuyente PF difiere el momento de pago.
b) Donación o herencia de los Cbfis, ¿detona el pago del impuesto diferido? El estímulo fiscal en estudio permite diferir los efectos impositivos hasta que el aportante enajene los Cbfis. En el entendido de que los títulos fueron recibidos por PF surge la inquietud respecto a si el hecho de donarlos o heredarlos detonaría el pago del ISR.
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La donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.6 La herencia, por su parte, es la sucesión de todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte.7
Por su parte, el Código Fiscal de la Federación (CFF) establece que se considera enajenación, toda transmisión de propiedad.8
Al concatenar las disposiciones expuestas es claro que la donación y la herencia actualizan el
supuesto de término del diferimiento. Sin embargo, la LISR establece dos supuestos que contravendrían esa conclusión, a saber:
“No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad
de bienes por causa de muerte, donación...”9 “Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo
de adquisición […], el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos”.10
En este contexto, el Título IV de la Ley evita generar un gravamen tanto para el donatario como para el autor de la sucesión al momento de desprenderse de sus bienes, por lo que no haría sentido que ese hecho detonara a su vez, el entero del ISR que en su momento fue diferido.
No obstante, la aplicación estricta de la norma llevaría a concluir que en casos de donación o herencia no hay ingreso por enajenación de bienes, pero sí enajenación de los Cbfis, concluyendo en consecuencia el diferimiento del ISR.
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En caso de concluir lo contrario, se presentarían las siguientes interrogantes, no resueltas en la legislación:
1. ¿Cómo se controlaría la obligación de enterar el ISR si el aportante, tenedor original, ya no tiene los Cbfis?
2. ¿Los donatarios/herederos deberían pagar el ISR cuando se den los supuestos de término del diferimiento?
3. ¿El donante/sucesión testamentaria deben pagar el ISR al momento en que los nuevos dueños enajenen los Cbfis?
Revisando el resto de las disposiciones, se estipula en el CFF que, en el caso de escisión de sociedades, los bienes transmitidos no se considerarán enajenados para efectos fiscales, si las acciones permanecen en propiedad de las mismas personas durante un periodo de tiempo definido. Las excepciones para el cumplimiento de esta regla, precisamente, ocurren en casos de donación y herencia.11 Es quizá esta disposición la que hace dudar de la enajenación de los Cbfis, con lo que se puede argumentar que de manera análoga podría aplicarse esta disposición, sin embargo, este tratamiento no se soporta técnicamente, al representar una particularidad explícita en el caso de escisión.
III. Tenedores. Rendimiento percibido por personas físicas El Capítulo III del Título IV de la LISR establece que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.12
I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
II. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
11 Artículo 14-B. 12 Artículo 114.
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Adicionalmente, las reglas del estímulo fiscal indican que los rendimientos que entregue el Fibra se considerarán ingresos por arrendamiento para la PF.13
En materia de deducciones, el régimen de arrendamiento de las PF permite considerar sus 6 fracciones explícitas y limitativas, o bien, aplicar la “deducción ciega”14, como a continuación se indica.15 “Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere”. Énfasis añadido.
La interrogante surge porque a la letra se indica que la “deducción ciega” es aplicable a los ingresos
por otorgar el uso o goce temporal de bienes y no especifica contemplar a todos aquéllos del Capítulo III.
¿Es procedente aplicar la deducción del 35% a los rendimientos de los Cnfis? Atendiendo a la legislación, el rendimiento recibido del Fibra es el equivalente a su resultado fiscal
que ya es un monto neto resultante de restar deducciones de los ingresos acumulables; aplicar la “deducción ciega” representaría un “doblete” que erosionaría la base tributaria.
En todo caso, la “deducción ciega” aplicaría sobre los ingresos acumulables del vehículo y no sobre
un monto neto, tal como ocurre en cualquier fideicomiso de arrendamiento.
IV. Fibras a) Cumplimiento de reglas de inversión Uno de los requisitos para tener el régimen fiscal de Fibra es que el fiduciario invierta16 cuando menos el 70% del patrimonio:
13 Fracción V del primer párrafo del artículo 188. 14 En ambos casos se contempla la deducción del predial del año. 15 Artículo 115. 16 Fracciones II y III del primer párrafo del artículo 187 LISR.
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Bienes inmuebles. Derechos de crédito respecto a financiamiento, con garantía hipotecaria de los bienes
arrendados. La diferencia debe invertirse en valores a cargo del Gobierno Federal o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda. ¿Qué debe entenderse por patrimonio? La Real Academia Española de la Lengua lo define como el “conjunto de los bienes y derechos propios adquiridos por cualquier título”, en tanto que la Norma de Información Financiera (NIF) A-5 como “el valor residual de los activos de la entidad, una vez deducidos todos sus pasivos”. La lectura de ambas definiciones llevaría a concluir que consiste en el capital contable de la entidad. La definición jurídica por consenso indica que el patrimonio es el total de bienes y deudas de una persona.
Así debiera entenderse la disposición que obliga al Fibra a invertir su patrimonio en activos específicos, pues de lo contrario no haría sentido definir una regla que a todas luces será cumplida, si se refiere al capital contable.
El primer requisito, el de invertir el 70% en inmuebles, de los Fibras analizados, se cumple
perfectamente. Sin embargo, el segundo requisito, es de imposible cumplimiento, basta con que el Fibra tenga
cuentas por cobrar, o saldos a favor de impuestos, o saldo en cuentas de bancos. Conscientes de ello, la autoridad publicó en la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) una regla17 que facilita el cumplimiento, ya que permite que un máximo de 5% del patrimonio se invierta en:
a) Activos fijos que se destinen a la administración del fideicomiso. 17 3.21.3.11 de la RMF 2019.
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b) Activos fijos o monetarios que se destinen a la operación y mantenimiento de los bienes inmuebles construidos o adquiridos por el fideicomiso. c) Mobiliario utilizado para la prestación del servicio de hospedaje en los bienes inmuebles correspondientes (tratándose de un Fibra hotelero).
Se reconoce lo loable del fondo de la regla miscelánea, pero su contenido no termina de solucionar el inconveniente, dejando a la letra de la legislación que los Fibras no estén cumpliendo cabalmente con las reglas que están obligadas a aplicar.
Basta para observarlo, la determinación aritmética con los datos de 4 Fibras que fueron consultadas para elaborar el presente estudio:
A B C D
Propiedades de inversión 223,515 45,880 16,554 5,393
Total 242,789 48,721 19,316 5,926
Requisito de inversión del 70% 92% 94% 86% 91%
=
A B C D
Activo fijo - - 163 23
Mejoras a locales arrendados - - - 1
Otras cuentas por cobrar 1,262 - 19 -
Suma remanente 1,262 - 182 24
Suma remanente 1,262 - 182 24
Total 242,789 48,721 19,316 5,926
Requisito de inversión del remanente 0.5% 0.0% 0.9% 0.4%
=
¿Cuál es la consecuencia de esta falta? No se prevé en la norma una consecuencia por el incumplimiento de las reglas de inversión, sin embargo, una interpretación armónica podría llevar a concluir que el vehículo deja de tener el beneficio de ser considerado Fibra. Lo que no se estipula es la consecuencia para los aportantes. b) Pago del ISR si se enajena un inmueble antes de 4 años
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Si el Fibra enajena un inmueble antes de que transcurran 4 años de que lo adquirió, no se tienen los beneficios del inmueble y las consecuencias son18:
Deberá determinarse la ganancia con las reglas del Capítulo IV del Título IV. La fiduciaria deberá pagar el ISR correspondiente, aplicando a la ganancia la tasa del 30% por
cuenta de los tenedores. El ISR así pagado será acreditable para los tenedores a los que les distribuya dicha ganancia,
siempre que sea acumulable para ellos. La crítica a esta disposición se origina en que se entera el 30% del ISR inclusive respecto a tenedores que pudieran no ser contribuyentes del impuesto provocando así una carga económica al Fibra que no podrá recuperar.
Una situación análoga se presenta si el Fibra obtiene intereses provenientes de inversiones en el sistema financiero y en consecuencia le es retenido el ISR, al no ser contribuyente está imposibilitado a monetizar a su favor el monto de la retención, imponiéndole una carga económica. La corrección de esta distorsión se efectuó a través de la RMF19 permitiendo al intermediario no llevar a cabo la retención.
V. Conclusiones El estímulo fiscal de Fibras es relativamente nuevo en la legislación, es deseable que vaya aclarándose el tratamiento que debe darse a ciertos hechos, como los listados en el presente estudio, con el propósito de dar certidumbre a los tenedores y aportantes del vehículo.
Lo anterior cobra mayor relevancia ante la aprobación de la reforma a la LISR en la que se establece la conclusión del régimen de Fibras privadas en 2021, a las que podría aplicarle alguna de las reflexiones expuestas a lo largo de este estudio.
18 Fracción VII del primer párrafo del artículo 188 LISR. 19 Regla 3.5.3. RMF 2019.
